ECLI:NL:RBLIM:2024:957

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer 10675691 CV EXPL 23-3734

Vonnis van de kantonrechter d.d. 28 februari 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1]

2.[eiser sub 2] ,

wonend in [woonplaats 1] aan de [adres 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. M. Rahnama’i

tegen

[gedaagde] ,

wonend in ( [woonplaats 2] aan de [adres 2] ,

gedaadge partij,

gemachtigde mr. B.H.S. Brinkman.

Partijen worden hierna [eiser sub 1] , [eiser sub 2] (dan wel gezamenlijk [eisers] ) en [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding d.d. 17 augustus 2023
de conclusie van antwoord
de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is gelast
de akte wijziging/vermeerdering van eis met aanvullende producties
de mondelinge behandeling ter zitting van 1 februari 2024, waarbij de zaak is verwezen naar de rol voor vonnis.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 15 mei 2021 de woning gelegen aan de [adres 2] in [woonplaats 2] , aanvankelijk van [naam 1] en daarna vanaf 8 september 2022 (door verkoop van de woning aan [eisers] ) van [eisers] , tegen een bij aanvang overeengekomen kale huurprijs van € 530,00 per maand en een voorschot op servicekosten van € 150,00 per maand.

2.2.

Art. 16 van de huurovereenkomst luidt:

“
Artikel 16: Belastingen en andere heffingen

1. Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:

a. a) de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gebruik van het gehuurde en het feitelijk medegebruik van dienstruimten, algemene en gemeenschappelijke ruimten;

b) milieuheffingen, waaronder de verontreinigingsheffing oppervlaktewateren en zuiveringsheffing afvalwater;

c) overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubeschermingbijdragen, lasten, heffingen en retributies - voor zover deze niet geheel of gedeeltelijk zouden zijn geheven of opgelegd indien het gehuurde niet in gebruik zou zijn gegeven –

□ ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde;

□ ter zake van goederen van huurder.

2. Indien de voor rekening van huurder komende heffingen, belastingen, retributies of andere lasten bij verhuurder wordt geïnd, moeten deze door huurder op eerste verzoek aan verhuurder worden voldaan.”

2.3.

Bij brief van 22 november 2022 (productie 2 bij exploot) heeft de heer [naam 2] van [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1] ) namens [eisers] aan [gedaagde] het navolgende geschreven:

“(…)

Zoals jullie bekend is zijn de gas- en elektriciteitkosten de pan uitgerezen, helaas ontkomen wij er ook niet aan met het pand [adres 2] te [woonplaats 2] .

Dit betekent dat jullie voorschot flink omhoog zal gaan, wellicht is er een potje bij de gemeente om jullie tegemoet te komen.

Het is berekend met de formule 35 % vastrecht / 65 % m2 woonruimte.

Voor uw woning betekent het, vast recht € 105,00 en naar rato m2 € 376,11, een totaal van € 481,11

U betaald nu € 150,00 voorschot gas en elektriciteitkosten en kale huur van € 530,00.

U gaat nu betalen een voorschot van € 481,11 en de kale huur € 530,00, een totaal van € 1011,11.

Gelieve het maandbedrag per 1 december 2022 aan te passen.”

2.4.

Bij brief van 27 april 2023 (productie 7) heeft [naam bedrijf 1] namens [eisers] aan [gedaagde] het navolgende geschreven:

“(…)

Betreft:aankondiging huurverhoging

Geachte,

Hierbij deel ik u mee dat de huidige maandelijks kale huurprijs van € 530,00 voor de woning aan de [adres 2] [woonplaats 2] met ingang van 1 juli 2023 wordt verhoogd met maximaal 3,1 %.

De totale huurprijs bedraagt met ingang van 1 juli 2023€ 1027,54per maand en is als volgt opgebouwd:

2022/2023 1 juli 2023

Kale huurprijs € 530,00 € 546,43

Voorschot stookkosten € 481,11 € 481,11

Totale huurprijs € 1011,11 € 1027,54

(…)”

2.5.

[gedaagde] heeft op 25 oktober 2022, 16 december 2022 en op 30 januari 2023 per keer

€ 680,00 betaald als huur via [naam bedrijf 1] voornoemd (productie 12).

2.6.

Bij aangetekende brief van 30 oktober 2023 (productie 6) heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2023.

2.7.

[gedaagde] was niet aanwezig bij de geplande voor- en eindinspectie van de woning. Hij heeft de woning op 8 januari 2024 verlaten. Een deel van zijn inboedel is in de woning achtergebleven en hij heeft de woning niet schoon achtergelaten.

3.De vordering

3.1.

Na eiswijziging vordert [eisers] :

1. een verklaring voor recht, inhoudend dat de huurovereenkomst per 1 december 2023 is

geëindigd, en

2. de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van:

de vanaf december 2022 tot 1 december 2023 onbetaald gelaten huur ad € 6.442,15

de vanaf december 2022 tot 1 december 2023 onbetaald gelaten voorschotten voor het energieverbruik ad € 5.442,21

de wettelijke rente over het onder a. en b. gevorderde vanaf datum dagvaarding tot aan de dag van voldoening

(een vergoeding van) buitengerechtelijke kosten ad € 893,84

€ 1.027,54 voor iedere maand dat de huur is geëindigd maar niet is ontruimd, derhalve € 2.055,08

€ 377,10 inzake de gemeentelijke belastingen op grond van art. 17 van de huurovereenkomst

€ 229,00 als schadevergoeding ex art. 6:74 ‘wegens het niet aanwezig zijn bij de geplande voor-en eindoplevering’

€ 302,50 aan ontruimingskosten en ‘een bedrag ad € pm’ aan schoonmaakkosten wegens schending van de opleveringsverplichting

een en ander onder verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten met rente en in de nakosten.

3.2.

De omvang van de huurachterstand en de achterstand in de voorschotbetalingen heeft [eisers] als volgt becijferd:

Periode Huur Voorschot gas/elektra

December 2022 € 530,00 € 150,00

Januari 2023 € 530,00 € 481,11

Februari 2023 € 530,00 € 481,11

Maart 2023 € 530,00 € 481,11

April 2023 € 530,00 € 481,11

Mei 2023 € 530,00 € 481,11

Juni 2023 € 530,00 € 481,11

Juli 2023 € 546,43 € 481,11

Augustus 2023 € 546,43 € 481,11

September 2023 € 546,43 € 481,11

Oktober 2023 € 546,43 € 481,11

November 2023 € 546,43 € 481,11.

3.3.

Ter zitting heeft [eisers] met betrekking tot het gevorderde onder e aangevoerd dat [gedaagde] pas op 8 januari 2024 daadwerkelijk uit het gehuurde is vertrokken.

3.4.

Voor wat betreft de ontruimingskosten en de schoonmaakkosten verwijst [eisers] naar een factuur van Resta Facility Service d.d. 28 januari 2024 ad € 181,50 alsmede een ongedateerde factuur van [naam bedrijf 2] ad € 302,50 voor werkzaamheden die volgens de factuur zijn verricht op 24 januari 2024 en betrekking hebben op de ‘ [adres 2] kamer bovenin’ (productie 9). Onder punt 6 van de akte vermeerdering van eis wordt ter zake van de schoonmaakkosten een bedrag van € 181,50 genoemd; dat dit bedrag in het nieuwe petitum niet expliciet genoemd wordt (‘een bedrag ad € pm’) merkt de kantonrechter als een kennelijke verschrijving aan.

4.De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld, maar in wezen terzijde, merkt de kantonrechter op dat in artikel

3 van de huurovereenkomst de huur gesplitst wordt in een kale huurprijs van € 530,00 en een voorschot van € 150,00. Ook [naam bedrijf 1] gaat (namens [eisers] ) uit van de gesplitste bedragen, zie hiervoor onder 2.3 en 2.4. Van een zogenoemde ‘all-in’ huur is dus, in tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] daarover blijft stellen, geen sprake. Dat onder artikel 21 van de huurovereenkomst, getiteld ‘Bijzondere bepalingen’, dan door de verhuurder met pen geschreven wordt over een ‘All in Prijs’, doet aan het voorgaande niet af.

4.2.

Nu onweersproken vaststaat dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, is de gevorderde verklaring voor recht bij gebrek aan een belang daartoe niet toewijsbaar.

4.3.

Ter zitting heeft de gemachtigde van [gedaagde] de ontvangst van de brief d.d. 27 april 2023 aangaande de huurprijsverhoging vanaf 1 juli 2023 betwist, terwijl bewijs van de ontvangst door [eisers] vervolgens niet is geleverd noch is aangeboden. Dat de huurprijs rechtsgeldig is verhoogd per 1 juli 2023 is daarom niet vast komen te staan. In deze procedure dient er ter zake van de achterstallig huur daarom van uitgegaan te worden dat de overeengekomen huur van € 530,00 per maand de geldige huur is gebleven tot aan het einde van de huurperiode.

Van de door [gedaagde] gedane betalingen zoals die te zien zijn op de door [eiser sub 1] als productie 12 in het geding gebrachte kopieën van bankafschriften, staat onweersproken vast dat die alle drie zien op huurbetalingen, doch ze vermelden niet op welke maanden ze betrekking hebben. Ter zitting heeft [eisers] desgevraagd aangevoerd dat die bedragen zijn afgeboekt op huurachterstanden die al ontstaan waren voorafgaand aan december 2022.

Dat laatste is namens [gedaagde] ter zitting betwist en is ook niet verenigbaar met het door [eisers] onder randnummers 2.5 en 2.10 van het exploot ingenomen standpunt dat sedert/vanaf december 2022 de huur onbetaald is gelaten: eerdere huurachterstanden zijn niet gesteld. Het had dan op de weg van [eisers] gelegen om een completer overzicht te geven van de huurbetalingen afgezet tegen de maanden waarop ze zijn afgeboekt. Nu [eisers] dit heeft nagelaten, dient het ervoor te worden gehouden dat de huurbetalingen genoemd onder r.o. 2.5. betrekking hebben op de maand waarin de betaling gedaan is.

4.4.

Voor het overige is het overzicht als weergegeven onder 3.2. door [gedaagde] onbetwist gelaten, waarmee in deze procedure tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] de huur (huurprijs + voorschot servicekosten) vanaf februari 2023 geheel onbetaald gelaten heeft. Dientengevolge komt voor toewijzing in dit kader een bedrag van 10 x € 530,00 =
€ 5.300,00in aanmerking, alsmede de wettelijke rente zoals gevorderd.

4.5.

Voor verschuldigdheid van een hoger voorschot dan het overeengekomen voorschot van € 150,00 per maand, heeft [eisers] geen juridische grondslag gesteld. De brief van 22 november 2022 noemt die ook niet: daarin wordt slechts gewag gemaakt van het feit dat de energieprijzen zijn gestegen. Ter zitting heeft [eisers] desgevraagd te kennen gegeven dat een eindafrekening ten aanzien van [gedaagde] nog gemaakt moet worden. Die kan dan te zijner tijd wellicht een grondslag bieden voor een vordering ter zake van het daadwerkelijke verbruik, zoals voorzien in art. 3 van de huurovereenkomst. In deze procedure wordt evenwel betaling van de onbetaald gelaten voorschotten gevorderd en in dat kader is, gelet op voorgaande overwegingen, slechts 10 x € 150,00 =
€ 1.500,00toewijsbaar, alsmede de wettelijke rente zoals gevorderd.

4.6.

Ten aanzien van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft te gelden dat de (enige) aanmaningsbrief van 11 april 2023 (productie 4) waarnaar in dit kader verwezen wordt, niet voldoet aan de daartoe gestelde eisen (zie ook: HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704). De brief vermeldt immers niet de omvang van de bij uitblijven van tijdige betaling verschuldigde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten.

Ten overvloede merkt de kantonrechter hierover nog op dat productie 5, een door de gemachtigde van [eisers] verzonden aanmaningsbrief, evenmin tot een toewijzing op dit punt kan leiden. In de eerste plaats verzuimt [eisers] in het exploot om naar die productie te verwijzen (waarmee die brief dus hoe dan ook buiten de beoordeling blijft), terwijl ook die brief niet aan de daartoe gestelde eisen voldoet omdat daarin een onjuiste termijn voor betaling (vijftien dagen
na hedenin plaats van veertien dagen na ontvangst) staat vermeld. Daar komt nog bij dat die brief een ander bedrag aan buitengerechtelijke kosten vermeldt (€ 763,71) dan thans gevorderd, te weten € 893,84 (en bij exploot in dit kader nóg een ander bedrag, namelijk € 986,26 werd gevorderd). [eisers] lijkt zich niet voldoende bewust te zijn van de inmiddels toch al bijna tien jaar geldende regels op dit punt.

4.7.

Vast staat dat [gedaagde] pas op 8 januari 2024 daadwerkelijk uit het gehuurde is vertrokken. Dat betekent dat [gedaagde] , mede gelet op bovenstaande overwegingen, ook voor de maanden december 2023 en januari 2024 een vergoeding ex art. 7:225 aan [eisers] verschuldigd is. Dit betekent dat een bedrag van 2 x € 680,00 = € 1.360,00 zal worden toegewezen.

4.8.

Dat [gedaagde] op grond van art. 16 van de huurovereenkomst ( [eisers] verwijst in dit kader - kennelijk per abuis - steeds naar art. 17) de daar genoemde belastingen aan [eisers] verschuldigd is, staat onweersproken vast. De factuur van BsGW d.d. 30 juni 2023 (productie 10) is verder naar aard en inhoud onweersproken gebleven. Ook dit onderdeel zal derhalve worden toegewezen.

4.9.

De beheerder van het pand, [naam bedrijf 1] , heeft, zo blijkt uit de stellingen van [eiser sub 1] en productie 8, voor het doen van een voorinspectie en een eindinspectie € 229,00 bij [eiser sub 1] in rekening gebracht. [eisers] legt in de eerste plaats niet uit waarom het volgens haar nodig was om de beheerder bij beide opleveringsmomenten aanwezig te laten zijn, maar ook niet waarom deze kosten, die in wezen zien op voorrijkosten, voor rekening van [gedaagde] dienen te komen: ook indien [gedaagde] wel aanwezig was geweest voor de voor- en eindinspectie, zouden deze kosten gemaakt zijn en gesteld noch gebleken is dat met [gedaagde] is overeengekomen dat kosten die de beheerder in dit kader maakt voor rekening van [gedaagde] komen. Dat in dit kader sprake is van schade (de grondslag waarop [eisers] zich op beroept), is zodoende onvoldoende onderbouwd gebleven.

4.10.

Dat [gedaagde] het gehuurde schoon en ontruimd heeft ontvangen is onbetwist gelaten, zodat hij op grond van art. 7:224 lid 2 BW gehouden was om het gehuurde schoon en ontruimd achter te laten. Dat hij die verbintenis niet is nagekomen, zoals door [eisers] is aangevoerd, is niet weersproken en blijkt ook uit de foto’s van de achtergelaten woning (productie 9). De in dit kader gevorderde veroordeling tot vergoeding van ontruimingskosten en schoonmaakkosten (in totaal € 484,00) heeft [eisers] onderbouwd met onderliggende facturen en is bij gebrek aan een gemotiveerde betwisting van noodzaak en omvang van die kosten toewijsbaar. Dat de factuur van [naam bedrijf 2] niet op naam van [eisers] is gesteld, wat [gedaagde] tegen beter weten in nog heeft aangevoerd, maakt dat niet anders. Uit de factuur blijkt immers voldoende dat die betrekking had op de woning van [gedaagde] .

4.11.

[gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.053,58, bestaande uit € 678,00 aan salaris gemachtigde, € 244,00 aan griffierecht en € 131,58 aan explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.

4.12.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3)

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] € 6.800,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 augustus 2023 tot aan de dag van voldoening;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] € 1.360,00 te betalen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] € 377,10 te betalen;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] € 484,00 te betalen;

5.5.

veroordeelt gedaagde tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.053,58, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en is in het openbaar uitgesproken.