ECLI:NL:RBLIM:2024:1500

• Datum uitspraak: 27 maart 2024
• Publicatiedatum: 29 maart 2024
• Zaaknummer: 10547643 \ CV EXPL 23-2446
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over onderhoud en herstel van een huurwoning met vordering tot huurprijsverlaging

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Limburg op 27 maart 2024, heeft de kantonrechter uitspraak gedaan in een huurrechtelijk geschil tussen een huurder, aangeduid als [eiseres], en de verhuurder, Stichting Krijtland Wonen. De huurder vorderde herstel van gebreken in de huurwoning, waaronder schimmelvorming, scheuren in de buitenmuren, en geluidsoverlast van bovenburen, alsook een huurprijsverlaging. De huurder had de woning sinds 4 oktober 2021 gehuurd voor € 441,60 per maand. Na een uitspraak van de huurcommissie over onderhoudsgebreken, die leidde tot een tijdelijke huurverlaging, heeft de verhuurder verzet aangetekend. De huurcommissie verklaarde het verzet gegrond, waardoor de huurprijs niet verlaagd werd. De huurder heeft vervolgens een dagvaarding ingediend, waarin zij de verhuurder aansprakelijk stelde voor de gebreken en een lagere huurprijs eiste.

Tijdens de mondelinge behandeling op 10 oktober 2023 zijn de argumenten van beide partijen besproken. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder zich niet kon verenigen met de eerdere uitspraak van de huurcommissie en dat zij binnen de wettelijke termijn van acht weken een nieuwe procedure had gestart. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder beoordeeld, maar kwam tot de conclusie dat de gestelde gebreken niet als ernstig genoeg werden beschouwd om de vorderingen te rechtvaardigen. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van de verhuurder zijn begroot op € 476,00. De beslissing is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10547643 \ CV EXPL 23-2446

Vonnis van de kantonrechter van 27 maart 2024

in de zaak van:

[eiseres] ,

wonend te [woonplaats] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. D. van der Bie (DAS rechtsbijstand),

tegen:

STICHTING KRIJTLAND WONEN ,

gevestigd te Simpelveld,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. R.M.I. Cornelissen.

Partijen worden hierna (ook) respectievelijk ‘ [eiseres] ’ en ‘Krijtland’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2023, waarvan door de griffier zittingsaantekeningen zijn gemaakt en waarbij door de gemachtigde van [eiseres] spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 4 oktober 2021 huurt [eiseres] van Krijtland de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van € 441,60 per maand.

2.2.

Naar aanleiding van een verzoek tot huurverlaging door [eiseres] op grond van onderhoudsgebreken door [eiseres] , doet de voorzitter van de huurcommissie d.d. 6 december 2022 uitspraak (productie 4 bij dagvaarding). Voor zover hierna van belang is daarin het volgende opgenomen:

Onderhoud en gebreken

Volgens het rapport van onderzoek heeft de woonruimte het volgende ernstige gebrek: het slaapkamerraam in het gevelkozijn kan niet goed worden geopend of worden gesloten. Dit is het gevolg van het slecht functioneren van het hang- en sluitwerk van het raam. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D1).

(…)

De overige gebreken zijn niet dermate ernstig dat hiervoor een tijdelijke huurverlaging gerechtvaardigd is.

Door de huurder is in aanvullende informatie, die op 30 augustus 2022 door de Huurcommissie is ontvangen, ook melding gemaakt van extra klachten. Niet is gebleken dat de huurder deze klachten voorafgaande aan de indiening van het verzoekschrift heeft gemeld. Om die reden kunnen zij in deze procedure geen rol spelen.

Tijdelijke verlaging

De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40 % van de geldende huurprijs. De huurder betaalt dus € 170,64 per maand.

2.3.

Naar aanleiding van ingesteld verzet door Krijtland, verklaart de Huurcommissie bij uitspraak d.d. 27 maart 2023 dat verzet gegrond (productie 5 bij dagvaarding):

(…)

IV Beslissing

• Het verzet van de verhuurder is gegrond.
• De uitspraak van de voorzitter in zaaknummer 513858 vervalt.
• De commissie doet direct uitspraak over het oorspronkelijke verzoek.
• Een tijdelijke huurverlaging in verband met gebreken is niet gerechtvaardigd.
• De huurprijs wijzigt niet.

(…)

2.4.

Op 22 mei 2023 heeft [eiseres] de inleidende dagvaarding laten betekenen, binnen de in artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (BW) genoemde termijn.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] kan zich met de uitspraak van de Huurcommissie niet verenigen, en noemt naast de in het onderzoek van de Huurcommissie betrokken en door haar eerder genoemde gebreken
(schimmelvorming en defect slaapkamerraam) , ook nieuwe gebreken, te weten
diverse aanwezige scheuren in de buitenmuren van het gehuurde ter hoogte van de kelder (dagvaarding onder randnummer 12) en
onrechtmatige geluidshinder (dagvaarding randnummers 13 tot en met 19).

3.2.

Op deze gronden vordert [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

gedaagde te veroordelen tot herstel van de gebreken, te weten (1) schimmelvorming in de badkamer, woonkamer, slaapkamer en vensterbanken, (2) scheurvorming in de buitenmuren, (3) geluidsoverlast van de bovenburen c.q. de bovengelegen woning en (4) kapot(te) slaapkamerraam en grendel, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag en met een maximum van € 10.000,00;

op de hiervoor genoemde gronden de huurprijs van de onderhavige woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] met ingang van 1 juni 2022 vast te stellen op € 220,80 per maand, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter juist zal achten;

gedaagde te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te voldoen het bedrag van € 2.649,60, zinde de te veel betaalde huurpenningen over de periode juni 2022 tot en met mei 2023, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectievelijke vervaldata;

gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van eiser, vermeerder met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis.

3.3.

Krijtland voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover van belang - nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

Beperkingen procedure ex art. 7:262 lid 1 BW ?

4.1.

Nu [eiseres] in de dagvaarding aangeeft zich niet met de beslissing van de huurcommissie van 27 maart 2023 te kunnen verenigen en binnen een termijn van 8 weken na die uitspraak de inleidende dagvaarding heeft uitgebracht, heeft [eiseres] daarmee de procedure ex art. 7:262 BW ingezet. De kantonrechter kan in die procedure beslissen
over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Krachtens het tweede lid van dit artikel is tegen deze beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening toegelaten.

4.2.

Het is duidelijk dat [eiseres] in deze procedure meer en anders voorlegt dan hetgeen bij de Huurcommissie krachtens de stukken aan de orde is geweest, zoals bijvoorbeeld al de vordering tot herstel van de gestelde gebreken op straffe van een dwangsom. Krijtland protesteert daar ook tegen (conclusie van antwoord, randnummer 9), door aan te geven dat de kantonrechter daarover (het meer en andere)
geen uitspraak kan doen . De kantonrechter zal deze meer en andere vorderingen evenwel toch toelaten en behandelen op basis van de volgende overwegingen.

4.3.

De procedure ex art. 7:262 BW blijkt weerbarstig. Verwijzend naar de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad inzake de omvang van de rechtsstrijd en de taak van de kantonrechter in een 7:262 BW procedure d.d. 23 april 2021, lijkt de Hoge Raad (NJ 2021,273; ECLI:NL:HR:2021:657, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper) veel ruimte te bieden voor uitbreiding van die rechtsstrijd door in reconventie nieuwe vorderingen toe te staan.

4.4.

Deze pragmatische kantonrechter sluit zich aan bij de opvatting van annotator Huydecoper kort gezegd inhoudende dat dit zou moeten betekenen dat ook in conventie het instellen van bijkomende, nieuwe vorderingen mogelijk zou moeten zijn. Als het ware ontstaat zo echter wel een
samengestelde of
hybride procedure, waarbij afhankelijk van de betreffende vordering zelf andere rechtsregels van toepassing kunnen zijn. Zo moeten partijen uiteindelijk wél zelf in de gaten houden voor welke vorderingen het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW geldt en voor welke niet (de nieuwe vorderingen).

De kantonrechter zal hieronder de vier door [eiseres] gestelde gebreken successievelijk behandelen, op welke grondslag de vorderingen tot herstel respectievelijk tot huurprijsvermindering gebaseerd zijn:

Schimmelvordering

4.5.

In de procedure bij de Huurcommissie heeft [eiseres] al aangegeven dat er sprake is van
schimmelvorming in de slaapkamer aan de voorzijde van de woning (productie 4 bij dagvaarding, het
rapport van onderzoek , pagina 3 onder
klacht (1) ).

In het rapport is daarover het volgende opgenomen:

(…)

De schimmelvorming is volgens de huurders verklaring waarneembaar op de kitranden van de ramen alsook op de vloerplinten aan de voorgevel.

Tijdens het onderzoek in de woning heeft de rapporteur ter plaatse van de aansluiting van de vloerplint op de muur geringe schimmelvorming waargenomen op het pleisterwerk en het behang over een oppervlakte van 90.05 m x 1,5 m (0,075 m2), wat mogelijk het gevolg is van oppervlakte condensatie op de koude buitenmuur.

De rapporteur heeft de schimmelvorming op het kitwerk tijdens het onderzoek niet waargenomen.

De rapporteur is van mening dat de klachtenmelding, ondanks het geconstateerde, volgens het beleid van de Huurcommissie niet gekwalificeerd kan worden als een ernstig gebrek zoals omschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie.

(…).

4.6.

In de dagvaarding (randnummer 10 en 11) spreekt [eiseres] nu van schimmelvorming in
diverse ruimten, te weten de woonkamer, slaapkamer (voorkant), ramen en vensterbanken en badkamer. Zij verwijst ter onderbouwing enkel naar door haar overgelegde foto’s (productie 6 bij dagvaarding).

4.7.

De kantonrechter kan echter uit deze van zeer nabij genomen foto’s niet opmaken welke ruimtes deze foto’s laten zien. Los van het feit dat Krijtland bij monde van de heer [naam] , gebiedsopzichter, tijdens de mondelinge behandeling aangeeft deze klachten te hebben onderzocht maar geen schimmel te hebben aangetroffen, volgt uit deze foto’s niet dat hier sprake is van een
substantieel verminderd huurgenot als bedoeld in art. 7:207 BW. De gemachtigde van [eiseres] doet in diens pleitnota wel nadrukkelijk een aanbod tot bewijs door middel van het inschakelen van een deskundige, maar nu elke verdere onderbouwing van deze klacht ontbreekt, ziet de kantonrechter daarvoor geen aanleiding.

Slaapkamerraam

4.8.

Onder randnummer 20 stelt [eiseres] zelf dat Krijtland in januari 2023
gedeeltelijke herstellingen heeft uitgevoerd alsmede het plaatsen van een nieuw raam heeft toegezegd . Zij erkent dat het raam – weliswaar met moeite – nadien functioneerde. Onbetwist staat vast dat dit nieuwe raam inmiddels door Krijtland onverplicht is geplaatst.

Hier is geen sprake van een
substantieel verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het slaapkamerraam.

Scheuren in de buitenuren

4.9.

Nieuw is de klacht van [eiseres] over de
scheuren in de buitenmuren ter hoogte van de kelder (dagvaarding onder randnummer 12). [eiseres] stelt dat
deze scheuren constant tocht en een vochtig binnenklimaat in de woning veroorzaken . Ook zouden
insecten zoals zilvervisjes en zelfs rupsen door de scheuren de woning van [eiseres] binnenkomen .

4.10.

Ter onderbouwing verwijst [eiseres] ook hier enkel naar van zeer dichtbij genomen foto’s van muren (productie 7). De kantonrechter kan daar bepaald niet uit opmaken dat hierop de door [eiseres] kennelijk bedoelde naar binnen doorlopende scheuren te zien zijn. Krijtland betwist dit ook nadrukkelijk, elke verdere (bouwkundige) onderbouwing van het door [eiseres] gestelde ontbreekt.

Onrechtmatige (geluids)overlast

4.11.

Nieuw is ook de klacht over onrechtmatige geluidsoverlast, met name veroorzaakt door haar bovenburen, zo stelt [eiseres] . Ter onderbouwing van die klacht verwijst [eiseres] naar een rapport van DPD Consultancy Bedrijfsrecherche (productie 9 bij dagvaarding). Deze klasseert na meting de situatie van het burengeluid als
burenlawaaiklasse II: vaak enige overlast, soms ernstige geluidshinder (pagina 7 van het rapport) . De klassering is gebaseerd volgens het rapport op concept normen van de Nederlandse Stichting Geluidshinder (NSG).

Op basis van deze normering zou er sprake zijn van
veel geluidshinder, zodanig dat de buren erop moeten worden aangesproken (pagina 8 van het rapport). Verder wordt er in het rapport ook beschreven dat het vooral
normaal leefgeluid betreft dat een
indicatie is dat de isolatie van de woningen niet volstaat (pagina 6 van het rapport).

4.12.

Krijtland is kritisch op dit rapport nu zij op geen enkele manier bij dit onderzoek werd betrokken. Los daarvan stelt zij dat de betreffende woning dateert uit 1959 en al om die reden erg gehorig is naar de huidige normen. Die gehorigheid was [eiseres] ook bekend toen zij de woning betrok, hetgeen ook zijn neerslag vindt in de lage huurprijs, aldus Krijtland. Krijtland heeft daarnaast bovendien gesprekken met de bovenburen gevoerd (een gezin met jonge kinderen) en buurtbemiddeling ingeschakeld, maar stelt dat [eiseres] zelf die gesprekken heeft afgebroken. Inmiddels is de verhouding met de bovenburen dermate verstoord geraakt dat er geen overleg meer plaatsvindt.

4.13.

Niemand anders in het complex klaagt over de hoorbare leefgeluiden. Krijtland heeft stellig de indruk dat [eiseres] daar kennelijk meer last van lijkt te hebben dan de andere huurders. Krijtland stelt zich dan ook op het standpunt dat zij alles heeft gedaan wat binnen haar macht ligt. Van haar kan niet verwacht worden dat zij een grootschalige en kostbare renovatie van het gehele complex uitvoert om de isolatie te kunnen verbeteren.

4.14.

Uit het door [eiseres] ingebrachte rapport volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat er sprake is van ‘onrechtmatige geluidsoverlast’. Immers betreffen het hier hoorbare normale leefgeluiden (aldus ook het rapport), samenhangend met een slechte isolatie als gevolg van de ouderdom van het pand. De ervaren overlast zou in ieder geval deels op te lossen moeten zijn door overleg en afstemming tussen de bewoners. Daar heeft Krijtland zich ook onbetwist voor ingespannen. Het is [eiseres] zelf die uiteindelijk dat overleg bemoeilijkt. Zij lijkt verder ook de enige in het complex te zijn die dergelijke ernstige overlast ervaart. [eiseres] overlegt ter zake ook geen verklaringen van andere bewoners, die haar stellingen verder zouden kunnen onderbouwen. De door [eiseres] wel ingebrachte verklaringen van moeder, partner en vrienden zijn te algemeen en te summier om daar aan te kunnen bijdragen (productie 12). Dat er inmiddels sprake zou zijn van
bewust treiteren door de bovenburen, zoals [eiseres] stelt (dagvaarding onder randnummer 27), volgt nergens uit en wordt ook niet verder onderbouwd.

4.15.

Onder deze omstandigheden is er met betrekking tot de gestelde geluidsoverlast geen sprake van een gebrek in de zin van artikelen 7:204 BW.

Conclusie

4.16.

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. [eiseres] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van Krijtland worden begroot op (2 x € 238,00 =) € 476,00 aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure aan de zijde van Krijtland gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € ‭476,00‬, ‬‬‬‬

5.3.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.J. Otto en in het openbaar uitgesproken.