Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10858212 \ CV EXPL 23-5710
Vonnis van 4 september 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
te Kerkrade,
eisende partij,
hierna te noemen: Heemwonen,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.N. Hermans.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin de mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin de mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van 29 februari 2024 met productie(s) van Heemwonen
- de brief van 15 maart 2024 met de schriftelijke afmelding voor de mondelinge behandeling van [gedaagde]
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 maart 2024.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 maart 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Heemwonen heeft met ingang van 15 januari 2020 een huurovereenkomst gesloten met [gedaagde] met betrekking tot de sociale huurwoning (hierna te noemen: de woning) aan het adres [adres] te [woonplaats] . Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. In artikel 6.9 van deze huurvoorwaarden is, kort gezegd, bepaald dat drugsactiviteiten, zoals de kweek van hennep, ten strengste verboden zijn. Heemwonen heeft verder op haar website staan dat het telen van hennep in de huurwoning altijd leidt tot een ontbindings- en ontruimingsprocedure.
2.2.
De politie heeft op 30 oktober 2023 naar aanleiding van een anonieme melding en een positieve meting van Enexis een bezoek gebracht aan de woning en heeft aldaar op de tweede verdieping in een slaapkamer aan de voorzijde een kweektent aangetroffen voor de versnelde kweek van hennep. In deze kweektent - met een oppervlakte van 1,90m x 2,30m - bevonden zich in totaal 27 hennepplanten, van ongeveer drie weken oud en met een gemiddelde hoogte van 49 cm. Daarnaast werd geconstateerd dat de geelkleurige zegel van de gasleiding was verbroken en verwijderd, dat de koppelingen van de aansluiting van de gasmeter op de gasleiding waren beschadigd en dat er een niet originele gasmeter was geplaatst. Op basis van een berekening van Enexis werd vervolgens geconcludeerd dat sprake was van diefstal van gas.
2.3.
Heemwonen heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, maar Heemwonen in een e-mail van 16 november 2023 medegedeeld dat hij de hennepplanten voor eigen - medicinaal - gebruik had. De advocaat van Heemwonen heeft nadien een e-mail gezonden aan Heemwonen en wel op 7 december 2023, waarin zij aangeeft dat haar cliënt al jarenlang om medische redenen wiet kweekt om er rustgevende olie van te maken omdat medicatie tegen de psychische klachten van haar cliënt niet afdoende is.
3.Het geschil
3.1.
Heemwonen vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.2.
Heemwonen legt daaraan ten grondslag dat sprake is van bedrijfsmatige teelt van hennep nu er meer dan een gebruikershoeveelheid is aangetroffen. Verder heeft [gedaagde] met de gasmeter geknoeid en is sprake van diefstal van gas. Dit alles brengt een tekortkoming in de nakoming met zich mee van onder meer artikel 6.9 van de huurvoorwaarden, maar ook de verplichting de bestemming van de gehuurde niet te wijzigen (artikel 2 van de huurovereenkomst en artikel 6.4 van de huurvoorwaarden) alsmede van de verplichting om het gehuurde te gebruiken en onderhouden zoals een goed huurder betaamt. Deze tekortkoming is volgens Heemwonen van meer dan voldoende gewicht voor toewijzing van de vordering tot ontbinding waardoor ook de ontruiming van de woning gerechtvaardigd is. Dat sprake is van gebruik om medische redenen heeft [gedaagde] volgens Heemwonen niet onderbouwd en ook als dit het geval zou zijn dan had [gedaagde] zonder eigen teelt hennep of alternatieve medicatie kunnen verkrijgen.
3.3.
[gedaagde] doet een beroep op de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW. Zijn betoog strekt er toe dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd zijn. [gedaagde] erkent dat sprake is van door hem geteelde wiet, maar dit is enkel voor eigen (medicinaal) gebruik.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een tekortkoming van [gedaagde] Heemwonen bevoegd maakt om de huurovereenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of bijzondere betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Wat de daaraan ten grondslag liggende feiten betreft, rust de stelplicht en eventuele bewijslast van een aan [gedaagde] verweten tekortkoming hier op Heemwonen en die van de tenzij-bepaling op [gedaagde] .
4.2.
[gedaagde] erkent dat hij wiet heeft geteeld in de woning. Het telen van wiet is op grond van artikel 6.9 van de huurvoorwaarden niet toegestaan. Alleen al daarom is sprake van een tekortkoming. [gedaagde] betwist dat hij de gasmeter heeft gemanipuleerd om gas te stelen. De gasmeter was volgens [gedaagde] al vanaf het begin niet in orde. Volgens Heemwonen was er een tweede gasmeter aanwezig in de meterkast die geen eigendom was van Enexis, was de gele Enexiszegel verbroken en de waren de koppelingen van de gasmeter beschadigd wat duidt op vaker opdraaien met een tang en was de hoeveelheid afgenomen gas verminderd wat op basis van de meterstanden is vastgesteld.
Heemwonen heeft haar stelling dat wel sprake was van het knoeien aan de gasmeter om gas te stelen onderbouwd met een proces-verbaal van bevindingen van de politie van 2 november 2023, een aangifteformulier diefstal/verduistering en een fotoboek ‘wijze diefstal / verduistering energie’ van Enexis. Gelet op deze stukken, de zich daarin bevindende foto’s, en de erkenning van het telen van hennep is de ‘kale’ betwisting van [gedaagde] onvoldoende ter weerlegging van de stellingen van Heemwonen. [gedaagde] is dan ook de verplichting zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:613 WB en 6.3 huurvoorwaarden) niet nagekomen. Ook daarom is sprake van een tekortkoming.
4.3.
In artikel 6:265 lid 1 BW brengen de hoofdregel en het ‘tenzij’-deel tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. In zo’n geval behoeft niet van een schuldeiser verlangd te worden dat deze met een tekortschietende wederpartij als contractspartner verder gaat. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] van voldoende gewicht is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
4.4.
[gedaagde] stelt dat hij al sinds zijn jeugd lijdt aan PDD-NOS, een gedragsstoornis /agressieregulatiestoornis en ernstige rugklachten. Om zijn psychische en fysieke klachten onder controle te houden stelt hij aangewezen te zijn op zelf vervaardigde wietolie. Dit omdat het volgens [gedaagde] met reguliere medicatie niet is gelukt zijn klachten onder controle te krijgen en zuivere wietolie in geen enkele coffeeshop verkrijgbaar is. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] een uitdraai van het journaal van de huisarts overgelegd. [gedaagde] betwist dat hij hennep heeft verkocht en dat sprake is van een aanzuigende werking van criminaliteit als gevolg van de hennepteelt. Volgens [gedaagde] is er voor het maken van wietolie een grote hoeveelheid planten nodig. Daarom had hij zo’n grote hoeveelheid planten. [gedaagde] doet een beroep op een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 14 april 2022 (RBAMS:2022:2003). [gedaagde] stelt dat de gevolgen voor hem desastreus zijn als hij op straat beland. Zijn psychische klachten zullen hierdoor toenemen. Hij stelt aangewezen te zijn op een rustige en veilige werkomgeving en hij heeft slechts een minimuminkomen. [gedaagde] wijst er verder op dat een door de gemeente voorgenomen sluiting op grond van artikel 13b Opiumwet is omgezet in een waarschuwing. In geval er wel tot ontbinding en ontruiming wordt overgegaan verzoekt [gedaagde] om een langere ontruimingstermijn (rechtbank Overijssel 27 januari 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:1041).
4.5.
De kantonrechter overweegt dat bij een hoeveelheid van vijf planten of minder in beginsel wordt aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. [gedaagde] had veel meer planten dan vijf; hij had er 27. Over de stelling van [gedaagde] dat hij zo’n hoeveelheid planten nodig had om medicinale wietolie van te maken overweegt de kantonrechter dat uit het huisartsenjournaal niet volgt dat enkel met gebruik van zuivere wietolie het leven van [gedaagde] dragelijk te houden was. Integendeel, in het journaal staat het volgende:
24-11-2023
S zie mail patient; wietplanten bij hem in huis gevonden;
vraagt een briefje of ik een verklaring voor zijn
advocaat kan maken of ik kan stellen dat planten
geheel voor eigen gebruik zijn vanwege zijn PDD-NOS.
P Ik adviseer geen wiet bij PDD NOS; dus ik kan zo’n
verklaring niet schrijven.
Op verzoek van [gedaagde] is weliswaar in het huisartsenjournaal vermeld dat hij softdrugs – Weed gebruikt, maar dat maakt het bovenvermeld advies van de huisarts niet anders. Ook volgt uit het huisartsenjournaal niet dat de reguliere medicatie ontoereikend was. Uit het journaal volgt dat reguliere medicatie met wisselend succes werd ingezet. Bovendien is medicinale cannabisolie op recept van een arts verkrijgbaar bij een apotheek. Uit het journaal blijkt niet dat [gedaagde] ooit hierom heeft verzocht. Het argument van [gedaagde] dat hij vanwege zijn klachten was aangewezen op zelf vervaardigde wietolie mist dan ook een (medische) onderbouwing en dit erkent [gedaagde] ook blijkens het verslag van de hoorzitting bij de gemeente (productie 9 bij de dagvaarding).
4.6.
Vast staat dat de gasmeter is gemanipuleerd met het oogmerk gas te stelen en er sprake is van een aantal hennepplanten waarvan niet meer wordt aangenomen dat deze bestemd zijn voor eigen gebruik. Heemwonen heeft onder randnummers 17 en 18 van de dagvaarding een berekening gemaakt van de (theoretische) opbrengst per kweekcyclus en wat de totale opbrengst kan zijn geweest berekend over de totale huurperiode. [gedaagde] heeft de berekening inhoudelijk niet betwist, maar enkel gesteld dat deze niet relevant is. Uitgaande van deze berekening gaat het echter om aanzienlijke bedragen en is het niet ondenkbeeldig dat dan wel sprake is geweest van handel. [gedaagde] heeft zijn stelling dat dit niet zo is, in elk geval onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd. Dit alles pleit niet in het voordeel van [gedaagde] .
4.7.
[gedaagde] beroept zich op oordelen van andere kantonrechters. Vaak loopt het beroep op oordelen van andere rechters spaak omdat de feiten niet vergelijkbaar zijn. Dat is ook hier het geval en zo volgt ook uit overweging 3.7 van het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam. Kort gezegd was in die zaak geen sprake van een contractueel verbod tot het kweken van hennep, geen sprake van illegaal afgetapte energie en achtte de kantonrechter in die zaak wel aannemelijk dat de huurder hennep gebruikte als zelfmedicatie om stressklachten te onderdrukken. Dat het college van burgemeester en wethouders de woning niet hebben gesloten, maar hebben volstaan met een waarschuwing, is niet doorslaggevend in deze civielrechtelijke afweging. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat het college anderzijds van mening is dat geen sprake van een helder en consistent betoog over de zelfmedicatie. Bovendien weegt de kantonrechter zwaar mee dat [gedaagde] op eigen houtje heeft gesleuteld aan de gasleiding (of dit heeft laten doen) met alle risico’s van dien.
4.8.
Dat het verlies van de door [gedaagde] gehuurde woning een stevige impact zal hebben op zijn welzijn lijkt de kantonrechter zeer aannemelijk. Dit gevolg had [gedaagde] echter kunnen voorzien en het weegt niet op tegen het belang van Heemwonen (het woonbelang van [gedaagde] afgezet tegen het belang van Heemwonen bij het voorkomen van illegale hennepteelt in haar panden met alle daaraan mogelijke verbonden negatieve gevolgen en het voorkomen van precedentwerking).
4.9.
De vordering van Heemwonen zal derhalve worden toegewezen, waarbij de ontruimingstermijn op twee weken na betekening van dit vonnis zal worden bepaald. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn te hanteren.
4.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heemwonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
- nakosten
€
€
408,00
102,00
(2,00 punten × € 204,00)
Totaal
€
769,85
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [woonplaats] aan het adres [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de hiervoor onder 5.1 genoemde woning te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen, onder afgifte van alle sleutels;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 769,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.
BM