ECLI:NL:RBLIM:2023:7544

• Datum uitspraak: 27 december 2023
• Publicatiedatum: 29 december 2023
• Zaaknummer: 10225763 CV EXPL 22-5166
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H.M. Kuster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschillen tussen verhuurder en huurder met betrekking tot overlast en onderhoudsverplichtingen

In deze zaak heeft de kantonrechter te Maastricht op 27 december 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Weller Wonen (hierna: Weller) en een huurder, die sinds 1986 een sociale huurwoning huurt. Weller heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd, stellende dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen door overlast te veroorzaken voor omwonenden. De huurder heeft verweer gevoerd en vorderingen in reconventie ingesteld, waaronder het uitvoeren van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en een huurprijsvermindering. De procedure is gestart na een reeks incidenten en klachten van omwonenden, met name van buurman [naam 1]. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de klachten van overlast voornamelijk zijn gebaseerd op subjectieve waarnemingen van [naam 1] en dat Weller onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de gestelde overlast. De rechter heeft geoordeeld dat de vorderingen van Weller niet toewijsbaar zijn, omdat er onvoldoende bewijs is dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. De vorderingen van de huurder in reconventie zijn eveneens afgewezen, omdat zij niet heeft aangetoond dat Weller in gebreke is gebleven met betrekking tot onderhoudsverplichtingen. De proceskosten zijn toegewezen aan de huurder, aangezien Weller in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 10225763 CV EXPL 22-5166

Vonnis van 27 december 2023

in de zaak van

STICHTING WELLER WONEN ,

te Heerlen,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Weller,

gemachtigde: mr. R.W. Janssen,

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,

gemachtigde: mr. R. Struijk.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie

- de conclusie van antwoord in reconventie
- de akte overlegging producties van Weller (met USB-stick)
- de akte overlegging producties van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (met USB-stick)

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 mei 2023.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Weller verhuurt sedert 1986 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is rond de 77 jaar en woont (formeel) alleen in de woning. Zij heeft twee zonen, die in de woning zijn opgegroeid. Haar oudste zoon, [naam zoon] (hierna: [naam zoon] ) is haar mantelzorger. Hij is veel c.q. met regelmaat in de woning aanwezig.

2.2.

De woning is een zogenoemde “sociale huurwoning”. Het betreft een tussengelegen drive-inwoning in een blok van tien van dergelijke woningen. Weller is geen eigenaar van de direct aangrenzende woningen. De woning aan de - van de voorkant gezien - linkerkant (nr. [nummer 1] ) is eigendom van de heer [naam 1] . De woning aan de rechterkant (nr. [nummer 2] ) is eigendom van de heer [naam 2] . Aan de overzijde van de straat, [adres 2] , woont de heer [naam 3] . Alleen de woning op nr. [nummer 3] is, naast die van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , in eigendom van Weller.

2.3.

Sedert 2019 vinden er incidenten plaats tussen enerzijds [naam 1] en anderzijds [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , en dan met name met [naam zoon] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft in verband daarmee Weller verzocht om toestemming te verlenen om aan de voorgevel een camera te plaatsen. Weller staat dat niet toe. Zowel [naam 1] als [naam zoon] hebben jegens de ander bij de politie een of meer aangiftes gedaan.

2.4.

Op enig moment heeft [naam 1] bij Weller geklaagd over [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] / [naam zoon] . Ook [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft van haar kant bij Weller geklaagd over [naam 1] . Weller heeft op enig moment een bemiddelingsgesprek aangeboden.

2.5.

Weller heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij brief van 18 juli 2022 gesommeerd om de overlast te staken. In dit schrijven staat voor zover van belang:

(…) Weller heeft de afgelopen maanden echter zeer veel meldingen van overlast ontvangen. Deze hebben onder meer betrekking op:

• geluidsoverlast, onder andere door discussies en schreeuwen in de nacht en hard slaan met (garage)deuren;
• uw zonen die regelmatig blijven slapen en veel lawaai maken (met name de oudste zoon);
• uw zoon gedraagt zich agressief tegenover u en derden, onder andere door met de auto op een buurman in te rijden en de auto van de buurman klem te zetten;
• plagerijen van de buurman, onder meer door een afvalbak voor zijn voordeur te zetten;
• uw zoon zou in zijn onderbroek door de achtertuin en over straat lopen.

Omwonenden eisen dat Weller tot actie overgaat.

In dat kader heeft Weller voorgesteld samen een (bemiddelings)gesprek aan te gaan. (…) Uw zoon geeft aan dat u op het aanbod voor een bemiddelingsgesprek terug zou komen, als uw gezondheid dat weer zou toelaten. Op de laatste e-mail van Weller van 30 juni 2022 heeft hij echter niet meer gereageerd. (…)

Weller gaat nog steeds graag persoonlijk in gesprek met u. (…) Weller verzoekt u vriendelijk doch dringend om binnen één week na vandaag, dus uiterlijk 25 juli 2022, te laten weten of u openstaat voor dit gesprek. (…)

2.6.

Er heeft geen gesprek meer tussen Weller en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] plaatsgevonden, wel tussen Weller en [naam 1] . Weller heeft na dit gesprek aansluitend bij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] thuis aangebeld. Er werd bij die gelegenheid niet opengedaan.

2.7.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op 29 september 2022 de burgemeester van de gemeente Brunssum verzocht om een gesprek aangaande haar veiligheid en dat van haar familie. Op 4 oktober 2022 heeft het college van burgemeester en burgemeesters laten weten dat zij contact hebben gehad met de politie en Weller, dat Weller een juridisch traject heeft ingezet en dat dit traject zal worden afgewacht.

2.8.

Op 28 november 2022 heeft Weller [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in rechte betrokken.

2.9.

In de tussentijd, eind 2021, heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij Weller melding gemaakt van scheuren in de binnenwanden van de woning. In december 2021 heeft een monteur van aannemer GrausBouw de woning bezocht en zijn bevindingen teruggekoppeld aan Weller. Medio en eind januari 2022 heeft de heer [naam technisch medewerker] , technisch medewerker van Weller, tezamen met een medewerker van GrausBouw de woning bezocht. Tijdens deze tweede bezichtiging hebben Weller en de aannemer de herstelwerkzaamheden opgenomen. Nadat [naam zoon] heeft gevraagd om een bevestiging van de werkzaamheden, heeft [naam technisch medewerker] op 9 februari 2022 gemaild:

Het volgende hebben wij in opdracht gegeven bij de aannemer:

• Plafond overloop en één slaapkamer vervangen, inclusief aanbrengen isolatielaag
• Aftimmering onderzijde trap vervangen
• Scheuren in binnenmuren herstellen
• Gat in garage vloer maken t.b.v. inspectie kruipruimte
• Afvoeren oude kasten
• Voegwerk achtergevel herstellen

Verder verzoek aan Rions riolering camera inspectie en verzoek aan Volta cv nazien op lekkage. (…)

Behang en schilderwerk komen voor uw eigen rekening en horen bij de inboedel. (…).

De werkzaamheden die worden uitgevoerd, heb ik met u in de woning besproken.

2.10.

Bij emailbericht van 9 februari 2022 heeft [naam zoon] hierop gereageerd.

U schrijft iets over behang wat niet klopt en komt andere zaken ook niet na. (,,,)

Bij u kon alles in het midden van de kamer worden gezet, nu moet alles uitgeruimd worden is twee weken meer werk.

Deuren en andere zaken worden ook niet opgepakt. (…)

2.11.

[naam technisch medewerker] en [naam zoon] hebben hierna nog over en weer verder gemaild.

3. Het geschil

in conventie en in reconventie

3.1.

Weller Wonen vordert - samengevat - de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat - de veroordeling van Weller tot het uitvoeren van onderhoudswerken aan het gehuurde, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een vermindering van de huurprijs met 50% vanaf 1 april 2022.

3.3.

Weller Wonen voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Vooropgesteld wordt dat een verhuurder jegens omwonenden, ook indien zij geen huurder zijn, de verplichting heeft op te treden tegen een overlast veroorzakende huurder, omdat het veroorzaken van overlast een onrechtmatige daad is waarvoor de verhuurder aansprakelijk kan worden gesteld. De stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat Weller geen belang heeft bij de vordering omdat [naam 1] eigenaar is van de naastgelegen woning, treft daarmee geen doel.

4.2.

Weller Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich niet als goed huurder heeft gedragen doordat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , althans [naam zoon] voor wiens gedragingen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verantwoordelijk is, overlast aan omwonenden veroorzaakt (de kantonrechter: artikel 7:213 BW). Dit verwijt is vrijwel uitsluitend gebaseerd op (subjectieve) klachten die één buurman, [naam 1] , daarover bij Weller heeft gedaan. Weller presenteert die klachten van [naam 1] als kant en klare feiten en dikt de klachten aan in termen van het veroorzaken van overlast op “grote schaal” en dat “omwonenden zich onveilig voelen”, terwijl dit nergens uit blijkt. De klachten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] worden daarentegen, zonder toelichting, als “apert onwaar” aan de kant geschoven. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zou het bemiddelingsgesprek “rigoureus” van de hand hebben gewezen, terwijl uit de eigen brief van 18 juli 2022 is op te maken dat de situatie ten aanzien van het eerst aangeboden bemiddelingsgesprek genuanceerder ligt (zo zou er op worden teruggekomen als de gezondheid van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het toeliet). Weller zou e-mails hebben gestuurd, maar die bevinden zich niet bij de stukken terwijl de inhoud of datum ervan ook anderszins niet is geduid.

4.3.

Als vaststaand kan hier worden aangenomen dat sprake is van een uit de hand gelopen burenruzie tussen [naam zoon] en [naam 1] . Daarmee al kan niet worden uitgesloten dat de klachten van [naam 1] (mede) zijn ingegeven door de ruzie die hij met [naam zoon] heeft. Die klachten op zichzelf kunnen hier dan ook niet als doorslaggevend worden beschouwd. Gesteld noch gebleken is dat Weller zelf onderzoek heeft gedaan, zoals navraag bij andere omwonenden of bij de wijkagent. Dergelijke informatie is in ieder geval niet ingebracht. Weliswaar ligt er nog één klacht van de overbuurman [naam 3] , maar uit de stukken is op te maken dat [naam 3] op de hand is van [naam 1] , zie ook hierna onder 4.4.

4.4.

Vaststaat dat, hoewel Weller daar geen stukken over heeft ingebracht, ook [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] klachten heeft geuit over [naam 1] . [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat zij geluidsoverlast ondervindt, dat zij wordt bedreigd, dat [naam 1] zijn auto op haar oprit parkeert en haar eigendommen heeft beschadigd. Zij heeft een geluidsfragment ingebracht waarop, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , te horen is dat de vriendin van [naam 1] de voordeur intrapt. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft foto’s ingebracht waarop is te zien dat de sloten van haar gele auto zijn dichtgespoten en dat haar garagepoort is beklad met een tekening van een mannelijk geslachtsorgaan. Volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een en ander direct te maken met de burenruzie. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft verder een verklaring van een derde ingebracht, waarin is verklaard dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hem op 14 april 2022 heeft verzocht om [naam zoon] , die gewond was geraakt “bij de gewelddadige poging van haar buren, om haar pand binnen te geraken,” naar de huisartsenpost te brengen en dat [naam 1] en [naam 3] herhaaldelijk hebben geroepen “benzine erover en aansteken”. Deze gedragingen getuigen allerminst van een gedrag dat betamelijk kan worden geacht. De kantonrechter neemt hiermee aan dat ook [naam 1] overlast veroorzaakt jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] / [naam zoon] .

4.5.

Een en ander roept de vraag op wie de aanstichter is van de burenruzie, en door wiens gedragingen de burenruzie voortduurt (wie zich inspant om escalatie te voorkomen en wie juist provoceert). Weller heeft hier geen overweging aan gewijd, maar duidelijk is dat Weller de kant van [naam 1] kiest. Hoewel er over en weer aangiftes zijn gedaan, is niet gebleken van een strafrechtelijke vervolging of andere actie door de politie. Er is ook geen informatie van een wijkagent of een vorm van buurtbemiddeling c.q. hulpverlening ingebracht. Op basis van de stukken kan de kantonrechter in ieder geval niet vaststellen aan wie de ruzie in overwegende mate is te wijten.

4.6.

Dit alles voorop stellende, ziet de kantonrechter zich mede aan de hand van het gevoerde verweer voor de vraag gesteld of de gestelde tekortkomingen voldoende zijn komen vast te staan en, zo ja, of deze op zichzelf of in onderlinge samenhang een ontbinding kunnen rechtvaardigen.

a. het met regelmaat veroorzaken van ernstige geluidsoverlast

4.6.1.

Weller stelt dat in de nachtelijke uren wordt geschreeuwd en met deuren wordt geslagen. Ter onderbouwing ligt er één melding van [naam 1] van 25 oktober 2022, ruim ná de sommatiebrief. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist de geluidsoverlast bij gebreke van (anders dan de verklaring van [naam 1] : objectief) bewijs en deze betwisting treft daarmee doel.

b. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en met name [naam zoon] vertonen treiter- en pestgedrag jegens omwonenden

4.6.2.

Weller geeft aan dat sprake is van het omver gooien van de kliko. Dit is verder niet toegelicht of onderbouwd. De kantonrechter maakt uit de stukken op dat [naam 1] hierover één keer (en pas) in september 2022 concreet heeft geklaagd in de zin dat [naam zoon] de kliko heeft omgegooid en wel met als reden dat [naam zoon] vond dat deze te dicht op de erfgrens stond. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] brengt bij antwoord hiertegen in dat [naam 1] stelselmatig zijn kliko op het perceel van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] plaatst en zelfs tegen haar auto. Hiertoe is een foto ingebracht waaruit is op te maken dat een kliko dicht(er) tegen de rode auto aan staat dan tegen de grijze auto (van [naam 1] ). Weller is hier vervolgens niet meer op ingegaan. Wel is een verklaring ingebracht van (de vriendin van) [naam 1] van 5 december 2022 waarin zij verklaart dat [naam zoon] de kliko zou hebben verplaatst naar de garagedeur van [naam 1] en dat de vriendin deze daarop weer heeft teruggeplaatst naar rechts bij de voordeur (waarvan een foto is ingebracht) waarop [naam zoon] op zijn beurt boos zou hebben gereageerd. De kantonrechter constateert aan de hand van de foto dat de kliko deels op de erfgrens staat. De kantonrechter vermag niet in te zien waarom de kliko juist hier wordt neergezet (en niet links voor de voordeur of ergens voor de garagepoort - blijkens de foto’s is er plek genoeg), anders dan om te provoceren.

4.6.3.

Weller verwijt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het niet meewerken aan het afronden door de buren van verbouwingswerkzaamheden door geen toegang aan deze buren te geven tot de tuin. Dit is verder niet toegelicht. De sommatiebrief van 18 juli 2022 ziet er niet op. Wel staat in die brief dat er nog afspraken gemaakt moeten worden over het afwerken van de aanbouw, niet meer en niet minder. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist bij antwoord dat zij niet zou meewerken. Zij stelt, en onderbouwt, dat zij bij brief van 17 juli 2022 al aan [naam 1] heeft meegedeeld dat zij niet de eigenaar is van de muur en dat [naam 1] toestemming nodig heeft van Weller. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt verder dat zij nimmer van Weller heeft vernomen dat [naam 1] toestemming zou hebben gekregen. Weller is hier vervolgens niet meer op ingegaan. Wel heeft Weller verklaringen ingebracht van [naam 1] van april 2023, maar Weller is ook hier niet meer op ingegaan. Bovendien laat de inhoud ervan de uitleg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onverlet waarmee niet kan worden aangenomen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet zou meewerken, laat staan zou zijn gesommeerd om mee te werken.

c. inrijden op buurman

4.6.4.

Weller geeft aan dat [naam zoon] met de auto is ingereden op zijn directe buurman, zonder dit verder toe te lichten of te onderbouwen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] brengt bij antwoord hiertegen in dat objectief bewijs geheel ontbreekt. Weller heeft hier niet meer op gereageerd. Er bevinden zich geen aangiftes van een dergelijk voorval bij de stukken. Daarmee kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [naam zoon] op enig moment op [naam 1] is ingereden.

d. in onderbroek op straat lopen

4.6.5.

Weller geeft aan dat [naam zoon] in zijn onderbroek op straat blijkt rond te lopen. In de dagvaarding is dit niet toegelicht of onderbouwd. Wel bevindt zich bij de stukken een klacht van [naam 3] van 6 oktober 2022 waarin is aangegeven dat dit 2,5 jaar geleden zou zijn gebeurd. Dit verwijt is in de (eerdere) sommatiebrief opgenomen.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist dat [naam zoon] in zijn onderbroek op straat heeft rondgelopen. Weller is hier niet meer op ingegaan. Zo is gesteld noch gebleken dat andere omwonenden hierover hebben geklaagd. Daarmee kan niet als vaststaand worden aangenomen dat [naam zoon] (meer dan eens) in zijn onderbroek op straat heeft rondgelopen, laat staan nog na de sommatiebrief.

e. de auto’s van [naam 1] en zijn vriendin worden met regelmaat klemgezet

4.6.6.

Weller verwijt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het met regelmaat klemzetten van de auto’s van de buren. Dit is ook opgenomen in de sommatiebrief. Afgezien van (subjectieve) verklaringen van [naam 1] , is een foto ingebracht waarop is te zien dat een gele auto dicht tegen de bestuurderszijde van een rode auto staat geparkeerd, een foto waarbij de gele auto dicht tegen de bestuurderszijde van een grijze auto aanstaat en een foto waarin een rode auto tegen de bestuurderszijde van de grijze auto aanstaat. Vervolgens is op een foto te zien dat juist de gele auto staat ingeparkeerd door een werkauto. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] brengt bij antwoord hiertegen in dat Weller de feiten anders doet voorkomen dan ze zijn. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wijst ten eerste erop dat er niets aan de hand zou zijn indien [naam 1] zijn auto voor zijn garage, en niet voor zijn voordeur, parkeert en als [naam 1] zijn auto vooruit parkeert (met de bijzitterskant aan de kant van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onderbouwt vervolgens met een foto dat [naam 1] zijn auto dicht op de erfgrens parkeert (terwijl er alle ruimte is om de auto voor de garage te parkeren). Weller is niet meer ingegaan op de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geschetste feiten. Uit de door Weller ingebrachte foto’s is op te maken dat [naam 1] de auto toen (inderdaad) zo had geparkeerd, dat hij aan de kant van de perceelgrens dient in en uit te stappen. Gelet op de verhouding tussen partijen, had van [naam 1] verwacht mogen worden dat hij zijn auto voor zijn garage zou parkeren, dan wel zodanig dat hij op zijn eigen erf kon in- en uitstappen, waarmee geen ongewenst gedrag zou worden uitgelokt waarover vervolgens geklaagd wordt. In de bij akte ingebrachte verklaringen wordt nog erop gewezen dat [naam zoon] zijn auto op de erfgrens met de andere buurman heeft geparkeerd, maar die buurman heeft hier kennelijk geen problemen mee.

f. medewerkers worden consequent beticht van leugens

4.6.7.

Weller geeft aan dat medewerkers van Weller “consequent” worden beticht van leugens, maar enige toelichting of onderbouwing ontbreekt zodat de aard en ernst niet kan worden vastgesteld. Uitsluitend aan de hand van de stellingen in reconventie, begrijpt de kantonrechter dat Weller doelt op uitlatingen van [naam zoon] richting [naam technisch medewerker] , maar die uitlatingen liggen genuanceerder omdat [naam zoon] stelt dat [naam technisch medewerker] zijn afspraken niet nakomt. Tijdens de huisbezoeken zou een en ander zijn besproken maar vervolgens niet op papier zijn vastgelegd. Dit verwijt dient daarmee in het juiste kader te worden geplaatst. De sommatie ziet er ook niet op en ook anderszins is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nimmer te verstaan gegeven het gedrag op dit punt te wijzigen.

g. medewerkers van het door Weller ingeschakelde aannemersbedrijf wordt de toegang geweigerd

4.6.8.

Weller geeft aan dat [naam zoon] werkmannen van Weller op uiterst onplezierige wijze de deur heeft uitgezet omdat de werkmannen alles fout zouden doen. Verwezen is naar een e-mailbericht van [naam technisch medewerker] van 8 maart 2022 aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . [naam zoon] zou zich hebben bediend van dreigende en intimiderende taal. Voor dit laatste is verwezen naar productie 3, zijnde een klacht van [naam 3] . Uit genoemd e-mailbericht van [naam technisch medewerker] is op te maken dat [naam zoon] heeft aangegeven het niet eens te zijn met de gang van zaken en om die reden de aannemer heeft geweigerd (er wordt niets gesteld over een onheuse bejegening) en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] contact dient op te nemen voor het maken van een nieuwe afspraak. In de dagvaarding is niet uiteengezet hoe een en ander verder is verlopen, maar in reconventie zijn partijen hier wel op ingegaan.

a. wegsturen schilder op uiterst grove, agressieve en intimiderende wijze

4.6.9.

Weller stelt in de dagvaarding dat het onrechtmatige gedrag blijft continueren en verwijst hiervoor naar een incident in augustus 2022 met een schilder. Dit is niet verder onderbouwd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zou vervolgens hebben geweigerd om een afspraak te maken voor het afronden van de werkzaamheden, maar ook dit is niet onderbouwd. De sommatie ziet ook niet op het zich onthouden van onheuse uitlatingen aan medewerkers van Weller (of door Weller ingeschakelde personen) en evenmin op het meewerken aan het afronden van de werkzaamheden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist niet in augustus 2022 de schilder te hebben weggestuurd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geeft hiervoor als verklaring dat de schilder onaangekondigd voor de deur stond en dat van tevoren al uitdrukkelijk was verzocht om concrete afspraken te maken. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] lag op dat moment met een dubbele longontsteking op bed. Dit incident dient hiermee te worden genuanceerd.

b. valse aangifte

4.6.10.

Weller stelt dat [naam zoon] in augustus 2022 aangifte heeft gedaan tegen [naam 3] wegens belediging zonder dat [naam 3] enig wangedrag heeft vertoond. Dit is verder niet toegelicht. Uit de stukken kan worden opgemaakt dat [naam 3] hierover heeft geklaagd. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] brengt hier - terecht - tegen in dat Weller (zelf) niet kan beoordelen of de aangifte vals was en bovendien dat een aangifte door [naam zoon] tegen [naam 3] haar niet is toe te rekenen in de huurrechtelijke relatie met Weller.

c. en d. omwonenden worden constant bekeken of begluurd, worden “begroet” met een middelvinger en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan het niet nalaten om te roddelen en onjuiste informatie te verspreiden

4.6.11.

Weller heeft dit niet toegelicht. Weller baseert zich ook hier kennelijk op klachten van de kant van [naam 1] over [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Concrete voorbeelden zijn nauwelijks gegeven. De overlast moet naar objectieve maatstaven vast te stellen zijn en staat los van de verdraagzaamheid van de klager. Bepaalde gedragingen hebben buren van elkaar te accepteren. Niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onrechtmatige overlast bezorgt.

f. het uiten van bedreigingen

4.6.12.

Weller stelt dat [naam zoon] in september 2022 (wederom) bedreigingen heeft geuit. Verwezen is naar een klacht van [naam 1] , dat [naam zoon] bij een incident op de weg een snijdende beweging rond zijn nek heeft gemaakt. Blijkens die klacht zou toen met de politie zijn gesproken (nadat juist [naam zoon] de politie heeft gebeld). Er zijn geen objectieve stukken ingebracht waaruit is op te maken dat sprake zou zijn van bedreiging door [naam zoon] .

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist de verklaring van [naam 1] in de zin dat hierin niet wordt weergegeven wat werkelijk is gebeurd. Bovendien wijst [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] terecht erop dat dit heeft plaatsgevonden op de openbare weg. Dit kan daarmee hoe dan ook voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen wanprestatie opleveren.

i. puinhoop in tuin

4.6.13.

Weller stelt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] eind september 2022 een puinhoop in haar tuin heeft gedeponeerd (met het risico op ratten). Verwezen is naar foto’s waaruit op het eerste gezicht is op te maken dat het vooral gaat om houtafval (maar niet om zakken huisvuil en dergelijke). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] brengt bij antwoord hiertegen in dat de gestelde puinhoop niets anders betreft dan houten kastdelen, die Weller zou afvoeren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt, en onderbouwt met een e-mail van Weller van 9 februari 2022, dat Weller heeft aangegeven dit op zich te nemen. Dat Weller de kasten niet heeft opgeruimd, is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet aan te rekenen, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Weller heeft hier niet meer op gereageerd, zodat aangenomen wordt dat het om die kasten gaat. Wel is een klacht ingebracht van 23 februari 2023 van (de vriendin van) [naam 1] over de vuilnisbelt die er al weken ligt te stinken en ongedierte, maar de kantonrechter constateert dat dit dezelfde foto is die zich al bij de dagvaarding bevindt (welke foto dus niet van februari 2023 is, wat ook te zien is aan de zomerbloeiers die op de foto nog in bloei staan). Als vaststaand is aan te nemen dat zich op enig moment oude kasten in de tuin bevonden (of nog altijd bevinden), waarvoor evenwel een plausibele verklaring is gegeven. Naar objectieve maatstaven is niet vast te stellen dat de woonomgeving stankoverlast of last van ongedierte ondervindt. Niet is komen vast te staan dat sprake is van afval dat overlast kan geven voor omwonenden, behalve misschien een wat minder fraai uitzicht. Uiteindelijk zijn partijen het er ook over eens dat de kasten uit de tuin moeten worden verwijderd. De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hieraan haar medewerking zal verlenen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is overigens nimmer gesommeerd hieraan haar medewerking te verlenen of, bij het (toerekenbaar) niet toelaten van medewerkers, de kasten zelf te doen verwijderen.

4.7.

Gezien het vorenstaande heeft Weller onvoldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich niet als goed huurder zou gedragen in de zin dat sprake is van ernstige en structurele overlast dan wel anderszins. Zo er al sprake is van enige tekortkoming dan kan deze de ontbinding geenszins rechtvaardigen, terwijl ook sprake is van bijzondere omstandigheden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is al 36 jaar huurder en heeft enkel een geschil met [naam 1] . Nergens blijkt uit dat Weller zich eerst zelf daadwerkelijk heeft ingespannen om dat geschil op te lossen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is slechts een keer aangeschreven en nergens blijkt uit dat bijvoorbeeld hulpverlening of instanties zijn betrokken om een tot een oplossing te komen. De vordering tot ontbinding en ontruiming zijn dan ook niet toewijsbaar. Overigens heeft Weller bij de mondelinge behandeling aangegeven dat [naam 1] zijn woning te koop heeft gezet, zodat te verwachten is dat de situatie zich normaliseert.

4.8.

Weller is de partij die in het ongelijk is gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gevraagd.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vastgesteld op € 398,00 (2 punten x € 199,00).

4.9.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853).

in reconventie

uitvoeren werkzaamheden

4.10.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert dat Weller de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden uitvoert, waaronder in ieder geval:

• het goed en deugdelijk herstellen van de scheuren in de muren,
• het wegnemen van tochtklachten (als gevolg van deze scheuren),
• het aanbrengen van een nieuw plafond over de overloop en slaapkamers,
• het (her-)stellen dan wel vervangen van klemmende binnendeuren,
• het (her-)stellen van dan wel vervangen van de voor- en garagedeur,
• het herstellen en/of vervangen van het voegwerk aan de voor- en achtergevel,
• de aftimmering aan de onderzijde van de trappen
• het treffen van maatregelen in verband met asbesthoudend materiaal.

4.11.

Vaststaat dat er in het gehuurde dringend werkzaamheden moeten worden verricht. Weller heeft in de e-mail van 9 februari 2022 een opsomming gegeven van (al dan niet dringende) werkzaamheden die door (de aannemer van) Weller dienen te worden uitgevoerd. Hiermee staat vast dat in ieder geval díe werkzaamheden moeten worden verricht. Weller is hiertoe ook bereid - de opdracht was reeds verstrekt -, maar [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ( [naam zoon] ) heeft zich naar aanleiding van die mail weigerachtig, en onredelijk, opgesteld. Weller heeft gesteld, en met e-mailberichten onderbouwd, dat de aannemer de werkzaamheden daadwerkelijk had willen starten, dat [naam zoon] de aannemer evenwel heeft laten weten dat ze niet mochten komen en dat [naam zoon] ook een uitnodiging voor een gesprek met [naam technisch medewerker] heeft afgeslagen. Gaandeweg heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] melding gemaakt van diverse overige werkzaamheden als de binnendeuren en het plafond, en [naam technisch medewerker] gaf aan ook die meldingen te willen meenemen, maar hiervoor was de medewerking van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uiteraard vereist. [naam technisch medewerker] sluit zijn e-mailbericht van 14 februari 2022 ermee af dat [naam zoon] snel contact dient op te nemen, zodat alle werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Bij e-mailbericht van 8 maart 2022 heeft [naam technisch medewerker] nogmaals verzocht contact op te nemen, omdat de opdracht aan de aannemer anders vervalt. [naam zoon] heeft ook geen contact opgenomen en hiervoor is geen plausibele verklaring gegeven. [naam zoon] meende weliswaar dat de opsomming onvolledig was, maar niet valt in te zien waarom de aannemer niet alvast een aanvang kon maken. Indien [naam zoon] meende dat er spullen vernield waren (dit betreft niet meer dan een blote stelling), dan had hij hierover het gesprek dienen aan te gaan teneinde tot een oplossing te komen. Het had hoe dan ook op de weg van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gelegen om contact op te nemen. Dit is niet gebeurd. Gesteld noch gebleken is dat nadien nog nieuwe meldingen zijn gedaan van gebreken die nog niet bekend waren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft in de periode daarna, tot aan de datum van het indienen van de eis in reconventie, ook niet nogmaals verzocht om de onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Het is kortom aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] toe te rekenen dat de werkzaamheden waarvan herstel wordt gevorderd, zo ze al zijn gemeld en of anderszins bij Weller bekend worden geacht, niet zijn uitgevoerd. De vordering is daarmee niet toewijsbaar te achten.

huurprijsvermindering

4.12.

Gezien het vorenstaande kan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW reeds omdat, zo sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW dat is gemeld of waarmee Weller anderszins bekend is, zij dit niet heeft kunnen verhelpen omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daartoe geen gelegenheid heeft geboden en dit dus aan haarzelf te wijten is. De gevorderde huurprijsvermindering zal daarom eveneens worden afgewezen.

4.13.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is de partij die in het ongelijk is gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals Weller heeft verzocht. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Weller vastgesteld op € 398,00 (2 punten x € 199,00).

4.14.

Bij de door Weller verzochte veroordeling in de nakosten, bestaat geen belang (zie 4.9).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van Weller af,

5.2.

veroordeelt Weller in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

in reconventie

5.3.

wijst de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] af,

5.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Weller tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

in conventie en in reconventie

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op

27 december 2023.

NIv