Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/313185 / HA ZA 23-18
Vonnis van 17 januari 2024
in de zaak van
1.[eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.[eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie sub 2] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. R.T.L.J. Jongen;
tegen:
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. A.A. Mukuchian.
Partijen zullen hierna [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] genoemd worden.
1.Het verdere verloop van de procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 22 maart 2023;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie, met producties 1 t/m 21;
- de in het kader van de mondelinge behandeling door [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] in het geding gebrachte producties 24 t/m 29;
- de in het kader van de mondelinge behandeling door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] in het geding gebrachte producties 23 t/m 29;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 oktober 2023 alsmede de reactie van mr. Jongen op het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
In conventie
2.1.
In aanvulling op de feiten zoals weergegeven in het vonnis van 22 maart 2023 stelt de rechtbank nog de volgende feiten vast.
2.2.
Op 30 juni 1997 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen één van de rechtsvoorgangers van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] , te weten [naam 1] (hierna te noemen: [naam 1] ) enerzijds, en [naam 2] (wethouder van de toenmalige gemeente Eijsden) en [naam 3] (medewerker van de Afdeling Grondbeheerzaken van de toenmalige gemeente Eijsden) anderzijds. Het van dat gesprek opgemaakte verslag luidt – voor zover in het kader van dit geschil van belang – als volgt:
“Mw. [naam 1] geeft aan dat zij in geen geval het pand [adres 1] wenst te verkopen t.b.v. de gemeentelijke plannen voor woningbouw. (…)Voorts wil zij de gemeente verzoeken om het pad, gelegen tussen haar woning en de muur van het kerkhof en een gedeelte van het achterterrein van de [naam 4] aan haar te verkopen. Mocht dat niet mogelijk zijn, dan verzoekt zij om een recht van erfdienstbaarheid of iets dergelijks te vestigen. Reden hiervoor is dat zij op dit moment geen toegang heeft tot haar woning aan de achterzijde.
(…)
Afgesproken wordt dat:
-
in afwachting van de verdere planontwikkeling bezien wordt wat de goedkoopste juridische constructie is om mw. [naam 1] via het pad toegang te verschaffen tot de achterzijde van haar woning(…)”
in afwachting van de verdere planontwikkeling bezien wordt wat de goedkoopste juridische constructie is om mw. [naam 1] via het pad toegang te verschaffen tot de achterzijde van haar woning(…)”
2.3.
Op 6 oktober 1997 heeft de gemeente Eijsden een brief aan [naam 1] gezonden die – voor zover in het kader van dit geschil van belang – als volgt luidt:
“Naar aanleiding van het gesprek dat op 30 juni j.l. heeft plaatsgevonden delen wij u ten aanzien van uw verzoek om gebruik te mogen maken van het toegangspad tot het pand [naam 4] naast uw woning, het volgende mede.
In afwachting van de verdere planontwikkeling rond de [naam 4] kunt u gebruik maken van het betreffende toegangspad ten behoeve van de bereikbaarheid van de achterzijde van uw woning, gelegen [adres 1] te [woonplaats 2] .
Wij merken hierbij uitdrukkelijk op dat u aan deze toestemming geen verdere rechten kunt ontlenen ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen c.q. eigendomsverhoudingen ter plaatse.(…)”
2.4.
Op 31 december 2003 heeft de gemeente Eijsden een brief aan [naam 1] gezonden die – voor zover in het kader van dit geschil van belang – als volgt luidt:
“In bovenvermeld schrijven verzoekt u om aankoop van het toegangspad alsmede een aanliggend stuk grond naar het perceel [naam 4] . U geeft hiervoor als redenen aan dat:
-
het toegangspad reeds drie generaties gebruikt wordt. Er is sprake van gewoonterecht;
het toegangspad reeds drie generaties gebruikt wordt. Er is sprake van gewoonterecht;
-
Het toegangspad is gelegen tussen twee zij uitgangen en vijf vensters van uw woning;
Het toegangspad is gelegen tussen twee zij uitgangen en vijf vensters van uw woning;
-
U wenst uw privacy te beschermen.
U wenst uw privacy te beschermen.
Ten aanzien hiervan delen wij u het volgende mede.
Op 30 juni 1997 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen u en de heer [naam 2] , destijds zijde de portefeuillehouder Ruimtelijke Ordening. Naar aanleiding van dit gesprek hebben wij u bij schrijven van 10 oktober 1997 medegedeeld dat in afwachting van de verdere planontwikkeling rond de [naam 4] u gebruik kon maken van het betreffende toegangspad ten behoeve van de bereikbaarheid van de achterzijde van de woning. Hierbij is uitdrukkelijk opgemerkt dat aan deze toestemming geen verdere rechten ontleend kunnen worden ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen c.q. eigendomsverhoudingen ter plaatse. In januari 1999 heeft wederom een gesprek plaatsgevonden. In dit gesprek heeft u aangegeven dat:
1.
In de oostgevel van uw pand zich ramen en 2 deuren bevinden. U het toegangspad reeds sinds jaren gebruikt waardoor uw inziens dan ook sprake is van gewoonterecht.
In de oostgevel van uw pand zich ramen en 2 deuren bevinden. U het toegangspad reeds sinds jaren gebruikt waardoor uw inziens dan ook sprake is van gewoonterecht.
2.
In de zuidgevel van het pand ramen aanwezig zijn.
In de zuidgevel van het pand ramen aanwezig zijn.
3.
De kelder van uw pand (voorzijde woning) deels gelegen is onder het voetpad en in feite grenst aan het kerkhof.
De kelder van uw pand (voorzijde woning) deels gelegen is onder het voetpad en in feite grenst aan het kerkhof.
Ten aanzien van het gestelde dat ten aanzien van het gebruik van het pad sprake is van gewoonterecht en dit dus gerespecteerd dient te worden merken wij op dat wij deze mening niet delen en ons inziens dan ook geen sprake is van verjaring waardoor een recht zou zijn verkregen op het gebruik van het pad.(…)”
3.Het geschil
In voorwaardelijke reconventie
3.1.
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] stelt, voor het geval de rechtbank in conventie zou oordelen dat een recht van erfdienstbaarheid tot stand is gekomen, zoals bedoeld in de vordering in conventie (vgl. het vonnis in incident van 22 maart 2023 onder 3), dat deze erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:79 BW dient te worden opgeheven.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] voert daartoe primair aan dat [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] geen redelijk belang meer hebben bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid. [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] hebben namelijk, na de verbouwing van hun woning vanaf 2019, de beschikking gekregen over een tweetal dakterrassen en een eigen tuin. Zij hoeven daarom de omstreden “tuin” niet meer te betreden als zij zich naar een buitenplaats willen begeven. Verder stelt [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] dat [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] zich, in tegenstelling tot hun rechtsvoorgangers, langere periodes niet in de woning aan het [adres 1] bevinden, omdat zij in de Verenigde Staten wonen. Als gevolg van de frequente afwezigheid kunnen [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] volgens [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] genoegen nemen met hun dakterrassen en tuin voor de sporadische momenten waarop zij behoefte zouden hebben aan een buitenterrein. [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] hebben volgens [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] geen redelijk belang om gebruik te maken van de omstreden erfdienstbaarheid van de “tuin” en niet valt te verwachten dat het belang van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] om van die tuin gebruik te maken in de toekomst zal terugkomen.
3.3.
Daarnaast stelt [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden en ook om die reden moet worden opgeheven. Dit houdt volgens [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] verband met zijn bouwplannen met betrekking tot het perceel waarop de tuin is gelegen. Volgens [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] is in verband met die bouwplannen relevant dat de ontsluiting voor personen, fietsen en auto’s via de achterzijde van het pand [adres 2] is gepland en vergund. Bezoekers van het in dat pand te vestigen hotel dienen direct via de zij- en achteruitgangen toegang te hebben: zij dienen direct via de betreffende steeg toegang te hebben tot het hotel. Op de plaats van de tuin is in de bouwplannen een fietsenstalling voorzien, die inmiddels ook al is gerealiseerd. De fietsenstalling kan niet elders worden gerealiseerd. Bovendien is de tuin (en de steeg) onmisbaar voor de uitvoering van de bouwplannen, omdat daarover de vluchtweg vanuit het hotel is voorzien.
3.4.
Op grond van het vorenstaande vordert [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de erfdienstbaarheid opheft, zulks, indien nodig, onder nader door de rechtbank te stellen voorwaarden, met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
In conventie
4.1.
Het geschil in conventie ziet op de vraag of [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] , althans hun rechtsvoorgangers, het voor het verkrijgen van een recht van erfdienstbaarheid door verjaring noodzakelijke bezit hebben gehad van het deel van het kadastrale perceel [kadasternummer] , eigendom van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] , dat hierna “de tuin” zal worden genoemd. De bewuste strook grond is ook onder randnummer 2.3 van de dagvaarding op een tekening weergegeven met een rood kruis.
4.2.
Bij de beoordeling van het gevorderde moet het volgende tot uitgangspunt worden genomen. In het kadaster is geen recht van erfdienstbaarheid ingeschreven met betrekking tot het perceel dat eigendom is van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] , en meer in het bijzonder niet tot de tuin. Gesteld noch gebleken is dat [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] , of hun rechtsvoorgangers, te goeder trouw hebben mogen denken dat een dergelijk recht toch zou zijn gevestigd.
4.3.
Dat betekent dat [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] , althans hun rechtsvoorgangers, het recht van erfdienstbaarheid enkel als bezitters te kwader trouw door verjaring kunnen hebben verkregen. Op grond van het bepaalde in artikel 3:105 BW juncto 3:306 BW bedraagt de termijn voor het ontstaan van een recht van erfdienstbaarheid door verjaring bij bezit te kwader trouw twintig jaar.
4.4.
Voor de vraag of [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] , althans hun rechtsvoorgangers, het voor verkrijging door verjaring nodige bezit hebben gehad geldt als criterium dat daarvan enkel sprake zal zijn, indien er feitelijke omstandigheden – gedragingen, een bestendige toestand van een erf en dergelijke – aanwezig zijn waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om een bevoegdheid als gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen. Voor bezit is vereist dat de gebruiker zich zodanig gedraagt dat de eigenaar daaruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert rechthebbende tot de erfdienstbaarheid te zijn.
4.5.
[eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] onderbouwen hun stellingen in dat kader als volgt. Het gebruik dat de rechtsvoorgangers van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] van de tuin hebben gemaakt heeft volgens hen daarin bestaan dat zij de tuin hebben afgescheiden van het overige gedeelte van perceel [kadasternummer] door aanplanting (van een jasmijnstruik en bamboebomen) en dat alleen zij gebruik hebben gemaakt van die tuin. Het bedoelde perceelgedeelte is door de rechtsvoorgangers van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] ingericht en beheerd als tuin; zij hebben de tuin onderhouden en hebben daar tuinmeubelen en een afdak geplaatst. De tuin is door de rechtsvoorgangers van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] gebruikt voor het vieren van feestjes, voor het stallen van fietsen en het laten spelen van kinderen. Aanwijzingen voor het noodzakelijke bezit kunnen volgens [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] worden ontleend aan het feit dat vanaf de jaren ‘60 van de vorige eeuw zich in hun woning twee deuren (en vanaf 2019 één deur) bevonden respectievelijk bevindt, die toegang gaven, respectievelijk geeft, tot het steegje en vervolgens over dat steegje tot de tuin. Verder is volgens [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] van belang dat in de notariële akte, waarbij aan [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] het perceel is geleverd waarvan de tuin deel uitmaakt, is opgenomen dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] bekend is met de muuropening – waarmee volgens [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] onder andere wordt gedoeld op de deur(en) – en dat deze gerespecteerd dient te worden. De tuin is niet zonder hulp van binnenuit bereikbaar vanaf het [adres 1] , omdat dat de klink van het poortje dat toegang geeft tot de steeg aan de binnenkant zit. Verder is een aanwijzing voor het bezit dat derden zich tot hén hebben gewend om tijdelijk gebruik te mogen maken van de tuin, aldus [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie]
4.6.
De vraag of [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] , dan wel hun rechtsvoorgangers, het voor verkrijging van het recht van erfdienstbaarheid noodzakelijke bezit hebben gehad moet echter ontkennend worden beantwoord. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.
4.7.
Uit de stellingen van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] zelf, en uit de ter onderbouwing daarvan overgelegde getuigenverklaringen, concludeert de rechtbank dat sprake is van incidenteel gebruik en niet van permanent of structureel gebruik. Vanwege dat incidentele karakter van die handelingen – met name het plaatsen van tuinmeubelen, het stallen van fietsen en het vieren van feestjes – hoefde het voor de eigenaren van de tuin (eerst de gemeente Eijsden en vervolgens [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] ) niet duidelijk te zijn dat dit gebruik geschiedde met de pretentie van de gebruikers (van de rechtsvoorgangers van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] ) dat zij daartoe gerechtigd waren op basis van een recht van erfdienstbaarheid. Ook de handelingen met een (meer) permanent karakter, zoals het planten van een jasmijnstruik en bamboebomen hoefden door de vorige en huidige eigenaar van het perceel waarvan de tuin deel uitmaakt niet zodanig te worden begrepen dat dat handelen zou zijn gebaseerd recht van erfdienstbaarheid. In dat verband verwijst de rechtbank naar hetgeen hierna onder 4.9. wordt overwogen.
4.8.
De vorige en huidige eigenaar van het perceel waarvan de tuin deel uitmaakt, de gemeente Eijsden in de periode vanaf 22 december 1993 tot 24 juni 2004 respectievelijk [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] in de periode vanaf 24 juni 2004 tot heden, hoefden uit dat voormelde gebruik niet te concluderen dat het gebruik dat de rechtsvoorgangers van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] van de tuin maakten uiting was van hun wil een bevoegdheid als gerechtigde tot een erfdienstbaarheid uit te oefenen. Voor het aannemen van bezit in dit verband is immers vereist dat de gebruiker zich zodanig gedraagt dat de eigenaar daaruit niet anders kan afleiden dan dat de gebruiker pretendeert rechthebbende tot de erfdienstbaarheid te zijn. Die pretentie blijkt daaruit onvoldoende, nu het bedoelde gebruik ook door de toenmalige en huidige eigenaar kan worden uitgelegd als houderschap dat door die eigenaren is gedoogd. Het is dat ook niet uitgesloten dat de gemeente Eijsden en – vanaf 24 juni 2004 – [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] dat gebruik enkel hebben gedoogd.
4.9.
Van een pretentie van gerechtigdheid tot de erfdienstbaarheid is te minder sprake, nu uit de hierboven (onder 2.2. t/m 2.4.) geciteerde stukken juist blijkt dat ook de rechtsvoorgangster van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] – [naam 1] – zelf zich klaarblijkelijk op het standpunt heeft gesteld dat een recht van erfdienstbaarheid niet door verjaring is ontstaan, omdat zij juist – tevergeefs – aan de gemeente Eijsden, als rechtsvoorganger van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] , heeft verzocht om een dergelijk recht te vestigen. Het verzoek om vestiging is kennelijk niet gebaseerd op de stelling dat dat recht door verjaring al was ontstaan, nu het dan voor de hand zou hebben gelegen dat zij zouden hebben verzocht om erkenning van het ontstane recht door notariële vastlegging daarvan, in plaats van vestiging van een dergelijk recht. Daaruit volgt dat de rechtsvoorgangster van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] ( [naam 1] ) er kennelijk ook zelf vanuit ging dat zij geen bezit heeft gehad van de tuin.
4.10.
De aanwezigheid van oorspronkelijk twee deuren, en thans nog één deur, die toegang gaven, respectievelijk geeft, tot de steeg is evenmin een aanwijzing van het noodzakelijk bezit. Het is niet zo dat die deuren, respectievelijk die deur enkel toegang gaven, respectievelijk geeft tot de tuin. Immers, die deuren gaven, respectievelijk die deur geeft, toegang tot het tussen de keuken van de woning van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] en de bedoelde tuin gelegen steeg. De deuren, respectievelijk deur, waren, respectievelijk is bedoeld om aan de achterzijde van hun toegang te verschaffen. De in het arrest de Hoge Raad van 27-09-1996 (ECLI:NL:HR:1996:ZC2147) bedoelde situatie doet zich hier derhalve niet voor.
4.11.
Dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] in de notariële akte waarmee hij de eigendom van het perceel heeft verkregen, heeft verklaard dat hij bekend is met de muuropeningen – waarmee volgens [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] onder andere wordt gedoeld op de deur – en dat deze gerespecteerd dienen te worden, is evenmin een aanwijzing voor het bezit van de erfdienstbaarheid. Met de bedoelde verwijzing in die akte is enkel bedoeld dat de aanwezige ramen en deur gerespecteerd moeten worden, nu ter zake een recht van erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring. Daarmee is echter niets gezegd met betrekking tot de juridische situatie van de tuin.
4.12.
Het feit dat een zekere [naam 5] , medewerkster van de vestiging van Anytime Fitness, zich tot [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] heeft gewend met de vraag of zij voor het uitvoeren van fitnessoefeningen in de buitenlucht gebruik mocht maken van de tuin, rechtvaardigt evenmin de conclusie dat [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] bezit hebben van de tuin. Het kan immers ook zijn dat [naam 5] zich tot [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] heeft gewend denkende dat zij dat perceel huurden. Het ligt immers voor de hand om, indien men gebruik wil maken van een perceel dat wordt verhuurd niet alleen de eigenaar daarvan om toestemming te verzoeken, maar (eerst) ook de huurder, omdat de eigenaar wellicht niet zonder toestemming van de huurder kan beslissen dat ook een derde het gehuurde mag gebruiken.
4.13.
[eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] worden begroot op:
- griffierecht € 314,00;
- salaris advocaat €
1.532,00(2,0 punten × tarief € 598,00);
1.532,00(2,0 punten × tarief € 598,00);
Totaal € 1.846,00.
4.14.
Met betrekking tot de door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] gevorderde nakosten overweegt de rechtbank als volgt. Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten. Daarin ziet de rechtbank aanleiding de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling te vermelden (vergelijk HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).
In voorwaardelijke reconventie
4.15.
Omdat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van deze vordering.
4.16.
[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] begroot op nihil.
5.De beslissing
De rechtbank:
In conventie
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tot op heden begroot op € 1.846,00;
5.3.
verklaart de vordering onder 5.2. uitvoerbaar bij voorraad;
In voorwaardelijke reconventie
5.4.
wijst de vorderingen af;
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in voorwaardelijke reconventie] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans, rechter, en in het openbaar uitgesproken. [1]