ECLI:NL:RBLIM:2023:565

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/298311 / HA ZA 21-566

Vonnis van 11 januari 2023

in de zaak van

1.[eiser in conventie, gedaagde in reconventie sub 1] ,

2.
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie,

advocaat mr. G.J.M. Philipsen te Eindhoven,

tegen

1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,

2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. J.A.M.W. Lutgens te Maastricht-Airport.

Partijen zullen hierna [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding zoals betekend op 11 oktober 2021 met 20 producties;
de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met 12 producties;
de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
de conclusie van antwoord in reconventie met producties 21 en 22;
de akte inbreng producties namens [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] met producties 23 tot en met 27;
de akte overleggen producties namens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met producties 13 en 14;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 26 september 2022;
de reactie namens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op het proces-verbaal van 3 oktober 2022;
de reactie namens [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] op het proces-verbaal van 4 oktober 2022;
de brief van de rechtbank aan partijen van 26 oktober 2022.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft in 2005/2006 de woning staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] gebouwd (hierna te noemen: de woning).

2.2.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft de woning van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gekocht. De koopovereenkomst is door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] ondertekend op 30 november 2018. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen:

“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”

“Artikel 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonhuis voor eigen bewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.3.

Vóór de koop, op 28 november 2018, heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de woning bezocht met de heer [naam 1] van Vereniging Eigen Huis voor een bouwkundig onderzoek.

2.4.

De woning is op 1 maart 2019 bij notariële akte geleverd aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie]

2.5.

Op 11 maart 2019 en op 18 maart 2019 is het souterrain van de woning onder water gelopen.

2.6.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft BEDI Vochttechniek B.V. (hierna te noemen: BEDI) opdracht gegeven het vochtprobleem in het souterrain te onderzoeken. Het onderzoek heeft plaatsgevonden op 24 mei 2019. De bevindingen van BEDI zijn vastgelegd in het rapport van 18 juni 2019.

2.7.

Op 1 februari 2020 heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] een WhatsApp bericht gestuurd aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met het verzoek naar de woning te komen, omdat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] vochtdoorslag had geconstateerd bij enkele kozijnen.

2.8.

Op 11 maart 2020 heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt wegens non-conformiteit van de woning als gevolg van een constructief gebrek, waardoor zich ernstige lekkages c.q. waterindringing hebben voorgedaan.

2.9.

Per brief van 2 april 2020 heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aansprakelijkheid afgewezen.

2.10.

In opdracht van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft de heer [naam 2] van Eff Eff Bouwpathologie op 15 mei 2020 en op 7 juli 2020 onderzoek verricht naar verschillende gebreken in/ aan de woning. Het rapport hiervan is op 2 december 2020 uitgebracht.

2.11.

Per brief van 17 september 2020 heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] vragen gesteld aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] over afwijkend behang in het souterrain. Bij dezelfde brief heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in gebreke gesteld en een termijn van veertien dagen geboden om over te gaan tot herstel van de draaivleugels van de ramen op de bovenverdieping aan de voorzijde, linkerzijgevel en achtergevel en een raam op de begane grond bij de keuken aan de voorgevel. Daarnaast heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in gebreke gesteld en is hem een termijn van veertien dagen geboden voor de vervanging van de openslaande deuren in de raampartijen van de woonkamer en van het appartement door deuren met glaslatten die voldoende vocht kunnen afvoeren.

2.12.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft aansprakelijkheid afgewezen per brief van 30 september 2020.

2.13.

In november 2020 heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de kozijnen waar sprake was van vochtdoorslag en de puien van de woonkamer en het appartement vervangen.

2.14.

Op 9 februari 2021 heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] een brief gestuurd aan de advocaat van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met als doel de verjaring van de vorderingen van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] te stuiten.

2.15.

In maart 2021 heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de infiltratieput bij het souterrain vergroot.

2.16.

In juli 2021 is het kozijn van het souterrain vervangen en zijn werkzaamheden verricht aan de verbinding tussen de keermuren en de voorgevel (nabij het souterrain).

2.17.

Op 18 augustus 2021 heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] conservatoir beslag gelegd op een onroerende zaak ten laste van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] In verband met het beslag hebben partijen op
30 augustus 2021 een minnelijke regeling bereikt als gevolg waarvan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een bedrag in depot bij de notaris heeft gestort en [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] het beslag heeft opgeheven.

2.18.

Met als datum 21 september 2021 heeft Eff Eff Bouwpathologie een aanvullend onderzoeksrapport uitgebracht naar aanleiding van de werkzaamheden aan de woning.

2.19.

Op 30 september 2021 heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verzocht om toestemming voor een deskundigenonderzoek aan de woning. Dit verzoek is door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] op 15 oktober 2021 afgewezen.

2.20.

In opdracht van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft de heer [naam 3] van Archiq een contra-expertise opgesteld op basis van de rapporten van Eff Eff Bouwpathologie. De contra-expertise is gedateerd 13 januari 2022.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] stelt dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis voor eigen bewoning. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft daardoor schade, danwel nadeel, geleden. Daarnaast heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] kosten moeten maken om de schade en aansprakelijkheid vast te stellen en om conservatoir beslag te leggen.

3.2.

In dat verband vordert [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] dat de rechtbank [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt tot:

A.
primair: betaling van schadevergoeding aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] van € 59.048,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim, te weten de datum na afloop van de geboden redelijke termijn 16 maart 2020, dan wel de datum van betekening van deze dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

subsidiair: het wijzigen van de gevolgen van de overeenkomst in die zin dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op basis van artikel 6:228 BW jo. artikel 6:230 lid 2 BW hoofdelijk wordt veroordeeld tot opheffing van het door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] geleden nadeel, bestaande uit een betaling aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] van € 59.048,61, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van levering 1 maart 2019, dan wel de datum van betekening van deze dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

betaling aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] van een bedrag van € 4.751,27 ter vergoeding van redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de factuurdatum, te weten 28 oktober 2020 en 21 september 2021, dan wel vanaf de dag van de eerste aanspraak daarop, te weten de dag van betekening van deze dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;

betaling aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] van beslagkosten ad € 1.910,35;

vergoeding van de proceskosten, inclusief nakosten.

3.3.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voert verweer.

3.4.

Op de standpunten van partijen zal hieronder, voor zover relevant, nader worden ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt hij schade heeft geleden door het onrechtmatig leggen van conservatoir beslag door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] , waardoor [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kosten heeft moeten maken (kosten van rechtsbijstand voor een bedrag van € 5.760,00 en notariskosten voor een bedrag van € 320,65). Ook heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kosten moeten maken voor het laten uitvoeren van een contra-expertise (voor een bedrag van € 4.268,88).

3.6.

Daarom vordert [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] veroordeelt:

I. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de schade welke hij heeft geleden ad. € 10.349,53, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het te wijzen vonnis, tot de dag der algehele voldoening;

II. in de kosten van het geding, met inbegrip van de nakosten zoals genoemd in artikel 237 lid 4 Rv, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in verzuim is deze kosten te voldoen;

III. althans een zodanige beslissing als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren.

3.7.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] voert verweer.

3.8.

Op de standpunten van partijen zal hieronder, voor zover relevant, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie

Normaal gebruik van de woning

4.1.

Aan zijn vorderingen legt [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] primair ten grondslag dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van de woning, omdat de woning door de geconstateerde gebreken niet als een normaal woonhuis kon worden gebruikt en de gebreken hem niet bekend of kenbaar waren ten tijde van de koop.

4.2.

De vraag of de geconstateerde vochtproblemen een tekortkoming van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] opleveren, moet worden beantwoord aan de hand van artikel 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Partijen hebben bij de koop van de woning gebruik gemaakt van de model NVM koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (2018). Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Uitgangspunt van het begrip ‘normaal gebruik’ is wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast (onder meer: gerechtshof
’s-Hertogenbosch 15 september 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:3586).

4.3.

Uitgangspunt is dus dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] alleen aansprakelijk is voor gebreken aan de woning die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik daarvan. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de overeenkomst. Ook gebreken die [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/ of zelf onderzoek zal moeten (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.

4.4.

Op grond van artikel 150 Rv rust op [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de stelplicht en de eventuele bewijslast van de stelling dat de woning niet over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor een normaal gebruik en van de stelling dat de gestelde gebreken hem niet bekend of kenbaar waren ten tijde van de koop. Nu [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in dit verband enerzijds het vochtprobleem in het souterrain naar voren brengt en anderzijds de vochtdoorslag bij de kozijnen, zal de rechtbank deze onderdelen hierna afzonderlijk behandelen.

Vochtproblemen souterrain

4.5.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft gesteld dat het souterrain na de aankoop van de woning meerdere malen onder water is gelopen. De eerste keer dat dit gebeurde was op
11 maart 2019, tien dagen na de levering van de woning, en daarna weer op 18 maart 2019. In april 2019 was sprake van vocht in de bijkeuken in de kelder. In augustus 2020 en
maart 2021 liep het souterrain voor een groot deel onder water en in de maanden juni en juli 2021 is het souterrain drie keer bijna geheel onder water gelopen. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft verder gesteld dat het souterrain en de kelder op verschillende manieren onder water zijn gelopen. Bijvoorbeeld als gevolg van een lekkende stuiknaad, het niet goed aansluiten van rioolbuizen en door vochtindringing via de keermuren. Uit het onderzoek dat BEDI en Eff Eff Bouwpathologie in opdracht van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] hebben verricht, vloeit voort dat volgens de partijdeskundigen de vochtproblemen in het souterrain zijn ontstaan uit constructieve fouten bij de bouw van de woning. Als gevolg van de gemaakte constructieve fouten kon vocht het souterrain binnendringen, waardoor de muren en de vloer in het souterrain en de kelder continu vochtig waren. Dit leidde tot vochtplekken in de muur en de houten vloer in het souterrain. Ook was sprake van schimmelvorming, waardoor het souterrain niet geschikt was als verblijfsruimte en het woongenot volgens [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in het souterrain wezenlijk werd aangetast.

4.6.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwist dat sprake was van een vochtprobleem in het souterrain ten tijde van de koop van de woning door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft altijd normaal gebruik gemaakt van het souterrain, waarin een schoonheidssalon was gevestigd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwist verder dat het vocht in het souterrain een gevolg is van constructieve gebreken aan de woning. Dit kan ook niet worden afgeleid uit het rapport van Eff Eff Bouwpathologie. Uit het rapport van de heer [naam 3] van Archiq moet worden afgeleid dat de pompput de oorzaak is van de vochtproblemen in de woning. Daarbij was in juni / juli 2021 sprake van een erkende waterramp in Limburg, dit kan niet aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] worden tegengeworpen.

4.7.

De rechtbank is van oordeel dat is komen vast te staan dat sprake is geweest van terugkerende vochtproblemen in het souterrain, voor het eerst vrijwel direct na de eigendomsoverdracht van de woning aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] , nu [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dit niet heeft weersproken. Partijen twisten erover of de vochtproblemen in de weg hebben gestaan aan een normaal gebruik van de woning. Volgens [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] konden verschillende ruimten niet meer gebruikt worden als verblijfruimte. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft betwist dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de ruimten vanwege het vochtprobleem niet meer in gebruik had. Echter, ook als de verschillende ruimten van de benedenverdieping nog in gebruik waren, is de rechtbank van oordeel dat de vochtproblemen dusdanig structureel en ernstig waren dat het woongenot wezenlijk werd aangetast. Hieruit volgt dat de woning niet beschikte over de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

4.8.

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord, is of de gebreken die leidden tot de vochtproblemen bij [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] bekend of kenbaar waren ten tijde van de koop. In dat verband spelen de onderzoeksplicht van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] en de mededelingsplicht van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een rol.

4.9.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] stelt dat hij voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst specifiek heeft gevraagd of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ooit vochtproblemen heeft gehad in de woning. Ook tijdens de bouwkundige keuring van VEH is gesproken over eventuele vochtproblemen, waarbij is gewezen op de aanslag op de keermuren. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft daar ontkennend op geantwoord. Ook in de vragenlijst die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst stond niets over lekkages in de woning. Achteraf blijkt echter dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de periode dat hij in de woning heeft gewoond, wel degelijk enkele keren te maken heeft gehad met vochtproblemen in de woning. Zo is een stuiknaad gerepareerd en is de pomp een keer defect geweest. Nu dit ten tijde van de koop van de woning niet bij [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] bekend was, was er voor hem geen aanleiding op dit punt nader onderzoek te (laten) verrichten aan de woning.

4.10.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat hij alles heeft verteld wat hij wist over de woning. Daarbij heeft hij alle bouwtekeningen en foto’s van de bouw laten zien aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] Ten aanzien van de gerepareerde stuiknaad stelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat hij dat niet hoefde te melden, omdat de plek waar de reparatie had plaatsgevonden duidelijk zichtbaar was. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] daarentegen stelt dat het aannemelijk is dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op de hoogte was van de gevolgen van de foute detaillering bij de bouw van de woning. Niet alleen is een houten voorzetwand geplaatst voor een vochtige betonnen muur, terwijl deze muur eerst was geverfd met rode vochtwerende verf, bovendien bevond zich achter de voorzetwand een doorvoerslang voor elektra ten behoeve van de pomp van de infiltratieput. Een stuk vochtige muur was behangen met een ander stuk behang dan de rest van de muur en onder de houten vloer in het souterrain is door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een vochtscherm aangebracht. In een sleuf in de betonplaat onder de grindbak van het souterrain is op enig moment drainage aangelegd en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft meerdere malen met de achterbuurman gesproken over ondervonden wateroverlast. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] concludeert dan ook dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn wetenschap over de vochtproblematiek in de woning had moeten melden aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie]

4.11.

De rechtbank is van oordeel dat de vochtproblemen in de woning niet bekend of kenbaar waren voor [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] Onbetwist is dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft gevraagd naar vochtproblemen in de woning en dat ook tijdens de bouwkundige keuring is gevraagd naar eventuele vochtproblemen. Desondanks heeft [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen melding gemaakt van vochtproblemen die hij in het verleden heeft ondervonden. De rechtbank is van oordeel dat dit wel op de weg van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] had gelegen. Ook als [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet bekend was met eventuele constructieve gebreken aan de woning zoals deze door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] zijn aangevoerd, was de informatie over de in het verleden geconstateerde problemen wel relevant voor [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] Door de gevraagde informatie niet mede te delen, was er voor [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] geen aanleiding verder onderzoek te laten uitvoeren aan de woning.

4.12.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aansprakelijk is voor de herstelkosten die [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft moeten maken ten aanzien van de vochtproblemen in het souterrain.

Vochtdoorlating kozijnen

4.13.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] stelt dat de kozijnen in de woning vocht doorlieten als gevolg van constructieve gebreken door onjuiste detaillering bij de bouw. Als gevolg hiervan werd het woongenot van de woning ernstig aangetast. Daarbij waren de kozijnen niet duurzaam, omdat zij al na een relatief korte periode moesten worden vervangen, terwijl [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] dat nog niet hoefde te verwachten. Als gevolg daarvan stelt [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] zich op het standpunt dat de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht niet die eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning als woonhuis. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwist dat de kozijnen water doorlieten ten tijde van de eigendomsoverdracht en, als er al sprake is van een gebrek, dat dit dan kenbaar was uit de bouwkundige keuring van VEH.

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat ten aanzien van de kozijnen op het moment van de eigendomsoverdracht geen sprake was van een gebrek dat het normale gebruik van de woning als woonhuis in de weg stond. Immers, in het geval de kozijnen, onder meer op de kinderkamer, al ten tijde van de eigendomsoverdracht dusdanig vocht doorlieten dat dit het woongenot van de woning aantastte, is het onwaarschijnlijk dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] dit niet eerder is opgevallen. In dit verband acht de rechtbank van belang dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] pas na elf maanden heeft opgemerkt dat de kozijnen op de bovenverdieping aan de voorzijde, linkerzijgevel en achtergevel, alsmede een raam op de begane grond bij de keuken aan de voorgevel vocht doorlieten. Alhoewel [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] daarover op 1 en 10 februari 2020 per WhatsApp heeft geïnformeerd, is [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] pas op 17 september 2020 in gebreke gesteld en een redelijke termijn geboden om over te gaan tot herstel van de draaivleugels en deuren. Vervolgens heeft [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] de kozijnen in november 2020 laten vervangen.

4.15.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet aansprakelijk is voor de herstelkosten die [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft moeten maken ten aanzien van de waterdoorlating door de kozijnen.

4.16.

Ten aanzien van de subsidiaire vordering van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] op grond van dwaling, is de rechtbank van oordeel dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] onvoldoende heeft gesteld waarom de koopovereenkomst niet zou zijn gesloten als hij op de hoogte was geweest van de vochtdoorlating door de kozijnen. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

Kosten van herstel

4.17.

Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst is [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ten aanzien van de vochtproblemen in het souterrain aansprakelijk voor de kosten van herstel, waarbij rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

4.18.

De door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] gevorderde herstelkosten volgen uit het rapport van Eff Eff Bouwpathologie. De opgevoerde kosten bestaan deels uit reeds door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] ontvangen facturen en deels uit offertes of anderszins schattingen. In de opstelling van de kosten is rekening gehouden met een ‘nieuw voor oud’-aftrek ten aanzien van de kozijnen en puien, waarbij wordt uitgegaan van een vervroegde afschrijving. Uit de specificatie van de herstelkosten en de toelichting daarop (randnummer 47 van de dagvaarding) begrijpt de rechtbank dat de gevorderde kosten die samenhangen met de puien en kozijnen € 26.195,90 bedragen (zijnde de som van de vroegtijdige afschrijving gevelelementen ad € 6.392,90, de vervroegde afschrijving deuren/ puien ad € 15.803,00 en het vervangen/ herstel afwerkingen en kolombekleding ad € 4.000,00) en de gevorderde kosten die samenhangen met het vochtprobleem in het souterrain volgens onderstaande opstelling € 32.852,71.

voorgevel en keermuren schilderwerk: € 4.459,14
keermuren: € 8.978,33
keermuren niet geoffreerde herstelwerkzaamheden: € 1.600,00
vochtbestrijding en aanverwante werkzaamheden Bedi: € 11.151,84
nog uit te voeren vochtbestrijding door Bedi: € 1.475,00
bestratingen voorzijde souterrain: € 544,50
vroegtijdige afschrijving pui praktijkruimte: € 2.650,00
gevolgschade wanden praktijkruimte: € 1.318,90
herstel van de grindlaag ingang praktijk: € 375,00
verbruik water/ elektra: € 300,00

totaal € 32.852,71

4.19.

Volgens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kunnen meerdere mogelijke oorzaken aan het vochtprobleem in het souterrain ten grondslag liggen en bestonden er meerdere minder ingrijpende en minder kostbare herstelmogelijkheden. Daarbij betwist [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de omvang van de gestelde herstelkosten. Naar de mening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] ontbreekt het causale verband tussen de door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] genoemde gebreken en de schade en zijn niet meerdere offertes opgevraagd, waardoor de gevorderde kosten te hoog zijn. Tevens dient rekening te worden gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’ en eigen schuld van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] door het niet juist/ tijdig uitvoeren van onderhoud en het nalaten om adequaat en schadebeperkend te handelen.

4.20.

Voor het geval [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft bedoeld te stellen dat de vochtproblemen zouden zijn verholpen als [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] enkel de pomp had vervangen, is de rechtbank van oordeel dat dit standpunt niet kan worden volgehouden. Immers, [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft onbetwist gesteld dat de pomp werkte, maar dat de infiltratieput rondom de pomp is vergroot. Daarna is het water weliswaar niet meer in dezelfde mate in de woning gekomen, maar was het vochtprobleem niet verholpen omdat de muren vochtig bleven.

4.21.

De rechtbank is verder van oordeel dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de omvang van de herstelkosten onvoldoende heeft betwist. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onderbouwt niet waarom een causaal verband tussen de vochtproblemen in het souterrain en de gevorderde herstelkosten ontbreekt. Duidelijk is dat sprake is geweest van vochtproblemen in het souterrain en dat deze moesten worden verholpen. Uit hetgeen door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wordt gesteld, blijkt ook niet op welke wijze rekening gehouden moet worden met een aftrek ‘nieuw voor oud’, hoe groot die zou moeten zijn of op welke manier [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in een betere positie is komen te verkeren door de herstelwerkzaamheden. Dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geen vertrouwen heeft in Eff Eff Bouwpathologie en BEDI, betekent niet dat de gevorderde herstelkosten te hoog of niet marktconform zijn. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft ook geen alternatieve offertes voor de herstelwerkzaamheden in het geding gebracht of anderszins onderbouwd waarom de herstelkosten te hoog zijn. Tenslotte is onduidelijk op welke manier [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] schadebeperkend had kunnen handelen of welk onderhoud [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] had moeten uitvoeren om de werkzaamheden te voorkomen.

4.22.

Gelet op het voorgaande zal rechtbank [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst veroordelen tot betaling van de gevorderde kosten van herstel die samenhangen met de vochtproblemen in het souterrain ad € 32.852,71, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim (26 maart 2020).

Kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid

4.23.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] vordert vergoeding van de kosten die hij heeft gemaakt voor de onderzoeken door Eff Eff Bouwpathologie. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voert daartegen aan dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] deze kosten heeft gemaakt, zodat hij in staat was zijn vordering te bepalen en onderbouwen. Om die reden zouden de kosten voor rekening en risico van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] moeten komen.

4.24.

De rechtbank is van oordeel dat de kosten die [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft gemaakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid redelijk zijn. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] heeft voldoende aangetoond dat hij de kosten heeft gemaakt om na te gaan wat de reden was van de vochtproblemen en wie daarvoor aansprakelijk was. De rechtbank zal [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dan ook veroordelen tot vergoeding van de gemaakte kosten voor een bedrag van € 4.751,27, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dagvaarding
(11 oktober 2021).

Beslagkosten

4.25.

[eisers in conventie, gedaagden in reconventie] vordert voorts vergoeding van de kosten van het door hem op
18 augustus 2021 gelegde conservatoir beslag. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] stelt dat het beslag onrechtmatig is gelegd en dat de kosten daarom niet voor rekening van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] kunnen komen.

4.26.

Omdat de vordering van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] wordt toegewezen voor zover deze ziet op de vochtproblemen in het souterrain, is het door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] gelegde beslag niet onrechtmatig. Gelet hierop zal de vordering van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] tot vergoeding van de beslagkosten ad
€ 1.910,35 worden toegewezen.

Proceskosten en nakosten

4.27.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] worden begroot op:

dagvaarding € 123,57
griffierecht € 643,00
salaris advocaat € 2.228,00(2 maal 1 punt x € 1.114)

totaal € 2.994,57

4.28.

De nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna is vermeld.

in reconventie

Schadevergoeding

4.29.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vordert vergoeding van de schade die hij heeft geleden als gevolg van het onrechtmatig handelen door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] In dit verband stelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat het door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] gelegde beslag onrechtmatig was. De geleden schade bestaat uit de gemaakte kosten voor rechtsbijstand ten aanzien van het door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] gelegde beslag, de gemaakte notariskosten en de kosten voor de uitgevoerde contra-expertise. [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] betwist dat het beslag onrechtmatig is gelegd. Daarbij komt dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de gevorderde kosten niet zelf heeft betaald, of in ieder geval niet voldoende heeft aangetoond dat hij die kosten heeft gedragen, waardoor hij geen schade heeft geleden.

4.30.

Aangezien de vordering in conventie van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] wordt toegewezen voor zover deze ziet op de vochtproblemen in het souterrain is het beslag niet onrechtmatig gelegd door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] Dit leidt ook tot het oordeel dat ten aanzien van het gelegde beslag geen sprake is geweest van een onrechtmatig handelen door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] richting [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] , waardoor [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] niet kan worden verplicht de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] geleden schade, voor zover daar al sprake van is, te vergoeden.

4.31.

Ten aanzien van de vordering ter zake de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gemaakte kosten voor de contra-expertise geldt dat artikel 6:96 BW geen zelfstandige grondslag biedt voor de vergoeding van deze kosten. Omdat geen sprake is van onrechtmatig handelen door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] , is er ook geen grond voor een veroordeling van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] in de door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

4.32.

[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] worden begroot op (1 punt x € 563,00 =) € 563,00 aan salaris advocaat. De rechtbank heeft geen punt toegekend voor de mondelinge behandeling, omdat deze zitting vooral aan de vordering in conventie was gewijd.

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk, waarbij in het geval de één volledig betaalt de andere van zijn betalingsverplichting is bevrijd, om aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] te betalen een bedrag van € 32.852,71 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 26 maart 2020, en een bedrag van € 4.751,27 aan kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 oktober 2021 tot aan de dag van volledige voldoening,

5.2.

5.3.

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tot betaling van de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] begroot op € 563,00,

in conventie en reconventie

5.7.

veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk, waarbij in het geval de één volledig betaalt de andere van zijn betalingsverplichting is bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C.M. Minkenberg en in het openbaar uitgesproken op
11 januari 2023.^[1]

ECLI:NL:RBLIM:2023:565

Vordering tot schadevergoeding wegens non-conformiteit van woning door vochtproblemen in het souterrain

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.[eiser in conventie, gedaagde in reconventie sub 1] ,

1.[gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie

5.De beslissing

Voetnoten