ECLI:NL:RBLIM:2023:7291

• Datum uitspraak: 31 mei 2023
• Publicatiedatum: 14 december 2023
• Zaaknummer: 10086553 \ CV EXPL 22-4201
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.A.J. van Leeuwen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Partiële vernietiging koopovereenkomst wegens dwaling over isolatiewaarde van glas in woning

In deze zaak heeft de kantonrechter zich gebogen over de vraag of de koper van een woning een beroep kan doen op dwaling, omdat de mededelingen van de verkoper in de verkoopbrochure onjuist bleken te zijn. De koper, aangeduid als [eiser], had op 21 mei 2021 een koopovereenkomst gesloten met de verkopers, aangeduid als [gedaagden gezamenlijk], voor een woning in [plaatsnaam]. In de verkoopbrochure werd vermeld dat de woning was voorzien van hardhouten kozijnen en ramen met HR++ glas. Echter, na de levering van de woning op 4 oktober 2021 bleek dat slechts een beperkt aantal ramen daadwerkelijk van HR++ glas was voorzien, terwijl de meeste ramen ouder dubbelglas hadden. De koper heeft vervolgens een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst op basis van dwaling, omdat zij had vertrouwd op de onjuiste informatie in de verkoopbrochure.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de koper inderdaad een beroep op dwaling toekomt. De rechter overwoog dat het verschil tussen de verschillende soorten glas voor een leek niet zichtbaar is en dat de koper op basis van de informatie in de verkoopbrochure mocht verwachten dat de gehele woning was voorzien van HR++ glas. De kantonrechter heeft de koopovereenkomst dan ook partieel vernietigd en de verkopers veroordeeld tot terugbetaling van een deel van de koopsom aan de koper. Daarnaast zijn de verkopers veroordeeld in de proceskosten van de koper. Dit vonnis benadrukt het belang van correcte informatieverstrekking bij de verkoop van onroerend goed en de rechten van kopers bij dwaling.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 10086553 \ CV EXPL 22-4201

Vonnis van de kantonrechter van 31 mei 2023

in de zaak van:

[eiser] ,

wonend [adres] ,

[postcode] [plaatsnaam] ,

eisende partij,

verder te noemen [eiser] ,

gemachtigde mr. S.J.M. Peters,

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,wonend [adres] ,[postcode] [plaatsnaam] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,
wonend [adres] ,
[postcode] [plaatsnaam] ,

gedaagde partij,

verder te noemen [gedaagden gezamenlijk] (mannelijk enkelvoud),

gemachtigde mr. J.T. Mudde (DAS Rechtsbijstand).

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord;
• de beslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
• de akte overleggen nadere producties, eisvermeerdering en nader bewijsaanbod van [eiser] ;
• de mondelinge behandeling van 2 maart 2023;
• de zittingsaantekeningen van [eiser] ;
• het bericht van partijen van 18 april 2023 waarin zij vonnis vragen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft van [gedaagden gezamenlijk] de woning, gelegen te [postcode] [plaatsnaam] aan de [adres] gekocht. De koopovereenkomst is gesloten op 21 mei 2021 en de woning is aan [eiser] geleverd op 4 oktober 2021.

2.2.

In de verkoopbrochure, verstrekt door de verkoopmakelaar InterMakelaars, is bij ‘kenmerken’ opgenomen
“Hardhouten kozijnen en ramen, voorzien van HR++ glas (begane grond en eerste verdieping) en isolatieglas (zolder)” . Bij ‘Bijzonderheden’ is (nogmaals) vermeldt
“Hardhouten kozijnen en ramen, voorzien van HR++ glas (begane grond en eerste verdieping) en isolatieglas zolder” .

2.3.

Op de NVM-‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’, betrekking hebbend op de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] , is onder punt 4., Kozijnen, ramen en deuren, onder d, op de vraag of er sprake is van isolerende beglazing, ingevuld dat sprake is van isolerende beglazing en ook van volledige isolatie.

2.4.

Van de 21 ramen op de begane grond en eerste verdieping zijn er slechts drie voorzien van HR++ glas. Zes ramen hebben HR+ glas en twaalf ramen zijn voorzien van gewoon dubbelglas uit 1989.

2.5.

Bij brief van 14 juli 2022 van de gemachtigde van [eiser] , wordt een beroep gedaan op vernietiging van de koopovereenkomst van 21 mei 2021 en wordt deze partieel, voor wat betreft het deel van de koopprijs dat correspondeert met het nadeel dat [eiser] lijdt, vernietigd.

2.6.

De (verzekeraar van de) verkoopmakelaar wijst de aansprakelijkheid af.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, na vermeerdering van eis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. te verklaren voor recht dat de tussen partijen op 21 mei 2021 gesloten koopovereenkomst primair partieel is vernietigd, althans deze partieel te vernietigen, wegens dwaling, dan wel subsidiair partieel is ontbonden, althans deze partieel te ontbinden wegens wanprestatie;

II. [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser] te voldoen het bedrag van 16.750,56, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2022, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser] te voldoen de kosten van deze procedure, en, voor het geval voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen van de datum waarop deze termijn verstrijkt tot aan de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis aan [eiser] te voldoen de nakosten.

3.2.

[gedaagden gezamenlijk] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Klachtplicht

4.1.

[gedaagden gezamenlijk] doet een beroep op schending van de klachtplicht ex artikel 6:89 BW. De kantonrechter beschouwt dit als het meest verstrekkende verweer en zal het daarom als eerste bespreken.

Bij de beoordeling van dit beroep betrekt de kantonrechter het feit dat het verschil tussen HR++glas, HR+ glas en dubbelglas voor een leek niet zichtbaar is. De woning is op 4 oktober 2021 aan [eiser] geleverd. Zelfs als zij toen het aanwezige glas grondig zou hebben bestudeerd zou zij de isolatiewaarde dus niet hebben kunnen vaststellen. Eerst in de (koudere) winter(maanden) heeft zij bemerkt dat de warmte in de woning minder goed werd vastgehouden dan in haar vorige woning met HR++ glas. Dit wekte bevreemding op. Vervolgens heeft [eiser] een energieregisseur ingeschakeld en is het balletje gaan rollen. Dat [eiser] op 25 mei 2022 bij [gedaagden gezamenlijk] klaagt is – gelet op die feiten – eerder vroeg dan laat te noemen. Het beroep op schending van de klachtplicht slaagt dus niet.

Dwaling

4.2.

[eiser] grondt haar vordering primair op dwaling, artikel 6:228 lid 1 aanhef onder a BW. [eiser] heeft vertrouwd op de verkoopbrochure waarin nadrukkelijk is opgenomen dat de woning (begane grond en eerste verdieping) is voorzien van hardhouten kozijnen en ramen, voorzien van HR ++ glas en de mededelingen van de makelaar die op een vraag van [eiser] heeft geantwoord dat “overal” HR++ glas zat.

4.3.

[gedaagden gezamenlijk] stelt zich op het standpunt dat geen sprake kan zijn van dwaling. De brochure waarnaar [eiser] verwijst meldt niet dat álle ramen zijn voorzien van HR++ glas. Tevens ontbreekt het causaal verband tussen de vermeende dwaling en het totstandkomen van de overeenkomst. [eiser] heeft zelfs de vraagprijs overboden en niet aannemelijk is dan ook dat zij, in de huidige en toenmalige gekte op de huizenmarkt, de koop niet zou hebben gesloten onder dezelfde voorwaarden (prijs). [eiser] heeft verder niet voldaan aan haar onderzoeksplicht. Bovendien meldt de brochure dat geen rechten kunnen worden ontleend aan de inhoud van de brochure.

4.4.

Overwogen wordt als volgt.

Artikel 6:228 lid 1 sub a BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling én bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar is:

Indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

Indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

Indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

4.5.

Bij de beoordeling wordt – zoals hiervoor al werd overwogen - tot uitgangspunt genomen dat het verschil tussen HR++glas, HR+ glas en dubbelglas voor een leek niet zichtbaar is. Aan de mededelingen van de verkoper, ook in de vorm van brochures, moeten dan ook strengere eisen worden gesteld dan bij een duidelijk zichtbaar verschil.

4.6.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] op grond van de informatie in de verkoopbrochure mocht verwachten dat de gehele woning, met uitzondering van de zolder, voorzien was van HR++ glas. De kantonrechter overweegt daartoe dat zowel bij de ‘kenmerken’, als bij de ‘bijzonderheden’ in de brochure (letterlijk) staat “Hardhouten kozijnen en ramen, voorzien van HR++ glas (begane grond en eerste verdieping) en isolatieglas (zolder)”. Dit kan niet anders worden begrepen dan dat de gehele woning, met uitzondering van de zolder, voorzien is van HR++ glas. Juist de toevoeging in de beschrijving van “begane grond en eerste verdieping” en de uitzondering voor de zolder, bevestigt dit oordeel. Had [gedaagden gezamenlijk] bedoeld aan te geven dat slechts enkele ramen van HR++ glas waren voorzien had zij dat moeten aangeven.

4.7.

Voor een geslaagd beroep op dwaling is niet beslissend dat een onjuiste voorstelling van zaken, in dit geval met betrekking tot het HR++ glas, de kern van de koopovereenkomst betreft, zie Hoge Raad 17 april 2020. ECLI:NL:HR:2020:717, rov. 3.1.2. Ook onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet de kern van de overeenkomst betreffen, kunnen ertoe hebben geleid dat een partij die overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken, en kunnen aldus een beroep op dwaling rechtvaardigen. Beslissend is dat bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten en aan dat criterium is, met in achtneming van het hierna volgende, voldaan.

4.8.

Het is een feit van algemene bekendheid dat een energiezuinige woning meer waard is dan eenzelfde woning zonder energiebesparende maatregelen. Daarmee is het belang van energiebesparende voorzieningen voor een koper eigenlijk al een gegeven, tenzij er aanleiding is om aan te nemen dat deze koper daar niet in geïnteresseerd is. Daar blijkt in dit geval niet van. Het is dan ook niet aannemelijk dat [eiser] , als zij geweten zou hebben van de werkelijke isolatiewaarde van het glas, een zelfde bod zou hebben uitgebracht dan zij feitelijk heeft gedaan en de overeenkomst dus toch onder de nu overeengekomen condities zou zijn gesloten.

4.9.

In het verlengde daarvan, [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de energiezuinigheid van de woning voor haar belangrijk was. Als onweersproken gesteld voert [eiser] immers aan dat zij ter voorbereiding op de bezichtiging een vragenlijst heeft opgesteld, die zij heeft meegenomen naar de bezichtiging. Een van de vragen op deze lijst ziet op de mededeling in de brochure over het HR++ glas. De vraag wanneer het glas vervangen is in het oude deel (1989) van de woning, is beantwoord met “overal HR++”. De isolatiewaarde van het glas heeft dus specifiek de aandacht gehad van [eiser] en is daarmee, naar moet worden aangenomen, een van de punten geweest die bijgedragen heeft aan haar beslissing om de woning onder de betreffende condities te kopen.

4.10.

De verklaring van de makelaar, dat [eiser] geen
nadrukkelijke interesse heeft getoond in het type-beglazing, heeft in dat licht geen betekenis. Wat hij hiermee bedoeld heeft te verklaren is immers niet duidelijk maar doet ook niet meer ter zake nu de isolatiewaarde wel degelijk aan de orde is gekomen in het kader van de verkoop.

4.11.

Aan [eiser] kan evenmin worden tegengeworpen dat zij onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Op grond van vaste jurisprudentie gaat de informatieplicht boven onderzoeksplicht. Die informatie is verstrekt in, onder andere, de verkoopbrochure en ook naar aanleiding van aanvullende vragen van [eiser] . Daar mocht zij op af gaan.

4.12.

[gedaagden gezamenlijk] heeft er nog op gewezen dat in de brochure is vermeld dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend.

Zoals hiervoor reeds is overwogen is de isolatiewaarde van het glas in een woning doorgaans van groot belang voor de koper en vormt de aanwezigheid van HR ++ glas een positieve eigenschap. Daarom wordt deze eigenschap ook expliciet benoemd in de verkoopbrochure, naar mag worden aangenomen. Daarbij zijn geen specifieke voorbehouden gemaakt.

Het verschil in type glas is echter niet zichtbaar voor een leek.

Zou onder die omstandigheden een beroep op de algemene zinsnede onder de brochure, dat aan de inhoud van de brochure geen rechten kunnen worden ontleend, doel treffen, dan opent dat de mogelijkheid om gratuit allerlei positieve eigenschappen aan te prijzen die er niet blijken te zijn. Dat moet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht. Het beroep van [gedaagden gezamenlijk] op deze clausule wordt dan ook gepasseerd.

4.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eiser] een beroep op dwaling toekomt. De vordering onder I. gegrond op de primaire grondslag dwaling ligt dan ook voor toewijzing gereed.

Schadevergoeding

4.14.

[eiser] heeft gesteld dat haar schade bestaat uit de vervanging van het glas in de kozijnen met daarbij behorend schilderwerk van de kozijnen. De schade heeft zij onderbouwd door overlegging van drietal offertes. Hoewel deze slechts afkomstig zijn van één aanbieder heeft de kantonrechter geen redenen om aan de redelijkheid van deze offertes te twijfelen. Er dienen, onweersproken, achttien ruiten vervangen te worden. Inherent aan het vervangen van het glas in kozijnen is dat deze kozijnen daarna geschilderd moeten worden. Voor zover [gedaagden gezamenlijk] de hoogte van de offertes inhoudelijk wenste te bestrijden, had het op zijn weg gelegen contra-offertes in het geding te brengen, althans op z’n minst gemotiveerd aan te geven welke onderdelen uit de offertes wezenlijk goedkoper kunnen worden uitgevoerd en waarom. Een blote betwisting is in deze onvoldoende.

4.15.

[gedaagden gezamenlijk] stelt zich verder op het standpunt dat [eiser] door de vervanging van de ruiten in een verbeterde positie komt te verkeren. Er is immers sprake van nieuw voor oud. De kantonrechter volgt [gedaagden gezamenlijk] op dit punt. Onweersproken zijn de huidige ruiten veertien jaar oud. [eiser] stelt dat ruiten over het algemeen levenslang meegaan zodat het toepassen van een “nieuw voor oud aftrek” niet aan de orde zou moeten zijn. Het is echter een feit van algemene bekendheid dat de kans op lekkages (verlies van luchtdichtheid tussen de ruiten) bij dubbelglas met het verstrijken der jaren toeneemt. Doet dat probleem zich voor, dan ontstaat condens tussen het glas. Daarmee wordt de doorkijk in meer of mindere mate verstoord en neemt de isolatiewaarde sterk af. Vervanging is dan de enige oplossing. De kantonrechter ziet daarin aanleiding de bij dagvaarding gevorderde nieuwprijs te matigen. Met de eisvermeerdering zal geen rekening worden gehouden. [eiser] heeft er voor gekozen de ruiten niet meteen te vervangen, maar de procedure af te wachten. Dit is uiteraard haar goed recht, maar dat de vervanging van de ruiten inmiddels duurder is, dient voor haar eigen rekening en risico te blijven.

4.16.

Wat betreft de omvang van de matiging heeft de kantonrechter gelet op het feit dat het hier gaat op een kans die zich kan voordoen. Die kans wordt groter naarmate de ruiten ouder worden maar is moeilijk te kwantificeren. De kantonrechter zou zich op dit punt kunnen laten informeren door een deskundige maar voorziet dat de daarmee verband houdende kosten hoger zullen zijn dan de matiging die hij voor ogen heeft. Op proces-economische gronden heeft hij daarom van het benoemen van een deskundige afgezien. De “waarde” van de kans wordt in redelijkheid ingeschat op 25% van de nieuwwaarde van de vervangingskosten, zijnde € 2.123,27 inclusief btw. Dit bedrag zal in mindering worden gebracht op de vordering van [eiser] .

4.17.

Ten aanzien van de gevorderde schadepost betrekking hebbend op het schilderwerk geldt een gelijke overweging. Het schilderwerk is inmiddels vier jaar oud. Dat schilderwerk op enig moment moet worden vervangen is echter geen feit dat zich kan voordoen maar betreft een zekerheid. De vraag is enkel wanneer het moet gebeuren, niet of het moet gebeuren. Nu het hier gaat om houten kozijnen acht de kantonrechter een “vervangingstermijn” van acht tot tien jaar redelijk. De gevorderde vergoeding voor het schilderwerk zal daarom ook gematigd worden en wel met 40% van het geoffreerde bedrag, zijnde € 2.458,54.

4.18.

Gelet op al het voorgaande zal aan [eiser] worden toegewezen een bedrag van € 10.057,59, gelijk te stellen aan het deel van de koopovereenkomst dat wordt ontbonden. De wettelijke rente zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf 29 juli 2022 tot aan de dag der algehele voldoening. De termijn waarbinnen [gedaagden gezamenlijk] aan [eiser] dient te betalen wordt gesteld op veertien dagen.

4.19.

De kantonrechter heeft geen termen aanwezig geacht om een van partijen toe te laten tot nadere bewijslevering.

4.20.

[gedaagden gezamenlijk] zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

• dagvaarding € 125,03
• griffierecht 693,00
• salaris gemachtigde

totaal € 1.610,03

4.21.

De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis.

4.22.

De gevorderde nakosten worden, met inachtneming van de richtlijnen van het LOVCK, toegewezen op de hierna in het dictum te vermelden wijze.

4.23.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de tussen partijen op 21 mei 2021 gesloten koopovereenkomst partieel is vernietigd,

5.2.

veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 10.057,59, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2022 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 1.610,03, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, als deze niet binnen twee weken na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.5.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.

type: KSF

coll: