Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10719258 \ CV EXPL 23-4136
Vonnis in kort geding van 31 oktober 2023
in de zaak van
WONINGSTICHTING HEEMWONEN,
te Kerkrade,
eisende partij,
hierna te noemen: Heemwonen,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Tussen Hestia Group, de rechtsvoorganger van Heemwonen, en [naam vader] (de vader van [gedaagde] ) is met ingang van 1 augustus 1975 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten voor de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (verder ook: het gehuurde). De woning is een zogenoemde zelfstandige sociale huurwoning.
[gedaagde] staat ingeschreven aan het adres van het gehuurde en woont daar sinds 1975 tot en met heden.
2.2.
Op 22 januari 2023 is [naam vader] overleden. [gedaagde] heeft het overlijden van zijn vader niet aan Heemwonen meegedeeld. [gedaagde] heeft nooit een verzoek ex art. 7:267 BW bij Heemwonen ingediend: dat Heemwonen ermee instemt dat [gedaagde] medehuurder zal zijn. [gedaagde] heeft evenmin tijdig een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst ex art. 7:268 BW ingesteld.
2.3.
[gedaagde] heeft niet op de brieven van of namens Heemwonen van april, augustus en september 2023 gereageerd. Evenmin heeft hij gereageerd op brieven van Heemwonen uit 2022.
3.Het geschil
3.1.
Heemwonen vordert samengevat - ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
Heemwonen legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
3.3.
[gedaagde] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van Heemwonen bij haar vordering volgt uit de aard van de vordering en is bovendien door [gedaagde] onweersproken gelaten.
4.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is. Gelet op het verweer van [gedaagde] handelt het er in deze zaak enkel nog om of voorshands kan worden geoordeeld dat een uitzondering op de termijn van zes maanden als bedoeld in art. 7:268 BW dient te worden gemaakt zoals [gedaagde] betoogt.
4.3.
Heemwonen betwist dat [gedaagde] haar heeft meegedeeld dat zijn vader was overleden. Zij is daar in september 2023 zelf achter gekomen nadat zij een onderzoek had ingesteld omdat niet op haar brieven werd gereageerd. De termijn van zes maanden van art. 7:268 BW waar [gedaagde] op doelt, liep in juli 2023 af en zij heeft geen waarschuwingsplicht ter zake jegens [gedaagde] . Zij wil de sociale woning terug om deze ter beschikking te kunnen stellen aan een kandidaat-huurder die op basis van het woonruimteverdeelsysteem daarvoor in aanmerking komt. Verder betracht zij coulance jegens [gedaagde] wat betreft de ontruimingstermijn die zij op uiterlijk 1 januari 2024 wil stellen, aldus Heemwonen.
4.4.
[gedaagde] stelt dat sprake was van een samenlevingsverband met zijn vader waardoor hem het medehuurderschap toekomt en de huurovereenkomst op zijn naam dient te worden gezet. Hij woont sinds 1975 in het gehuurde en heeft als mantelzorger gedurende 29 jaar zijn vader, tot aan diens overlijden op 96-jarige leeftijd, verzorgd. Dat hij het overlijden van zijn vader niet aan Heemwonen heeft meegedeeld komt doordat hij niet de noodzaak daarvan besefte: het is gewoonweg niet bij hem opgekomen om dat te melden. Bovendien wist Heemwonen via andere kanalen (de politie, zijn broer en iemand van huurdersbelangen die schuin tegenover hem woont) dat zijn vader was overleden. Heemwonen had hem erop moeten wijzen dat hij om voortzetting van de huur had moeten vragen. Vanwege de permanente mantelzorg die hij verleende, heeft hij, toen vader nog leefde, niet op de brieven van Heemwonen gereageerd. Na het overlijden van zijn vader was hij een half jaar ziek en om die reden en omdat er al jaren over achterstallig onderhoud wordt gediscussieerd, heeft hij evenmin op de brieven van Heemwonen gereageerd. Als hij geweten had dat hij binnen zes maanden een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst had dienen in te stellen, dan had hij dat zeker gedaan. Hij denkt dat hij recht op het huurderschap heeft en wil dat nader gaan onderzoeken, aldus [gedaagde] .
4.5.
Ondanks zijn betoog laat [gedaagde] ter mondelinge behandeling desgevraagd meermaals in het midden op welke wijze Heemwonen zou weten dat zijn vader was overleden, waarom Heemwonen binnen zes maanden tot actie jegens hem diende over te gaan terwijl hij zelf op de brieven van Heemwonen niet reageerde en heeft hij de overige omstandigheden - om een billijkheidsuitzondering op de dwingendrechtelijke termijn van art. 7:268 BW te kunnen maken - onvoldoende concreet onderbouwd. Dat hij sinds 1975 in het gehuurde woont en zijn vader de afgelopen 29 jaar verzorgd heeft, zijn op zichzelf geen omstandigheden die de termijn van art. 7:268 BW opzij kunnen zetten. Het voorgaande in samenhang bezien met de feiten als vermeld in 2.2. en nu onweersproken vaststaat dat [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde verblijft, leidt ertoe dat niet kan worden geoordeeld dat de belangen van [gedaagde] hier zwaarder wegen dan die van Heemwonen. [gedaagde] heeft daartoe simpelweg onvoldoende gesteld. Gelet op het voorgaande ligt de vordering voor toewijzing gereed. De kantonrechter zal de datum waarop [gedaagde] de woning moet hebben ontruimd – gelijk het voorstel van Heemwonen ter mondelinge behandeling – stellen op 1 januari 2024.
4.6.
Heemwonen heeft nog uitdrukkelijk gevraagd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter zal dat doen. Hiervoor is onder 4.5 al vermeld hoe de kantonrechter de belangen van partijen weegt. Deze belangenafweging brengt ook mee dat Heemwonen dit vonnis zonder vertraging ten uitvoer moet kunnen leggen.
4.7.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Heemwonen als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,85
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
793,00
Totaal
€
1.050,85
4.8.
Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10-06-2022, ECLI:NL:HR:2022:853).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan de aan [adres] te [woonplaats] uiterlijk op 1 januari 2024 met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven te ontruimen en te verlaten en deze woning onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Heemwonen tot dit vonnis vastgesteld op € 1.050,85,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023.
yt