Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10909199 CV EXPL 24-553
Vonnis in kort geding van 28 februari 2024
in de zaak van
STICHTING WELLER WONEN,
gevestigd te Heerlen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
tegen
[gedaagde],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna Weller Wonen en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 42
- de aan de zijde van Weller Wonen ingediende producties 43 tot en met 50,
- de mondelinge behandeling van 26 februari 2024, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
- de aan de zijde van Weller Wonen ingediende producties 43 tot en met 50,
- de mondelinge behandeling van 26 februari 2024, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Weller Wonen en [gedaagde] hebben een schriftelijke huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] per 19 juli 2022 van Weller Wonen huurt de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van laatstelijk € 666,23 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft een achterstand laten ontstaan in de tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurpenningen van in totaal € 3.981,56.
2.3.
Bij Weller Wonen zijn diverse meldingen ontvangen in verband met het veroorzaken van overlast door [gedaagde] .
2.4.
Weller Wonen heeft op diverse manieren getracht om [gedaagde] te bewegen om te stoppen met het veroorzaken van overlast, door middel van gesprekken, (sommatie) brieven en het aanbieden van hulpverlening, hetgeen niet het gewenste resultaat heeft opgeleverd.
3.Het geschil
3.1.
Weller Wonen vordert samengevat - ontruiming van de woning en [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan Weller Wonen:
- achterstallige huurpenningen over de periode tot en met februari 2024 van in totaal € 3.981,56, alsmede een bedrag van € 666,23 per maand voor iedere maand of gedeelte van een maand waarin [gedaagde] vanaf 1 maart 2024 nog in de woning verblijft,
- de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente,
- de nakosten,vermeerderd met wettelijke rente.
3.2.
Weller Wonen legt aan zijn vorderingen de huurovereenkomst ten grondslag, op grond waarvan [gedaagde] huur dient te voldoen, zich als goed huurder dient te gedragen en geen overlast mag veroorzaken.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Weller Wonen heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van de woning. Dit spoedeisende belang is gelegen in de verplichting haar (andere) huurders het rustige woongenot te verschaffen en hen te vrijwaren van overlast veroorzaakt door [gedaagde] , terwijl de huur al meerdere maanden niet is betaald.
Het toetsingskader
4.2.
De vraag of Weller Wonen voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de betaling van huur(achterstand) strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming stelt de kantonrechter in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
De huurachterstand
4.3.
Tijdens de mondelinge behandeling van 26 februari 2024 heeft [gedaagde] erkend al maandenlang geen huur meer te betalen en dat de huurachterstand inmiddels € 3.981,56 bedraagt. Dat is een huurachterstand van zes maanden. Het laten ontstaan van een dergelijke huurachterstand is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichting uit de huurovereenkomst, in een omvang die in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.
4.4.
Er is geen rechtsgrond aangevoerd om de verplichtingen niet (tijdig) na te komen. Het lag op de weg van [gedaagde] om bijzondere omstandigheden te stellen (en bij betwisting te bewijzen) die tot de conclusie kunnen leiden dat genoemde tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de (ontbinding en de daaraan verbonden) ontruiming niet rechtvaardigt. Zulke omstandigheden zijn niet gebleken. De door [gedaagde] aangevoerde problematische financiële omstandigheid, die mede is ontstaan door zijn drugsverslaving en het bestaan van gokschulden, ligt in de risicosfeer van [gedaagde] .. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt dat [gedaagde] reeds eerder een betalingsregeling met Weller Wonen heeft getroffen en die vervolgens niet is nagekomen. Tijdens de mondelinge behandeling is ook niet aannemelijk geworden dat er inmiddels zicht is op betaling van de huur. [gedaagde] heeft niets aangevoerd omtrent een restitutierisico zijdens Weller Wonen.
4.5.
Van Weller Wonen kan niet worden gevergd dat zij [gedaagde] langer in het gehuurde laat. De huurachterstand vormt op zichzelf al voldoende reden om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning. De vordering ter zake de huurachterstand van
€ 3.981,56 (tot en met februari 2024) en de gevorderde toekomstige huurtermijnen ad € 666,23 per maand (vanaf 1 maart 2024) ligt voor toewijzing gereed, waarop het eventueel door [gedaagde] betaalde en door Weller Wonen ontvangen bedrag in mindering dient te worden gebracht.
€ 3.981,56 (tot en met februari 2024) en de gevorderde toekomstige huurtermijnen ad € 666,23 per maand (vanaf 1 maart 2024) ligt voor toewijzing gereed, waarop het eventueel door [gedaagde] betaalde en door Weller Wonen ontvangen bedrag in mindering dient te worden gebracht.
De overlast
4.6.
Daarnaast heeft Weller Wonen haar stellingen ten aanzien van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast onderbouwd met producties die een aanzienlijk aantal op schrift gestelde overlastmeldingen van omwonenden bevat over een geruime periode en al vanaf een moment kort na aanvang van de door [gedaagde] aangegane huurrelatie in juli 2022. Het betreft geluidsoverlast (schreeuwen, stampen, het slaan met deuren), huiselijk geweld in de relationele sfeer, veel toeloop van derden in verband met het drugsgebruik van [gedaagde] met alle onrust en gevoel van onveiligheid bij omwonenden van dien. De overlast vindt ook plaats in de nachtelijke uren. Ook is er sprake van veel klachten over de wietlucht die vanuit de woning van [gedaagde] de woning van zijn bovenbuurvrouw binnendringt en bij haar leidt tot gezondheidsklachten. Daarnaast is er op 28 december 2023 een politie-instap geweest in de woning van [gedaagde] waarbij sealtjes met vermoedelijk harddrugs in beslag zijn genomen. De gemeente Brunssum heeft bij Weller Wonen aangekondigd dat zij het Damoclesbeleid zullen gaan toepassen zodra blijkt dat dit inderdaad harddrugs betrof. Dat betekent dat de woning voor 6 maanden gesloten gaat worden.
4.7.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de overlastmeldingen overdreven zijn en hij het gevoel heeft constant in de gaten te worden gehouden door de omwonenden, hetgeen bij hem het gevoel oproept constant op zijn tandvlees te lopen. Tevens is het niet zo dat de muziek altijd erg hard staat aangezien hij ook vaker oortjes draagt. Ten aanzien van de wietlucht die in het gebouw hangt verklaart hij altijd twee slaapkamerramen te hebben openstaan. [gedaagde] erkent dat hij verslaafd is aan cocaïne en kalmeringspillen. Hij bestrijdt niet dat hij overlast veroorzaakt, maar kan zich niet voorstellen dat het zoveel overlast is zoals omwonenden beweren. Hij verklaart tevens spijt te hebben van de ontstane situatie.
4.8.
Voor zover [gedaagde] de ernst van de overlast ontkent, is zijn enkele verklaring onvoldoende om de vele en gedetailleerde verklaringen van omwonenden over de overlast en de ernst daarvan te ontzenuwen. Daarbij neemt de kantonrechter tevens in overweging dat Weller Wonen ook de belangen van haar overige huurders heeft te beschermen en voor hen een rustig woongenot dient te waarborgen. Vergaand aannemelijk is dat een groot aantal huurders in het wooncomplex frequent en in ernstige mate overlast ondervindt van de gedragingen van [gedaagde] sinds aanvang van de huurovereenkomst. Bij omwonenden bestaat een permanent gevoel van onveiligheid die diep in hun leven ingrijpt. Daarbij komt dat Weller Wonen talrijke pogingen heeft gedaan om de situatie te verbeteren. [gedaagde] is door Weller Wonen bij herhaling uitgenodigd voor een gesprek waar mede hulpverlening bij aanwezig zou zijn. [gedaagde] beloofde steeds beterschap tijdens de gesprekken, maar kwam kort daarna de gemaakte afspraken niet na, dan wel zei hij de afspraak af en bleef zijn eigen gang gaan. Er is door Weller Wonen een gedragsaanwijzing aangeboden die [gedaagde] heeft geweigerd te ondertekenen, er zijn talrijke brieven verzonden waarin hij is gewezen op de mogelijke consequenties van zijn handelen, er is een vroegsignalering gedaan bij de gemeente Brunssum. Voorts is hulp aangeboden in de vorm van het opstarten van een Housing traject, welke kans hij niet heeft gegrepen. Door het langdurig veroorzaken van overlast handelt [gedaagde] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Dat [gedaagde] gisteren op de website van Solutions heeft gekeken, waar hij eerder in behandeling is geweest vanwege de drugsverslavingsproblematiek, biedt onvoldoende houvast om aan te nemen dat in de nabije toekomst structureel verbetering zal optreden.
4.9.
Op grond van het vorenoverwogene is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter ook vanwege de overlast tot de conclusie zal komen dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Op basis van hetgeen hiervoor is overwogen zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen met een in acht te nemen termijn van twee weken na betekening van dit vonnis zoals gevorderd in het petitum.
Machtiging tot ontruiming
4.10.
De door Weller Wonen gevorderde machtiging om zelf de ontruiming te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder wordt afgewezen. Op grond van artikel 556 lid 1 Rv en artikel 557 Rv kan de deurwaarder namelijk zonder rechterlijke tussenkomst de hulp van de sterke arm inroepen. Bovendien is Weller Wonen geen persoon als bedoeld in de Algemene wet op het binnentreden die gemachtigd zou kunnen worden om de woning binnen te treden.
4.11.
De gevorderde vergoeding van de ontruimingskosten wordt eveneens afgewezen. De partij die ongelijk krijgt kan namelijk alleen worden veroordeeld tot betaling van kosten die vóór de uitspraak zijn gemaakt (artikel 237 lid 3 Rv) dan wel kosten die na de uitspraak worden gemaakt maar die zich wel laten begroten (artikel 237 lid 4 Rv). Dat is niet het geval bij ontruimingskosten; deze kosten worden namelijk (mogelijk) na het ontruimingsvonnis gemaakt en lenen zich, zonder nadere toelichting, niet voor voorwaardelijke begroting.
Proceskosten
4.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Weller Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
496,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
Totaal
€
1.446,72
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.14.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te [woonplaats] in het vrije bezit te stellen van Weller Wonen en de woning geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt op te leveren aan Weller Wonen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Weller Wonen:
a. a) € 3.981,56 aan achterstallige huur tot en met februari 2024,
b) € 666,23 per maand vanaf 1 maart 2024 voor iedere maand of gedeelte van een maand tot de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.446,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.
Type: LS