Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer 10958927 CV EXPL 24-1094
Vonnis van de kantonrechter van 4 april 2024
in het kort geding van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEHEER- EN BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ SIMABEL B.V.,
BEHEER- EN BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ SIMABEL B.V.,
gevestigd in Utrecht,
eisende partij,
gemachtigde mr. V.H.A. Griffioen
tegen
1.[verweerster sub 1] ,
verblijvend in [woonplaats] aan de [adres]
en
2.[verweerder sub 2] ,
verblijvend in de Penintentiaire Inrichting in [plaats]
verwerende partij,
gemachtigde mr. B.H.S. Brinkman.
Partijen worden hierna Simabel enerzijds en [verweerster sub 1] en [verweerder sub 2] (gezamenlijk: gedaagden) anderzijds genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 6 maart 2024
- de nagekomen producties van de zijde van Simabel, tevens houdende een akte wijziging eis
- de mondelinge behandeling ter zitting van 25 maart 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Simabel exploiteert een beleggingsmaatschappij en houdt zich onder meer bezig met verhuur van onroerende zaken. Zij is eigenaresse van de woning gelegen aan de [adres] in [woonplaats] (verder te noemen: de woning). Bij het verhuren laat Simabel zich vertegenwoordigen door een makelaar, de heer [naam makelaar] , werkzaam bij [makelaarskantoor] in [vestigingsplaats] .
2.2.
Tot 1 januari 2024 heeft Simabel de woning verhuurd aan mevrouw [naam] (verder te noemen: [naam] ).
2.3.
Gedaagden zijn kennissen van [naam] . [verweerster sub 1] heeft per email van 23 november 2023 (productie 2 bij exploot) contact opgenomen met makelaar [naam makelaar] en gevraagd of zij de woning als opvolgend huurster mag overnemen. Als bijlagen heeft zij een kopie van haar identiteitskaart meegezonden alsmede drie documenten waarop het logo van de gemeente Simpelveld staat en die voor “Uitkeringsspecificatie” moeten doorgaan.
Op basis van die gegevens heeft [naam makelaar] het verzoek geweigerd omdat het inkomen van [verweerster sub 1] te laag is om met haar (ter zake van de woning) een huurovereenkomst aan te gaan.
2.4.
Op 8 december 2023 heeft [verweerder sub 2] contact opgenomen met [naam makelaar] en hem een loonstrook (productie 3 bij exploot) toegezonden. Zes dagen later, op 14 december 2023, heeft [verweerder sub 2] per email het navolgende bericht aan [naam makelaar] (productie 4 bij exploot) verstuurd:
“
Goedemiddag ik heb afgelopen week alles doorgestuurd naar jullie voor de woning. De oude huurster is een vriendin van mijn vriendin en we hebbende woning gezien en willen die heel graag huren. We hebben met haar afgesproken dat ze kan laten staan wat ze niet meer hoeft en ook dingen verven enz wat ze zou moeten als ze eruit ging hoeft voor ons niet. Wij kunnen er per direct in. We weten ook van het riool en de schimmel op de muren maar als we die woning krijgen dan lossen
Goedemiddag ik heb afgelopen week alles doorgestuurd naar jullie voor de woning. De oude huurster is een vriendin van mijn vriendin en we hebbende woning gezien en willen die heel graag huren. We hebben met haar afgesproken dat ze kan laten staan wat ze niet meer hoeft en ook dingen verven enz wat ze zou moeten als ze eruit ging hoeft voor ons niet. Wij kunnen er per direct in. We weten ook van het riool en de schimmel op de muren maar als we die woning krijgen dan lossen
we die problemen ook wel op. Zou u ons aub zsm wat kunnen laten weten want ik bel elke dag al of er al nieuws is over de woning maar steeds word gezegd nee zijn ermee bezig. En dan belt die vriendin net open zegt dat ze mensen voor een bezichtiging hebben. K zeg dat zullen wij dan wel zijn maar ze zei nee waren nog meer mensen. Dan denk ik hoe kan dat dan want de woning staat nog niet online te huur. Wij weten het toevallig omdat we [naam] kennen. Wij zijn echt heel dringend op zoek naar een woning namelijk mvg [verweerder sub 2]”
2.5.
Op 20 december 2023 heeft [naam makelaar] namens Simabel een (concept)huurovereenkomst aan gedaagden toegezonden (productie 5 bij exploot), uitgaande van een huurprijs van
€ 725,00 per maand.
2.6.
Gedaagden hebben vervolgens nog vóór 1 januari 2024 hun intrek genomen in de woning. Volgens de verklaring van [naam] (productie 1 bij exploot) had zij de sleutel van de woning op 18 december 2023 reeds aan gedaagden gegeven, die haar hadden verteld dat [naam makelaar] hen had medegedeeld dat ze “het huis per 1 januari 2024 konden krijgen”.
2.7.
Bij de geplande oplevering door [naam] op 2 januari 2024 werd [naam makelaar] ermee geconfronteerd dat [naam] niet kon opleveren en dat (beter gezegd: omdat) de woning inmiddels door gedaagden was betrokken. [naam makelaar] heeft zich op dat moment bereid verklaard om (namens Simabel) alsnog met gedaagden een huurovereenkomst te sluiten, en wel onder de voorwaarde dat zij nog diezelfde dag (2 januari 2024) de huur en de waarborgsom zouden betalen. Aan die voorwaarde hebben gedaagden niet voldaan.
2.8.
Op 6 januari 2024 hebben gedaagden € 525,00 op de bankrekening van Simabel overgemaakt, evenwel zonder een beschrijving waar die betaling betrekking op heeft.
2.9.
Simabel heeft vervolgens op 30 januari 2024 (productie 7 bij exploot), op 3 februari 2024 en op 19 februari 2024 (productie 11 bij exploot) gedaagden gesommeerd om de woning per direct te ontruimen en te verlaten.
2.10.
In opdracht van [naam makelaar] heeft de Stichting Bestrijding Woonfraude en Hennepteelt (SBWH) de door gedaagden aangeleverde inkomensgegevens gecontroleerd. In haar rapport van 25 februari 2024 (productie 12 bij exploot) heeft de SBWH aan [naam makelaar] te kennen gegeven dat zowel de door [verweerster sub 1] aangeleverde uitkeringsgegevens als de door [verweerder sub 2] aangeleverde loonstroken vervalst zijn.
2.11.
[verweerder sub 2] zit thans in detentie en heeft bij monde van zijn gemachtigde te kennen gegeven dat hij zijn rechten in de onderhavige zaak onvoorwaardelijk prijsgeeft.
3.De vordering
3.1.
Simabel vordert, na wijziging eis, de veroordeling van gedaagde sub 1 om (kort gezegd) de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en de hoofdelijke veroordeling van beide gedaagden tot betaling van € 725,00 met rente per ingegane maand vanaf 1 januari 2024 tot aan de dag van ontruiming en tot betaling van de proceskosten en de nakosten met rente.
3.2.
Simabel voert aan dat met gedaagden geen huurovereenkomst is gesloten en dat zij dus zonder recht of titel de woning zijn gaan bewonen.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de zaak (ontruiming woning vanwege ontbreken van recht of titel).
4.2.
Om een voorziening te kunnen treffen zoals gevorderd, dient met redelijke mate van zekerheid aangenomen te kunnen worden dat in een bodemprocedure een met de gevraagde voorziening (nagenoeg) overeenstemmende vordering zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen. Die beoordeling geschiedt op basis van hetgeen in deze korte procedure naar voren is gebracht en aannemelijk is gemaakt.
4.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter zal in een eventuele bodemprocedure met redelijke mate van zekerheid geoordeeld worden dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Bewijs voor het bestaan van een huurovereenkomst is door gedaagden immers niet in het geding gebracht terwijl de gemachtigde van gedaagden dat (wel) buiten rechte ingenomen standpunt (zo blijkt uit de door Simabel ingebrachte producties) ter zitting bovendien niet langer heeft gehandhaafd. De jegens [verweerster sub 1] gevorderde ontruiming zal derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn op veertien dagen zal worden gesteld. De kantonrechter ziet geen aanleiding om een (nog) langere ontruimingsgtermijn toe te staan, zoals door de gemachtigde van [verweerster sub 1] is verzocht. [verweerster sub 1] weet heel goed dat zij al vanaf half december 2023 zonder recht of titel in de woning verblijft en heeft al die tijd de kans gehad om de woning vrijwillig te verlaten.
4.4.
De gevorderde machtiging om de ontruiming voor zover nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van gedaagden, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 Rv en ten aanzien van de kosten niet op voorhand met zekerheid te beoordelen is of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.
4.5.
Op grond van rov. 4.3. zal met een redelijke mate van zekerheid door een bodemrechter tevens worden geoordeeld dat gedaagden de woning onrechtmatig onder zich hebben gehouden en dat zij daarom over die tijd, analoog aan art. 7:225 BW, een vergoeding voor het gebruik van de woning verschuldigd zijn. Daarbij ligt het in de rede dat voor de omvang van die vergoeding aansluiting zal worden gezocht bij de huurprijs zoals die in de conceptovereenkomst stond. Dat Simabel de woning later aan een derde voor een iets lagere huurprijs (€ 700,00 per maand) heeft aangeboden, regardeert gedaagden niet.
4.6.
Dat een matiging van de toe te wijzen vergoeding op zijn plaats is vanwege gebreken aan de woning, zoals ter zitting door de gemachtigde van gedaagden is aangevoerd, kan niet worden gevolgd. In de eerste plaats omdat voor het bestaan van gebreken nog geen begin van een bewijs in het geding is gebracht en in de tweede plaats omdat het nog maar zeer de vraag is of gedaagden - gelet op de omstandigheden van het geval - in een bodemprocedure met succes aanspraak zouden kunnen maken op een analoge toepassing van art 7:207 lid 1 BW (huurprijsvermindering wegens verminderd huurgenot ten gevolge van gebreken, waar - zo vat de kantonrechter dit verweer op - aansluiting bij wordt gezocht). De daarin neergelegde bevoegdheid strekt immers ten faveure van huurders, en dat zijn gedaagden niet.
Dit onderdeel zal derhalve worden toegewezen zoals gevorderd, waarbij te gelden heeft dat Simabel onder randnummer 38 van het exploot zelf reeds te kennen geeft dat zij de genoemde betaling van € 525,00 op deze vergoeding in mindering zal brengen. Nu het bedrag van € 725,00 per maand een vorm van schadevergoeding is, en niet voortvloeit uit een overeenkomst, zal de wettelijke rente worden toegewezen met ingang van steeds de laatste dag van de maand waarover deze gebruiksvergoeding verschuldigd is.
4.7.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Simabel tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.081,47, bestaande uit € 814,00 aan salaris gemachtigde, € 130,00 aan griffierecht en € 137,47 aan explootkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.
4.8.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3)
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [verweerster sub 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] in [woonplaats] met alle daarin aanwezige personen en zaken
- voor zover die niet in eigendom aan Simabel of [naam] behoren - te verlaten en te ontruimen;
5.2.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk om aan Simabel € 725,00 per ingegane maand te betalen vanaf 1 januari 2024 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf steeds de laatste dag van de maand waar de vergoeding betrekking op heeft, tot aan de dag van voldoening en onder aftrek van het reeds ontvangen bedrag van
€ 525,00;
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van Simabel tot de datum van dit vonnis begroot op € 1.081,47, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag van voldoening.
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en is in het openbaar uitgesproken.
RK