Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10892724 CV EXPL 24-436
Vonnis in kort geding van 13 februari 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: Heemwonen,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.N. Hermans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Heemwonen, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel [nummer 2] van de Woningwet, heeft krachtens een koopovereenkomst met Woonfonds Limburg 1 B.V. (hierna: Woonfonds) op 22 september 2023 een - grotendeels verhuurd - wooncomplex aan de [straatnaam] te [woonplaats] (met huisnummers [nummers] ) geleverd gekregen. Woonfonds had met ingang van 1 april 2021 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] met betrekking tot de in het complex gelegen woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Sedert de eigendomsverkrijging geldt de huurovereenkomst tussen partijen. De totale maandelijks door [gedaagde] aan Heemwonen te betalen huurprijs bedraagt thans € 543,20. Het complex bestaat uit vier woonlagen, gelegen aan een galerij. Het gehuurde bevindt zich op de eerste verdieping.
2.2.
Op 26 september 2023 heeft Heemwonen [gedaagde] een kantoorverbod opgelegd wegens het zich aldaar bedreigend en intimiderend gedragen.
2.3.
Op of omstreeks 5 oktober 2023 ontvangt Heemwonen middels de daartoe bestemde overlastformulieren klachten van de bewoners op de huisnummers [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] . De bewoner van nr. [nummer 4] heeft bij de politie aangifte jegens [gedaagde] gedaan.
2.4.
Op 10 november 2023 ontvangt Heemwonen van het Veiligheidshuis Parkstad bericht dat [gedaagde] zich zodanig op het gemeentehuis heeft gedragen dat de politie hem uit het gemeentehuis heeft doen verwijderen.
2.5.
Op 15 november 2023 heeft Heemwonen [gedaagde] aangeschreven over (de klachten inzake) het woongedrag, de vele spullen in het gehuurde en rommel in de algemene ruimtes.
Op 23 november 2023 volgt een tweede brief na een controlebezoek ter plaatse.
2.6.
Op 28 november 2023 heeft een door Heemwonen ingeschakelde firma, om de cv-ketel in het gehuurde te inspecteren, Heemwonen laten weten dat zij een zodanige puinhoop in het gehuurde heeft aangetroffen dat zij hun werkzaamheden niet konden verrichten.
2.7.
Op 13 december 2023 wordt [gedaagde] nogmaals aangeschreven en onder andere gesommeerd om het gehuurde te ontdoen van alle rommel.
2.8.
Op 14 december 2023 ontvangt Heemwonen wederom een overlastformulier van de bewoonster op nr. [nummer 2] . Omdat zij heeft aangegeven dat zij vanwege [gedaagde] niet meer in haar woning durft te komen, heeft Heemwonen haar een andere woning aangeboden. Eind december 2023 ontvangt Heemwonen weer een klacht van de bewoner op nr. [nummer 3] .
Heemwonen is meerdere leegstaande woningen rondom die van [gedaagde] niet gaan verhuren vanwege de situatie met [gedaagde] .
2.9.
Op 3 januari 2024 wordt [gedaagde] door de wijkbeheerder van Heemwonen op de galerij aangetroffen met een gasmasker op.
2.10.
Bij brief van 3 januari 2024 laat de gemachtigde van [gedaagde] Heemwonen weten dat zij [gedaagde] heeft aangeraden de woning toonbaar te maken, dat het erop lijkt dat [gedaagde] hulp en begeleiding nodig heeft en dat zij hem heeft doorverwezen naar Impuls.
2.11.
Op 4 januari 2024 hebben medewerkers van Heemwonen, in bijzijn van de politie, een aangekondigd huisbezoek gedaan.
2.12.
Op 5 januari 2024 komen bij Heemwonen opnieuw overlastformulieren van de bewoners op nr. [nummer 1] en [nummer 3] binnen.
2.13.
Op 10 januari 2024 heeft Heemwonen [gedaagde] in de gelegenheid gesteld een ontruimingsprocedure te voorkomen door de huur door opzegging te beëindigen.
2.14.
In het verleden heeft [gedaagde] ook van Heemwonen gehuurd.
3.Het geschil
3.1.
Heemwonen vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, met de veroordeling tot het betalen van € 1.069,40 aan huurachterstand tot en met januari 2024 en € 543,30 per maand voor elke ingegane maand vanaf 1 februari 2024 dat [gedaagde] in het gehuurde verblijft, vermeerderd met rente en kosten. Heemwonen legt daaraan kort gezegd ten grondslag dat [gedaagde] voortdurend en ernstig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als goed huurder te gedragen. Hij veroorzaakt ernstige en structurele overlast, hij gedraagt zich agressief en intimiderend jegens omwonenden en personeel van Heemwonen, en het gehuurde wordt niet verzorgd.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voorop gesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
Heemwonen heeft het spoedeisend belang - dat door [gedaagde] is betwist - bij haar vordering tot ontruiming voldoende aannemelijk gemaakt. [gedaagde] veroorzaakt volgens Heemwonen zodanige overlast dat omwonenden zich onveilig voelen, terwijl omringende woningen niet kunnen worden verhuurd. Verdere schade dient voorkomen te worden.
4.3.
Op basis van de in het geding gebrachte stukken acht de kantonrechter de gestelde voortdurende, en zeer ernstige, overlast voldoende aannemelijk geworden. Heemwonen heeft de overlast toegelicht en onderbouwd met onder meer foto’s en concrete overlastmeldingen van meerdere omwonenden. Omwonenden klagen over burenoverlast, geluidsoverlast (ook ’s nachts), vervuiling, diefstal, graffiti en vernieling, intimidatie en bedreiging, het plaatsen van rotzooi op de galerij en het lastig vallen van een vrouwelijke omwonende (nr. [nummer 2] ). Door een omwonende is daarnaast nog geklaagd over het met een mes bewerken van de voordeur en het kapot maken van het slot en het gooien met een emmer urine in de hal. Omwonenden verklaren verder over het zich bezig houden met het dealen van drugs en over een politie-inval wegens verboden wapenbezit. Hieruit volgt dat omwonenden zich al langere tijd onveilig voelen. Een omwonende is kenbaar vanwege de overlast vertrokken. Voorts is voldoende toegelicht en onderbouwd dat [gedaagde] zich ook jegens het personeel van Heemwonen agressief en intimiderend gedraagt en dat [gedaagde] geen zorg draagt voor het gehuurde.
4.3.1.
[gedaagde] heeft de gestelde overlast en het anderszins verweten gedrag niet, althans niet voldoende, weersproken. Uit het vorenstaande volgt dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, waarmee hij zich niet heeft gehouden aan de verplichting beschreven in artikel 7:213 BW Pro alsook een of meer van de nog expliciet opgenomen verplichtingen zoals die voortvloeien uit artikel 12 de Pro huurovereenkomst en artikel 14 van Pro de toepasselijke Algemene huurvoorwaarden. De stelling dat [gedaagde] inmiddels een aanvang heeft gemaakt het gehuurde kamer voor kamer op te ruimen, maakt het vorenstaande niet anders.
4.3.2.
Om te beoordelen of het gedrag van [gedaagde] moet leiden tot een ontruiming, moet, naast het belang van Heemwonen, en in het verlengde daarvan ook de belangen van (toekomstig) omwonenden, ook dat van [gedaagde] worden meegewogen. De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Heemwonen hier (duidelijk) zwaarder weegt dan dat van [gedaagde] en dat dit belang de ontruiming rechtvaardigt. De huidige, alsook toekomstige, omwonenden hebben recht op rustig huur- en woongenot en zich veilig te voelen in hun woonomgeving. Deze rechten en belangen van de omwonenden worden ernstig geschonden door het gedrag van [gedaagde] . Heemwonen hoeft dit niet te tolereren, omdat zij verplicht is aan al haar huurders rustig huurgenot te verschaffen. Indien een van haar huurders dit huurgenot verstoort door structureel overlast te veroorzaken, is Heemwonen gehouden hiertegen actie te ondernemen. Uit de overgelegde stukken volgt dat [gedaagde] dit gedrag al zeer geruime tijd vertoont. Zo is niet betwist dat, toen hij nog van Heemwonen huurde, hij eveneens bedreigend en intimiderend gedrag tentoonspreidde (hij heeft bijvoorbeeld gedreigd de flat op te blazen, er lag ook benzine opgeslagen in zijn garage) en dat de gehuurde woning toen een enorme puinhoop was. [gedaagde] betwist evenmin althans dit vindt voldoende steun in de stukken, dat ten tijde dat Woonfonds nog de verhuurder was, omwonenden al hebben geklaagd over [gedaagde] (maar dat Woonfonds geen actie ondernam). [gedaagde] is, sinds Heemwonen de verhuurder is geworden, meerdere keren gewaarschuwd en gesommeerd om zijn gedrag aan te passen en de overlast te stoppen. De brieven en inspanningen hebben niet geholpen. De overlast is onverminderd blijven doorgaan. Dat een ontruiming ook voor [gedaagde] gevolgen zal hebben is aannemelijk. Een ontruiming is altijd ingrijpend, maar dat de ontruiming tot een acute noodsituatie zal leiden is gesteld noch gebleken. De stelling van de gemachtigde van [gedaagde] dat Heemwonen onvoldoende hulp heeft geboden, is te kort door de bocht. Het is duidelijk dat [gedaagde] niet zelfstandig kan wonen althans hulp en begeleiding nodig heeft. Maar nergens blijkt uit dat [gedaagde] zijn gedrag wil veranderen. Heemwonen heeft [gedaagde] meerdere mogelijkheden gegeven om zijn gedrag aan te passen, maar [gedaagde] liet hulp - ook van de gemeente - niet toe. Heemwonen hoeft niet te accepteren dat haar medewerkers worden bedreigd. Uiteindelijk heeft ook [gedaagde] een eigen te nemen verantwoordelijkheid voor het aannemen c.q. zoeken van hulp en het aanpassen van zijn gedrag. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat de overlast al langdurig aan de gang is. Indien die verantwoordelijkheid uiteindelijk niet wordt genomen, hoeven de omwonenden hiervan niet de dupe te worden. Het kan uiteraard ook niet zo zijn dat Heemwonen (in januari 2024: tien) woningen leeg moet laten staan. Heemwonen heeft er belang bij ook die woningen weer te verhuren. De tekortkoming is geenszins gering of bijzonder van aard. Het is daarmee zeer waarschijnlijk dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, indien een bodemprocedure zou worden gevoerd, zal worden toegewezen. Vooruitlopend daarop wordt de ontruimingsvordering daarom toegewezen.
4.4.
[gedaagde] zal worden veroordeeld om het gehuurde - in afwijking van de gebruikelijke termijn van 14 dagen - binnen de gevorderde zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen. De kantonrechter acht deze verkorte ontruimingstermijn hier zeer redelijk, nu aannemelijk is dat van een veilige woon- en werkomgeving geen sprake is en er verhoogde veiligheids- en gezondheidsrisico’s zijn (door het ontbreken van vluchtroutes en het onvoorspelbare gedrag van [gedaagde] ). Er is al met al voldoende aannemelijk dat de situatie al langere tijd volstrekt onhoudbaar is.
nevenvordering huurachterstand
4.5.
De door Heemwonen gestelde, en met een overzicht onderbouwde, huurachterstand is niet betwist anders dan dat de gemachtigde op de mondelinge behandeling heeft gemeend dat in de dagvaarding een huurachterstand van één maand stond vermeld. Nadat de gemachtigde is voorgehouden dat die aanname onjuist is, is geen (verder) verweer gevoerd. Er is in ieder geval niet gesteld dat betalingen zijn gedaan die niet in dit overzicht zijn meegenomen. De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van deze huurachterstand, alsook de huurtermijnen tot aan de ingegane maand van de ontruiming, ligt daarmee voor toewijzing gereed. De vordering om deze sommen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid is niet betwist en ligt daarmee eveneens voor toewijzing gereed. Dat [gedaagde] wel bereid zou zijn om de achterstand te betalen, zoals nog gesteld, maakt dit niet anders. Dit staat niet aan toewijzing van de vordering in de weg.
4.6.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Heemwonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 328,00
- salaris gemachtigde
€ 814,00
€ 814,00
Totaal € 1.278,72
4.7.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
4.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het belang van Heemwonen bij uitvoerbaar bij voorraadverklaring is evident. Heemwonen heeft een zwaarwegend belang om het ontruimingsvonnis direct te kunnen executeren en dit belang weegt zwaarder dan het belang dat [gedaagde] heeft op het voorlopig behoud van de woning, mede in het licht van het feit dat er sprake is van voortdurend en herhalend gedrag aan de zijde van [gedaagde] .
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Heemwonen zijn, en de sleutels af te geven aan Heemwonen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Heemwonen:
a. a) € 1.069,40 aan achterstallige huur tot en met januari 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
b) € 543,20 per maand vanaf 1 februari 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.278,72,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.
NIv