ECLI:NL:RBLIM:2024:484

• Datum uitspraak: 31 januari 2024
• Publicatiedatum: 2 februari 2024
• Zaaknummer: 10684812 \ CV EXPL 23-3763
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.P.A. Bisscheroux
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van woonruimte wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de kantonrechter te Maastricht op 31 januari 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser], handelend onder de naam [handelsnaam], en [gedaagde] over de ontbinding van een huurovereenkomst. [gedaagde] huurde sinds 21 februari 2020 een appartement van [eiser] voor een huurprijs van € 780,75 per maand. [gedaagde] heeft echter van juni 2023 tot en met januari 2024, in totaal acht maanden, de huur niet betaald, wat heeft geleid tot een huurachterstand van € 2.342,25. [eiser] heeft de kantonrechter verzocht de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat [gedaagde] in verzuim is, omdat hij de huurpenningen bij vooruitbetaling dient te voldoen en dit niet heeft gedaan. [gedaagde] voerde aan dat hij geen huur kon betalen vanwege gebreken aan het gehuurde, maar de kantonrechter oordeelde dat hij niet voldoende had onderbouwd welke gebreken er waren en dat deze niet de huurachterstand konden rechtvaardigen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de ontbinding rechtvaardigen.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden, [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en hem veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de proceskosten. De vorderingen van [eiser] die niet voldoende waren onderbouwd, zijn afgewezen. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10684812 \ CV EXPL 23-3763

Vonnis van 31 januari 2024

in de zaak van

[eiser] , handelend onder de naam [handelsnaam] ,

wonend te [woonplaats 1] , kantoor houdend te [vestigingsplaats]

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

procederend in persoon,

tegen

[gedaagde] ,

wonend te gemeente [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.E. Cuppen.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief van 29 november 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de akte vermeerdering van eis en overlegging producties

- de e-mail met (onleesbare) producties van [gedaagde]

- de mondelinge behandeling van 16 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 21 februari 2020 van [eiser] de woonruimte, zijnde een appartement, gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van thans € 780,75 per maand. Bij de huurovereenkomst zijn partijen onder meer overeengekomen dat [gedaagde] de huurprijs bij vooruitbetaling voldoet en dat de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE”, vastgesteld en gedeponeerd in juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen), deel uitmaken van de huurovereenkomst.

2.2.

Bij beschikking van deze rechtbank van 30 mei 2023 is het bewind op de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] met ingang van 16 juni 2023 opgeheven.

2.3.

[gedaagde] heeft de huurpenningen van juni 2023 tot en met januari 2024 (acht maanden) niet betaald. De onbetaald gelaten huurpenningen van juni tot en met augustus 2023 bedragen in totaal € 2.342,25.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert na wijziging van eis - samengevat - primair dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst ontbindt, [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huurachterstand vermeerderd met rente, de huur c.q. gebruikersvergoeding, een bedrag aan schadevergoeding voor het vervangen van sloten en een bedrag aan schadevergoeding voor het aanleggen van een warmwatervoorziening in een ander appartement in het pand, de buitengerechtelijke incassokosten, de schade en de (na)kosten van deze procedure en, subsidiair (in aanvulling op het primair gevorderde) om aan [gedaagde] een verbod op te leggen om de stroomvoorziening, de gasaansluiting en de wateraansluiting af te zetten voor de mede huurders, op straffe van een dwangsom,

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de (na)kosten van deze procedure.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld wordt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit een overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid geeft die overeenkomst te ontbinden – bij een huurovereenkomst: door de rechter te doen ontbinden – tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.2.

De tekortkoming die in deze procedure de grondslag vormt van het ontbindingsverzoek is het zich niet als een goed huurder gedragen door [gedaagde] . [eiser] heeft daartoe aangevoerd dat [gedaagde] tot op heden een huurachterstand van acht maanden heeft laten ontstaan, dat hij overlast veroorzaakt, dat hij servicemedewerkers niet binnen laat en zijn berging gebruikt als slaapplaats voor derden die vaak geen verblijfsvergunning of identiteitsbewijs hebben, aldus [eiser] . [eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn stellingen naar de aangeleverde producties.

4.3.

Nu volgens vaste rechtspraak een huurachterstand van drie of meer maanden in beginsel al de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zal de kantonrechter daar eerst op in gaan. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij al acht maanden geen huur heeft betaald.

4.4.

Het verst strekkend verweer van [gedaagde] , dat hij niet in verzuim is omdat [eiser] hem niet heeft aangemaand of in gebreke heeft gesteld, treft geen doel. Vaststaat dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de huurpenningen maandelijks bij vooruitbetaling dient te voldoen (art. 4.2. van de huurovereenkomst). Dat is een betalingstermijn die in de zin van art. 6:83 aanhef en onder a BW een fatale termijn is waardoor het verzuim intreedt zonder dat [eiser] [gedaagde] in gebreke diende te stellen en zonder dat [eiser] [gedaagde] een termijn moest gunnen om de huurovereenkomst alsnog na te komen. Nu daarbij komt dat [gedaagde] de huurachterstand (van inmiddels acht maanden) en het niet, althans niet deugdelijk, nakomen van de door [eiser] gestelde betalingsregelingen niet heeft weersproken, staat het verzuim van [gedaagde] vast.

4.5.

[gedaagde] beroept zich vervolgens op zijn opschortingsrecht en stelt daartoe dat hij geen huurpenningen heeft betaald omdat het gehuurde gebreken vertoont.

4.6.

Wil een beroep op opschorting van huurbetalingen slagen, dan dient [gedaagde] op zijn minst te stellen wélke gebreken het gehuurde had, waarom hij daardoor geen of verminderd woongenot had, dat hij [eiser] van die gebreken in kennis heeft gesteld en dat hij om herstel heeft gevraagd. [gedaagde] heeft in de conclusie van antwoord niet meer gedaan dan stellen dat “het pand gebrekkig is”, zonder concreet te maken op welke gebreken hij doelt. Ook heeft hij gesteld dat er “2 maanden geleden” brand is geweest in de woning, dat de brandweer via de voordeur toegang heeft verschaft en dat de woning nu niet afsluitbaar is. Dat is het enige gebrek dat [gedaagde] bij antwoord heeft genoemd. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] nog een videofilmpje (gemaakt in december 2023) getoond waarop te zien is dat een deel van het plafond in een doorgang/opslagruimte van het gehuurde naar beneden is gekomen. Nergens is uit gebleken dat [gedaagde] [eiser] daarvan vóór de mondelinge behandeling in kennis heeft gesteld en [eiser] een termijn voor het herstel van de gebreken heeft gegund. Ook heeft [gedaagde] desgevraagd ter mondelinge behandeling geen antwoord gegeven op de vraag waarom hij de betaling van de huurpenningen van juni tot en met december 2023 heeft opgeschort voor dit gebrek, dat pas daarna, in december 2023, is ontstaan.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat het enkel niet kunnen afsluiten van een deur, hetgeen door [eiser] overigens is betwist en waarvan [gedaagde] niet heeft aangevoerd dat hij [eiser] heeft verzocht om dit te herstellen, geen opschorting rechtvaardigt van acht maanden aan volledig verschuldigde huur. Het ingestorte plafond zou onder andere omstandigheden wel kunnen leiden tot een beroep op opschorting, maar niet in dit geval, waar ten tijde van het ontstaan van dit gebrek al een huurachterstand van acht maanden bestond en er dus al sprake was van een tekortkoming in de nakoming door [gedaagde] van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het is aan [gedaagde] om omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding
niet rechtvaardigt. Daar is [gedaagde] niet in geslaagd. De stelling van [gedaagde] , dat zijn betalingsonmacht door een eindafrekening van € 10.000,-- van de energieleverancier over 2022/2023 is veroorzaakt en daardoor tot overmacht leidt, vindt geen steun in het recht. Dat [gedaagde] wel wil maar niet kan betalen en niet kan beschikken over vervangende woonruimte als hij de woning moet ontruimen, zijn omstandigheden die geheel in zijn risicosfeer liggen en niet aan [eiser] kunnen worden tegengeworpen.

4.8.

Al hetgeen partijen hebben overigens aangevoerd over de hiervoor genoemde energierekening en over het feit dat het door [gedaagde] gehuurde geen eigen aansluiting voor water en elektriciteit heeft, is voor de beoordeling van de vordering niet van belang en behoeft derhalve geen beoordeling.

4.9.

Voor een terme de grâce, althans voor een verruiming van de ontruimingstermijn, is geen plaats. [gedaagde] heeft de omvang van zijn inkomen, vermogen en schulden niet onderbouwd zodat niet is vast te stellen of hij in staat was en is om de huurpenningen te voldoen of dat hij een substantieel deel van de huurpenningen heeft gereserveerd en thans kan voldoen. Bovendien had het op de weg van [gedaagde] gelegen om dan in ieder geval sinds het uitbrengen van de dagvaarding in augustus 2023 aan zijn lopende huurbetalingsverplichtingen te voldoen.

4.10.

Wat de eisvermeerdering betreft, die volgens [eiser] betrekking heeft op door hem door toedoen van [gedaagde] geleden schade en door [gedaagde] is weersproken, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] deze vordering onvoldoende heeft onderbouwd. Het had op de weg van [eiser] gelegen om duidelijk en onderbouwd met stukken uiteen te zetten door welke concrete gebeurtenis de sloten, die hij stelt te hebben vervangen, zijn beschadigd en waarom die gebeurtenis aan [gedaagde] is toe te rekenen. Ook had hij de gevorderde kosten van € 775,00 exclusief btw moeten onderbouwen.

Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen.

4.11.

Wat betreft de kosten van de aankoop en het laten plaatsen van een warmwatertoestel bij de achterbuurman van [gedaagde] , is de vordering evenmin goed onderbouwd. [eiser] heeft hierover alleen geschreven dat hij niet bij [gedaagde] naar binnen mocht om “dit euvel te herstellen”. Verder dragen de door [eiser] overgelegde bonnen de door hem begrote kosten van het warmwatertoestel van € 223,14 inclusief btw (productie 13) niet. Ook dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

4.12.

[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] heeft de aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW niet overgelegd. Daardoor is niet voldaan aan de verplichting om de stukken waarop een beroep is gedaan, over te leggen (artikel 85 lid 1 Rv). Dat betekent dat de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, omdat de kantonrechter niet kan controleren of een correcte aanmaning is verstuurd.

4.13.

Weliswaar heeft [eiser] naast een bevel tot ontruiming tevens gevorderd dat hij gemachtigd wordt een dergelijke ontruiming zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm, maar die nevenvordering leent zich niet voor toewijzing. De artikelen 555 en 556 Rv. stellen immers buiten twijfel dat de ontruiming geschiedt door een (gerechts)deurwaarder die zijn bevoegdheid rechtstreeks aan de wet ontleent, zodat een afzonderlijke rechterlijke machtiging overbodig is.

4.14.

Gelet op al het vorenoverwogene komt de kantonrechter niet meer toe aan beoordeling van het overige door partijen over en weer gestelde noch aan het subsidiair gevorderde. Het overige gevorderde ligt voor toewijzing gereed met dien verstande dat de kosten van het niet netjes opleveren van het gehuurde na aanzegging en betekening zullen worden afgewezen aangezien daartoe enige grondslag ontbreekt en dat de kantonrechter de ontruimingstermijn op veertien dagen na betekening van dit vonnis zal stellen.

4.15.

[gedaagde] zal als de partij die ongelijk krijgt in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,85

- griffierecht

€

244,00

- verletkosten

€

50,00

Totaal

€

423,85

4.16.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3) maar nu [eiser] in persoon is verschenen zal [gedaagde] - indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden - enkel tot betaling van de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van dit vonnis tot de dag van voldoening, worden veroordeeld.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] , te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden, met al het zijne en de zijnen en onder afgifte van sleutels aan [eiser] deze ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van:

• een bedrag van € 2.342,25, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2023 tot de dag van volledige betaling,
• de huur c.q. gebruikersvergoeding van € 780,25 per maand voor iedere maand of gedeelte van per maand die na augustus 2023 is verstreken, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele maand,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot heden begroot op € 423,85,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de nakosten als vermeld in r.o. 4.12.,

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.

YT