ECLI:NL:RBLIM:2024:2488

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/330347 / KG ZA 24-142

Vonnis in kort geding van 16 mei 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

INTRADA GROUP NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudend te Capelle aan den IJssel,

eiseres,

advocaat mr. S.W. Margetson;

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CELESTIAL ESTATE B.V.,

gevestigd te Etten-Leur,

gedaagde,

advocaat mr. M.W. Huijzer.

Partijen zullen hierna Intrada Group Nederland en Celestial Estate genoemd worden.

1.Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding;
de bij schrijven van 6 mei 2024 door Celestial Estate in het geding gebrachte productie 1;
de bij schrijven van 6 mei 2024 door Celestial Estate in het geding gebrachte producties 2 en 3;
de mondelinge behandeling;
de pleitnota van Celestial Estate.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Celestial Estate heeft op 4 maart 2023 een verzoekschrift bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank ingediend tot het leggen van conservatoir beslag op een onroerende zaak, eigendom van Intrada Group Nederland. In het verzoekschrift heeft Celestial Estate – voor zover in het kader van de beoordeling van het geschil van belang – aan dat verzoek het volgende ten grondslag gelegd.

2.2.

Op 7 november 2023 is tussen – onder andere – Intrada Group Nederland en Celestial Estate een overeenkomst gesloten die er – voor zover van belang – onder meer toe strekte dat Celestial Estate borg stond voor Intrada Group Nederland in verband met de financiering die laatstgenoemde nodig had voor de aankoop van de onroerende zaak aan het Raadhuisplein 18 te Heerlen (kadastraal bekend als Heerlen D 9101, verder te noemen: het pand).

2.3.

Die overeenkomst houdt onder andere het volgende in:

“De vergoeding voor Celestial Estate voor de borgstelling om de transactie mogelijk te maken voor de IDSG Group en/of Intrada Group is vastgesteld op € 100.000,-- (zegge: honderdduizend euro). Deze vergoeding zal betaald worden bij transport op de overdrachtsdatum door Lexquire Notarissen kantoor Maastricht. Celestial Estate zal haar factuur indienen als bijlage aan bovengenoemde notaris.”

2.4.

Intrada Group Nederland heeft zich in een aanvullende overeenkomst van 20 november 2023 verplicht om uiterlijk woensdag 13 december 2023 met verificatoire bescheiden aan te tonen dat zij er in is geslaagd om de financiering van het pand te realiseren.

2.5.

Intrada Group Nederland heeft volgens Celestial Estate niet voldaan aan de verplichting om uiterlijk 13 december 2023 met stukken aan te tonen dat de financiering geregeld was. De financiering is volgens Celestial Estate pas op 22 december 2023 rondgekomen.

2.6.

Hoewel dat uitdrukkelijk was afgesproken in de overeenkomst van 7 november 2023, is de vergoeding van € 100.000,-- niet uiterlijk op de transportdatum (28 december 2023), zijnde het moment waarop Intrada Group Nederland het pand verwierf, voldaan aan Celestial Estate.

2.7.

Bij beschikking van 6 maart 2024 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank aan Celestial Estate verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag op het pand. Het beslag is toegelaten voor een bedrag van € 130.000,--, te weten de beweerde vordering ter hoogte van € 100.000,-- uit hoofde van de overeenkomst van 7 november 2023, verhoogd met 30% op grond van het bepaalde onder nummer 12 van de beslagsyllabus.

2.8.

Aan het verlenen van toestemming tot het leggen van beslag heeft de voorzieningenrechter de voorwaarde verbonden dat Celestial Estate binnen veertien dagen na het leggen van het beslag een eis in de hoofdzaak zou instellen.

2.9.

Het beslag is op 7 maart 2024 gelegd.

3.Het geschil

3.1.

Intrada Group Nederland stelt dat Celestial Estate geen eis in de hoofdzaak heeft ingesteld, zodat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder het verlof tot het leggen beslag is verleend. Het gelegde beslag dient derhalve volgens haar door Celestial Estate te worden opgeheven.

3.2.

Intrada Group Nederland voert – naar eigen zeggen ten overvloede – in de dagvaarding nog aan dat Celestial Estate de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de litigieuze overeenkomst niet (volledig) is nagekomen. Zou Celestial Estate de bedoelde eis in de hoofdzaak hebben ingesteld, dan zou Intrada Group Nederland daartegen hebben aangevoerd dat zij een opschortingsrecht in de zin van artikel 6:262 BW heeft.

3.3.

Vanwege het op het pand rustende beslag is het volgens Intrada Group Nederland momenteel vrijwel onmogelijk de financiering te krijgen die zij nodig heeft om het pand te renoveren, opdat het effectief geëxploiteerd kan worden.

3.4.

Intrada Group Nederland vordert op grond van het vorenstaande dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

Celestial Estate beveelt het conservatoire beslag dat zij op 7 maart 2024 ten laste van Intrada Group Nederland heeft gelegd op de onroerende zaak, met als aanduiding “Wonen”, kadastraal bekend als Heerlen D9101, groot 545 m², plaatselijk bekend als Raadhuisplein nr. 18 te (6411 HK) Heerlen, binnen 24 uur na betekening van het te dezen te wijzen vonnis op te heffen en opgeheven te houden – en derhalve niet opnieuw beslag te leggen – onder verbeurte van een dwangsom van € 50.000,--, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag, of een gedeelte daarvan, dat Celestial Estate nalaat aan deze veroordeling te voldoen, zulks met een maximum van € 400.000,--;

Subsidiair:

het conservatoire beslag dat Celestial Estate op 7 maart 2024 ten laste van Intrada Group Nederland heeft gelegd op de onroerende zaak, met als aanduiding “Wonen”, kadastraal bekend als Heerlen D9101, groot 545 m², plaatselijk bekend als Raadhuisplein nr. 18 te (6411 HK) Heerlen, opheft;

met veroordeling van Celestial Estate in de kosten van de onderhavige procedure.

3.5.

Celestial Estate voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.

4.2.

Volgens artikel 705 lid 2 Rv dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.

4.3.

De vraag of het leggen van een conservatoir beslag als misbruik van recht en daarom als onrechtmatig moet worden aangemerkt, dient in beginsel te worden beantwoord aan de hand van de concrete omstandigheden ten tijde van de beslaglegging, waaronder de hoogte van de te verhalen vordering, de waarde van de beslagen goederen en de eventueel onevenredig zware wijze waarop de schuldenaar door het beslag op (een van) die goederen in zijn belangen wordt getroffen.

4.4.

Met inachtneming van het voorgaande overweegt de voorzieningenrechter als volgt.

4.5.

De stelling dat het beslag moet worden opgeheven, omdat niet voldaan is aan de voorwaarde waaronder het is toegestaan, te weten dat binnen veertien dagen na het beslag een bodemprocedure moet worden aangespannen, moet worden verworpen.

4.6.

Uit de door Celestial Estate in het geding gebrachte stukken blijkt immers dat Celestial Estate op 21 maart 2024, derhalve binnen veertien dagen na het op 7 maart 2024 gelegde beslag, Intrada Group Nederland in een bodemprocedure heeft gedagvaard. Op grond van dat feit, dat door Intrada Group Nederland ter zitting ook is erkend, is de hoofdzaak dus tijdig aanhangig gemaakt en is het beslag derhalve op die grond niet nietig en hoeft het dus op die grond niet te worden opgeheven.

4.7.

Intrada Group Nederland betwist niet meer dat zij het bedrag van in hoofdsom € 100.000,--, waarvoor het omstreden beslag is gelegd, verschuldigd is aan Celestial Estate, maar zij stelt dat zij een opschortingsrecht heeft en dat haar belang bij opheffing van het beslag zwaarder weegt dan het belang van Celestial Estate bij handhaving daarvan.

4.8.

Volgens Intrada Group Nederland was en is zij bevoegd haar verplichting tot betaling van € 100.000,00 op te schorten, omdat Celestial Estate niet voldaan had aan haar verplichting tot het toezenden van een factuur voor die betaling aan de notaris. Volgens Celestial Estate daarentegen heeft Intrada Group Nederland het bedrag niet betaald om de eenvoudige reden dat zij dit geld niet ter beschikking had en heeft het uitblijven van de betaling niets te maken met het niet verzenden van de factuur. Indien Intrada Group Nederland had bevestigd dat het geld bij de notaris stond en uitbetaald kon worden, dan had zij onmiddellijk een factuur verzonden, aldus Celestial Estate.

4.4.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Intrada Group Nederland naar aanleiding van deze betwisting onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij tijdens de overdracht van het pand dan wel op enig moment daarna voldoende financiële middelen bij de notaris in depot had gegeven, waaruit deze de aan Celestial Estate verschuldigde vergoeding van € 100.000,00 kon voldoen. Evenmin heeft zij gemotiveerd betwist dat Celestial Estate bereid was een factuur te verzenden als bevestigd werd dat de notaris de verschuldigde som kon voldoen. De voorzieningenrechter is daarom voorshands van oordeel dat door Intrada Group Nederland ten onrechte een beroep wordt gedaan op het opschortingsrecht en dat de daadwerkelijke reden van het niet betalen van de verschuldigde vergoeding aan Celestial Estate is gelegen in het feit dat zij onvoldoende financiële middelen voorhanden had en heeft.

4.9.

In verband met de beslaglegging stelt Intrada Group Nederland dat zij extra geld nodig heeft om het door haar gekochte pand te renoveren. Er rust op het pand al een eerste hypotheek en het pand heeft een ruime overwaarde, maar de houder van die hypotheek stemt niet in met de vestiging van een tweede hypotheek. Intrada Group Nederland stelt een financier te hebben die geld wil lenen voor de terugbetaling van het bedrag van € 100.000,-- dat Intrada Group Nederland aan Celestial Estate verschuldigd is en daarnaast voor de financiering van de renovatie van het pand, maar dat deze financier de bedoelde financiering niet wenst te verstrekken zolang het beslag nog op het pand rust. Indien Celestial Estate het gelegde beslag opheft, dan kan Intrada Group Nederland beschikken over de noodzakelijke financiering, om zowel de vordering van € 100.000,-- van Celestial Estate te voldoen, als ook om de bedoelde renovatie te financieren. Celestial Estate heeft er dus volgens Intrada Group Nederland óók belang bij dat het beslag wordt opgeheven. Wordt het beslag niet opgeheven, dan kan Intrada Group Nederland de noodzakelijke financiering weliswaar nog steeds krijgen, maar tegen aanzienlijk ongunstigere financiële voorwaarden, te weten een aanzienlijk hogere rente.

4.10.

Het geschil gaat in de kern om de vraag of het belang van Intrada Group Nederland bij opheffing van het beslag zwaarder dient te wegen dan het belang van Celestial Estate bij handhaving daarvan.

4.11.De voorzieningenrechter is van oordeel dat het belang van Celestial Estate zwaarder dient te wegen. Het belang van Intrada Group Nederland bestaat enkel daarin dat zij minder rente zal hoeven te betalen voor de door haar benodigde financiering, indien het beslag wordt opgeheven. Celestial Estate daarentegen verliest bij opheffing van het beslag zekerheid voor de betaling van de door Intrada Group Nederland erkende schuld van € 100.000,--, zonder dat haar daarvoor een vervangende zekerheid is aangeboden of daarvoor aanwezig is. In de overweging om de gevorderde opheffing van het beslag af te wijzen speelt ook een rol dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter een mogelijkheid bestaat voor Intrada Group Nederland de bestaande patstelling op te heffen zonder dat daarbij aan de belangen van belanghebbende partijen, te weten Intrada Group Nederland, Celestial Estate en de financier van Intrada Group Nederland, afbreuk te doen. Kennelijk heeft Intrada Group Nederland haar potentiële financier niet kunnen overtuigen van een alternatieve oplossing van het geschil.

4.12.Intrada Group Nederland zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Celestial Estate worden begroot op:

- griffierecht € 688,00;

- salaris advocaat €
1.107,00;

Totaal € 1.795,00.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Intrada Group Nederland in de proceskosten, aan de zijde van Celestial Estate tot op heden begroot op € 1.795,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken.^[1]