ECLI:NL:RBLIM:2024:1371

Uitspraak

RECHTBANKLIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10688989 \ CV EXPL 23-3817

Vonnis van 20 maart 2024

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. L.S.F. Vanhommerig,

tegen

1.[gedaagde sub 1] , en

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald

- de mondelinge behandeling van 7 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 21 december 2021 is tussen [gedaagden] en [eiser] een koopovereenkomst gesloten voor de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats 1] (verder: de woning).

2.2.

De koopakte betreft een standaard NVM modelkoopcontract, met ook een ouderdomsclausule. Voor zover van belang is in artikel 6.1 en 6.3 het volgende bepaald:

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (..) met alle zichtbare en onzichtbare gebreken (..)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen bewoning (…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van de koper.”

2.3.

De levering heeft plaatsgevonden op 14 maart 2022. Daarvóór heeft [eiser] de woning nog geïnspecteerd. [eiser] heeft op 21 december 2022 aan [naam taxateur] opdracht gegeven voor een taxatie, maar hij heeft voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geen bouwkundige inspectie van de woning laten verrichten.

2.4.

[gedaagden] hebben, op advies van de makelaar, voor de levering het kitwerk van de douche vernieuwd.

2.5.

Op 28 maart 2022 ontdekte [eiser] na het douchen een lekkage in de badkamer. Er drong water door het plafond van de woonkamer. [eiser] heeft die lekkage via de makelaar aan [gedaagden] gemeld.

2.6.

[gedaagden] hebben op 29 maart 2022 een noodoplossing in de vorm van een extra kitlaag op de bestaande kitlaag in de douche aangebracht om te testen of de lekkage daarmee verholpen zou zijn. Op 30 maart en 1 april 2022 hebben zij via WhatsApp bij [eiser] geïnformeerd of het nog steeds lekte. Op 1 april 2022 heeft [eiser] aan [gedaagden] per WhatsApp bericht dat er tot dat moment geen water uit de douche lekte.

2.7.

Op 15 april 2022 heeft [eiser] de makelaar bericht dat hij een afspraak wilde maken om te zien hoe het probleem kon worden opgelost, omdat het erop leek dat het niet alleen een kitprobleem was.

2.8.

[gedaagden] hebben [eiser] aangeboden om op hun kosten een nieuwe kitrand in de badkamer te laten aanbrengen. [gedaagden] hebben daartoe een afspraak met [naam bedrijf 1] (verder: [naam bedrijf 1] ) gemaakt en zijn op 25 april 2022 samen met [naam bedrijf 1] naar de woning gegaan om het kitwerk na te lopen. [eiser] was bij dat bezoek niet aanwezig maar zijn echtgenote wel. [gedaagden] en [naam bedrijf 1] constateerden dat [eiser] zelf al de oude kit had uitgesneden, zodat niet getest kon worden of de lekkage aan de oude kit lag. [naam bedrijf 1] heeft op de werkbon/factuur nog vermeld dat het warm en koud water zijn getest en de doucheslang in de drain is gelegd om te kijken of de lekkage in de afvoer zit. Dat was niet het geval, dus de lekkage zal aan de oude kit liggen, zo schreef [naam bedrijf 1] . Ook werd opgemerkt dat [eiser] alles zelf had uitgesneden en daarbij de deksel van de drain kapot had gemaakt en alle pinnetjes waren afgebroken. [naam bedrijf 1] heeft geen werkzaamheden verricht maar een verklaring opgesteld en slechts inspectiekosten bij [gedaagden] in rekening gebracht.

2.9.

Op 28 april 2022 heeft de adviseur buitendienst van de verzekeraar van [eiser] de schade bekeken. Hij vermoedde dat de kitnaden langs de drain bij de achterwand van de douche niet waterdicht waren omdat achter op de verwijderde kit schimmel zat. Net als [naam bedrijf 1] concludeerde de adviseur dat er geen lekkage in de afvoer noch in de waterleiding was en heeft hij [eiser] geadviseerd om de oude kit in en bij de douchecabine te verwijderen en om de nieuwe kit professioneel te laten aanbrengen.

2.10.

De gemachtigde van [eiser] heeft op 24 mei 2022 [gedaagden] verzocht om tot onderzoek ter zake naar de oorzaak van de waterschade en naar de gevolgschade over te gaan. Verder heeft [eiser] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade. [gedaagden] hebben daarop bij e-mail van 29 mei 2022 de aansprakelijkheid betwist. Zij hebben geschreven dat zij nog nooit een lekkage hebben gehad. Ook schreven zij dat ze op 25 april 2022 hebben gezien dat [eiser] zelf de kit had weggesneden en een uit de afvoerdrain getrokken binnenrand aantroffen en dat zij niet gaan betalen voor iets wat [eiser] zelf kapot heeft gemaakt. Bij brief van 7 juni 2022 heeft [eiser] [gedaagden] in de gelegenheid heeft gesteld om een afspraak met een professioneel bedrijf te maken voor het onderzoek naar de oorzaak van de schade en het herstel door [gedaagden]

2.11.

[eiser] heeft vervolgens [naam bedrijf 2] ingeschakeld die op 3 juli 2022 een nieuwe kitlaag in de douche heeft aangebracht. Daarna heeft de douche niet meer gelekt. De factuur van [naam bedrijf 2] bedroeg € 175,45.

2.12.

Bij e-mail van 15 juli 2022 heeft [eiser] aan [gedaagden] bericht dat er nog meer gebreken aan de badkamer kleefden en een procedure aangekondigd. Welke gebreken dat betroffen heeft [eiser] daarbij niet aangegeven.

2.13.

De inmiddels door [gedaagden] ingeschakelde gemachtigde heeft op 19 juli 2022 gereageerd op deze brief en wederom iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.14.

Op 2 augustus 2022 heeft [eiser] door TTSS een infrarood thermografische inspectie (een lekdetectie) laten verrichten. Bij die inspectie zijn geen lekkages geconstateerd. Ook constateerde TTSS geen vochtindicaties in de wand- en plafonddelen van de woonkamer. Volgens het rapport van TTSS heeft [eiser] tegen de medewerker van TTSS gezegd dat het niet meer heeft gelekt sinds de laatste kitwerken. TTSS heeft in de samenvatting van haar bevindingen het volgende vermeld:

“- Huidige situatie geen lekkage-indicaties.

- Voorgaande lekkage-situatie informatief/indicatief veroorzaakt door onvolledige dichting

kitwerk.

- Beoordeling foto’s (ontvangen van Dhr. [eiser] ) in combinatie met situatie ->

Vraagstelling: Is inloopdouche volgens norm aangelegd? Hierover hebben wij twijfels. Is er een waterkerende voorziening cq membraan in combinatie met kimband aangebracht? Is er een draingoot toegepast met vaste dichtingsband rondom? Zo ja, is bij montage draingoot de dichtingsband afgesneden aan wandzijde (op foto niet aanwezig; aanliggend open ruimte zichtbaar).

- Gezien het feit dat er zich een lekkage heeft voorgedaan voorafgaand aan de vervanging van het kitwerk wordt dit in basis als oorzaak betiteld.

Hierin moet worden meegenomen dat kwaliteit van aanleg hierin een rol speelt. Normaliter mag men niet afhankelijk zijn van een enkele kitnaad. Onderliggend dient in een inloopdouche tevens een waterdichte voorziening te zijn aangebracht. Hierover hebben wij dan ook twijfel of dit het geval is. Indicatief zal zich de lekkage al in een eerdere periode moeten hebben voorgedaan. Hiervoor is echter geen bewijslast.”2.15. Op 14 augustus 2022 heeft [eiser] klussenbedrijf [naam bedrijf 3] een offerte voor een geheel nieuwe badkamer laten opstellen. Volgens [naam bedrijf 3] bedragen de kosten daarvoor

€ 11.011,= inclusief btw.

2.16.

Op 23 januari 2023 heeft [eiser] een bouwkundige keuring van de badkamer laten uitvoeren door [naam bedrijf 4] . Het betrof een destructief onderzoek. [naam bedrijf 4] heeft een rapport uitgebracht, waarin de onderzoek- en herstelkosten van de badkamer werden begroot op
€ 11.688,39 inclusief btw.

2.17.

Voor geen van de door [eiser] inschakelde bedrijven die op 2 en 14 augustus 2022 en op 23 januari 2023 de woning hebben bezocht heeft [eiser] [gedaagden] uitgenodigd om daarbij aanwezig te zijn.

2.18.

Bij brief van 10 maart 2023 heeft [eiser] de verbintenis tot nakoming omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert:

Primair:

een verklaring voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst;

hoofdelijk veroordeling van [gedaagden] om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis

a. a) € 10.328,85 aan schadevergoeding, en

b) € 1.360,04 aan kosten van vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid,

te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel de dag der dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;

3. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] om binnen zeven dagen na dit vonnis
€ 1.079,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel de dag der dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;

4. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proces-en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dit vonnis tot de dag van de algehele voldoening;

Subsidiair:

gedeeltelijk ontbinding van de koopovereenkomst ter opheffing van het door hem geleden nadeel en hoofdelijk veroordeling van [gedaagden] om binnen zeven dagen na dit vonnis € 10.328,85 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel de dag der dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;

hoofdelijk veroordeling van [gedaagden] om binnen zeven dagen na dit vonnis
€ 1.360,04 inclusief btw aan kosten van vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 24 maart 2023 dan wel de dag der dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;

hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] om binnen zeven dagen na dit vonnis
€ 1.079,18 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel de dag der dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;

hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proces-en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dit vonnis tot de dag van de algehele voldoening;

Meer subsidiair:

de (rechts)gevolgen van de koopovereenkomst te wijzigen ter opheffing van het door hem geleden nadeel in dier voege dat het kooprijs wordt verminderd met € 10.328,35 en hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van dat bedrag binnen zeven dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, vanaf 7 juli 2022, althans 24 maart 2023 dan wel de dag der dagvaarding, tot aan de dag van de algehele voldoening;

hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] tot betaling van de proces-en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dit vonnis tot de dag van de algehele voldoening.

Althans een zodanige beslissing als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren.

3.2.

[eiser] legt aan zijn primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag dat er sprake is van non conformiteit van de woning omdat de woning door de lekkage aan de douche en de bouwkundige gebreken aan de badkamer niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, meer subsidiair beroept [eiser] zich op dwaling.

3.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] betwisten dat de douche voorafgaand aan de verkoop lekte en dat zij aansprakelijk zijn voor de door [eiser] geleden schade aangezien [eiser] die schade zelf heeft veroorzaakt. Ook stellen zij dat [eiser] , wetende dat het een ouder pand betreft, zijn onderzoekplicht heeft verzaakt door voorafgaand aan de koop geen bouwkundige inspectie te laten verrichten. Zij zijn met [eiser] een ouderdomsclausule overeengekomen en [eiser] en zijn vrouw hebben bij de oplevering een verklaring getekend waarin zij verklaren dat zij de woning hebben geïnspecteerd en te accepteren in de staat zoals zij de woning op het moment van oplevering hebben verkregen. Zij hebben in maart 2022 aangeboden om de kitlaag te laten vervangen door een professioneel kitbedrijf maar dat is door [eiser] van de hand gewezen waardoor hun geen kans is geboden om tot herstel over te kunnen gaan. [eiser] heeft zelf de kit verwijderd en de drain er uitgetrokken en daarmee schade toegebracht aan de waterdichte folie. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Non conformiteit?

Het beoordelingskader

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021 waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling over de non conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiser] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eiser] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning.

4.2.

Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staan [gedaagden] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (o.a. Hoge Raad 23 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon over het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar

4.3.

Uitgangspunt is dus dat [gedaagden] alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eiser] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die [eiser] niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.

4.4.

Een gebrek dat het normaal gebruik in de weg staat, komt ook voor rekening van [eiser] als het valt onder de onderdelen waarvoor hij [gedaagden] heeft geëxonereerd in artikel 20.1 van de koopovereenkomst (de ouderdomsclausule). Partijen hebben hiermee de werking van artikel 6.3 ingeperkt en vastgelegd dat zij ermee bekend zijn dat de woning meer dan 91 jaar oud is, zodat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

De lekkage van de douche

4.5.

De lekkage aan de douche is de aanleiding geweest voor de aansprakelijkheidstelling van [gedaagden] door [eiser] en vormt de (hoofd) grondslag van de door [eiser] gestelde non conformiteit.

4.6.

Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd volgt dat de eerste keer dat [eiser] de douche gebruikte er een lekkage optrad in de beneden gelegen verdieping en wel zodanig dat het behang nat werd en er een plasje water op de vloer en schouw lag.

[gedaagden] hebben gezegd dat zij nooit een dergelijke lekkage hebben gehad. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat het vaker gebeurd moet zijn dat de douche heeft gelekt en dat [gedaagden] daarvan geweten moet hebben, maar hij heeft deze stelling niet onderbouwd. De kantonrechter is van oordeel dat indien lekkages als deze vaker zouden zijn opgetreden, dit zichtbaar had moeten zijn op de muren en plafonds in de benedenverdieping en daar was geen sprake van. Ook hebben de door [eiser] ingeschakelde bedrijven TTSS (r.o 2.14) en [naam bedrijf 4] (r.o. 2.16) geen vochtschade vastgesteld die zou kunnen wijzen op eerdere lekkages. Omdat na het opnieuw aanbrengen van de kitlaag in de douche geen nieuwe lekkages zijn opgetreden hebben zowel TTSS als de medewerker van de buitendienst van de verzekeraar (r.o. 2.9) geoordeeld dat het kitwerk de oorzaak moet zijn geweest van de lekkage.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat als vast zou staan dat de douche bij elke douchebeurt lekte, er sprake zou zijn van een gebrek dat aan het normaal van de woning in de weg staat. Dit is echter op geen wijze komen vast te staan. Het enige dat vaststaat is dat er één keer bij het douchen een lekkage is opgetreden en dat die verholpen leek na het aanbrengen van een extra laag kit. Niet goed aangebrachte kit en het als gevolg daarvan eenmalig optreden van een lekkage, kan, hoe vervelend ook, niet worden beschouwd als een gebrek dat aan het normaal gebruik van een woning in de weg staat. Het kitwerk is inmiddels vervangen. De kosten bedroegen € 175,45 en dienen op grond van de bepalingen in de NVM-koopakte voor rekening van [eiser] te blijven.

De overige gebreken in de badkamer

4.8.

Na het vernieuwen door de kitlaag door [naam bedrijf 2] op 3 juli 2022 heeft er geen lekkage meer plaatsgevonden. [eiser] wilde desondanks op zoek gaan naar een (verdere) oorzaak van de lekkage. Naar het oordeel van de kantonrechter bestond daar geen aanleiding voor. Immers, de adviseur van de verzekeraar, noch [naam bedrijf 1] hadden een lekkage aan de afvoer of aan leiding van de douche, geconstateerd.

De bevindingen van TTSS, dat daarna door [eiser] is ingeschakeld, gaven geen aanleiding tot het doen van nader onderzoek of tot bezorgdheid voor een dieperliggend lekkage-probleem. TTSS heeft immers gerapporteerd dat er géén vochtindicaties in de wand- en plafonddelen van de woonkamer aanwezig waren en betitelde die als “droog” en dat de uitgevoerde stromingstests het volgende resultaat opleverden:

“1. Waterbelasting afvoerdelen (rechtstreeks draingoot inloopdouche) -> Geen lekkage-indicaties.

2. Waterbelasting betegeld vloerdeel inloopdouche -> Geen lekkage-indicaties.

3. Waterbelasting betegeld wanddelen inloopdouche -> Geen lekkage-indicaties.

Fysieke controle inloopdouche o.a. kitwerk -> Geen afwijkingen geconstateerd. Kitwerk indicaties nieuw.

Samengevat -> geen huidige lekkage gedetecteerd”.

Dat TTSS in haar conclusie ook zegt dat zij twijfelt of in de inloopdouche wel een waterdichte voorziening was aangebracht en dat dit voor [eiser] reden was om destructief onderzoek naar de badkamer te laten verrichten, kan de kantonrechter niet volgen. TTSS merkt immers ook op dat, wilde dit het geval zijn, er in een eerdere periode zich al lekkages hadden moeten hebben voorgedaan en dat daar geen bewijs voor was.

4.9.

[eiser] stelt zich in deze procedure desalniettemin op het standpunt dat bij het destructief onderzoek dat hij vervolgens door [naam bedrijf 4] heeft laten verrichten, gebreken aan het licht zijn gekomen die het normaal gebruik van de woning als woonhuis in de weg staan. Hij heeft verwezen naar het rapport van [naam bedrijf 4] , waarin de volgende gebreken worden genoemd die zichtbaar waren voordat een aanvang is gemaakt met het destructief onderzoek:

er ontbreekt een dorpel in de douche,
de douchewand is vóór de montage niet gekit aan de onderzijde,
het voegwerk van het tegelwerk is niet goed, dit vertoont openingen en barsten,
het voegsel van de vloer is te droog ingezet, de dekking is minimaal,
het voegsel van de douchewand is wellicht niet waterafstotend,
de muurplaat is niet goed gefixeerd.

4.10.

Over deze opsomming kan de kantonrechter kort zijn. Voor zover er al sprake is van gebreken, waren die kenbaar geweest als [eiser] de badkamer voldoende nauwkeurig had onderzocht of had laten onderzoeken. Nog afgezien van de vraag of dit gebreken zijn die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, vallen zij in de risicosfeer van [eiser] .

4.11.

Na het destructief onderzoek heeft [naam bedrijf 4] de volgende constateringen gedaan:

Na het lossnijden van de kit rondom de drain is er vocht achter en onder de kitnaad geconstateerd.

Na het lossnijden van de kit naar de wand is vocht geconstateerd op de kimband. De oorzaak hiervan kan capillaire werking van de voeg zijn.

Bij het verwijderen van de kit naar de vloertegels is aan de zijden van de vloertegels schimmel zichtbaar en is de kit vochtig. Hier is te zien dat er tussen de vloertegels en kimband geen goede dekking mogelijk is, omdat de vloerlijm niet verwijderd is bij de initiële montage.

Rechtsachter is de kimband defect/kapot.

De kimband hecht deels aan de kit. Het lijkt erop alsof deze is opgelost.

Na demontage van een tegel rechtsachter is te zien dat de kimband niet is verlijmd op de I-Drain, bij elk model van de I-Drain wordt de kimband in de fabriek verlijmd op het RVS.

De kimband is geplakt op de drain met een lichtblauwe kimpasta en siliconenkit.

Voorts is opgemerkt dat [naam bedrijf 4] heeft gebeld met de leverancier van de drain, die heeft verklaard dat geen drain de fabriek verlaat zonder machinale verlijming.

4.12.

[gedaagden] hebben tegen dit rapport van [naam bedrijf 4] het volgende ingebracht:

Zij zijn niet uitgenodigd voor het onderzoek door [naam bedrijf 4] en hebben geen opmerkingen kunnen maken,
[naam bedrijf 4] heeft een badkamer beoordeeld die niet overeenkwam met hoe die bij de levering van de woning was. Immers, [gedaagden] heeft zelf gezien, bij het bezoek met [naam bedrijf 1] (r.o. 2.8.), dat [eiser] de kit had losgesneden en de drain eruit had getrokken. Daarbij heeft [eiser] de waterdichte folie waarmee deze drain onder de vloer geseald was, losgetrokken.
De badkamer had wel degelijk een waterafstotende onderlaag, zowel onder de douchecabine als onder het ligbad, dit is ook te zien op de foto’s in het rapport.

4.13.

Deze verweren slagen. Nu [gedaagden] niet in de gelegenheid zijn gesteld om bij het onderzoek door [naam bedrijf 4] aanwezig te zijn, kan het rapport niet beschouwd worden als een onafhankelijk deskundigenrapport. De bevindingen in dit rapport kunnen dan ook niet zonder meer worden gevolgd. Dat klemt temeer nu de bezwaren die [gedaagden] tegen dit rapport hebben ingebracht, zeer begrijpelijk zijn. Immers, [naam bedrijf 4] beschrijft zelf dat geen I-drain de fabriek verlaat zonder machinaal verlijmde kimband. Toch was bij haar onderzoek de kimband los van de drain. [gedaagden] stellen dat [eiser] dat zelf heeft gedaan toen hij, zonder op hen te wachten, de kitlaag heeft losgesneden en de drain eruit heeft getrokken, waarbij de waterdichte folie en afdichting kapot is gescheurd. Dit verweer was bij [eiser] bekend al sinds de e-mails van [gedaagden] zelf van 29 mei 2022 en van hun advocaat van 19 juli 2022 en toch is niet aan [naam bedrijf 4] gevraagd om te beoordelen of dit de oorzaak kon zijn geweest van het ontbreken van de verlijming tussen drain en de waterdichte folie. Het oordeel van [naam bedrijf 4] dat het een fout bij de installatie moet zijn geweest, kan daarom niet worden gevolgd. Het is onbekend welke informatie [naam bedrijf 4] heeft gekregen van [eiser] en of zij juist is voorgelicht.

4.14.

Ook de overige constateringen van [naam bedrijf 4] over het vocht achter het kitwerk leiden niet tot aansprakelijkheid van [gedaagden] Onomstotelijk staat immers vast dat het kitwerk dat door [naam bedrijf 4] is beoordeeld, was aangebracht door [naam bedrijf 2] , in opdracht van [eiser] en ruim na de levering van de woning.

4.15.

Uit dit alles volgt dat [eiser] er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de badkamer
ten tijde van de leveringgebreken vertoonde. Overigens heeft [eiser] ook op geen enkele manier aannemelijk gemaakt dat indien de door hem genoemde gebreken wel aanwezig waren, deze het normaal gebruik als woonhuis in de weg stonden. Zoals al overwogen heeft hij steeds (tegen TTSS, tegen [gedaagden] en tegen [naam bedrijf 4] ) gezegd dat na het vervangen van het kitwerk er geen lekkages meer zijn geweest. Van enige aantasting van het woongenot is dan ook niet gebleken.

4.16.

Uit het voorgaande volgt dat het beroep van [eiser] op non conformiteit niet slaagt. De primaire en subsidiaire vorderingen worden dan ook afgewezen.

Dwaling?

4.17.

[eiser] doet meer subsidiair een beroep op dwaling en vordert dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat het door hem geleden nadeel wordt opgeheven. Volgens [eiser] wisten [gedaagden] van de lekkages en hebben zij hun mededelingsplicht geschonden. Voor het geval [gedaagden] niet op de hoogte waren, is er sprake van wederzijdse dwaling en worden zij onbillijk bevoordeeld omdat zij een te hoge koopprijs hebben ontvangen. Bij een juiste voorstelling van zaken zou [eiser] namelijk een lagere koopprijs hebben bedongen.

4.18.

Volgens [gedaagden] is van dwaling geen sprake omdat er nooit een lekkage is geweest en zij dus geen mededelingsplicht hadden. Voor het overige hebben zij verwezen naar hun eerder ingenomen standpunten, namelijk dat de badkamer helemaal geen gebreken vertoonde ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, dat [eiser] geen bouwkundig onderzoek heeft laten verrichten en dus zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt en tijdens het koopproces zelfs heeft overboden op de vraagprijs.

4.19.

De kantonrechter stelt onder verwijzing naar het bovenstaande voorop dat niet is gebleken dat er, behalve de ene lekkage op 28 maart 2022, eerder lekkages zijn geweest. [gedaagden] hadden dan ook geen mededelingsplicht. Daarnaast is hiervoor al geoordeeld dat het hoogstwaarschijnlijk is dat het kitwerk de oorzaak was van die ene lekkage en dat dat kitwerk voor een bedrag van minder dan € 200,00 is hersteld. Dat [eiser] de woning niet of voor een lager bedrag zou hebben gekocht als hij van de problemen met het kitwerk had geweten, is niet aannemelijk.

4.20.

Wat betreft de overige door [eiser] gestelde “gebreken” is hiervoor al geoordeeld dat een deel daarvan kenbaar was geweest als [eiser] een bouwtechnische keuring had laten verrichten. Dat hij dat niet heeft gedaan, leidt tot het oordeel dat het al dan niet bestaan van deze “gebreken” kennelijk niet van betekenis waren voor de prijs die [eiser] bereid was voor de woning te betalen. Als de bouwkundige staat van de woning voor [eiser] een belangrijke factor was geweest voor de door hem te betalen prijs, had een keuring in de rede gelegen. Wat betreft de overige “gebreken” is niet gebleken dat die al bestonden ten tijde van de levering, laat staan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Het beroep op dwaling faalt daarom ook.

4.21.

Met inachtneming van al het vorenoverwogene zullen de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen integraal worden afgewezen.

4.22.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2,00 punten × € 406,00)

Totaal

€

812,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagden] , tot heden begroot op € 812,00,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.