Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 10343959 \ CV EXPL 23-652
Vonnis van 13 december 2023
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. J.J.C. Delahaye,
tegen
PAROCHIE H. PANCRATIUS,
te Munstergeleen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Pancratius,
gemachtigde: mr. J.J.M. Goumans.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie
- conclusie van dupliek in reconventie.
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie
- conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1
[eiser] huurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst gedateerd 28 maart 2019 vanaf 1 april 2019 van Pancratius woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] , [gemeente X] (hierna genoemd: het gehuurde). De all-in huurprijs bedraagt bij aanvang van de huur € 500,00, na indexatie € 525,00.
2.2
Op 29 november 2022 is in opdracht van [eiser] het gehuurde geïnspecteerd door partijdeskundige Feron van EFF Bouwpathologie. Hiervan is een rapport opgesteld.
3.Het geschil
3.1
[eiser] vordert - samengevat – (terug)betaling 70% of 60% van de betaalde huur over de periode 16 juni 2021 tot en met opheffing van de gebreken, een verklaring voor recht dat [eiser] bevoegd is de huur iedere maand vanaf juni 2021 te verlagen tot 30 % of 40% tot de gebreken zijn hersteld en veroordeling van Pancratius tot herstel van de in de dagvaarding onder 4.3 en 4.4 genoemde gebreken.
3.2
Pancratius voert verweer. Pancratius concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. In reconventie vordert Pancratius dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen.
3.3
[eiser] voert verweer in reconventie
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1
[eiser] vordert herstel van gebreken op basis van artikel 7:206, lid 1 BW. De gebreken zien op problemen met de verwarming, schimmel en vochtproblemen, lekkages rond de dakkapel en het dakraam, achterstalling buitenschilderonderhoud, slordige afwerking, afbladerend plafond en gebarsten tegelwerk.
Daarnaast doet [eiser] een beroep op 7:207 BW en vordert huurprijsvermindering.
4.2
Artikel 7:206 eerste lid BW bepaalt een herstelverplichting zijdens de verhuurder voor gebreken. Een gebrek wordt bepaalt door art. 7:204 lid 2 BW en hangt samen met het genot dat de huurder als uitvloeisel van de huurovereenkomst van de hem verhuurde zaak mag verwachten. Als de prestaties van de verhuurder niet aan die maatstaf beantwoorden is er sprake van een gebrek.
4.3
De kantonrechter bespreekt allereerst de verschillende (onderdelen) van gebreken. Bij de bespreking daarvan zal acht worden geslagen op het rapport van Feron. Dat is niet omdat dit de bewijskracht toekomt van een rapport van een onafhankelijke door de rechtbank benoemde deskundige, maar omdat met dit rapport [eiser] zijn stellingen heeft onderbouwd en Pancratius op punten nagelaten heeft die onderbouwde stellingen (bijvoorbeeld met een eigen deskundigenbericht) voldoende gemotiveerd te weerspreken.
4.3.1
De verwarming. Het gestelde gebrek bestaat uit het niet zelfstandig kunnen regelen van de verwarming van de woonruimte. Uit de omstandigheid dat er door Pancratius een afzonderlijke thermostaat ter regeling van de temperatuur in het gehuurde is geplaatst leidt de kantonrechter af dat de bedoeling van partijen was en is dat er een zelfstandige temperatuurregulatie kan plaatsvinden in het gehuurde. De vraag is alsdan of dit daadwerkelijk mogelijk is. Uit de rapportage van Feron die door [eiser] is overgelegd volgen waarnemingen omtrent de temperatuur en vragen omtrent de werking van de verwarming maar daaraan worden door de deskundige geen conclusies verbonden. Daarvoor zou structureler onderzoek nodig zijn, zo geeft de deskundige aan. Dat onderzoek heeft niet plaatsgevonden zodat niet vastgesteld kan worden dat er op dit punt sprake is van een gebrek waarvoor de verhuurder aan te spreken valt.
4.3.2
Schimmel en vocht. Niet danwel niet voldoende onderbouwd is door Pancratius gesteld dat dit specifieke probleem bij aanvang van de huur bekend was bij [eiser] en dat hij daarmee zou hebben ingestemd. Het had in de rede gelegen dat dergelijke bijzondere afspraak vastgelegd zou zijn tussen partijen. Dat er sprake is van een gebrek volgt ook in voldoende mate uit de rapportage van Feron. Voorzover Pancratius heeft betoogd dat de oorzaak van schimmelvorming en vocht gelegen zou zijn in handelen van [eiser] zelf is dit -mede bezien in het licht van de rapportage van Feron- onvoldoende onderbouwd. Hier is dus sprake van een gebrek dat voor verantwoordelijkheid van verhuurder komt.
4.3.3
Schilderwerk en lekkages bij de dakkapel en dakraam. Uit het rapport van Feron blijkt in voldoende mate dat er gebreken zijn aan het buitenschilderwerk (van de deur maar ook kozijnen waar bepaalde condensatiegoten dichtgeschilderd zijn). Het buitenschilderwerk behoort tot de onderhoudsverplichting van Pancratius. Anders dan gebruikelijk bij professionele verhuurders is er door Pancratius niet gesteld dat er sprake is van een onderhoudsplan van het gehuurde, waaruit zou volgen wanneer dit schilderwerk uitgevoerd gaat worden. Integendeel volgt uit de conclusie van antwoord eerder een uiterst subjectieve benadering in de trant van ‘als Pancratius het noodzakelijk acht’. Dit is met name van belang nu uit de rapportage van Feron ook volgt dat het buitenschilderwerk leidt tot problemen in het binnenschilderwerk en -zo benoemt Feron dit- schijnlekkages. In zoverre is er dus sprake van gebreken waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. Uitdrukkelijk geldt dit niet voor het afbladerend plafond, waarvan ook op basis van het deskundigenrapport niet is komen vast te staan dat dit een gebrek is.
4.3.4
De slecht afwerking van de radiator. Uit het door partijen gestelde volgt in onvoldoende mate dat hierin sprake is van een gebrek dat voor rekening en risico van verhuurder dient te komen.
4.3.5
Gebarsten tegelwerk. Tussen partijen staat vast dat er in de badkamerruimte tegels gebarsten zijn. [eiser] stelt dat er dienaangaande sprake is van een kleine herstelling in de zin van artikel 7:240 BW. Artikel 7:240 BW stelt echter dat kleine herstellingen voor rekening van huurder komen.
4.4
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde, bestaande uit schimmel en vocht, en gebrekkig buitenschilderwerk. In het navolgende zal de verhuurder worden veroordeeld tot het herstellen van deze gebreken. Leidt dit ook tot een huurprijsvermindering?
4.4.1
Als door een gebrek het huurgenot wordt verminderd dan kan de huurder op grond van dit artikel een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag waarop hij de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gebracht of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was bij de verhuurder. De huurder kan het recht op huurprijsvermindering niet eigenmachtig inroepen, maar alleen via de rechter. De huurprijsvermindering op grond van deze bepaling geldt alleen voor de periode dat er sprake is van genotsvermindering, dus totdat het gebrek verholpen is. De vereisten van evenredigheid en van een vordering in rechte zullen meebrengen dat in de praktijk slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal zijn tot huurvermindering (Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 11). Hoewel de gebreken zoals hiervoor vastgesteld -met name dan schimmel en vocht- in beginsel naar hun aard aanzienlijk zijn, beperken zij zich tot plekken in het gehuurde die slechts beperkt gebruikt worden of met name de buitenkant raken. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de huurprijs, waarin reeds een bepaalde mate van verwachting van huurgenot uit afgeleid kan worden. De kantonrechter acht een vermindering van 15% op zijn plaats. Het standpunt van [eiser] dat Pancratius een huurprijsvermindering tot 30-40% niet heeft betwist kan na lezing van de betwisting van de gebreken niet gevolgd worden. De volgende vraag is vanaf welke datum deze huurprijsvermindering in de rede ligt.
4.4.2
De huurder kan alleen huurprijsvermindering vorderen ter zake van gebreken die de verhuurder kende, hetzij door kennisgeving van de huurder, hetzij omdat de verhuurder al met het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Gevorderd is dat er vanaf 16 juni 2021 sprake is van huurprijsvermindering waarbij door [eiser] wordt gewezen op een e-mail van 6 juni 2021, waarin in ieder geval ook sprake is van een kennisgeving met betrekking tot de schimmel. Door Pancratius is niet betwist dat deze brief als kennisgeving gezien kan worden zodat de kantonrechter de de huurprijsvermindering zal toewijzen vanaf 16 juni 2021. Dat betekent dat vanaf juli over de gehele maand 15% berekend dient te worden en over juni 15% over de (tweede) helft. Naast de veroordeling tot terugbetaling van deze huurprijsvermindering is er geen belang om een afzonderlijke verklaring voor recht te krijgen. Dat deel van het gevorderde wordt daarom afgewezen. De noodzaak van een dwangsom is -vooralsnog- onvoldoende gesteld of gebleken zodat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.
4.5
Pancratius is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
131,17
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
528,00
(2,00 punten × € 264,00)
Totaal
€
745,17
in reconventie
4.6
In reconventie vordert Pancratius dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter begrijpt dat dit gebaseerd is op artikel 7:274 BW.
4.7
Artikel 7:274 BW bepaalt dat de rechter een dergelijke vordering slechts kan toewijzen op limitatief in dat artikel opgesomde gronden. Die is gelet op de correspondentie en stellingen voorzover hier van belang: “indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken”.
4.8
Daargelaten het formele bezwaar tegen deze vordering wijst de kantonrechter de reconventionele vordering ook op inhoudelijke gronden af. Tussen partijen staat vast dat de bestemming reeds lang (een decennium) voor het aangaan van de huurovereenkomst op het gehuurde rustte. Daarnaast is uit de stellingen van partijen duidelijk dat weliswaar op het gehele complex deze bestemming rust maar dat het onderhavige gehuurde deel uitmaakt van dat deel van het complex dat van oudsher een woonfunctie heeft en daar ook voor bedoeld is (de pastorie).
Voor het inroepen van deze beëindigingsgrond is het nodig dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. Niet voldoende is het enkele feit dat de bestemming van het gehuurde niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Concreet betekent dit dat verhuurder de huurovereenkomst alleen op deze grond kan opzeggen als er vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om naleving van het bestemmingsplan te realiseren, aldus Ktr. Rotterdam 9 september 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7733, WR 2023/8. Nergens blijkt uit dat dit aan de orde is.
4.9
Pancratius is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
398,00
(2,00 punten × € 199,00)
Totaal
€
398,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1
veroordeelt Pancratius om binnen twee weken na betekening van dit vonnis te betalen aan [eiser] 15% van de helft van de in juni 2021 betaalde huur en vervolgens 15% van elke maand betaalde huur tot en met de datum van opheffing van de hierna genoemde gebreken,
5.2
veroordeelt Pancratius voorts om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de gebreken zoals genoemd in 4.4 van dit vonnis (schimmel, vocht, buitenschilderwerk) te verhelpen;
5.3
veroordeelt Pancratius in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 745,17,
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6
wijst de vorderingen van Pancratius af,
5.7
veroordeelt Pancratius in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 398,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2023.