ECLI:NL:RBLIM:2023:6760

Uitspraak

RECHTBANK Limburg

Civiel recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: C/03/310969 / HA ZA 22-487

Vonnis van 22 november 2023 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser],

wonend te [plaatsnaam] ,

eisende partij,

advocaat: mr. P.J.T. Austen te Valkenburg,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonend te [plaatsnaam] ,
2.
[gedaagde sub 2],

wonend te [plaatsnaam] ,

gedaagde partijen,

advocaat: mr. H.H.G. Theunissen te Roermond.

Eiseres zal hierna [eiser] worden genoemd. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagden gezamenlijk] in enkelvoud worden genoemd.

1.Inleiding

1.1.

[eiser] heeft een woning gekocht van [gedaagden gezamenlijk] . Daarna kwamen er allerlei gebreken aan het licht. In deze zaak gaat het om de vraag of het nadeel dat [eiser] hierdoor lijdt door [gedaagden gezamenlijk] moet worden vergoed.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 31 oktober 2022,
- de conclusie van antwoord,

- de akte overlegging producties alsmede vermeerdering van eis,

- de mondelinge behandeling van 19 oktober 2023, waarbij door beide partijen

spreekaantekeningen zijn overgelegd.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Bij koopovereenkomst van 18 januari 2021 heeft [eiser] van [gedaagden gezamenlijk] de woning aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning) gekocht. Op 23 maart 2021 is de woning aan [eiser] geleverd. Na levering van de woning heeft [eiser] diverse gebreken aan de woning geconstateerd.

3.2.

Op 21 juni 2021 heeft de vader van [eiser] zich tot de verkoopmakelaar van [gedaagden gezamenlijk] gewend en gemeld dat er gebreken aan de woning zijn geconstateerd. Ook heeft [eiser] een deskundige ingeschakeld, de heer [deskundige] , werkzaam bij [bedrijfsnaam] . Deze deskundige (verder te noemen: [deskundige] ) heeft een opname ter plaatse verricht en een rapport over de mankementen van de woning opgesteld. Bij brief van 11 mei 2022 is [gedaagden gezamenlijk] door [eiser] aansprakelijk gesteld voor alle gebreken en de gevolgen daarvan die in het rapport worden genoemd. [gedaagden gezamenlijk] heeft iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen bij brief van 10 juni 2022.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert na vermeerdering van eis - kort samengevat - dat de rechtbank:

I. de koopovereenkomst primair gedeeltelijk vernietigt wegens dwaling dan wel subsidiair gedeeltelijk ontbindt wegens wanprestatie, voor wat betreft het deel van de koopprijs dat correspondeert met het nadeel respectievelijk de schade die [eiser] lijdt;

II. [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk veroordeelt om € 96.177,59 inclusief btw aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

III. [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk veroordeelt om € 2.571,49 aan buitengerechtelijke kosten aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV. [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, de nakosten daarbij inbegrepen.

4.2.

[eiser] legt aan haar vorderingen, kort samengevat, het volgende ten grondslag.

[eiser] heeft de woning gekocht in de veronderstelling dat de woning ‘instapklaar’ was en zij er niets meer aan hoefde te doen. [eiser] werd na de levering van de woning echter geconfronteerd met de volgende verborgen gebreken:

een matige tot slechte staat van het stucwerk van de buitengevels;
door vocht aangetaste binnenwanden, voorzetwanden, lambriseringen en vloeren;
elektra-installaties die niet voldoen aan de eisen;
een verzakte vloer in een slaapkamer;
de slechte staat van de vloer, wanden en installaties in de badkamer;
het ontbreken van een dubbelwandig rookkanaal kachel;
de slechte staat van de cv-ketel.

Als zij van de gebreken had geweten, had zij de woning niet gekocht of niet voor dezelfde prijs gekocht. Daarom vordert zij gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling. Voor het geval het beroep op dwaling niet slaagt, vordert zij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst wegens wanprestatie. Door alle gebreken is de woning volgens [eiser] namelijk niet geschikt voor een normaal gebruik als woning. Het gedeelte wat [eiser] wil vernietigen of ontbinden is het gedeelte van de koopprijs dat overeenkomt met de herstelkosten die [eiser] begroot op € 96.177,59 inclusief btw in totaal.

4.3.

[gedaagden gezamenlijk] betwist het bestaan van de gebreken niet, maar voert verschillende verweren die – heel kort samengevat – op het volgende neer komen:

er is geen dwaling omdat [gedaagden gezamenlijk] geen onjuiste inlichtingen heeft gegeven: wat [gedaagden gezamenlijk] wist heeft [gedaagden gezamenlijk] ook meegedeeld,
in de koopovereenkomst staan verschillende bepalingen waardoor de gebreken voor rekening en risico van [eiser] komen.

5.De beoordeling

Wat is dwaling?

5.1.

De wet geeft een partij bij een overeenkomst de mogelijkheid om die overeenkomst te vernietigen als die partij bij het aangaan van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had. Voorwaarde is dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet onder dezelfde voorwaarden tot stand zou zijn gekomen. Dit wordt dwaling genoemd en is vastgelegd in artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (verder te noemen: BW). Ook moet de dwaling te wijten zijn aan een onjuiste inlichting van de andere partij of aan inlichtingen die de andere partij had moeten geven, maar voor zich heeft gehouden.

Een derde mogelijkheid is dat beide partijen van een onjuiste voorstelling van zaken uitgingen, wat wederzijdse dwaling wordt genoemd. Voor deze zaak betekent dit dat moet worden bekeken of [gedaagden gezamenlijk] onjuiste inlichtingen aan [eiser] heeft gegeven of inlichtingen heeft achtergehouden of dat beide partijen van een onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan toen zij de koopovereenkomst sloten.

5.2.

Verder is nog van belang dat iemand die dwaalt geen beroep op vernietiging van een overeenkomst kan doen als de dwaling een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of als de dwaling vanwege de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende moet komen op grond van artikel 6:228 lid 2 BW. Die omstandigheden van het geval worden in dit geval ingevuld door de contractuele afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt.

Wat zegt de koopovereenkomst?

5.3.

In artikel 6.1. van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat [eiser] alle gebreken, zowel de zichtbare als de niet zichtbare, aanvaardt. Dat artikel luidt:

6.1.

. De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

Dit betekent dat de zichtbare en onzichtbare gebreken die er al waren ten tijde van de koopovereenkomst voor rekening en risico van [eiser] zijn.

5.4.

Uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst volgt dat [gedaagden gezamenlijk] heeft gegarandeerd dat er zich geen gebreken aan de woning voordoen die aan normaal gebruik voor permanente bewoning in de weg staan. In dat artikel staat het volgende:

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning voor permanente bewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst voor rekening en risico van koper.

Voor zover er ten tijde van de eigendomsoverdracht sprake was van voor [gedaagden gezamenlijk] bekende of onbekende gebreken die in de weg staan aan permanente bewoning dient [gedaagden gezamenlijk] daar dus ten opzichte van [eiser] voor in te staan.

Tussenconclusie voor deze zaak

5.5.

Beide artikelen samen maken dat gebreken die
nietin de weg staan aan permanente bewoning voor rekening en risico van [eiser] komen en gebreken die
weldaaraan in de weg staan voor rekening en risico van [gedaagden gezamenlijk] komen. In het recht geldt het algemene rechtsbeginsel afspraak is afspraak (
pacta sunt servanda) zodat zowel [eiser] als [gedaagden gezamenlijk] aan deze afspraken vast zitten. De afspraken zijn gemaakt met het oog op de juridische vraag of er sprake is van wanprestatie als er na levering van de woning gebreken blijken te zijn. Bij dwaling zijn deze afspraken echter ook van belang voor de vraag of de dwaling voor rekening en risico van de dwalende hoort te blijven. De rechtbank is van oordeel dat de afspraken in het geval van wederzijdse dwaling betekenen dat [eiser] zich alleen op vernietiging kan beroepen als het gaat om een gebrek dat zodanig ernstig is dat het aan permanente bewoning in de weg staat. In het hiernavolgende zal de rechtbank voor twee gebreken tot de conclusie komen dat er sprake is van wederzijdse dwaling waarbij de gebreken zodanig ernstig zijn dat ze aan permanente bewoning in de weg staan.

Normaal gebruik woning

5.6.

De rechtbank zal daarom eerst per gesteld gebrek beoordelen of het gebrek aan permanente bewoning in de weg staat. In de jurisprudentie is daarvoor een criterium vastgesteld. Dit houdt in dat een gebrek aan normaal gebruik van de woning in de weg moet staan. Normaal gebruik houdt in dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn^[1].

De gebreken

5.7.

[gedaagden gezamenlijk] heeft het bestaan van de gebreken die [eiser] stelt niet betwist. Daarmee gaat de rechtbank ervan uit dat deze gebreken er zijn.

Stucwerk buitengevel

5.8.

[eiser] wijst allereerst op de matige tot slechte staat van het stucwerk van de buitengevels van de woning. De rechtbank is van oordeel dat dit gebrek niet aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het woongenot van [eiser] wordt door een eventuele matige staat van het stucwerk van de buitengevel namelijk niet wezenlijk aangetast. Dit betekent dat [eiser] zich voor dit gebrek niet op dwaling kan beroepen.

Vochtprobleem binnen (voorzetwanden, lambrisering en vloeren)

5.9.

[eiser] stelt vervolgens dat zij tijdens schilderwerken aan de binnengevels tot de ontdekking is gekomen dat de wanden langs de onderzijde vochtig waren. Toen vervolgens de houten plinten zijn verwijderd, bleek dat de muur achter de plinten onderhevig was aan schimmelvorming en dat er een laagje water onder de aanwezige houten vloer aanwezig was. Verder bleek de gehele houten vloer, inclusief ondervloer in de woonkamer en slaapkamer aan de linkerzijde aan de onderzijde onderhevig aan vochtinwerking en als gevolg daarvan schimmelvorming. Ook de aanwezige plinten, onderzijde van de stucwerk wanden en de voorzetwanden en lambriseringen en diverse deurlijsten en oude architraven in de diverse ruimten waren aangetast en zijn geheel verwijderd.

5.10.

De rechtbank oordeelt ten aanzien van het vochtprobleem dat dit gebrek wel aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het is een feit van algemene bekendheid dat de aanwezigheid van hoge gehaltes vocht en schimmel in leefruimtes leidt tot een ongezond leefklimaat in een woning. Dat ongezond leefklimaat staat naar het oordeel van de rechtbank aan normaal gebruik van de woning in de weg.

5.11.

Voor dit gebrek zou het beroep op dwaling dus kunnen slagen, als aan alle verdere vereisten is voldaan. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is en dat sprake is van wederzijdse dwaling. De rechtbank komt tot dit oordeel op grond van de volgende omstandigheden.

5.12.

[eiser] heeft voorafgaand aan de verkoop van de woning een door [gedaagden gezamenlijk] ingevulde vragenlijst over de staat van de woning ontvangen. Op die vragenlijst heeft [gedaagden gezamenlijk] ingevuld dat zich in het verleden vochtproblemen hebben voorgedaan en dat die problemen zijn verholpen door toepassing van een vochtweringssysteem in 2018. Uit het rapport van [deskundige] blijkt dat [gedaagden gezamenlijk] inderdaad in 2018 vochtwerende maatregelen door Carebrick Nederland B.V. heeft laten treffen. In zoverre heeft [gedaagden gezamenlijk] dus geen onjuiste inlichting gegeven. [gedaagden gezamenlijk] stelt geen last meer te hebben ondervonden van vochtproblematiek binnenshuis nadat de vochtwerende maatregelen waren getroffen. [gedaagden gezamenlijk] stelt er daarom vanuit te zijn gegaan dat de vochtproblematiek was opgelost. Omdat [eiser] de eisende partij is, is het aan haar om omstandigheden aan te voeren waaruit volgt dat [gedaagden gezamenlijk] wist dat de vochtproblematiek niet was verholpen en informatie daarover heeft achtergehouden. [eiser] heeft echter niet onderbouwd dat dit het geval is. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat niet alleen [eiser] maar ook [gedaagden gezamenlijk] bij het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had, namelijk dat de woning geen vochtproblematiek had. Er is dus sprake van wederzijdse dwaling.

5.13.

Omdat aan het verhelpen van de vochtproblematiek aanzienlijke kosten zijn verbonden – waarover later meer – zou [eiser] de woning bij kennis daarvan niet hebben gekocht dan wel niet voor dezelfde prijs hebben gekocht. Dit had [gedaagden gezamenlijk] naar het oordeel van de rechtbank ook behoren te begrijpen, als [gedaagden gezamenlijk] van de vochtproblematiek had geweten.

5.14.

De rechtbank bespreekt eerst de overige gebreken voordat zij op de gevolgen van de wederzijdse dwaling op dit punt verder ingaat.

Elektrische installaties

5.15.

[eiser] voert aan dat de bestaande elektrische installaties in de woning niet voldeden aan de daaraan te stellen eisen en dat deze een gevaarlijke situatie opleverden. [eiser] stelt, onder verwijzing naar een inspectierapport van installatiebedrijf Energa, dat:

de verdeelkast geen hoofdschakelaar heeft,
het installatiewerk niet volgens de geldende voorschriften is uitgevoerd,
de verdeler niet de vereiste beschermingsgraad heeft,
het stopcontact in de meterkast niet reglementair is aangesloten,
opbouwschakelmateriaal zonder montageplaat tegen een brandbare ondergrond is gemonteerd,
in de plafonds beschadigde leidingen zijn aangetroffen,
diverse stopcontacten niet zijn geaard,
bedrading niet is afgeschermd,
het stopcontact buiten niet geschikt is voor buitengebruik,
er inbouwschakelmateriaal is gemonteerd zonder voorgeschreven inbouwdoos,
een wandcontactdoos geheel is aangetast door corrosie,

[eiser] heeft daarmee voldoende onderbouwd dat de elektrische installaties ten tijde van de eigendomsoverdracht een gevaarlijke situatie opleverden. [gedaagden gezamenlijk] heeft het gestelde gevaar niet weersproken. De rechtbank neemt daarom als vaststaand aan dat de elektrische installaties ten tijde van de eigendomsoverdracht een gevaarlijke situatie opleverden. De rechtbank is van oordeel dat daarmee sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.

5.16.

Ook voor dit gebrek zou het beroep op dwaling dus kunnen slagen, als aan alle verdere vereisten is voldaan. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is en dat sprake is van wederzijdse dwaling.

[gedaagden gezamenlijk] stelt namelijk – net als [eiser] – uit te zijn gegaan van de onjuist gebleken veronderstelling dat de elektrische installaties in de woning veilig waren. Omdat aan het opnieuw aanleggen van veilige elektrische installatie aanzienlijke kosten zijn verbonden – waarover later meer – zou [eiser] de woning bij kennis van de onveiligheid van de installatie niet hebben gekocht dan wel niet voor dezelfde prijs hebben gekocht. Dit had [gedaagden gezamenlijk] ook behoren te begrijpen, als [gedaagden gezamenlijk] ervan had geweten.

5.17.

De rechtbank bespreekt eerst de overige gebreken voordat zij op de gevolgen van de wederzijdse dwaling op dit punt verder ingaat.

Verzakking slaapkamervloer

5.18.

[eiser] stelt onder verwijzing naar de rapportage van [deskundige] dat er een barst in de betonvloer is geconstateerd aan de linker achterzijde van de slaapkamervloer. Verder stelt zij dat uit de rapportage van [deskundige] volgt dat die barst waarschijnlijk is veroorzaakt door een gebroken c.q. verzakte fundering. [gedaagden gezamenlijk] betwist dat op dit punt sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uit de rapportage van [deskundige] kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat sprake is van een zodanige acute (potentieel onveilige) situatie dat die normaal gebruik van de woning zou belemmeren. [eiser] heeft ook niet op een andere manier onderbouwd dat daarvan wel sprake is. Daarom kan niet worden aangenomen dat op dit punt sprake is van een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit betekent dat [eiser] zich voor dit gebrek niet op dwaling kan beroepen.

Badkamer en toilet

5.19.

[eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de verstopping van het toilet is opgetreden enkele maanden na de eigendomsoverdracht van de woning. Zoals al overwogen kan een beroep op dwaling niet worden gegrond op een uitsluitend toekomstige omstandigheid. Daarbij komt dat ook de door [gedaagden gezamenlijk] gegeven garantie ten aanzien van de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik van de woning slechts betrekking heeft op het tijdstip van eigendomsoverdracht. De verstopping van de toilet komt daarom voor rekening en risico van [eiser] . Een beroep op dwaling slaagt hier niet.

5.20.

Ten aanzien van de badkamer en het toilet heeft [eiser] verder aangevoerd dat door het defecte toilet aan het licht kwam dat achter het wandtegelwerk verrot houten regelwerk aanwezig was en dat zich daarachter oud tegelwerk bevond en oud leidingwerk dat door corrosie bleek te zijn aangetast. [gedaagden gezamenlijk] betwist dat dit gebreken zijn die aan normaal gebruik in de weg staan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat deze gebreken aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Zij heeft de badkamer maandenlang gebruikt totdat de toilet verstopt raakte en de badkamer werd opgebroken om de toilet te repareren. Normaal gebruik was dus mogelijk. Dit betekent dat [eiser] zich voor de gebreken aan de badkamer niet op dwaling kan beroepen.

Geen dubbelwandig rookkanaal

5.21.

[eiser] stelt dat er geen dubbelwandig rookkanaal aanwezig was in de woning.

[gedaagden gezamenlijk] stelt dat het rookkanaal daar waar dit door het dak naar buiten gaat wel degelijk dubbelwandig was. Het rookkanaal voldoet daarmee volgens [gedaagden gezamenlijk] aan de eisen. De rechtbank is van oordeel dat dit gebrek niet aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, alleen al omdat de houtkachel waarvan het rookkanaal de afvoer vormt, niet noodzakelijk is om de woning te verwarmen. Er is een cv-installatie en de houtkachel dient alleen ter verhoging van de sfeer. Dit betekent dat [eiser] zich voor dit gebrek niet op dwaling kan beroepen.

Cv-ketel

5.22.

[eiser] stelt dat de aanwezige cv-ketel in slechte staat was. [gedaagden gezamenlijk] stelt dat in de vragenlijst vermeld is dat de cv-ketel stamt uit 2003 en dat [eiser] daardoor moest weten dat de ketel mogelijk op korte termijn aan vervanging toe was. De rechtbank constateert dat [eiser] ten tijde van de aankoop van de woning ermee bekend was dat de cv-ketel dateerde uit 2003. Voor een dermate oude cv-ketel geldt dat een koper er rekening mee moet houden dat die op heel op korte termijn al vervangen moet worden. Omdat bekend was uit welk jaar de cv-ketel stamde, was er geen onjuiste voorstelling van zaken en was er dus geen dwaling.

Tussenconclusie

5.23.

Uit het bovenstaande volgt dat op twee punten (vochtproblematiek aan de binnenzijde van de woning en gevaarlijke elektrische installaties) een rechtsgeldig beroep op gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling is gedaan.

Opheffing nadeel in plaats van vernietiging

5.24.

Tijdens de mondelinge behandeling is aan [eiser] voorgehouden dat het juridisch gezien de vraag is of zij de koopovereenkomst in plaats van helemaal alleen gedeeltelijk kan vernietigen op grond van dwaling, namelijk alleen voor het verschil tussen de feitelijke koopprijs en de hypothetische koopprijs wanneer niet zou zijn gedwaald^[2]. Daarop heeft [eiser] gesteld dat haar vordering kan worden opgevat als een vordering tot het wijzigen van de gevolgen van de overeenkomst tussen partijen ter opheffing van het nadeel dat [eiser] door de dwaling lijdt (als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 jo. 6:228 BW). De rechtbank zal haar vordering daarom in die zin opvatten.

5.25.

De rechtbank zal nu ingaan op de hoogte van het nadeel van [eiser] .

Nadeel door vochtproblematiek binnenzijde van de woning

5.26.

[eiser] stelt dat zij € 12.636,- exclusief btw heeft moeten besteden aan onder meer het verwijderen en opnieuw aanbrengen van de vloeren en toebehoren, het afkappen van het oude stucwerk en herstel(stuc)werk en schilderwerk. [gedaagden gezamenlijk] heeft de omvang van deze kostenpost niet weersproken. Daarom is deze kostenpost aan te merken als door [eiser] geleden nadeel.

5.27.

[eiser] heeft daarnaast een aanvullende kostenpost opgevoerd vanwege opnieuw ontstane vochtschade en het aanbrengen van een ventilatierooster. Die aanvullende schadepost wordt opgevoerd omdat na het herstel door [eiser] bleek dat de wanden wederom vochtig waren en het nieuwe schilderwerk begon te bladderen. De rechtbank vindt echter dat nieuwe vochtschade die is ontstaan omdat [eiser] zelf niet afdoende herstelmaatregelen heeft genomen, voor haar eigen rekening moeten blijven. Die vochtschade is namelijk aan haar zelf te wijten en niet aan [gedaagden gezamenlijk] .

5.28.

De conclusie luidt dat voor wat betreft de vochtproblematiek een bedrag van

€ 12.636,- exclusief btw is aan te merken als nadeel van [eiser] .

Nadeel door gevaarlijk elektrische installaties

5.29.

[eiser] voert een bedrag van € 7.877,69 exclusief btw op vanwege de gebrekkige elektrische installaties. Uit de door [eiser] aangeleverde kostenspecificatie volgt dat dit bedrag bestaat uit de volgende posten:

- € 261,95 voor kosten Enexis voor verzwaren van de meterkast;

- P.M. aanbrengen nieuwe meterkast inclusief nieuw invoer kabel door Enexis;

- € 550,- uitvoeren van quickscan elektra;

- € 7.065,74 voor herstelkosten elektra-installaties (omschrijving met kosten in bijlage E-3).

5.30.

De rechtbank oordeelt dat de gemaakte kosten kunnen worden toegewezen voor zover zij zien op de opheffing van de gevaarlijke situatie.

Ter onderbouwing van de eerste post verwijst [eiser] naar de rapportage van [deskundige] . Daarin is opgenomen dat na aankoop van het pand “slechts een minimale elektra-aansluiting van 1 x 25 Ampère aanwezig bleek te zijn”, die volgens [deskundige] erg krap is voor een woonhuis van deze afmetingen. Een relatief krappe elektra-aansluiting maakt naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt zou zijn vanwege gevaar. Daarom wordt dit deel van de vordering afgewezen.

De overige onbetwist gestelde kostenposten zijn naar het oordeel van de rechtbank wel toewijsbaar, met uitzondering van de opgevoerde PM post voor het aanbrengen van een volledig nieuwe meterkast. [eiser] heeft de woning aangekocht in de wetenschap dat de elektrische installatie in 2004 is vernieuwd. [eiser] heeft verder niet onderbouwd dat het aanbrengen van een volledig nieuwe meterkast noodzakelijk is om de gevaarlijke gebreken ten aanzien van de elektrische installaties te verhelpen. Naar het oordeel van de rechtbank valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien op grond waarvan [gedaagden gezamenlijk] de kosten van het aanbrengen van een volledige nieuwe meterkast zou moeten vergoeden.

De conclusie is dat het geleden nadeel op dit punt € 7.615,74 exclusief btw bedraagt.

Toewijzing deel primaire vorderingen

5.31.

Het totaalbedrag aan geleden nadeel door [eiser] komt daarmee uit op: € 20.251,74 exclusief btw (€ 12.636,- + € 7.615,74). Vermeerderd met de btw komt het totaalbedrag daarmee uit op € 24.504,60. Op grond van artikel 6:230 lid 2 BW zal de rechtbank de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigen, zodat het nadeel van [eiser] wordt opgeheven, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met € 24.504,60 (inclusief btw). Daarnaast zal [gedaagden gezamenlijk] worden veroordeeld tot betaling hiervan aan [eiser] .

5.32.

Dit bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling. De gevorderde wettelijke rente vanaf datum dagvaarding is niet toewijsbaar omdat de wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel van [eiser] bij dit vonnis (en niet bij dagvaarding) plaatsvindt.

5.33.

[eiser] vordert als vergoeding van de buitengerechtelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige [deskundige] . Deze expertisekosten zijn toewijsbaar behalve voor zover zij zien op de kosten die zijn gemaakt in verband met de opnieuw ontstane vochtschade. Die kosten moeten voor rekening van [eiser] zelf blijven omdat die kosten het gevolg zijn van door of namens [eiser] zelf (kennelijk ondeugdelijk) uitgevoerde maatregelen. Dit deel van de vordering zal daarom tot een bedrag van € 1.482,49 (overeenkomstig de oorspronkelijke eis) worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover is toewijsbaar.

5.34.

Uit het voorgaande volgt dat meneer en mevrouw [gedaagden gezamenlijk] allebei aansprakelijk zijn voor dezelfde schade. Gelet op het bepaalde in artikel 6:102 BW heeft dat tot gevolg dat zij hoofdelijk tot vergoeding van die schade zijn verbonden. De gevorderde hoofdelijke veroordelingen kunnen dan ook worden toegewezen. De hoofdelijkheid is een juridisch begrip en houdt in dat [eiser] ieder van hen voor de hele schuld kan aanspreken. Als een van beiden betaalt, hoeft de ander niet meer te betalen. Degene die heeft betaald kan zich verhalen op degene die niet heeft betaald.

5.35.

Het overige deel van de vordering van [eiser] zal, voor zover de vordering is gebaseerd op dwaling, worden afgewezen.

Afwijzing subsidiaire vordering

5.36.

Voor de gebreken waarop [eiser] zich niet op dwaling kan beroepen, moet worden bezien of de subsidiaire vordering slaagt. Die houdt in dat gedeeltelijke ontbinding wordt gevorderd wegens wanprestatie. [eiser] stelt daartoe dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt door de gebreken.

5.37.

De rechtbank komt echter voor de gebreken waarvan hierboven is geoordeeld dat deze voor eigen rekening en risico van [eiser] moeten blijven, ook voor de wanprestatie tot dezelfde conclusie: partijen zijn overeengekomen dat [gedaagden gezamenlijk] ten opzichte van [eiser] slechts hoeft in te staan voor bij de eigendomsoverdracht bestaande gebreken die aan normaal gebruik van de woning in de weg staan. Omdat bovenstaand ten aanzien van de overige gebreken is geoordeeld dat geen sprake is van gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan, stuit de subsidiaire vordering hierop af.

5.38.

Alleen voor de toilet en de cv-ketel is de primaire vordering om een andere reden afgewezen.

De subsidiaire vordering ten aanzien van het defecte toilet stuit af op het gegeven dat dit gebrek zich heeft geopenbaard na de eigendomsoverdracht. Dit gebrek valt daarmee buiten de door [gedaagden gezamenlijk] afgegeven garantie.

De subsidiaire vordering ten aanzien van de cv-ketel stuit af op het gegeven dat [eiser] bij het sluiten van de koopovereenkomst wist dat de cv-ketel uit 2003 stamde. Bij een cv-ketel met die leeftijd moest [eiser] weten dat vervanging op korte termijn waarschijnlijk noodzakelijk zou zijn. Dat dit ook zo bleek te zijn, is daarom geen gebrek.

5.39.

De subsidiaire vordering zal daarom in zijn geheel worden afgewezen.

Proceskosten

5.40.

[gedaagden gezamenlijk] is aan te merken als de partij die grotendeels ongelijk krijgt. [gedaagden gezamenlijk] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden op basis van het toegewezen bedrag begroot op:

- dagvaarding 125,03

- griffierecht 1.301,00

- salaris advocaat 1.532,00 (2 punt × € 766,00)

- nakosten
173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.131,03.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

wijzigt de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zodat het nadeel dat [eiser] lijdt wordt opgeheven, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met

€ 24.504,60 inclusief btw,

6.2.

veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] het bedrag van € 24.504,60 inclusief btw te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de datum van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling,

6.3.

veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] het bedrag van € 1.482,49 inclusief btw te voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

6.4.

veroordeelt [gedaagden gezamenlijk] hoofdelijk in de proceskosten van [eiser] , tot dit vonnis vastgesteld op € 3.131,03, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden gezamenlijk] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagden gezamenlijk] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

6.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koster-van der Linden en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2023.

type: KB