ECLI:NL:RBLIM:2024:1364

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 9961909 \ CV EXPL 22-2910

Vonnis van de kantonrechter van 20 maart 2024

in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SUNPLEIN B.V.,

gevestigd te Landgraaf,

eisende partij in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde mr. A.P.C. Houben,

tegen:

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , h.o.d.n. [handelsnaam],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde mr. A. van Wanrooij.

Partijen zullen hierna Sunplein en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, tevens bevattend een incidentele conclusie vordering tot afgifte ex 843a Rv
de conclusie van antwoord in reconventie
de incidentele conclusie van antwoord
de beslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 8 november 2022, waarna partijen zijn verwezen naar mediation.
de aktes van partijen d.d. 23 augustus 2023 waarbij zij vonnis hebben gevraagd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.Waar gaat deze zaak over?

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is huisarts en huurt praktijkruimte in een medisch centrum te [vestigingsplaats] van Sunplein. Partijen verschillen van mening over de vraag of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan of tussentijds door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] opgezegd kan worden. Partijen zijn het ook niet eens of het gebruik van één van de behandelkamers onderdeel is van de huurovereenkomst. Ook heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huur over de maand april 2022 te laat betaald en verschillen partijen van mening over de vraag of zij daarom een boete en andere kosten moet betalen. Tot slot wil [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurprijsvermindering omdat de airconditioning in het MC gebrekkig zou zijn.

De kantonrechter komt tot de conclusie dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op grond van de huurovereenkomst geen aanspraak kan maken op het gebruik van behandelkamer 9. Ook kan zij de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen, omdat die voor bepaalde tijd is aangegaan. De kantonrechter oordeelt verder dat niet kan worden vastgesteld dat de airconditioning gebrekkig is. De huurprijs wordt niet verlaagd. Ook moet [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] over de maand april nog de contractuele boete en de incassokosten betalen. Zij moet ook de proceskosten betalen.

In het onderstaande wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot deze beslissingen is gekomen. Onder kopje 3 worden de relevante feiten vermeld, in kopje 4 staat wat partijen precies van elkaar hebben gevorderd. Onder kopje 6 zal per thema worden ingegaan op wat partijen hebben aangevoerd en wat de kantonrechter daarover oordeelt. Tot slot is onder kopje 7 de eindbeslissing opgenomen.

In deze zaak was ook nog door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevorderd dat Sunplein bepaalde stukken zou overleggen over het onderhoud van de airconditioning. Dat heet een incidentele vordering. Daar was nog niet officieel op beslist. De kantonrechter gaat daarop in onder kopje 5.

3.De feiten

3.1.

Sunplein is eigenaresse en verhuurster van een bedrijfsverzamelgebouw in [vestigingsplaats] waarin een medisch centrum (hierna: MC) is gevestigd.

3.2.

In het MC voeren vijf huisartsen een praktijk. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is een van die huisartsen. Zij is vanaf augustus 2015 waarnemer geworden in de praktijk van haar vader, die ook huisarts was. Per 1 januari 2018 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de praktijk van haar vader overgenomen.

3.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op 8 november 2017 met ingang van 1 januari 2018 ook op eigen naam een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met Sunplein.

3.4.

In deze huurovereenkomst staat – voor zover van belang – (cursivering kantonrechter):

“
Het gehuurde, bestemming

1.1.

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte, hierna ‘het gehuurde’ genoemd. gelegen aan de [adres] , [vestigingsplaats] (…)

De bedrijfsruimte maakt deel uit van het Medisch Centrum [naam medisch centrum] en betreft een overeengekomen ruimte binnen het centrum met een netto vloeroppervlakte van
38,83 m2te vermeerderen met een evenredig aandeel in het medegebruik van algemene ruimten van de huisartsenpraktijk in totaal groot
74,09 m2bruto te vermeerderen met een evenredig aandeel in het medegebruik van algemene ruimten van het centrum in totaal groot
22,02 m2bruto een en ander zoals aangegeven op de hij deze overeenkomst gevoegde bijlage 2 welke hiermee onderdeel uitmaakt van deze overeenkomst. Totaal gehuurd oppervlak bedraagt derhalve
134,94 m2.”

(…)

Voorwaarden

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003.

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 14 (veertien) jaar en 11 (elf) maanden, ingaande op 1 januari 2018 en loopt vervolgens tot veertien jaar en elf maanden na deze datum derhalve tot 1 december 2032.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar, derhalve tot 1 december 2037.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 (vijf) jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

(…)

Bijzondere bepalingen

8.5

Partijen komen overeen dat huurder het recht heeft de huurovereenkomst vóór de overeengekomen einddatum te beëindigen mits de huurder zijn rechten en plichten overdraagt aan een opvolgende praktijkhouder die eveneens praktijk gaat houden in het gehuurde en daarbij alle rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst van huurder zal overnemen en als eigen verplichtingen

zal voldoen.”

3.5.

Partijen hebben op 21 januari 2022 nog een tweede huurovereenkomst getekend voor een ruimte die door Sunplein is aangeduid als “de voormalige logopedieruimte” (hierna te noemen: de aanvullende huurovereenkomst). Op deze huurovereenkomst zijn ook Algemene Bepalingen van toepassing verklaard, maar andere (namelijk uit 2015) dan die van toepassing zijn verklaard op de huurovereenkomst.

3.6.

Op 23 december 2021 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een brief gestuurd aan Sunplein waarin zij schrijft dat zij per 1 januari 2023 de huurovereenkomst wil ontbinden.

3.7.

Bij brief van 13 januari 2022 heeft Sunplein geantwoord dat zij niet instemt met de ontbinding, onder verwijzing naar artikel 11.6 van de huurovereenkomst. Voor het geval [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bedoelde dat zij de huurovereenkomst wilde opzeggen, heeft Sunplein gewezen op artikel 3.1. van de huurovereenkomst, waarin staat dat de overeenkomst is aangegaan tot 1 december 2032 en dat tussentijdse opzegging niet mogelijk is.

3.8.

Door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] werd in het MC een behandelkamer (kamer 9) gebruikt. Op 10 maart 2022 zijn de sloten van deze kamer vervangen en kan zij die niet meer gebruiken.

3.9.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de huur over de maand april 2022 te laat betaald. Op 4 april 2022 heeft de advocaat van Sunplein aanspraak gemaakt op de contractuele boetes en kosten.

3.10.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft vanaf 2021 regelmatig geklaagd over het niet of niet goed functioneren van de airconditioning in het MC en in de door haar gehuurde ruimte.

4.Het geschil in conventie en in reconventie

4.1.

Sunplein vordert:

te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst is aangegaan tot 1 december 2032 en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de verplichtingen uit hoofde van de Huurovereenkomst dus ook na 31 december 2022 dient na te komen, bij gebreke waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een direct opeisbare dwangsom verbeurt van € 500,00 per dag dat zij vanaf 1 januari 2023 met de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst in gebreke blijft;

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen om aan Sunplein tegen behoorlijk bewijs van kwijting
te voldoen een bedrag ad € 1.056,86 (als zijnde het restant van de huurachterstand

vermeerderd met de contractuele boete daarover vanaf 1 april 2022 uit hoofde van de huurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst) te vermeerderen met de huurpenningen die [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog verschuldigd zal raken vanaf mei 2022 tot de datum waarop de huurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst eindigen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW (subsidiair de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW) vanaf de vervaldata van de huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening;

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van de gemaakte (incasso)kosten ten

bedrage van € 113,53 ten aanzien van de huurovereenkomst en € 45,00 uit hoofde van de aanvullende huurovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, subsidiair de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

4.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer tegen de vordering en vordert in reconventie, na wijziging van eis:

voor recht te verklaren dat de tussen partijen gesloten overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 december 2022 althans, (de kantonrechter begrijpt subsidiair) de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden per 31 december 2022, althans datum rechtens,

te verklaren voor recht dat tot het bij de huurovereenkomst van 8 november 2017 gehuurde behoort het medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten van het MC, spreekkamer 9 en 10,

Sunplein te veroordelen om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ongelimiteerde toegang te verschaffen tot het gehuurde tot het moment waarop de huurovereenkomst eindigt,

Sunplein te veroordelen tot betaling van € 492,32 per maand vanaf 3 maart 2022 tot de dag waarop de belemmering ter zake het verschaffen van het huurgenot door Sunplein is opgeheven,

Sunplein te veroordelen tot betaling van € 1.000,00 per maand wegens derving huurgenot sinds 1 juli 2021,

veroordeling van Sunplein in de proceskosten.

4.3.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft ook een incidentele vordering opgeworpen. Zij vordert dat Sunplein wordt veroordeeld om binnen 48 uur na betekening van het incidentele vonnis op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag tot een maximum van € 100.000,00 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de volgende bescheiden te verstrekken:

- bouwtekeningen van het pand althans het airconditioningssysteem (de kantonrechter begrijpt: het MC)

- het logboek van onderhoud (de kantonrechter begrijpt: van de airconditioning)

en Sunplein te veroordelen in de proceskosten.

4.4.

Sunplein voert verweer tegen beide vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De vordering in het incident

5.1.

Naar aanleiding van de incidentele vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft Sunplein een conclusie van antwoord in het incident genomen waarin zij heeft betoogd dat zij niet gehouden was de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevorderde stukken te overleggen. Niettemin heeft Sunplein deze stukken wel als productie overgelegd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft daarna niet meer over deze vordering gerept, maar formeel is er nog niet op beslist.

5.2.

Nu Sunplein heeft voldaan aan de vordering, heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarbij geen belang meer. De vordering zal dan ook worden afgewezen bij (huidig) gebrek aan belang. De proceskosten in het incident zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

6.De beoordeling van de hoofdzaak in conventie en in reconventie

6.1.

De vorderingen in conventie en reconventie hangen deels met elkaar samen. Voor zover dat het geval is, zullen die vorderingen in het onderstaande samen worden behandeld. De kantonrechter zal de vorderingen per thema behandelen en dit door middel van kopjes verduidelijken.

De door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nog te betalen huur over april 2022, de boete en de buitengerechtelijke kosten.

(De vordering in conventie onder b en c)

De onderbouwing door Sunplein

6.2.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] had de door haar verschuldigde huurpenningen over april 2022 uiterlijk op 1 april 2022 moeten voldoen, maar heeft die te laat betaald. Op 4 april 2022 heeft de gemachtigde van Sunplein aanspraak gemaakt op de contractuele boete en op de wettelijke handelsrente en de incassokosten indien zij niet uiterlijk op 5 april 2022 zou betalen. Voor de huurovereenkomst ging het om de volgende bedragen:

huur april 2022: € 2.799,66
boete ex artikel 18.2 Algemene Bepalingen
€ 300,00

totaal € 3.099,66

6.3.

Sunplein heeft onbetwist gesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 12 april 2022 een bedrag van
€ 2.342,80 heeft voldaan. Zij vordert het restant bedrag van € 756,86.

6.4.

Sunplein vordert op grond van artikel 17 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst de incassokosten, berekend op grond van de staffel buitengerechtelijke incassokosten. Dit bedrag is door haar berekend op € 134,53.

6.5.

Voor de aanvullende huurovereenkomst ging het om de volgende bedragen:

huur april 2022 € 732,26
boete ex artikel 23.2 Algemene Bepalingen
€ 300,00

totaal € 1.032,26

6.6.

Volgens Sunplein heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een bedrag van € 732,26 voldaan, zodat zij nog
€ 300,00 te vorderen heeft.

6.7.

Sunplein vordert op grond van artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen bij de aanvullende huurovereenkomst de incassokosten, berekend op 15% van de hoofdsom. Dit bedrag is door haar berekend op € 45,00.

6.8.

Ook vordert Sunplein over beide bedragen aan buitengerechtelijke kosten de wettelijke handelsrente vanaf datum verzuim, te weten 1 april 2022.

Het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]

6.9.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft als productie 13.2 een betalingsbewijs overgelegd dat zij op 22 juni 2022 € 1.370,00 heeft voldaan. Zij heeft verweer gevoerd tegen de gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten. Pas bij akte overlegging producties tevens houdende eiswijziging tevens concretisering van verweer in conventie heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verweer gevoerd tegen de gevorderde boete.

De beoordeling door de kantonrechter

6.10.

De kantonrechter kan de betaling van het bedrag van € 1.370,00 niet relateren aan de vordering van Sunplein. Sunplein heeft blijkens de spreekaantekeningen op de mondelinge behandeling nog gesteld dat de boete nog steeds niet is betaald. De kantonrechter zal de vordering van Sunplein in het onderstaande beoordelen en daarbij de in de dagvaarding genoemde bedragen als uitgangspunt nemen. Indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] na dagvaarding betalingen heeft gedaan, dan strekken die betalingen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 6:44 BW, in mindering op het bedrag waartoe zij tot betaling zal worden veroordeeld.

6.11.

De kantonrechter stalt vast dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet heeft betwist dat in de op de huurovereenkomsten van toepassing zijnde Algemene Bepalingen is bepaald dat zij bij niet tijdige betaling van de huur een contractuele boete verschuldigd is van € 300,00. Zij heeft weliswaar een beroep gedaan op de richtlijn oneerlijke bedingen, maar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is de huurovereenkomsten aangegaan in de uitoefening van haar beroep als huisarts en niet als consument. Niet valt in te zien waarom zij niet aan deze bedingen gebonden is. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft wel verzocht om matiging, maar zij heeft geen omstandigheden aangevoerd die tot matiging aanleiding geven.

6.12.

De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar, omdat de verschuldigdheid daarvan eveneens voortvloeit uit de toepasselijke Algemene Bepalingen. Over buitengerechtelijke kosten is niet de wettelijke handelsrente, maar de wettelijke rente verschuldigd. Die laatste zal worden toegewezen, zoals gevorderd vanaf datum dagvaarding.

6.13.

Nu niet is gesteld of gebleken dat er gerechtvaardigde vrees is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met het betalen van de toekomstige huurtermijnen in gebreke zal blijven, wordt de vordering, voor zover die ziet over de huurbetalingen vanaf mei 2022, afgewezen in verband met het ontbreken van enig rechtens te respecteren belang.

6.14.

Sunplein vordert wettelijke handelsrente over de resterende huur en de boete. Een contractuele boete wordt geacht in de plaats te komen van de wettelijke handelsrente. Over de boete is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wel rente verschuldigd, maar niet de wettelijke handelsrente.

Is de huurovereenkomst tussentijds opzegbaar?

De vordering in conventie onder a) en de vordering in reconventie onder a) (primair)

6.15.

Eén van de vragen die die partijen verdeeld houdt is of de huurovereenkomst vóór afloop van de in artikel 3.1 bepaalde duur van 14 jaar en 11 maanden door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kon worden opgezegd. Sunplein stelt dat dat niet kan, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt van wel.

6.16.

De kantonrechter stelt voorop dat de tekst in artikel 3 van de huurovereenkomst op zichzelf duidelijk is en niet voor meerdere uitleg vatbaar lijkt. Door het opnemen van een looptijd van 14 jaar en elf maanden én het noemen van een einddatum lijkt het zonneklaar dat partijen de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten, die in beginsel niet tussentijds opzegbaar is..

6.17.

Het is vaste rechtspraak dat bij de vraag hoe in een schriftelijk contract of een beding daarin de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract of beding. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Echter, naarmate de taalkundige uitleg van een beding weinig ruimte laat voor interpretatie en slechts één van de partijen een andere uitleg geeft aan de op zich duidelijke bewoordingen van het beding, ligt het op de weg van die partij om voldoende te stellen en zonodig te bewijzen dat partijen een andere bedoeling hebben gehad dan er staat. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert echter bijna alleen maar taalkundige argumenten aan om de door haar voorgestane uitleg te verdedigen, maar die argumenten zijn niet overtuigend.

6.18.

Dat er in artikel 3.2. is bepaald dat beëindiging van de huurovereenkomst plaats vindt met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar, leidt niet tot de uitleg dat de overeenkomst ook vóór het verstrijken van de in artikel 3.1. bepaalde termijn opzegbaar is. Als dat zo was geweest, had deze termijn net zo goed niet opgenomen hoeven worden.

Datzelfde geldt voor de toevoeging van artikel 8.5 in de huurovereenkomst. Het valt niet in te zien waarom dit beding opgenomen had moeten worden als partijen waren overeengekomen dat de huurovereenkomst toch al tussentijds opzegbaar was.

6.19.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft nog aangevoerd dat zij de ambitie had om de praktijk van haar vader aanzienlijk uit te breiden en het van meet af aan ook voor Sunplein duidelijk was dat dat het maar de vraag was of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op deze locatie haar praktijk zou kunnen blijven uitoefenen

6.20.

Sunplein heeft daartegenover gesteld dat de vader van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in 2012 een huurovereenkomst heeft gesloten met Sunplein voor de duur van 20 jaren. Daarin was hetzelfde beding opgenomen als in artikel 8.5 in de huurovereenkomst met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Op basis van dit beding heeft de vader van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn rechten én verplichtingen tegenover Sunplein overgedragen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . De oorspronkelijke overeengekomen huurperiode van 20 jaar werd in de overeenkomst met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangepast naar de resterende 14 jaar en 11 maanden die in de huurovereenkomst staan. Deze toelichting van Sunplein, die door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende gemotiveerd is weersproken, is dermate plausibel dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voorgestane uitleg van de overeenkomst niet wordt gevolgd. De vader van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zat vast aan een huurovereenkomst voor 20 jaar en heeft deze huurovereenkomst aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] overgedragen. Daarmee nam [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet alleen zijn rechten over, maar ook zijn verplichtingen. Eén van die verplichtingen was dat de overeenkomst niet vóór de vastgelegde einddatum van 1 december 2032 beëindigd kan worden, behalve als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op haar beurt, conform het bepaalde in artikel 8.5 van de huurovereenkomst een opvolgend huurder aandraagt die door Sunplein wordt geaccepteerd.

6.21.

Partijen zijn dan ook gebonden aan de in de overeenkomst opgenomen einddatum van 1 december 2032. Dat brengt mee dat de door Sunplein in conventie gevorderde verklaring voor recht onder a) deels zal worden toegewezen en door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in reconventie gevorderde verklaring voor recht onder a) wordt afgewezen.

6.22.

De door Sunplein gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurovereenkomst in de toekomst voor de gehele huurperiode dient na te komen, op straffe van een dwangsom, wordt evenwel afgewezen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft terecht aangevoerd dat er diverse onzekere toekomstige omstandigheden kunnen zijn om tot een dergelijke veroordeling over te gaan. De kantonrechter zal dan ook volstaan met een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is aangegaan tot 1 december 2032.

Welke ruimtes zijn aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verhuurd? Pleegt Sunplein wanprestatie door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gebruik van behandelkamer 9 te ontzeggen?

De vordering in reconventie onder a) subsidiair en onder b)

6.23.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat zij gerechtigd is de huurovereenkomst te ontbinden omdat Sunplein in gebreke blijft met het verschaffen van het huurgenot, nu zij de toegang tot behandelkamer 9 heeft afgesloten.

6.24.

Voor de beoordeling van die stelling is in de eerste plaats van belang of behandelkamer 9 wel aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is verhuurd. Indien dat niet het geval is, behoeft Sunplein uiteraard niet het huurgenot van deze ruimte aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te verschaffen.

6.25.

De kantonrechter is van oordeel dat niet vastgesteld kan worden dat behandelkamer 9 deel uitmaakt van het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gehuurde. Sunplein heeft onbetwist gesteld dat behandelkamer 10 38,83 m2 groot is, precies de in artikel 1.1. van de huurovereenkomst genoemde oppervlakte. Behandelkamer 9 is 18.96 m2 groot. Nergens in de huurovereenkomst staat een ruimte met dat vloeroppervlak genoemd.

6.26.

Hoe kan het dan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] - en haar vader vóór haar - steeds (kennelijk om niet) behandelkamer 9 in gebruik hebben gehad en dat zij daar nu geen recht meer op zou hebben? Sunplein heeft daarvoor als verklaring gegeven dat zij meerdere ruimtes binnen het MC heeft verhuurd aan Apotheken Parkstad B.V. (hierna: de Apotheek). Eén van die huurovereenkomsten heeft betrekking op de behandelkamers 5 t/m 9. Die huurovereenkomst liep af per 1 december 2022. Sunplein heeft deze overeenkomst tussen haar en Apotheek ook in het geding gebracht. De Apotheek heeft deze behandelkamers (de kantonrechter begrijpt om niet) tijdelijk in gebruik gegeven aan de vijf huisartsenpraktijken binnen het MC. Aan dat gebruik was de voorwaarde verbonden dat de huisartsen vanaf 1 december 2022 ieder voor zich een huurovereenkomst met Sunplein zouden sluiten met betrekking tot de door hen gebruikte behandelkamer. Als de huisartsen dat niet wilden, dan zou de Apotheek met Sunplein een nieuwe huurovereenkomst sluiten met betrekking tot die behandelkamers en die zelf gaan gebruiken. Deze door Sunplein gestelde afspraak is schriftelijk bevestigd door de overige vier huisartsen binnen het MC. Deze huisartsen hebben er allen voor gekozen vanaf 1 december 2022 de door hen op basis van deze afspraak gebruikte behandelkamer van Sunplein te gaan huren. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft geen huurovereenkomst met Sunplein gesloten. Sunplein verhuurt behandelkamer 9 dan ook nu weer aan de Apotheek, die deze ruimte thans zelf wil gebruiken en aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de toegang heeft ontzegd.

6.27.

De kantonrechter is van oordeel dat Sunplein met deze uitleg en de overgelegde verklaringen van de overige huisartsen voldoende heeft onderbouwd dat het gebruik door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van behandelkamer 9 niet heeft plaatsgevonden op basis van een huurovereenkomst. Het ligt op de weg van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , die aanspraak maakt op het verschaffen van huurgenot van deze behandelkamer, om voldoende te stellen en zonodig te bewijzen dat die behandelkamer onderdeel is van de huurovereenkomst. Zij heeft echter alleen maar aangevoerd dat zij ervan uit ging dat zij dezelfde kamers zou gaan huren als haar vader en dat noch haar vader, noch Sunplein tegen haar heeft gezegd dat kamer 9 geen onderdeel was van de huurovereenkomst. De kantonrechter is van oordeel dat de huurovereenkomst, waarin wordt gesproken over de huur van één ruimte, en niet meerdere ruimtes en waar een vloeroppervlakte wordt genoemd dat exact overeenkomt met behandelkamer 10, zeer duidelijk is wat betreft de omschrijving van het gehuurde en dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf had kunnen bemerken dat behandelkamer 9 daar dus geen onderdeel van kon uitmaken. Indien er al sprake is geweest van een misverstand, dan dient dit voor rekening te blijven en kan dit niet aan Sunplein worden tegengeworpen.

6.28.

Uit het voorgaande volgt dat niet is komen vast te staan dat tussen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en Sunplein een huurovereenkomst bestaat op grond waarvan Sunplein het huurgenot van behandelkamer 9 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dient te verschaffen. Sunplein mocht [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dan ook de toegang tot behandelkamer 9 ontzeggen en pleegt geen wanprestatie. Dit vormt dan ook geen grond tot ontbinding van de huurovereenkomst.

6.29.

Uit het voorgaande volgt dat de (in reconventie onder b.) gevorderde verklaring voor recht dat behandelkamer 9 deel uitmaakt van de huurovereenkomst, wordt afgewezen.

Moet Sunplein [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toegang verlenen tot behandelkamer 9 en heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] recht op huurprijsvermindering als Sunplein dat weigert?

De vorderingen in reconventie onder c en d

6.30.

De vordering in reconventie onder c) inhoudende dat Sunplein veroordeeld zal worden om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] “ongelimiteerde toegang te verschaffen tot het gehuurde tot het moment waarop de huurovereenkomst eindigt” wordt ook afgewezen bij gebrek aan belang. Niet gesteld of gebleken is dat Sunplein aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de toegang weigert tot die gedeeltes van het MC waar de huurovereenkomst op ziet. Haar wordt enkel de toegang geweigerd tot behandelkamer 9 en dat is, zoals hiervoor al is overwogen, gerechtvaardigd.

6.31.

De vordering in reconventie onder d) ziet op terugbetaling van teveel betaalde huur, nu behandelkamer 9 niet meer door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt gebruikt. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] echter geen huur voor behandelkamer 9 heeft betaald, wordt ook die vordering afgewezen.

Zijn de klachten over de airconditioning te beschouwen als een gebrek op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurovereenkomst mag ontbinden en recht heeft op huurprijsvermindering?

De vordering in reconventie onder a) subsidiair (ontbinding) en e) (gederfd huurgenot)

6.32.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat de airconditioning in het gehuurde zodanige gebreken vertoont en zo slecht door Sunplein is onderhouden, dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en ook dat de door haar betaalde huurprijs met € 1.000,00 per maand vanaf 1 juli 2021 zou moeten worden verminderd.

6.33.

Sunplein heeft aangevoerd dat zij sinds 2021 structureel onderhoud heeft laten verrichten aan de airconditioning en storingen heeft laten verhelpen. Dat de temperaturen in het MC op zeer warme zomerse dagen oplopen, is niet vreemd en heeft niets te maken met al dan niet goed functioneren van de airconditioning. Het MC volgt het advies op om het verschil tussen buiten en binnentemperatuur te beperken tot 5 graden Celsius. Bovendien ondervindt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet voortdurend ongemak van de airconditioning, maar alleen gedurende de zomermaanden als de buitentemperatuur zeer hoog is. Als er al sprake zou zijn van een gebrek, dan acht Sunplein een bedrag van € 1.000,00 huurprijsvermindering per maand volstrekt buitenproportioneel. Ook vormt dit geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst.

6.34.

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] haar vordering tot huurprijsvermindering grondt op het bepaalde in artikel 7:207 BW. Daarin staat dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. In artikel 7:204 BW is bepaald wanneer er sprake is van een gebrek. Blijkens dit artikel is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

6.35.

Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering, of recht heeft om de huurovereenkomst te ontbinden, dient eerst vast komen te staan dat er sprake is van een gebrek. Door Sunplein is dit immers betwist.

6.36.

Uit hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft gesteld en aan stukken heeft overgelegd, volgt dat zij voor het eerst per brief van op 5 juli 2021 (productie 5) heeft geklaagd over het airconditioningssysteem. In die brief schreef zij aan Sunplein dat zich in één van de gehuurde ruimtes een niet-functionerend airconditioningssysteem bevindt en dat dit herhaaldelijk is bevestigd door een vakman. In deze brief wordt geen melding gemaakt van de aard van het gebrek.

6.37.

Als productie 6 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een e-mail van 19 september 2021 van haar aan Paola Ubags en Hanneke Derks overgelegd. Daarin maakt ze melding van een niet werkende airconditioning in kamers 9 en 10 en vraagt zij om dit onder de aandacht van “ [naam bestuurder] ” (de kantonrechter begrijpt dat bedoeld wordt de heer [naam bestuurder] , bestuurder van Sunplein) te brengen.

6.38.

Als productie 7 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] notulen overgelegd van een overleg tussen de huisartsen waaruit zou zijn op te maken dat ook over de airconditioning is gesproken. In deze notulen staat daarover echter niets.

6.39.

Als productie 8 en 9 zijn door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] twee meldingen overgelegd van kapotte airco’s d.d. 9 mei 2022 en 3 mei 2022.

6.40.

Als productie 10 is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] overgelegd een e-mail van 25 mei 2022 van [naam] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , waarin staat dat hij een inventarisatie heeft gemaakt van de problemen met de airco en dat veelgehoorde problemen zijn de vervelende geluiden, de ingestelde ondergrens van 22 graden, de hoge temperaturen in de wachtkamers en het trappenhuis. Door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is niet vermeld wie de heer [naam] is en wat zijn relatie met partijen is.

6.41.

Als productie 11 en 12 zijn door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] twee meldingen overgelegd van kapotte airco’s d.d. 3 en 15 juni 2022.

6.42.

Op 13 juli 2022 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] schriftelijk geklaagd bij Sunplein over de temperatuur in de wachtkamer.

6.43.

Op 6 juli 2022 is een thermologger geplaatst in de spreekkamer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat daaruit blijkt dat op de volgende momenten sprake is geweest van de volgende temperaturen:

- 13 juli 2022: 25 graden

- 15 juli 2022: 26,8 graden

- in de week van 25 juli 22 tot en met 1 augustus 2022: tussen de 23,8 en 26,5 graden

- in de week van 1 tot en met 8 augustus 2022: tussen de 23 en (op één dag) meer dan 28 graden,

- in de week van 8 tot en met 12 augustus 2022: tussen de 23,5 en 25,8 graden.

6.44.

Nadat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] bij incidentele conclusie ex artikel 843a Rv had gevorderd dat Sunplein bouwtekeningen van het airconditioningssysteem en het logboek van onderhoud zou overleggen, heeft Sunplein tekeningen overgelegd van de installatie van het airconditioningssysteem in het MC en een logboek van onderhoud waaruit blijkt dat op
3 maart 2021, 7 oktober 2021 en 10 november 2021 door het bedrijf Fastro B.V. onderhouds- dan wel reparatiewerkzaamheden aan de airconditioning zijn verricht.

6.45.

Uit de werkbon van 3 maart 2021 blijkt dat er sprake was van een storing in het VRF systeem. Het systeem is gereset. Ook was er een kleine lekkage aan de vloeistofkoppeling, deze is aangedraaid en opnieuw lekgezocht. De installatie is op vollast gedraaid en bijgevuld op juiste zuigdruk en oververhitting. Ook staat in deze werkbon dat de klant heeft gevraagd om een onderhoudscontract.

6.46.

Uit de werkbon van 7 oktober 2021 blijkt dat er sprake was van een onderhoudsbeurt volgens contract. De filters aan de binnendelen waren erg vervuild, de afvoer van diverse binnendelen was foutief aangesloten waardoor condenswater niet goed weggepompt kon worden. Er waren geen logboeken aanwezig. Ook is opgemerkt dat de installatie niet optimaal draait en dat dit is aangegeven bij de klant.

6.47.

Uit de werkbon van 10 november 2021 blijkt dat een binnenunit is geleverd en gemonteerd.

Is er sprake van een gebrek?

6.48.

Vast staat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] regelmatig heeft geklaagd bij Sunplein over het in haar ogen gebrekkig functioneren van de airconditioning. Ook de monteur van Fastro B.V. heeft in oktober 2021 geconstateerd dat de installatie niet optimaal draait. Ook zijn er door Sunplein geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de airconditioning vóór 2021 regelmatig is onderhouden. De vraag is echter of deze klachten over de airconditioning kwalificeren als een gebrek in de zin van de wet. Daarvan is immers sprake als [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet het huurgenot heeft gehad dat zij mocht verwachten. Uit de wetsgeschiedenis blijkt bovendien dat dat een huurprijsvermindering slechts aan de orde is wanneer het huurgenot
substantieelwordt aangetast (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11).

Uit de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] overgelegde producties blijkt dat er in 2022 in totaal vier keer een melding is geweest dat de airconditioning geheel niet werkte. Hoe vervelend dat ook is, kennelijk waren dit tijdelijke mankementen die slechts tijdelijk voor ongemak hebben gezorgd. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] die dagen het gehuurde niet heeft kunnen gebruiken. Ook stelt zij nergens op welke wijze haar huurgenot op die dagen is aangetast, laat staan dat kan worden geoordeeld dat die aantasting ‘substantieel’ was.

6.49.

Daarnaast begrijpt de kantonrechter uit de stellingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat zij kennelijk vindt dat zij mag verwachten dat de airconditioning in het pand zodanig werkt dat dat de binnentemperatuur in het MC nooit hoger wordt dan 25 graden Celsius. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] legt niet uit waar zij deze verwachting op baseert.

6.50.

Sunplein daarentegen heeft aangevoerd dat geadviseerd wordt om bij hoge buitentemperaturen het verschil tussen de buitentemperatuur en de middels de airconditioning gekoelde ruimtes niet groter te laten zijn dan 5 graden en dat het airconditioningssysteem is afgesteld op basis van die adviezen.

6.51.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is op dit argument niet ingegaan, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. Zij stelt immers dat de airconditioning gebrekkig is, en het ligt op haar weg om te onderbouwen dat haar huurgenot door de staat van de airconditioning wordt aangetast en dat er meer aan de hand is dan dat op zeer hete dagen de temperatuur hoger is dan 25 graden. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat niet heeft gedaan, kan niet worden vastgesteld dat haar klachten over de airconditioning inderdaad kwalificeren als een gebrek.

6.52.

Dit betekent dat ook deze klachten geen tekortkoming opleveren in de nakoming van de huurovereenkomst door Sunplein en geen grond kunnen vormen voor de ontbinding van de huurovereenkomst. Ook kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. De vordering in reconventie onder a) subsidiair en e) worden afgewezen.

Conclusies ten aanzien van de vorderingen

In conventie

6.53.

Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in conventie voor het grootste deel worden toegewezen.

6.54.

[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in conventie worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Sunplein worden begroot op:

dagvaarding € 103,33
griffierecht 322,00
salaris gemachtigde

totaal € 833,33

In reconventie

6.55.

Alle vorderingen in reconventie worden afgewezen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie worden veroordeeld in de kosten van de procedure

De kosten aan de zijde van Sunplein worden begroot op € 814,5‬0 (1,5 x tarief € 543,00) aan salaris gemachtigde.

Bij het bepalen van het tarief is de kantonrechter uitgegaan van de hoogte van de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , berekend tot de dag van dit vonnis. Zij vorderde op 24 augustus 2022 een huurprijsvermindering van in totaal € 1.492,32 per maand vanaf juli 2021. Berekend tot vandaag betreft dat een totaalbedrag van afgerond € 30.000,00. Het daarmee corresponderende liquidatietarief is € 543,00 per punt. Voor de conclusie van antwoord in reconventie wordt één punt gerekend. Voor de mondelinge behandeling een half punt.

6.56.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853 rov 2.3)

7.De beslissing in conventie en in reconventie

De kantonrechter

In het incident

7.1.

wijst de vordering af bij gebrek aan belang,

7.2.

compenseert de proceskosten, in de zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt,

in conventie

7.3.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst is aangegaan tot 1 december 2032;

7.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om aan Sunplein te voldoen een bedrag van € 1.056,86 (als zijnde het restant van de huurachterstand vermeerderd met de contractuele boete daarover vanaf 1 april 2022 uit hoofde van de huurovereenkomst en de aanvullende huurovereenkomst), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 600,00 vanaf 1 april 2022 tot de dag der algehele voldoening,

7.5.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling aan Sunplein van de gemaakte (incasso)kosten ten

bedrage van € 113,53 ten aanzien van de huurovereenkomst en € 45,00 uit hoofde van de aanvullende huurovereenkomst te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf 29 april 2022 tot de dag der algehele voldoening,

7.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van Sunplein, tot op heden begroot op
€ 833,33,

7.7.

verstaat dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] na het uitbrengen van de dagvaarding gedane betalingen op de voet van het bepaalde in artikel 6:44 BW in mindering dienen te worden gebracht,

7.8.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

7.9.

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] af,

7.10.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten van Sunplein, tot op heden begroot op een bedrag van € 814,50,

in conventie en in reconventie

7.11.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.