Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 11262115 \ CV EXPL 24-4088
Vonnis in kort geding van 5 september 2024
in de zaak van
STICHTING WELLER WONEN,
te Heerlen,
eisende partij,
hierna te noemen: Weller Wonen,
gemachtigde: mr. R.W. Janssen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagden,
hierna samen te noemen: [gedaagden]
gemachtigde voor beide gedaagden: mr. T. Schillings, als vervanger van
mr. M.M. van der Marel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van Weller Wonen
- de mondelinge behandeling van 2 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Weller Wonen.
- de producties van Weller Wonen
- de mondelinge behandeling van 2 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Weller Wonen.
1.2.
De uitspraak is gesteld op heden.
2.De feiten
2.1.
Tussen Weller Wonen en [gedaagden] is op 26 september 2022 een huurovereenkomst gesloten voor het appartement (verder: het gehuurde) staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , inclusief onroerende aanhorigheden en het medegebruik van de om het complex eventueel gelegen groenstroken en tuinen die als onroerende aanhorigheid zijn te beschouwen en het medegebruik van de eventueel gemeenschappelijke ruimten. De huurovereenkomst is op 1 oktober 2022 voor onbepaalde tijd ingegaan. De huurprijs inclusief servicekosten bedraagt € 651,56. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van
20 maart 2017 van toepassing.
2.2.
Dierenbeschermingsorganisatie House of Animals heeft na onderzoek op enig moment geconstateerd dat er veertig zieke en vermagerde katten in het gehuurde aanwezig waren die bovendien niet ingeënt waren. Eind juni 2024 is een artikel in de Telegraaf daarover verschenen. Volgens House of Animals hebben [gedaagden] in de periode van mei 2023 tot juli 2024 meerdere nestjes gefokt en de daaruit voortkomende kittens, 67 stuks, door middel van hun website “ [internetsite 1] ”, “ [internetsite 2] ”, “ [internetsite 3] ” of “ [internetsite 4] ” via Facebook, Instagram, Marktplaats en Whatsapp verkocht. House of Animals heeft de gemeente Heerlen gewaarschuwd die een inspectie heeft uitgevoerd en in april 2024 meer dan twintig katten, waaronder twaalf kittens, in het gehuurde heeft aangetroffen. Na verder onderzoek heeft de gemeente Heerlen vastgesteld dat er binnen een tijdsbestek van een jaar tenminste twintig katten en 29 kittens in het gehuurde aanwezig waren en dat sprake was van bedrijfsmatig fokken. De gemeente heeft daarop het voornemen uitgesproken om een last onder een dwangsom op te leggen.
2.3.
Bij schrijven van 26 juni 2024 heeft Weller Wonen [gedaagden] gesommeerd om:
- de bedrijfsmatige activiteiten vanuit het gehuurde per direct te staken,
- het aantal katten binnen twee weken terug te brengen naar een hobbymatig niveau,
- over te gaan tot betaling van de huurachterstand.
2.4.
[gedaagden] hebben op de e-mail van Weller Wonen van 18 juli 2024, om een huisbezoek of een gedragsaanwijzing tot stand te brengen, niet inhoudelijk gereageerd.
2.5.
Op 21 juli 2024 ontving Weller Wonen een klacht over stank, vervuiling en huisdieren met betrekking tot het gehuurde. Op 12 augustus 2024 ontving Weller Wonen een petitie met ruim twintig handtekeningen van omwonenden van het gehuurde waarin wordt geklaagd over stankoverlast.
2.6.
Weller Wonen heeft daags voor het uitbrengen van de dagvaarding in deze procedure ook een dagvaarding in een bodemprocedure wegens wanbetaling jegens [gedaagden] uitgebracht, waarin ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd.
2.7.
De huurachterstand is na het uitbrengen van de dagvaarding in deze zaak voldaan en [gedaagden] hebben de website “ [internetsite 1] ” uit de lucht gehaald.
3.De vordering
3.1.
Weller Wonen vordert – verkort weergegeven – primair ontruiming van het gehuurde, betaling van de gebruikersvergoeding van € 651,56 per maand vanaf september 2024 tot aan de dag van de ontruiming en de proces- en nakosten.
3.2.
Weller Wonen legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagden] zich niet als een goed huurder gedragen en daarmee toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, uit de Algemene Bepalingen Huurvoorwaarden en uit de wet. [gedaagden] hebben een huurachterstand van drie maanden laten ontstaan en door het houden van en fokken met katten en de bedrijfsmatige verkoop van de kittens vanuit het gehuurde gebruiken [gedaagden] het gehuurde niet als woonruimte en schenden daarmee de bestemmingsclausule van het gehuurde. Verder veroorzaken de katten van [gedaagden] stankoverlast waardoor zij het rustig woongenot van de medebewoners van het complex niet kan waarborgen. Aangezien [gedaagden] niet meewerken aan een huisonderzoek of een gedragsaanwijzing verwacht zij geen verbetering van de houding van [gedaagden] waardoor de omwonenden overlast zullen blijven ervaren, reden waarom zij [gedaagden] in rechte heeft betrokken, aldus Weller Wonen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover van belang - nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid van de vordering van Weller Wonen vloeit voort uit de aard van de vordering.
4.2.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet
- volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
In deze procedure moet worden beoordeeld of een corresponderende vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is om hierop vooruit te lopen door het treffen van een voorziening als gevorderd. Gelet op het voorlopige karakter van een kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is geen plaats voor nadere bewijsvoering.
4.4.
Onweersproken staat vast dat partijen zijn overeengekomen dat de huur iedere maand bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand dient te worden voldaan. Uit de door Weller Wonen overgelegde productie 13 volgt dat [gedaagden] ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (14 augustus 2024) de huurpenningen van juni t/m augustus 2024 niet hebben voldaan waarmee vaststaat dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming jegens Weller Wonen. Het feit dat [gedaagden] op 23 augustus 2024 de huurachterstand alsnog hebben betaald (hetgeen door Weller Wonen is erkend) maakt niet dat daarmee de grondslag aan de gevorderde ontruiming is komen te ontvallen.
4.5.
Los van het voorgaande ligt de vordering ook op grond van het handelen in strijd
met de bestemming van het gehuurde en op grond van het veroorzaken van (stank)overlast voor toewijzing gereed.
4.5.1.
Vaststaat dat de gemeente Heerlen heeft vastgesteld dat [gedaagden] vanuit het gehuurde bedrijfsmatig handelen door kittens te verkopen. Ook uit het onderzoek en de aangeleverde foto’s van websites door House of Animals volgt dat [gedaagden] via diverse kanalen en advertenties vanuit het gehuurde kittens hebben verkocht (en nog steeds verkopen) hetgeen [gedaagden] op de mondelinge behandeling hebben erkend. Het voorgaande in samenhang bezien met het houden van een zeer aanzienlijk aantal aan katten en kittens in het gehuurde leiden tot het oordeel dat het aannemelijk is dat [gedaagden] bedrijfsmatige activiteiten in en vanuit het gehuurde voeren en dat is in strijd met het bepaalde in de huurovereenkomst en de Algemene bepalingen. Het gehuurde is immers een zogenoemde sociale huurwoning met als bestemming wonen. De stelling van [gedaagden] , dat de vaststelling door de gemeente enkel van belang is in een bestuursrechtelijk en niet in een civielrechtelijk kader, treft geen doel net als het verweer van [gedaagden] , dat zij de kittens voor € 500,00 per stuk hebben verkocht om de kosten voor de kittens te kunnen dekken en dat daaruit volgt dat zij nooit een op winst beoogd bedrijf hebben gevoerd of willen voeren omdat de verkoopwaarde voor de kittens normaal tussen de € 600,00 en € 1.000,00 ligt. Het doet er niet toe of [gedaagden] uit de verkopen winst hebben behaald.
4.5.2.
Wat de stankoverlast betreft hebben [gedaagden] op de mondelinge behandeling verklaard dat zij aannemen dat er stankoverlast door de omwonenden wordt ervaren. De stellingen van [gedaagden] , dat zij het aantal katten willen gaan beperken tot elf en de nestjes willen beperken tot twee á drie per jaar en dat hun kater inmiddels chemisch is gecastreerd, maakt de veroorzaakte overlast niet ongedaan.
4.6.
Het voorgaande in onderling verband bezien leidt tot het oordeel dat het woonbelang van [gedaagden] niet prevaleert boven het woonbelang van de omwonende huurders. Dat betekent dat de vorderingen van Weller Wonen zullen worden toegewezen met dien verstande, dat de gevorderde machtiging zal worden afgewezen omdat Weller Wonen deze op grond van de wet al toekomt en dus overbodig is en dat de ontruimingstermijn op twee weken na betekening van het vonnis zal worden gesteld.
4.7.
[gedaagden] zijn in overwegend mate in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Weller Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,47
- griffierecht
€
372,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
Totaal
€
1.323,47
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.9.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis Weller Wonen in het vrije bezit te stellen van de woning aan [adres] te [woonplaats] door deze woning (inclusief berging) geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt aan Weller Wonen op te leveren,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] , des dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, tot betaling van € 651,56 per maand vanaf september 2024 tot de dag van de ontruiming,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 1.323,47, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2024.
YT