ECLI:NL:RBLIM:2023:4351

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/307374 / HA ZA 22-313

Vonnis bij vervroeging van 12 juli 2023

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CENTRUM VASTGOED BREDA B.V.,

gevestigd te Breda,

eiseres,

advocaat mr. D. Vong,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. R. van Viersen.

Partijen zullen hierna Centrum Vastgoed Breda en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met de producties 1 tot en met 5,
de conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 25,
de dagbepaling van de mondelinge behandeling,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 mei 2023,
de spreekaantekeningen van partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De woning aan de [adres] , [plaats] (hierna: de woning) is via [makelaardij] (hierna: [makelaardij] ) te koop aangeboden.

2.2.

[gedaagde] heeft haar interesse in de woning kenbaar gemaakt aan [makelaardij] . Op
7 april 2022 is overeenstemming bereikt over de koopsom. [makelaardij] heeft daarna een concept koopovereenkomst aan [gedaagde] toegestuurd.

2.3.

In de koopovereenkomst staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘KOOPOVEREENKOMST WONING

(…).

De ondergetekende(n):

A.
Verkoper(s) Echtgeno(o)t(e), geregistreerd

partner of andere medeverkoper

Achternaam [naam 1]

De onder (A) genoemde perso(o)n(en) hierna (samen) te noemen ‘verkoper’.

Verkoper verklaart ten deze te handelen als zelfstandig bevoegd bestuurder van Centrum Vastgoed Breda B.V. gevestigd aan de (…).

Koper(s) Echtgeno(o)t(e), geregistreerd

partner of andere medeverkoper

Achternaam [gedaagde]

De onder (B) genoemde perso(o)n(en) hierna (samen) te noemen ‘verkoper’.

Verkoper en koper komen overeen:

(…)

Artikel 2: Kosten, Overdrachtsbelasting

2.1

De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben (…) zijn voor rekening vankoper. De notaris wordt aangewezen doorkoper. (…)

Artikel 4: Eigendomsoverdracht

4.1

De akte van levering zal gepasseerd worden op05-05-2022of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor[notariskantoor]gevestigd te[vestigingsplaats], hierna te noemen ‘notaris’.

(…)

Artikel 11: Ingebrekestelling / Ontbinding

11.1

Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, Indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…).’

2.4.

Op 13 april 2022 heeft [gedaagde] een e-mailbericht naar [makelaardij] verzonden, waarin het volgende staat vermeld:

‘(…). Zoals gesproken proberen wij eerst 5 mei zoals aangegeven door de verkoper. Als de notaris niet kon op die dag gaan wij voor de eerste mogelijke datum van de notaris [naam notaris 1] behalve 13 mei 2022. Het is de eerste middelbare school dag voor mij klein mannetje. Ik moet erbij om hem te steun hij is nu al nervous (..)Maar een andere dagen ik kan oppas proberen te regelen.

Maar omdat u zei zonder hypotheek van koper en verkoper binnen 1 of 2 weken mogelijk is, zal ik het contract tekenen. Bovendien met jou 20 jarig ervaring denk dat je gelijk heeft.

Voor mij betreft is alles nu op orde. Dank je wel voor de leuke gesprek over de telefoon vandaag en voor jou moeite. (…).’

2.5.

[gedaagde] heeft de koopovereenkomst op 20 april 2022 ondertekend en vervolgens aan de notaris toegezonden.

2.6.

Op 25 april 2022 heeft [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van [notariskantoor] aan [gedaagde] laten weten dat de passeerdatum van 5 mei 2022 niet haalbaar is. Diezelfde dag heeft [naam 2] per e-mail aan [gedaagde] en [makelaardij] bericht dat de leverdatum rond 3 juni 2022 zal worden. In reactie daarop heeft [gedaagde] op 26 april 2022 aan [naam 2] en [makelaardij] bericht dat als er geen eerdere datum mogelijk is dan 3 juni 2022, die datum voor haar akkoord is.

2.7.

Op 27 april 2022 heeft [makelaardij] het volgende per e-mail aan [gedaagde] laten weten:

‘(…). Waarom stuurt u de koopovereenkomst, die nog niet door verkoper is ondertekend, naar de notaris?

We hadden toch afgesproken dat u de koopovereenkomst naar mij zou sturen.

Ik verzoek u dringend de koopovereenkomst naar mij te mailen. (…)

Dan zal ik verkoper laten ondertekenen en proberen of we eerder bij de notaris terecht kunnen.’

2.8.

Op 28 april 2022 heeft [gedaagde] per e-mail (productie 9) aan [makelaardij] het volgende bericht:

‘(…). We hadden een afspraak om u woensdag per post te sturen (naar [adres] ), de verkoper kan niet langer wachten en ik heb u het telefonisch gevraagd. Zal ik de koopovereenkomst dan op donderdag naar Notaris sturen zodat ze zich voor de 28 april kunnen voorbereiden? . Uw antwoord was heel duidelijk. Ja! Zorg ervoor dat alles is gedaan om de passeerdatum niet te overschrijden, anders accepteert de verkoper het niet meer. Ik heb precies gedaan wat we hadden afgesproken. (…).’

2.9.

[naam 1] heeft de koopovereenkomst op 2 mei 2022 ondertekend, waarna [makelaardij] deze naar [notariskantoor] heeft gemaild.

2.10.

Op 5 mei 2022 heeft [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van [notariskantoor] aan [gedaagde] het volgende per e-mail laten weten:

‘Bijgaand doe ik u hierbij een concept van de akte van levering toekomen.

Wij zijn voornemens om de akte 13 mei a.s. te passeren. Graag verneem ik van u of u al dan niet aanwezig zult zijn bij ons op kantoor.

De nota van afrekening volgt. de gelden dienen dan op 13 mei op onze derdengelden rekening te zijn bijgeschreven. (…).’

2.11.

Diezelfde dag heeft [gedaagde] [naam 3] bericht verward te zijn over deze nieuwe datum en heeft zij kenbaar gemaakt, kort gezegd, dat zij 13 mei 2022 verhinderd is en dat zij hoopt dat de levering op 3 juni 2022 kan plaatsvinden.

2.12.

Bij brief van 6 mei 2022 heeft [makelaardij] [gedaagde] in gebreke gesteld. In deze brief staat, voor zover thans van belang, het volgende vermeld:

‘Op 20 april 2022 heeft u als koper een koopovereenkomst ondertekend inzake de koop van het pand gelegen aan de [adres] te [plaats] .

(…). In artikel 4.1 van de koopovereenkomst inzake bovengenoemd woonhuis staat vermeld, dat de akte van levering zal passeren op 5 mei 2022 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Aangezien partijen geen andere datum zijn overeengekomen, diende de akte van levering te passeren op 5 mei 2022.

Omdat de notaris echter geen afspraak meer kon maken voor 5 mei 2022 heeft hij als nieuwe datum van levering gekozen voor 13 mei 2022.

U geeft aan dat u enkel en alleen de akte van levering wenst te passeren op 3 juni 2022.

Omdat u op 13 mei 2022 de akte van levering niet wenst te passeren, bent u in gebreke.

Conform artikel 11 van de koopovereenkomst stel ik u namens verkoper middels deze brief

schriftelijk ingebreke.

Indien u, na schriftelijk in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de

nakoming van één of meer uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan verkoper deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden (…) en de zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de totale koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)’

2.13.

Op 11 mei 2022 heeft [makelaardij] een e-mail aan [gedaagde] verzonden, waarin hij kenbaar maakt dat Centrum Vastgoed Breda alleen bereid is in te stemmen met levering van de woning op 3 juni 2022 als [gedaagde] een rentevergoeding van € 904,11 betaalt.

2.14.

De toenmalige rechtshulpverlener van Centrum Vastgoed Breda heeft bij e-mail van 30 mei 2022 het volgende aan [gedaagde] laten weten:

‘(…). Op 20 april 2022 hebt u van cliënte de onroerende zaak gekocht aan de [adres] te [plaats] . Overeengekomen is dat de levering zou plaatsvinden op

5 mei 2022 en u zou op 28 april 2022 zorgdragen voor het storten van een waarborgsom of bankgarantie.

Uiteindelijk kon de door u gekozen notaris niet op 5 mei passeren, iets wat geheel in uw risicosfeer ligt, en bleek de datum van 13 mei 2022 wel mogelijk. Toen u aangaf dat u geen medewerking zou verlenen per 13 mei 2022, bent u op 6 mei 2022 in gebreke gesteld ten aanzien van het nakomen van de door u aangegane verplichtingen. De in die ingebrekestelling genoemde termijn van 8 dagen is inmiddels ruimschoots verstreken.

Uit hoofde van artikel 11.3 van de koopovereenkomst, ontbind ik bij dezen namens cliënte de koopovereenkomst en maak ik namens cliënte aanspraak op de boete van € 25.000,00.

Ik verzoek -en voor zover nodig sommeer- u bij dezen om voornoemd bedrag over te maken. (…).’

3.Het geschil

3.1.

Centrum Vastgoed Breda vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling aan Centrum Vastgoed Breda van:

een bedrag van € 25.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding;

een bedrag € 1.240,25 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding;

de eventuele schade voor zover die het boetebedrag van € 25.000,00 zal blijken te overstijgen als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

e proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Contractspartij van [gedaagde]

4.1.

heeft aangevoerd dat Centrum Vastgoed Breda haar niet in rechte kan aanspreken, omdat [naam 1] haar contractspartij is. De rechtbank verwerpt dit verweer. In de overeenkomst staat vermeld dat [naam 1] verklaart te handelen als zelfstandig bevoegd bestuurder van Centrum Vastgoed Breda (zie rov. 2.3.). Dat betekent dat Centrum Vastgoed Breda de contractspartij is van [gedaagde] .

Leveringsverplichting, tekortkoming, ontbinding

4.2.

Centrum Vastgoed Breda stelt dat [gedaagde] had moeten meewerken aan levering op 13 mei 2022 toen bleek dat de overeengekomen datum van 5 mei 2022 voor de notaris niet haalbaar was. Ondanks dat [gedaagde] in gebreke is gesteld, heeft zij dit niet gedaan. Centrum Vastgoed Breda is van mening dat zij daarom gerechtigd was de koopovereenkomst met [gedaagde] te ontbinden en aanspraak te maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom (€ 25.000,00).

4.3.

[gedaagde] betwist dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van haar leveringsverplichting. Partijen zijn niet overeengekomen dat de levering op 13 mei 2022 zou plaatsvinden. Zij was bereid de datum van levering te verschuiven, maar niet naar
13 mei 2022. Bij [makelaardij] was bekend dat zij die datum verhinderd was. Er was daarom geen reden om de koopovereenkomst te ontbinden en zij is geen boete verschuldigd.

4.4.

De vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar leveringsverplichting door niet mee te werken aan levering van de woning op 13 mei 2022.

4.5.

De rechtbank stelt voorop dat partijen in artikel 4.1. van de koopovereenkomst
overeengekomen zijn dat levering van de woning zal plaatsvinden op 5 mei 2022, of een eerdere of latere datum als partijen samen overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan notariskantoor [notariskantoor] (zie rov. 2.3.).

4.6.

Op 13 april 2022 - voordat partijen de koopovereenkomst getekend hebben - heeft [gedaagde] al aan [makelaardij] laten weten, voor het geval de beoogde datum 5 mei 2022 de notaris niet zou schikken, dat alle andere data voor haar mogelijk zouden zijn, behoudens
13 mei 2022 (zie rov. 2.4.). Op 25 april 2022 - na ondertekening van de koopovereenkomst door [gedaagde] maar vóór ondertekening door Centrum Vastgoed Breda - heeft de notaris laten weten dat 5 mei 2022 niet haalbaar was en dat partijen rekening moeten houden met
3 juni 2022 als leveringsdatum (zie rov. 2.6.). Niet gesteld of gebleken is dat Centrum Vastgoed Breda en/of [makelaardij] [gedaagde] toen verzocht hebben om, in afwijking van artikel 4.1. van de koopovereenkomst, te zoeken naar een andere notaris die de woning eerder kon transporteren. [gedaagde] heeft vervolgens op 26 april 2022 meteen de bereidheid uitgesproken om de levering te verplaatsen naar 3 juni 2022 als een eerdere datum voor de notaris niet mogelijk is (zie rov. 2.6.). Nadat [makelaardij] nog een keer aan de notaris had gevraagd om de transportdatum te vervroegen, heeft [naam 3] van [notariskantoor] op 5 mei 2022 laten weten dat de notaris voornemens was om de akte op
13 mei 2022 te passeren (zie rov. 2.10).

4.7.

De rechtbank kan uit de feiten die blijken uit rov. 4.6. niet afleiden dat [gedaagde] de datum van 13 mei 2022 heeft aanvaard als nieuwe leveringsdatum. Sterker nog, zij heeft vanaf aanvang kenbaar gemaakt dat zij alle data kan, behalve die datum. Centrum Vastgoed Breda kan niet eenzijdig de leveringsdatum wijzigen. Dat partijen
samen13 mei 2022 als nieuwe datum van levering overeengekomen zijn, zoals artikel 4.1. van de koop-overeenkomst voorschrijft, kan de rechtbank dan ook niet vaststellen.

4.8.

Nu niet is gebleken dat partijen 13 mei 2022 als nieuwe leveringsdatum zijn overeengekomen, is [gedaagde] niet tekortgeschoten in de nakoming van haar leveringsverplichting door op die datum niet mee te werken aan levering van de woning. Centrum Vastgoed Breda was dus niet gerechtigd de koopovereenkomst op de door haar gestelde grond te ontbinden.

Boete, schade, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente

4.9.

Nu de rechtbank van oordeel is dat Centrum Vastgoed Breda niet gerechtigd was om de koopovereenkomst te ontbinden, heeft zij ook geen recht op de gevorderde contractuele boete. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

4.10.

Aangezien de hoofdvordering wordt afgewezen, zullen ook de overige vorderingen tot betaling van schade op te maken bij staat, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente worden afgewezen.

Proceskosten

4.11.

Centrum Vastgoed Breda zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 1.301,00

- salaris advocaat
1.532,00(2,0 punten × tarief € 766,00)

Totaal € 2.833,00

Nakosten

4.12.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Daarin ziet de rechtbank aanleiding de nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling te vermelden (vergelijk HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Centrum Vastgoed Breda in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 2.833,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op

12 juli 2023.^[1]