ECLI:NL:RBLIM:2024:2594

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: C/03/316821 / HA ZA 23-176

Vonnis van 15 mei 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

advocaat: mr. I.M.C.R.B. Bongers,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

advocaat: mr. J. Bletterman.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 13,
- de conclusie van antwoord met productie 1 en 2,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- het bericht van 1 november 2023 met producties 14 en 15 van [eiser] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 november 2023,

- de akte van [eiser] met producties 16 tot en met 28,

- de antwoordakte van [gedaagde] met producties 3 tot en met 7.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft aan [gedaagde] verkocht het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (verder: ‘de woning’). De schriftelijke koopovereenkomst (productie 1 van [eiser] ) is door partijen getekend op

9 augustus 2022.

2.2.

De overeengekomen koopsom bedroeg € 343.00,00. De akte van levering zou passeren op 1 oktober 2022 of zoveel eerder of later als partijen zouden overeenkomen. Verder bevatte de koopovereenkomst onder meer de volgende bepalingen:

‘
Artikel 11 Ingebrekestelling / Ontbinding

11.1.

Indien één van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren (...)

Artikel 15 Ontbindende voorwaarden

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op 15-09-2022 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 330.000,- zegge driehonderddertigduizend euro geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, (...)

15.3.

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (...) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de 3e werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij (...) is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a wordt (...) onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper (...) dient te worden overgelegd.’

2.3.

Op 19 september 2022 heeft [gedaagde] aan [eiser] een e-mail gestuurd (productie 7 van [eiser] ) met, voor zover relevant, de volgende inhoud:

‘Beste [eiser] ,

Er zit voor ons helaas niets anders op dan af te zien van de koop van het huis. In de bijlage vindt u de afwijzing voor een financiering van het gehele koopbedrag van de Rabobank.’

Bijgevoegd was een brief van Rabobank, gedateerd 16 september 2022, die is gericht aan [gedaagde] en zijn partner met, voor zover relevant, de volgende inhoud:

‘Helaas moeten wij u berichten dat de hypotheekaanvraag voor de aankoop van de woning aan de [adres] , [woonplaats] , met koopsom € 340.000, is afgewezen.

De reden is, dat uw inkomen niet toereikend is om de hypotheek te kunnen verstrekken.’

2.4.

Bij brief van 28 september 2022 van de toenmalige rechtsbijstandsverlener van [eiser] (productie 11 van [eiser] ) aan [gedaagde] is [gedaagde] onder meer voorgehouden dat [eiser] van mening is dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden en dat [gedaagde] in gebreke wordt gesteld. Verder wordt [gedaagde] gesommeerd om binnen acht dagen te kennen te geven dat hij zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zal nakomen en medewerking zal verlenen aan het passeren van de leveringsakte op 1 oktober 2022. [gedaagde] heeft aan de sommatie geen gevolg gegeven.

2.5.

Bij brief van 13 oktober 2022 van de toenmalige rechtsbijstandsverlener van [eiser] (productie 12 van [eiser] ) aan [gedaagde] is, onder verwijzing naar artikel 11 van de koopovereenkomst, namens [eiser] de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen en aanspraak gemaakt op een contractuele boete van 10% van de koopsom, zijnde derhalve

€ 34.340,00. [gedaagde] wordt tot betaling van de boete gesommeerd op een termijn van veertien dagen.

2.6.

Namens [gedaagde] heeft mr. Bletterman bij brief van 25 november 2022 (productie 13 van [eiser] ) gereageerd en - kort gezegd - aangegeven dat de koopovereenkomst door [gedaagde] op 19 september 2022 rechtsgeldig is ontbonden en hij [eiser] daarom geen boete verschuldigd is.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 34.330,00, vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Is er een boete verschuldigd?

4.1.

[eiser] baseert zijn vordering (in hoofdsom) op het bepaalde in artikel 11.2 .van de koopovereenkomst, stellende dat:

- [gedaagde] namens [eiser] in gebreke is gesteld terzake van de nakoming van de koopovereenkomst,

- [gedaagde] vervolgens niettemin in de nakoming van de koopovereenkomst toerekenbaar tekort is geschoten (onder mee) door niet mee te werken aan levering van de woning,

- [eiser] op grond daarvan de koopovereenkomst heeft ontbonden.

Als verweer tegen de stelling dat hij een contractuele boete verschuldigd is, heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij op 19 september 2022 een rechtsgeldig beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in artikel 15.1. van de koopovereenkomst (zie 2.3.) De in dit kader te beantwoorden vraag is dan ook of het beroep van [gedaagde] op de ontbindende voorwaarde terecht is gedaan.

4.2.

[eiser] stelt dat uit de brief van Rabobank van 16 september 2022 (zie eveneens 2.3.) blijkt dat [gedaagde] een financiering heeft aangevraagd voor de volledige koopsom, zijnde dus € 3
43.000,00, terwijl de ontbindende voorwaarde slechts kon worden ingeroepen ingeval - kort gezegd - geen financiering voor € 3
30.000,00 kon worden verkregen. [gedaagde] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij een financieringsaanvraag voor een bedrag van
€ 3
40.000,00 heeft gedaan. Op basis van de stukken en de verklaring van [gedaagde] moet er derhalve vanuit worden gegaan dat bij Rabobank geen financiering is aangevraagd voor

€ 330.000,00 - maar van ofwel € 340.000,00 ofwel € 343.000,00 - wat betekent dat niet is voldaan aan de vereisten waaronder een beroep gedaan kon worden op de ontbindende voorwaarde. De betreffende bepaling in de koopovereenkomst kan immers niet anders worden begrepen dan dat daar alleen een beroep op kan worden gedaan als er een financieringsaanvraag is gedaan en dat deze aanvraag is gedaan voor een financiering voor maximaal het in de voorwaarde vermelde bedrag. Het standpunt van [gedaagde] kan daarom niet worden gevolgd, wat - bij gebreke van een ander verweer op dit punt - betekent dat [eiser] op grond van artikel 11 van de koopovereenkomst aanspraak kan maken op de contractuele boete.

Matiging boete?

4.3.

[gedaagde] stelt dat, als voldaan is aan de voorwaarden waaronder [eiser] een beroep kan doen op de contractuele boete, deze moet worden gematigd tot nihil. Ter onderbouwing daarvan stelt hij het volgende:

a. a) het betreft in dit geval een boetebeding dat is gesloten tussen twee particulieren,

b) [gedaagde] heeft zich niet laten bijstaan door een aankoopmakelaar,

c) over het boetebeding is niet onderhandeld noch is daarover uitdrukkelijk gesproken tijdens de onderhandeling,

d) [eiser] heeft geen noemenswaardige schade geleden,

e) verschuldigdheid van de boete zal voor [gedaagde] ingrijpende gevolgen hebben, mede gelet op het feit dat hij als zelfstandig ondernemer werkzaam is in een branche waarvan bekend is dat deze heeft geleden onder de maatregelen die zijn genomen naar aanleiding van de corona-epidemie,

f) aan [gedaagde] kan geen (ernstig) verwijt worden gemaakt.

[gedaagde] heeft er ook nog op gewezen dat een later verzoek aan de Rabobank om te financieren tot een bedrag van € 330.000,00 eveneens is afgewezen vanwege een te laag inkomen (productie 1 van [gedaagde] ) en gesteld dat dit was gebaseerd op dezelfde gegevens als die waren aangeleverd bij de eerdere financieringsaanvraag.

4.4.

In reactie op het beroep op matiging heeft [eiser] gesteld dat:

1) de rechter terughoudend moet zijn bij toepassing van de bevoegdheid tot matiging, ook wanneer het een overeenkomst tussen particulieren betreft,

2) het [gedaagde] vrij stond om een aankoopmakelaar in te schakelen en het feit dat hij dat niet deed voor zijn rekening komt,

3) hij weldegelijk schade heeft geleden (zoals nader geduid in de akte na de mondelinge behandeling),

4) aan [gedaagde] wel een verwijt kan worden gemaakt omdat hij niets heeft gedaan om een financiering van € 330.000,00 te krijgen, hij vermoedelijk al voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst wist dat hij geen financiering bij een bank zou krijgen, hij meerdere malen heeft aangegeven dat hij private financiering had geregeld en hij nog geprobeerd heeft de koopsom tot € 320.000,00 te verlagen en - toen [eiser] daarmee niet akkoord ging - vervolgens een beroep deed op de ontbindende voorwaarde.

4.5.

Uit artikel 6:94 lid 1 Burgerlijk Wetboek volgt dat matiging van de boete mogelijk is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. In het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, is uitgemaakt dat daarvan sprake is als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Bij de beoordeling zal de rechter, aldus de Hoge Raad, niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986 is dit herhaald en daaraan enerzijds toegevoegd dat niets de rechter verhindert in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen maar anderzijds is geoordeeld dat de omstandigheid dat het een koop en verkoop van een woning tussen particulieren betreft, niet maakt dat de rechter minder terughoudend behoeft te zijn bij de uitoefening van zijn bevoegdheid tot matiging. De rechtbank leidt daaruit af dat een overeenkomst tussen particulieren niet maakt dat enkel om die reden eerder aan matiging wordt toegekomen, maar dat die omstandigheid wel een rol kan spelen bij de nog altijd tot terughoudendheid nopende toets.

4.6.

In dit geval spreekt voor matiging dat [gedaagde] een particulier is. Dat kan, zoals hierboven aangehaald, op zichzelf niet doorslaggevend zijn, maar speelt wel een rol, ook in combinatie met het feit dat het boetebeding een standaardbeding is waarover (in dit geval) kennelijk niet is onderhandeld. Anders gezegd, [gedaagde] hoefde als particulier niet zonder meer verdacht te zijn op het boetebeding en in de aanloop naar het tekenen van de overeenkomst is dat ook niet expliciet onder zijn aandacht gebracht. Verder acht de rechtbank relevant dat niet is weersproken dat betaling van de boete in de overeengekomen omvang voor [gedaagde] financieel ingrijpend zal zijn. In het verlengde daarvan is een in aanmerking te nemen omstandigheid dat, als niet weersproken, eveneens vaststaat dat [gedaagde] ook geen financiering voor € 330.000,00 zou hebben gekregen. Een correcte aanvraag in eerste instantie zou derhalve het beroep op de ontbindende voorwaarde mogelijk hebben gemaakt. Tot slot acht de rechtbank relevant dat moet worden aangenomen dat [eiser] vooralsnog geen financiële schade lijdt, waarover meer hieronder. Van belang daarbij is dat partijen expliciet zijn gevraagd om in de na de mondelinge behandeling te nemen aktes in te gaan op de omvang van de door [eiser] mogelijk geleden schade.

4.7.1.

Niet in geschil is dat [eiser] kosten heeft moeten maken in verband met het door [gedaagde] niet afnemen van de woning en de discussie die daarop volgde. Bepaalde gebruikerslaten (kosten voor gas, water en licht) zijn blijven doorlopen totdat de woning per 1 januari 2023 is verhuurd. Dit betreft maximaal (afgerond) € 1.000,00. Eigenaarslasten zoals verzekeringen en gemeentelijke belasting zijn ook daarna voor rekening gebleven van [eiser] (afgerond ruim € 900,00 per jaar), net als de hypotheeklasten, bestaande uit rente

(€ 820,59 per maand). Daarnaast zijn er niet doorlopende kosten geweest, zoals de courtage voor het bemiddelingskantoor dat de zaken rondom de verhuur regelt (ongeveer € 1.254,00) en de kosten voor rechtsbijstand en procederen van ongeveer € 13.000,00 (waarbij de mogelijkheid dat deze laatste kosten door verzekering zijn gedekt niet in het voordeel van [gedaagde] kan strekken).

4.7.2.

Dat [eiser] overigens schade heeft geleden, kan de rechtbank niet aannemen.

[eiser] stelt dat de woning inmiddels € 17.000,00 in waarde is gedaald, waartegenover [gedaagde] stelt dat deze juist in waarde is gestegen. Beiden beroepen zich op (andere) indexcijfers, waaraan het nadeel kleeft dat aan de hand daarvan in beginsel geen valide uitspraken kunnen worden gedaan over de waarde(ontwikkeling) van een concreet goed. Zolang de woning niet is verkocht of getaxeerd, kan een hogere of lagere waarde dan de met [gedaagde] overeengekomen prijs niet worden aangenomen. In het verlengde daarvan heeft te gelden dat evenmin kan worden aangenomen dat [eiser] , zoals hij heeft aangevoerd, rendement verliest. De stelling over rendementsverlies - ter hoogte van ongeveer € 7.600,00 - is onderbouwd aan de hand van het rendement dat volgens [eiser] zou kunnen zijn behaald met de aan hem uitgekeerde overwaarde van ongeveer € 125.000,00 bij verkoop aan [gedaagde] tegen de overeengekomen prijs. Dat miskent echter allereerst dat [eiser] met de waarde die de woning vertegenwoordigt nog altijd rendement kan behalen. Het enkele feit dat die waarde, anders dan bij verkoop, niet liquide is gemaakt, maakt dat niet anders. Daarbij komt dat [gedaagde] terecht heeft aangevoerd dat [eiser] het rendement van de overwaarde indien deze aan hem zou zijn uitbetaald, erg hoog inschat. Hij baseert zich daarbij immers op de BOX III-inkomstenbelastingheffing waarvan inmiddels duidelijk is dat deze (thans) weinig van doen heeft met reëel te behalen rendement.

De door [eiser] opgevoerde kosten voor het ‘verhuurklaar’ maken van de woning van in totaal ongeveer € 6.400,00 kunnen niet als schade gelden als gevolg van het niet doorgaan van de levering. Allereerst is daarbij van belang dat, zoals ook tijdens de mondelinge behandeling is besproken, uit de correspondentie voorafgaand aan de ontbinding is gebleken dat [eiser] verschillende aanpassingen heeft gedaan ten behoeve van [gedaagde] in het kader van de verkoop. Van enig verband met het niet doorgaan van de levering is in zoverre geen sprake, terwijl door [eiser] niet duidelijk is gemaakt welke van de opgevoerde kosten daarop betrekking zouden hebben. Daarbij komt dat [gedaagde] terecht heeft gesteld dat, waar de beweerdelijke aanpassingen het aanschaffen van zaken ter aankleding van de woning betreft, dat een investering van [eiser] in eigen goederen betreft zodat in zoverre ook geen schade kan worden vastgesteld.

De post ‘emotionele ongemakken’ is geen schadepost. De rechtbank wil niet miskennen dat de situatie rondom het uiteindelijk niet doorgaan van de levering van de woning aan [gedaagde] , stressvol is geweest, maar een recht op schadevergoeding kan daarop niet worden gegrond. De post ‘verlies van tijd’ betreft tijd die [eiser] beweerdelijk kwijt is geweest aan deze kwestie en daarmee niet heeft kunnen besteden in zijn eigen onderneming. Dat dit een schadepost zou kunnen zijn, is niet uitgesloten maar [eiser] heeft dat verder niet uitgewerkt zodat de rechtbank geen bedrag kan aannemen of schatten.

4.7.3.

Tegenover de schade die [eiser] lijdt, staat de huuropbrengst die hij uiteraard alleen kan ontvangen omdat de woning niet aan [gedaagde] overgedragen is. Vast staat dat de netto huuropbrengst € 1.498,00 per maand bedraagt en dat er een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar is gesloten (productie 18 van [eiser] ). De doorlopende kosten (hypotheekrente, eigenaarslasten en verzekeringen) zijn derhalve op maandbasis ongeveer € 600,00 lager dan de netto huuropbrengst. De daarmee behaalde opbrengst maakt dat niet kan worden aangenomen dat [eiser] per saldo schade lijdt als gevolg van het niet afnemen van de woning door [gedaagde] , ook rekening houdend met de hiervoor benoemde niet doorlopende kosten die als schade kunnen worden beschouwd.

4.8.

Op basis van het vorenstaande concludeert dat er aanleiding is om de boete te matigen. Daarbij is verder van belang dat naar het oordeel van de rechtbank niet is gebleken dat [gedaagde] een verwijt kan worden gemaakt anders dan dat hij zijn financiële mogelijkheden heeft overschat (en dat wellicht ook heeft laten doorklinken in zijn communicatie met [eiser] ). Het feit dat in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud is opgenomen, maakt dat deze mogelijkheid als het ware is verdisconteerd in de overeenkomst zodat het geen reden kan zijn een anderszins passende matiging niet te laten plaatsvinden. Dat [gedaagde] geen aankoopmakelaar heeft ingeschakeld is, zoals [eiser] op zich terecht heeft gesteld, zijn eigen keuze geweest zodat het niet bijdraagt aan het oordeel dat matiging aan de orde is. Anderzijds kan het ook niet betekenen dat [gedaagde] een relevant verwijt kan worden gemaakt wat (mede) zou maken dat er niet gematigd moet worden. Het is niet immers verwijtbaar onvoorzichtig en in die zin rustte op [gedaagde] geen rechtsplicht tot het inschakelen van een aankoopmakelaar.

4.9.

Matiging van de boete tot nihil, zoals [gedaagde] voorstaat, acht de rechtbank niet passend. Daarbij speelt allereerst een rol dat partijen nu eenmaal overeen zijn gekomen dat in de situatie zoals die zich nu voordoet, [eiser] aanspraak heeft op een boete. Verder acht de rechtbank relevant dat [eiser] (vooralsnog) tegen zijn zin eigenaar is gebleven van de woning. Dat levert hem weliswaar, voor zover nu voorzienbaar, geen financieel nadeel op, maar de risico’s van waardevermindering door schade, veroudering en marktwerking blijven vooralsnog wel bij hem rusten. Al met al acht de rechtbank matiging van de boete tot

€ 15.000,00 passend.

Slotopmerkingen

4.10.

Uit het voorgaande volgt dat in hoofdsom € 15.000,00 wordt toegewezen. Er is geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de door [eiser] gevorderde wettelijke rente, zodat deze zal worden toegewezen zoals gevorderd.

4.11.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 15.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 13 oktober 2022, tot de dag van volledige betaling,

5.2.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.