Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer : 9591533 CV EXPL 21-4954
Vonnis in kort geding van 27 januari 2022
in de zaak van
de stichting
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd te Enschede,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M.-L.WJ.S. Knook, advocaat te Enschede,
-tegen-
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. F. Hoff, advocaat te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de producties 1 tot en met 16 van de zijde van [gedaagde] ,
- de mondelinge behandeling op 13 januari 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 7 maart 2019 van De Woonplaats voor onbepaalde tijd de woning aan [het adres 1] . De huidige huurprijs is € 633,25 per maand en het voorschotbedrag servicekosten € 19,25 per maand.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden d.d. juli 2017 van De Woonplaats van toepassing.
2.3.
In de huurovereenkomst is in artikel 2 bepaald:
‘Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en leden van zijn huishouding als woonruimte te dienen.’
2.4.
In de Algemene Huurvoorwaarden is in artikel 6.8 bepaald:
‘Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.’
2.5.
Op 29 juni 2021 heeft de Politie Oost-Nederland vastgesteld dat in de woning van [gedaagde] een prostitué werkzaam was. Naar aanleiding daarvan is hij op 18 november 2021 uitgenodigd op het kantoor van De Woonplaats, waar hem een gedragsaanwijzing/allonge op de huurovereenkomst is voorgelegd, die door hem op 22 november 2021 is ondertekend.
Bij het gesprek is nogmaals besproken, en in de allonge is nogmaals verwezen naar, het in artikel 6.8 van de Algemene Huurvoorwaarden neergelegde verbod op het telen, hebben of verhandelen van hennep. [gedaagde] is door De Woonplaats gewaarschuwd om zich strikt te houden aan de overeenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden. [gedaagde] heeft de allonge getekend.
2.6.
Op 23 november 2021 heeft de politie onderzoek gedaan in de woning van [gedaagde] naar aanleiding van een melding van sterke hennepgeur rondom [het adres 2] . In het als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde Hennepbericht [het adres 1] staat onder meer:
‘Op de zolder van de woning werden30 hennepstekjesaangetroffen. Tevens lag er een led assimilatielamp en een gebruikte koolstoffilter.
In één slaapkamer aan de achterzijde van de woning lag een grijze vuilniszak met daarin gedroogde henneptoppen. Op de begane grond, in een kast onder de trap, werden zakken met hennepgruis en gedroogde henneptoppen aangetroffen.
Totaal aangetroffenhennepgruis 1550 gram,totaal aangetroffengedroogde henneptoppen 690 gram.
Het aanwezig hebben van softdrugs is verboden op grond van artikel 3 juncto artikel 11 van de Opiumwet. Ingevolge de “Aanwijzing Opiumwet” van het college van
procureurs-generaal d.d. 1 september 2018, registratienummer 2018R013 wordt de niet beroeps- of bedrijfsmatige teelt van een geringe hoeveelheid tot en met 5 planten aangemerkt als een hoeveelheid voor eigen gebruik.
Grotere hoeveelheden, met onder andere kweken onder kunstlicht, diefstal van elektriciteit en dergelijke kan worden aangemerkt als beroeps- en bedrijfsmatige teelt van hennepplanten.’
2.7.
Bij brief van 2 december 2021 heeft De Woonplaats [gedaagde] aangeschreven over de aangetroffen hennep in zijn woning en hem de mogelijkheid geboden de huur vrijwillig te beëindigen door zelf de huur op te zeggen, om zo de kosten van een gerechtelijke procedure te voorkomen. In een schriftelijke reactie heeft [gedaagde] de constateringen van de politie niet betwist, maar gewezen op persoonlijke omstandigheden. Uit de reactie blijkt dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet zelf wil opzeggen.
2.8.
Omdat [gedaagde] niet heeft gereageerd op het herhaalde verzoek om zelf de huur op te zeggen heeft De Woonplaats de dagvaarding uitgebracht, waarin de ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd.
3.Het geschil
3.1.
De Woonplaats vordert - samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I [gedaagde] te veroordelen om de woning aan [het adres 1] binnen vijftien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en bezemschoon achter te laten onder inlevering van de sleutels;
II [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de maandelijks (kale) huurprijs inclusief (het voorschot) servicekosten ad € 652,50 per maand voor elke maand dat hij het gehuurde na 1 februari 2022 of zodanige datum als de rechtbank in goede justitie juist acht, in zijn bezit houdt;
III [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure;
IV althans een zodanige voorziening te treffen als de kantonrechter juist acht.
3.2.
Ter onderbouwing van de vorderingen voert De Woonplaats aan dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In de woning werd een hennepkwekerij aangetroffen, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden. Aan het kweken van hennep kleven grote, ernstige risico’s, waaronder brand en kortsluiting. Bovendien kan het kweken van hennep leiden tot openbare orde verstoringen en overlast. De Woonplaats wijst erop dat zij een zero tolerance beleid voert wat betreft de aanwezigheid van hennepkwekerijen en soft- en/of harddrugs in haar (sociale) huurwoningen; in dat geval wordt de huurovereenkomst met de betreffende huurder niet voortgezet. De politie heeft 30 hennepstekjes aangetroffen, veel meer dan de wettelijk toegestane vijf planten, en een assimilatielamp, die meestal wordt gebruikt bij hennepteelt om een tekort aan natuurlijk zonlicht aan te vullen. De aangetroffen voorraad henneptoppen en hennepgruis overschrijdt de voor eigen gebruik aangemerkte hoeveelheid van maximaal 0,5 gram in ernstige mate. Het is dus aannemelijk dat het ging om een handelshoeveelheid drugs die (mede) bestemd was voor de verkoop, aflevering of verstrekking vanuit de woning en dat het ging om een professionele, beroeps/bedrijfsmatige teelt en handelsvoorraad.
De Woonplaats heeft daarom een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de ontruiming. Hij erkent dat hennep is aangetroffen maar stelt dat er geen sprake was van een professionele kwekerij; de hennep was voor eigen gebruik. Daarbij wijst [gedaagde] op zijn moeilijke persoonlijke omstandigheden. Hij heeft in zijn land van herkomst veel traumatische ervaringen gehad die nu leiden tot nachtmerries, ernstige slaapproblemen en momenten waarop hij agressief kan worden. Voor de psychische klachten staat hij onder behandeling van Mediant; ter onderbouwing zijn stukken in het geding gebracht. Ook kampt [gedaagde] met diverse lichamelijke klachten, die zorgen voor continue pijn. Op korte termijn moet hij worden geopereerd. Verder is sprake van zware astma en slaapapneu, waarvoor hij een luchtpomp gebruikt. Ondanks de hulpmiddelen slaapt hij slecht, wat leidt tot continue vermoeidheid. Door alle problemen heeft hij momenteel een WIA-uitkering. Vanwege bovengenoemde medische en psychologische problemen gebruikte [gedaagde] medicinale wiet (CBD). Voor een goede pijnbestrijding rookte hij drie tot vier keer per dag medicinale wiet, zo’n drie gram per dag, zoals ook vermeld in bijvoorbeeld de medische beoordeling van het UWV. Hij is zeer gebaat bij het gebruik daarvan. Dit is meer geschikt dat andere ‘normale’ wiet, omdat de medicinale wiet de pijn verlicht zonder dat je er high of stoned van wordt. De vorige huisarts wilde ondanks verzoek geen medicinale wiet voorschrijven. Omdat het duur is om het van anderen te kopen is [gedaagde] zelf Atlant CBD wiet gaan kweken, maar zonder kunstmatige licht en warmte. Daarom kweekt hij meerdere stekken, om uiteindelijk daaruit de vijf beste vrouwelijke plantjes te selecteren om verder op te kweken. De restanten van de overige stekken worden gegruisd en versnipperd.
Dat gebruikt hij om thee van te zetten. De henneptoppen zijn niet bruikbaar/niet rookbaar. Tijdens het politiebezoek op 29 juni 2021 heeft de politie ook de op dat moment aanwezige vijf wietplanten gezien, maar daar verder niets van gezegd (zie foto, productie 10). Er is dus geen sprake geweest van een hennepkwekerij, maar van het kweken van wiet voor eigen gebruik. Van professionele/bedrijfsmatige productie of handel is nooit sprake geweest. Er waren geen lampen, tenten, weegschaal, gripzakjes, aanpassingen van elektriciteit of iets
dergelijks. De aangetroffen lamp en koolstoffilter waren van een vriend van [gedaagde] ; ze waren niet in gebruik en niet in dezelfde ruimte als de stekjes. Ontruiming zal verstrekkende gevolgen hebben, mede gezien zijn psychische en fysieke toestand. Vanwege zijn slaappro-blemen is het heel moeilijk om in een opvanglocatie te overnachten.
4.De beoordeling
4.1.
Bij de dagvaarding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.
4.2.
In een zaak als de onderhavige dient in de eerste plaats te worden beoordeeld of er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming en van een zodanig spoedeisend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
4.3.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en hetgeen De Woonplaats daaromtrent gesteld heeft, aanwezig. Dit betekent dat de vorderingen van De Woonplaats inhoudelijk kunnen worden behandeld.
4.4.1.
De inhoud van het door De Woonplaats overgelegde hennepbericht is door [gedaagde] niet weersproken. Daaruit blijkt dat er in zijn woning dertig hennepstekjes zijn aangetroffen, 1550 gram gedroogde hennepgruis en 690 gram gedroogde henneptoppen. Verder heeft de politie een assimilatielamp en een gebruikt koolstoffilter gevonden in de woning. Onder een handelshoeveelheid softdrugs (een middel als bedoeld in lijst II van de Opiumwet) wordt verstaan: meer dan 5 gram hennepproducten (waaronder in ieder geval wiet, hasj, hennep-gruis en andere producten met een THC gehalte van meer dan 0,2%), cannabis, paddo’s en slaap- en kalmeringsmiddelen of meer dan 5 hennepplanten of hennepstekken.
4.4.2.
Volgens de aanwijzing Opiumwet heeft 5 gram hennepproducten - waaronder dus hennepgruis - als gebruikershoeveelheid te gelden, zodat hier met 1550 gram hennepgruis de toegestane hoeveelheid vele malen is overtroffen.
Het argument dat de aangetroffen hennepgruis niet relevant is, dat het eigenlijk afval is en dat het alleen gebruikt wordt om thee van te zetten, doet aan die conclusie niet af. De stellingen van [gedaagde] zijn niet onderbouwd en leggen daarom geen gewicht in de schaal tegenover de duidelijke richtlijn in de aanwijzing Opiumwet.
Hetzelfde geldt voor de stelling dat de aangetroffen henneptoppen niet rookbaar zijn, omdat het afval van mannelijke planten betreft. Als het werkelijk om waardeloos groenafval zou gaan valt niet in te zien waarom het door [gedaagde] in zakken in huis werd bewaard.
Maar los daarvan overtreft in elk geval ook het aantal van dertig aangetroffen plantenstekken in ruime mate de toegestane hoeveelheid van 5 hennepplanten of hennepstekken. De richtlijn maakt immers geen onderscheid tussen aantallen plantenstekken en volgroeide planten. De combinatie van de (hoeveelheid) plantenstekken, henneptoppen en hennepgruis en de aangetroffen apparatuur duidt er op dat sprake was van meer dan het kweken of bewerken van kleine hoeveelheden hennep voor eigen gebruik.
4.4.3.
Daarbij is van belang dat het [gedaagde] bekend was dat het op grond van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen is verboden om in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven. [gedaagde] was immers de week voor het bezoek van de politie en het opmaken van het hennepbericht nog op gesprek geweest bij De Woonplaats. Tijdens dat gesprek is hem nog eens nadrukkelijk op dat verbod gewezen en op de consequenties bij overtreding ervan.
[gedaagde] heeft na dat gesprek een allonge op de huurovereenkomst, waarin een en ander staat, mee naar huis gekregen en heeft deze later voor akkoord getekend ingeleverd bij
De Woonplaats. Dat [gedaagde] het gevoel had geen andere keus te hebben dan de allonge te tekenen kan zo zijn, maar dat De Woonplaats hem duidelijk heeft gemaakt hoe zwaar het verbod voor hennepkweken voor haar weegt en welke consequenties aan overtreding ervan kunnen worden verbonden, staat vast. Als [gedaagde] werkelijk slechts op kleine schaal hennep voorhanden wilde hebben voor eigen (medicinaal) gebruik had het op zijn weg gelegen om dat onderwerp tijdens het gesprek bij De Woonplaats ter sprake te brengen en te proberen daarover afspraken te maken. Nu hij dat niet heeft gedaan had hij de in de woning aanwezige henneptoppen, hennepgruis en hennepstekken weg moeten doen, althans moeten beperken tot de toegestane maximale hoeveelheid van 5 planten of stekken.
4.4.4.
In elk geval is de conclusie dat gezien de aanwezigheid van de in het hennepbericht genoemde hoeveelheden hennep(achtig) product vaststaat dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, om de door hem gehuurde woning te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming.
4.5
De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of de kantonrechter in een door [gedaagde] te voeren bodemprocedure zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen.
4.6
Ingevolge artikel 7:265 BW geeft elke tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen, niet rechtvaardigt.
4.7
De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de in voornoemd artikel vervatte uitzondering zich in dit geval niet voordoet. Daarom acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Duidelijk is dat de aangetroffen hoeveelheid hennep niet valt binnen het gedoogbeleid. Dat de politie heeft besloten [gedaagde] niet strafrechtelijk te vervolgen maakt het voorgaande niet anders.
[gedaagde] heeft gewezen op zijn belang bij het behouden van woonruimte wegens fysieke en psychosociale klachten. Naar het oordeel van de kantonrechter wegen die belangen niet op tegen het belang van De Woonplaats bij het handhaven van haar duidelijk kenbare beleid, waarmee zij ook aan andere huurders het signaal afgeeft dat ernstige tekortkomingen niet worden getolereerd. De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen; wel zal de ontruimingstermijn worden bepaald op vier maanden na betekening van dit vonnis, zodat [gedaagde] een ruime termijn heeft om naar vervangende woonruimte om te zien.
4.8.
De Woonplaats heeft de maandelijkse huur alsmede het voorschot servicekosten gespecificeerd en [gedaagde] heeft de juistheid daarvan niet betwist. De veroordeling tot betaling van € 652,50 per maand tot aan het moment van ontruimen is daarom toewijsbaar.
4.9.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 126,00 voor griffierecht, € 121,39 voor explootkosten en € 374,00 aan salaris gemachtigde (twee punten, € 185,00 per punt), alles bij elkaar € 621,39. De nakosten worden begroot op € 93,50 (een half punt salaris gemachtigde).
5.De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis de woning met aanhorigheden aan [het adres 1] te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en alle bij hem in het gehuurde verblijvende personen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van De Woonplaats;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de maandelijkse (kale) huurprijs inclusief
(het voorschot) servicekosten ad € 652,50 per maand tot aan het moment van ontruimen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van De Woonplaats begroot op € 621,39, waaronder € 374,00 wegens salaris gemachtigde;
5.4.
begroot de nakosten op € 93,50;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2022. (RS(O)