Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: ROE 23 / 269
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Venray, verweerder
(gemachtigden: [naam taxateur] en R.M.M. Duits).
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 340.000,-.
Bij besluit van 16 december 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de bepaalde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Eiser heeft hierop bij brief van 3 oktober 2023 gereageerd, waarna verweerder bij brief van 11 oktober 2023 een reactie heeft ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2023. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De betreffende onroerende zaak is een omstreeks 1910 gebouwde vrijstaande woning van 169 m² met een vrijstaande garage, een carport, twee overkappingen / luifels en een dakkapel. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 485 m².
2. Eiser heeft zich in zijn beroepschrift op het standpunt gesteld dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak (nabij een basisschool, een opvanglocatie voor jongeren en een peuterspeelzaal) en de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak. Gelet op het vorenstaande kan de waarde van de onroerende zaak in de visie van eiser niet meer bedragen dan € 302.000,-.
3. Verweerder beroept zich in zijn verweerschrift op een taxatierapport, opgemaakt op 23 maart 2023 door [naam taxateur] , woz-taxateur. De taxateur heeft de onroerende zaak in- en uitpandig opgenomen en met eiser gesproken. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van de (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [plaats 1] , [adres 4] te [plaats 2] en [adres 5] te [plaats 1] . Primair vindt verweerder dat de ligging nabij een school een subjectief aspect is. Een potentiële koper kan hieraan ook een meerwaarde toekennen. Eiser heeft ook te kennen gegeven geen overlast hiervan te ondervinden. Indien sprake is van overlast die een potentiële koper beïnvloedt, stelt verweerder dat daarmee voldoende rekening is gehouden. De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] hebben namelijk ook te maken met vormen van overlast. Zo liggen [adres 3] naast een grootschalig agrarisch bedrijvencomplex en [adres 5] naast een metaalverwerkingsbedrijf. De aanwezigheid van asbest moet, voor zover hiervan al een waardedrukkend effect uitgaat, geacht worden te zijn verdisconteerd in de waardering. Er is namelijk vergeleken met woningen uit een bouwjaar waarin het gebruikelijk was om asbest in de bouwconstructie te verwerken. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waardes van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd. In de matrix wordt de waarde van de onroerende zaak becijferd op € 345.000,-, hetgeen betekent dat de bepaalde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2021 van € 340.000,- niet te hoog is.
4. Eiser heeft in reactie hierop het standpunt ingenomen dat verweerder in strijd met artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geen verslag van de inpandige opname als op de zaak betrekking hebbend stuk heeft overgelegd. Verder heeft eiser zijn standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging gehandhaafd. Twee vergelijkingsobjecten zijn beter gelegen en in die verkoopcijfers is de mindere ligging niet verdisconteerd. Dat eiser geen overlast ondervindt, doet niet ter zake, het gaat er om hoe een meestbiedende koper dit in het verkoopcijfer betrekt. Ook handhaaft eiser zijn standpunt over de aanwezigheid van asbest. Eiser acht het daarbij vanwege een verbouwing in 2005 onwaarschijnlijk dat zich in [adres 2] asbest bevindt. Eiser heeft zich daarnaast op het standpunt gesteld dat verweerder niet de beste vergelijkingsobjecten gebruikt. [adres 2] heeft een groter perceel en een afwijkende ligging (in het buitengebied). Van [adres 3] heeft eiser geen openbare verkoopgegevens kunnen vinden en verwacht hij dat daar sprake is geweest van een familieverkoop. Bovendien ligt dit object op een aanzienlijk groter perceel en wijken het bouwjaar en de ligging (in het buitengebied) af. Ook van [adres 4] heeft eiser geen openbare verkoopgegevens aangetroffen. De ligging van dit object (in een andere dorpskern), het bouwjaar en de perceelgrootte wijken te veel af. Van [adres 5] zijn evenmin openbare verkoopgegevens bekend en verwacht eiser dat sprake is geweest van een familieverkoop. Bovendien ligt dit object in een andere dorpskern. Eiser heeft in zijn reactie een matrix opgenomen, waarin de waarde van zijn onroerende zaak op grond van de verkopen van [adres 6] en [adres 7] en [adres 8] te [woonplaats] wordt geschat op € 314.000,-
5. Verweerder heeft in zijn reactie van 11 oktober 2023 gesteld dat niet is gebleken dat van de ligging naast een school een waardedrukkend effect uitgaat. Eiser heeft verklaard geen hinder te ondervinden en niet is onderbouwd dat dat voor een potentiële koper anders zal zijn. Verweerder vindt dit een subjectief aspect. Alleen als objectief sprake is van een inbreuk op het woongenot beïnvloedt dat de waarde. Verweerder wijst er verder op dat de aanwezige asbest in de onroerende zaak niet hoeft te worden verwijderd en dit geen gevaar voor de gezondheid vormt. Bovendien is de aanwezigheid van asbest betrokken in de waardering. Bij de vergelijkingsobjecten was ook sprake van de (mogelijke) aanwezigheid van asbest ten tijde van de verkoop. Verweerder onderbouwt dit met de akten van levering van die objecten. Verweerder is het niet eens met eisers standpunt dat er beter vergelijkbare objecten zijn. De verkopen van de vergelijkingsobjecten zijn allen in het Kadaster te raadplegen. Het klopt dat de verkoop van [adres 3] een familietransactie betreft. Omdat de prijs volgens de akte is gebaseerd op de woz-waarde is dit cijfer wel bruikbaar. De door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten vindt verweerder niet geschikt als onderbouwing. [adres 6] dateert uit 1973 en de objecten aan de [straatnaam] zijn sterk gedateerd. Nummer [adres 7] is bovendien twee keer groter en bestemd als bedrijfswoning.
6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waarde de prijs die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding.
7. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat bij de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] sprake is geweest van een verkoop binnen de respectievelijke families. De rechtbank acht aannemelijk dat niet uit te sluiten is dat de verkoopprijzen niet op de in overweging 6 bedoelde wijze tot stand zijn gekomen. Bij de verkoop van [adres 3] staat dit zelfs vast, nu is aangesloten bij de woz-waarde. Aan het vorenstaande doet niet af dat de verkoopprijzen niettemin door marktwerking tot stand zijn gekomen omdat de prijs per m² van die objecten in lijn ligt met de geanalyseerde prijzen per m² van de overige vergelijkingsobjecten (zie de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 maart 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1321). De conclusie is derhalve dat de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 5] niet ter onderbouwing van de getaxeerde waarde en derhalve van de beschikte waarde kunnen dienen.
8. De resterende vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] acht de rechtbank wel geschikt als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Het zijn oudere in kleinere kernen van de gemeente Venray gelegen vrijstaande woningen van een vergelijkbare grootte. De omstandigheid dat eisers gemachtigde geen verkoopbrochure van het vergelijkingsobject [adres 4] heeft gevonden, is voor de rechtbank geen reden om in twijfel te trekken dat die verkoop op de openbare markt heeft plaatsgevonden. Daarbij betrekt de rechtbank dat verweerder de akte van levering van dit object heeft overgelegd en daaruit geen omstandigheden blijken die eisers veronderstelling dat geen sprake is geweest van een openbare verkoop ondersteunen.
9. In geschil is of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging en de aanwezigheid van asbest.
10. De rechtbank acht aannemelijk dat de ligging naast een school (en nabij een opvanglocatie voor jongeren en een peuterspeelzaal) overlast kan opleveren. Dat betekent echter niet dat die ligging ook tot gevolg heeft dat een (meestbiedende) koper daarom een lager bedrag voor de onroerende zaak betaalt. De rechtbank kan verweerder namelijk volgen in zijn standpunt dat de specifieke ligging bij een school een potentiële koper, bijvoorbeeld een gezin met jonge kinderen, ook voordelen kan bieden en aanspreken. In hetgeen eiser heeft aangevoerd, ziet de rechtbank geen reden om daar in dit geval anders over te oordelen. Eiser heeft namelijk volstaan met de algemene stelling dat de ligging waardedrukkend is. Verdere feitelijkheden of specifieke gegevens over (de ligging bij) deze school heeft hij niet gesteld. De rechtbank betrekt daarbij dat eiser zelf heeft verklaard geen overlast van de school te ondervinden en ook niet is gebleken van klachten of meldingen over de school. Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank in dit geval niet aannemelijk gemaakt dat van de ligging ten opzichte van de twee resterende vergelijkingsobjecten een waardrukkend effect uitgaat.
11. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat zich in de onroerende zaak in het dak asbest bevindt. De rechtbank acht de aanwezigheid van asbest in of aan een woning een waardedrukkende omstandigheid, ook in gevallen waarin geen saneringsplicht bestaat. Verweerder vindt (subsidiair) dat met een waardedrukkend effect voldoende rekening is gehouden, omdat in de resterende vergelijkingsobjecten mogelijk ook asbest aanwezig is en daarmee het waardedrukkende effect daarvan geacht moet worden te zijn verdisconteerd in die verkoopcijfers. Verweerder heeft de aanwezigheid van asbest bij die objecten niet in kaart gebracht, maar hiertoe verwezen naar de leveringsaktes van de (resterende) vergelijkingsobjecten. Daarin is een zogenoemde asbestclausule opgenomen. De rechtbank is van oordeel dat een dergelijke clausule niet onderbouwt dat er, zoals dat bij eisers onroerende zaak het geval is, daadwerkelijk asbest in die objecten aanwezig is (zie de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 2 februari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012: BW2988). Zij volgt verweerder dan ook niet in zijn standpunt dat de aanwezigheid van asbest geacht moet worden te zijn verdisconteerd in de verkoopcijfers van de beide vergelijkingsobjecten en voor asbest niet aanvullend hoeft te worden gecorrigeerd op de waarde.
12. De rechtbank overweegt dat in deze procedure enkel de vastgestelde waarde van € 340.000,- ter beoordeling staat. Rekening houdend met de omstandigheid dat de hogere prijzen per m² van de resterende vergelijkingsobjecten een hogere prijs per m² voor de onroerende zaak onderbouwen, komt de rechtbank, wanneer zij voor de aanwezigheid van asbest een aftrek toepast en de waarde in goede justitie zou bepalen, tot een hogere waarde dan deze waarde van € 340.000,-. Dit betekent dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
13. De rechtbank is tot slot niet gebleken dat van de inpandige opname een afzonderlijk verslag is opgemaakt en ziet alleen al daarom geen grond om een schending van artikel 8:42 van Pro de Awb aan te nemen.
14. Het beroep is ongegrond en voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A. Gruiters, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2023
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2023
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 16 november 2023
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (belastingkamer).
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).