Uitspraak
RECHTBANK Limburg
Civiel recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/300765 / HA ZA 22-25
Vonnis van 27 december 2023
in de zaak van
1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1]2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ,
advocaat: mr. A.A. Mukuchian te Maastricht,
tegen
VARIANTHUIS B.V.,
gevestigd te Nieuw-Schoonebeek,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Varianthuis,
advocaat: mr. L. Pander te Groningen.
1.De verdere procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 oktober 2023
- de akte houdende uitlating van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van 18 oktober 2023.
- de akte houdende uitlating van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van 18 oktober 2023.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De verdere beoordeling
verder in conventie
- de derde categorie gebreken (grondverbetering / fundering)
2.1.
De rechtbank volhardt bij hetgeen zij heeft overwogen in de tussenvonnissen van 21 juni 2023 (rov. 4.10 tot en met 4.17) en 4 oktober 2023 (rov. 2.3 en 2.4). [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dienen gelet op hun stellingen inzake de derde categorie gebreken en het gemotiveerde verweer van Varianthuis te bewijzen dat Varianthuis tekort is geschoten in het aanneemwerk grondverbetering / fundering en de waarschuwingsplicht. De rechtbank had al overwogen dat ter zake die derde categorie gebreken en schade een gerechtelijk deskundigenbericht moet worden ingewonnen en dat door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het voorschot op de kosten van de te benoemen deskundige(n) moet worden gedeponeerd.
2.2.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben om voor hen moverende redenen volhard in het niet betalen van het voorschot en bij akte van 18 oktober 2023 afstand gedaan van het leveren van bewijs aan de hand van een gerechtelijk deskundigenbericht. De derde categorie gebreken en de schade die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daardoor stellen te hebben geleden kunnen gelet hierop, bij gebreke van voldoende bewijs, niet worden vastgesteld. Een toelichting door een onafhankelijke bouwdeskundige is niet gegeven, terwijl een gerechtelijk deskundigenbericht, mede gelet op het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 4.12 en 4.13 van het tussenvonnis van 21 juni 2023, noodzakelijk is om de rechtens relevante feiten te kunnen vaststellen. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn derhalve niet geslaagd in het bewijs van hun stelling dat
Varianthuis toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst wat betreft het werk grondverbetering / fundering en de in dat kader gestelde waarschuwingsplicht.
2.3.
De rechtbank neemt bij het vorenoverwogene in aanmerking dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hun stelling, inhoudende dat de gemeente zal overgaan tot onbewoonbaarverklaring van de woning vanwege een in afwijking van besluit 19080 toegepaste hoogte grondverbetering, niet met een rechtsgeldig besluit met een dergelijke strekking hebben onderbouwd. Daar staat tegenover dat Varianthuis de toegepaste grondverbetering met een berekening van de constructeur heeft onderbouwd en dat zij gemotiveerd bij antwoordakte van 13 september 2023 heeft aangevoerd dat zij de betreffende gegevens al op 16 maart 2020 bij de gemeente had aangeleverd, dat de gemeente die stukken ook heeft ontvangen en op 20 maart 2020 een ambtenaar van de gemeente op locatie is geweest, kennelijk om de toegepaste fundering te controleren (producties 46 t/m 51 antwoordakte). [eisers in conventie, verweerders in reconventie] kunnen bij die stand van zaken de aannemer niet op goede grond tegenwerpen dat de grondverbetering / fundering niet had mogen worden toegepast vanwege de (eventuele) bestuursrechtelijke consequenties van een dergelijke uitvoering van het werk, dan wel dat de aannemer hen daarvoor had moeten waarschuwen. Die consequenties zijn immers niet met rechtens relevante feiten aangetoond. Bovendien heeft de gemeente ook niet in zijn algemeenheid verklaard dat zij nooit een grondverbetering van 0,5 meter zou hebben goedgekeurd (productie 48, onder 2, antwoordakte).
verder in conventie en in reconventie
2.4.
Het vorenoverwogene doet onvoldoende af aan het oordeel van de rechtbank bij tussenvonnis van 21 juni 2023, inhoudende dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op grond van de tweede categorie gebreken de aannemingsovereenkomst bevoegd buitengerechtelijk hebben ontbon-den als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW (rov. 4.4 en 4.9 tussenvonnis 21 juni 2023). Alleen al op grond van de ernst en omvang van die gebreken en de dientengevolge geleden schade was de keuze van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] om - na de ingebrekestellingen van Varianthuis van 12 oktober 2020 en 22 september 2021 en het feit dat Varianthuis onterecht volhardde in de opschorting van haar werkzaamheden - de aannemingsovereenkomst volledig te ontbinden, gerechtvaardigd. De in conventie, onder 1. Primair, onder I, gevorderde verklaring voor recht dat de aannemingsovereenkomst door middel van de aangetekende brief van 23 december 2021 buitengerechtelijk is ontbonden zal dan ook in conventie worden toegewezen.
2.5.
De rechtsgevolgen van de ontbinding van de aannemingsovereenkomst zijn op grond van artikel 6:271 BW aldus dat de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen een einde nemen: bevrijding van partijen voor de toekomst en verbintenissen tot ongedaanmaking voor het verleden. Rechtsgevolgen voor de toekomst zijn dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geen verdere betalingsverplichting hebben en Varianthuis van haar verplichting tot het verrichten van de resterende (herstel)werkzaamheden en het waarborgen voor de toekomst van de oorspronkelijk overeengekomen garanties is ontslagen.
2.6.
Voor de verbintenissen tot ongedaanmaking voor het verleden neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] € 315.196,00 voor de door Varianthuis geleverde prestatie hebben betaald. Op haar beurt heeft Varianthuis een woning van deels inferieure kwaliteit gebouwd (rov. 4.9 e.v. tussenvonnis van 21 juni 2023). In beginsel zijn partijen in het licht hiervan verplicht tot teruggave van de ontvangen prestatie; Varianthuis zou dan het genoemde bedrag van € 315.196,00 aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] moeten terug betalen en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zouden dan op hun beurt de door Varianthuis gebouwde woning c.q. de daarin gemonteerde zaken aan haar moeten (terug) verschaffen. Nu dit laatste naar het oordeel van de rechtbank niet, althans niet goed mogelijk is, mede ook in aanmerking genomen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de - aan hen op 9 maart 2022 geleverde - woning zijn gaan wonen, is sprake van een situatie als bedoeld in artikel 6:272 lid 1 BW, op grond waarvan voor de prestatie van Varianthuis een vergoeding in de plaats treedt. Dit impliceert dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] voor de door Varianthuis gebouwde woning aan haar de waarde moeten vergoeden die aan die woning kan worden toegekend, beperkt tot het bedrag van de waarde die de woning voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op het tijdstip van ontvangst in de gegeven omstandigheden werkelijk heeft gehad (lid 2 van artikel 6:272 BW). Hiertoe wordt het navolgende overwogen.
2.7.
Bij gebreke van andere aanknopingspunten moet het ervoor worden gehouden dat de woning, indien zij aan de aannemingsovereenkomst had beantwoord, een waarde zou hebben gehad van de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te leveren prestatie (de betalingsverplichting) van in totaal € 380.104,24 (aanneemsom en meerwerk). De werkelijke (economische) waarde op het tijdstip van de ontvangst van de prestatie van Varianthuis door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] - de (middels het vonnis van 9 februari 2022 afgedwongen) oplevering van de woning heeft op 9 maart 2022 plaatsgevonden - is echter lager, aangezien het werk deels gebrekkig is. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zullen om een woning te krijgen als oorspronkelijk beoogd en overeengekomen moeten investeren in herstelwerkzaamheden en materialen. Voldoende is komen vast te staan dat die investering € 82.885,30 bedraagt (rov. 4.9 e.v. tussenvonnis van 21 juni 2023), zodat dit bedrag in mindering moet worden gebracht op de oorspronkelijke waarde van de prestaties van partijen. De eerste en derde categorie gebreken en schade worden niet meegewogen omdat, zoals hiervoor is geoordeeld, die gebreken en schade niet kunnen worden vastgesteld.
2.8.
Bij de bovenstaande vaststelling van de waarde moet bovendien worden meegewogen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] Varianthuis in de toekomst niet meer kunnen aanspreken op herstel van gebreken, aldus [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij dagvaarding (randnr. 3.29). Die stelling is niet door Varianthuis weersproken en komt de rechtbank ook niet ongegrond voor. Onder andere komt de garantie van 10 jaar (zoals gesteld door Varianthuis op de mondelinge behandeling) als gevolg van de ontbinding van de aannemingsovereenkomst thans te vervallen. In het licht hiervan dient zulks te worden verdisconteerd in de oorspronkelijke waarde van de prestaties van partijen en acht de rechtbank het redelijk dat hierop een bedrag van 3% van de aanneemsom inclusief meerwerk, derhalve een vermindering van € 11.403,13, in mindering wordt gebracht.
verder in conventie
2.9.
Gelet op al het vorenoverwogene wordt aan de prestatie van Varianthuis een waarde toegekend van in totaal € 285.815,81 (€ 380.104,24 - € 82.885,30 - € 11.403,13). Doordat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] € 315.196,00 aan Varianthuis hebben betaald hebben zij aan hun betalingsverplichting jegens de aannemer voldaan en € 29.380,19 te veel betaald. Dit laatstgenoemde bedrag zal Varianthuis uit hoofde van een ongedaanmakingsverbintenis aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] moeten (terug)betalen.
2.10.
De in conventie door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onder 1. primair onder II bij vermeerdering van eis gevorderde veroordeling van Varianthuis tot betaling aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] zal dan ook, met inachtneming van het vorenoverwogene, worden toegewezen tot voormeld bedrag van € 29.380,19, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 december 2021 tot de dag van algehele voldoening. De subsidiaire en voorwaardelijke vorderingen onder 2 en 3 in conventie en de desbetreffende weren van Varianthuis behoeven geen verdere beoordeling meer.
2.11.
De rechtbank overweegt vervolgens dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij de (vermeerderde) eis in conventie ook betaling van een (bedongen) boete en aanvullende schadevergoeding (art. 6:94 lid 2 BW) hebben gevorderd. Daartoe het volgende.
2.12.
De rechtbank is van oordeel dat het verweer van Varianthuis hiertegen (randnr. 90 conclusie van antwoord) deels slaagt. In beginsel geldt dat indien partijen een gefixeerd schadebedrag wegens een vertraagde oplevering zijn overeengekomen (p. 2, aannemings-overeenkomst) [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daarnaast niet een vergoeding van de werkelijke schade als gevolg van dezelfde oorzaak toekomt (art. 6:277 lid 1 BW). Doordat de aannemings-overeenkomst is ontbonden en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wegens vertraging in de oplevering een aanvullende schadevergoeding hebben gevorderd, zal de rechtbank op grond van de vertraagde oplevering hierna beoordelen of de gevorderde aanvullende schadevergoeding terecht is en de in conventie onder 4 sub IV gevorderde contractuele boete afwijzen.
2.13.
De gevorderde aanvullende vergoeding van de schade wegens vertraagde oplevering van de woning moet worden toegewezen. Partijen hadden immers afgesproken dat de bouw van de woning af moest zijn 130 werkdagen nadat de begane grond vloer zou zijn gelegd. Die vloer is uiterlijk 2 april 2020 gelegd, zodat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] erop mochten rekenen eind 2020 begin 2021 in hun woning te kunnen trekken. De woning is echter eerst op 9 maart 2022 door Varianthuis opgeleverd. Dit terwijl [eisers in conventie, verweerders in reconventie] Varianthuis al bij e-mail van 12 oktober 2020 hadden gesommeerd tot een tijdige oplevering (productie 6 dagvaarding) en Varianthuis, die mede gelet op het hiervoor onder 2.7 - 2.9 overwogene geen gerechtvaardigd vorderingsrecht (retentierecht) jegens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] had, ten onrechte niet opleverde.
Gelet hierop zal de gevorderde vergoeding voor dubbele woonlasten (vordering 4 - I conventie) van in totaal € 19.659,75 (randnr. 3.49 en productie 31 dagvaarding en randnr. 13 vermeerdering van eis), waarvan de omvang niet gemotiveerd is weersproken, als voldoende onderbouwd worden toegewezen, waarbij in aanmerking wordt genomen dat deze kosten redelijkerwijs zijn gemaakt en qua omvang eveneens redelijk zijn. Ditzelfde geldt voor de, door de vertraagde bouw van de woning ontstane extra kosten elektra en water van €1.939,89 in totaal (vordering 4 - III conventie). De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling, omdat een eerdere (verzuim)datum niet is onderbouwd met een voldoende concrete ingebrekestelling.
2.14.
De rechtbank overweegt vervolgens dat van de in conventie onder 4 - II gevorderde schadevergoeding deskundigenkosten alleen die kosten toewijsbaar zijn die [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben moeten maken ter vaststelling van de gebreken en schades waarvoor Varianthuis aansprakelijk is. Derhalve zijn alleen de kosten voor het deskundigenrapport van Beeren in hoedanigheid van gerechtsdeskundige (namelijk inzake de tweede categorie gebreken) ad €4.253,15 noodzakelijk gemaakte kosten die op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW toewijsbaar zijn als vergoeding van vermogensschade.
2.15.
De gevorderde aanvullende schadevergoeding zal derhalve deels, voor een bedrag van in totaal € 25.852,79 (€ 19.659,75 + € 1.939,89 + € 4.253,15) worden toegewezen.
2.16.
Het onder 5 onder I in conventie gevorderde is bij tussenvonnis van 21 juni 2023 ongegrond geoordeeld (rov. 4.9.4.3) en wordt afgewezen.
2.17.
De onder 5 onder II in conventie gevorderde veroordeling van Varianthuis tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten is toewijsbaar op de hierna te bepalen wijze.
Varianthuis heeft immers terecht aangevoerd dat het (totaal) bedrag waarvan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betaling hebben gevorderd te hoog is. De rechtbank zal het toepasselijke liquidatietarief (bij € 55.232,98) alsnog toepassen en aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen een bedrag van afgerond € 1.327,33, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening.
2.18.
[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen Varianthuis te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op totaal € 2.416,01.
2.19.
Aangezien partijen in conventie over en weer in het ongelijk worden gesteld, is geen van partijen te beschouwen als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Daarom zullen de overige proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat ieder in conventie zijn eigen kosten draagt.
verder in reconventie
2.20.
Gelet op hetgeen in conventie onder rechtsoverweging 2.9 is geoordeeld dient de gevorderde betaling van Varianthuis als ongegrond te worden afgewezen. De daarmee samenhangende nevenvorderingen dienen reeds gelet hierop eveneens als ongegrond te worden afgewezen.
2.21.
Gelet op de resterende opeisbare vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] jegens
Varianthuis, zoals in conventie is geoordeeld, is het door Varianthuis gelegde beslag, zoals gehandhaafd door de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland bij vonnis in kort geding van 16 februari 2022 (zaaknummer: C/19/138671 / KG ZA 22-4), niet onrechtmatig. Ook de gevorderde opheffing van het gehandhaafde beslag zal derhalve worden afgewezen.
2.22.
Varianthuis zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in reconventie worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden die kosten begroot op € 766,00 aan salaris advocaat (2 punten × factor 0,5 × € 766,00). Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10-06-2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).
3.De beslissing
De rechtbank
in conventie
3.1.
verklaart voor recht dat de aannemingsovereenkomst door middel van de aangetekende brief van 23 december 2021 buitengerechtelijk is ontbonden,
3.2.
veroordeelt Varianthuis tot betaling aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van € 29.380,19, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 23 december 2021 tot de dag van volledige betaling,
3.3.
veroordeelt Varianthuis tot betaling van een aanvullende schadevergoeding aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van € 25.852,79, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 3 januari 2022 (datum dagvaarding) tot de dag van volledige betaling,
3.4.
veroordeelt Varianthuis tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van € 1.327,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 3 januari 2022 (datum dagvaarding) tot de dag van volledige betaling,
3.5.
veroordeelt Varianthuis in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.645,00,
3.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2 tot en met 3.5 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
3.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
3.8.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
3.9.
wijst de vorderingen van Varianthuis af,
3.10.
veroordeelt Varianthuis in de proceskosten, aan de zijde van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 766,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
3.11.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.10 genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad,
3.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken.
CM