Uitspraak
RECHTBANKLIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 10225056 \ CV EXPL 22-5530
Vonnis van 12 juli 2023
in de zaak van
de stichting STICHTING WOONWENZ,
te Venlo,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonwenz,
gemachtigde: mr. J.G. van Heertum,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BB&S B.V.,
te Venlo,
in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde],
te [woonplaats] , [gemeente X] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: BB&S q.q.,
gemachtigde: mr. S.H.J. van der Linden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief van 16 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief van 16 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de op 31 mei 2023 namens BB&S q.q. ingediende aanvullende producties
- de mondelinge behandeling van 8 juni 2023,
- de door mr. Van der Linden overgelegde pleitnota.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonwenz en [gedaagde] zijn op 28 oktober 2009 een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de (tussen)woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] , [gemeente X] . Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Woonwenz (hierna: AHV) van toepassing. De huurprijs bedraagt op dit moment € 657,77 per maand.
2.2.
[gedaagde] staat onder beschermingsbewind van BB&S B.V., zodat deze formele procespartij is in de onderhavige procedure.
2.3.
[gedaagde] bewoont de woning samen met haar zoon [naam X] (22 jaar) en haar dochter [naam Y] (24 jaar).
2.4.
Op 19 november 2021 heeft de politie in de woning 101,7 gram hennep en 4,8 gram cocaïne aangetroffen in de slaapkamer van de zoon van [gedaagde] . Bij fouillering van de zoon werden nog 5 zakjes hennep aangetroffen, met een inhoud van in totaal 18 gram.
2.5.
Op 28 december 2021 heeft de burgemeester van [gemeente X] het voornemen geuit om de woning te sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet.
2.6.
Woonwenz heeft [gedaagde] vervolgens uitgenodigd op kantoor om te spreken over een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst. Het gesprek, waarbij ook de gemachtigde van [gedaagde] en haar bewindvoerder aanwezig waren, heeft op 10 januari 2022 plaatsgevonden. [gedaagde] en de bewindvoerder hebben zich verzet tegen een huurbeëindiging.
2.7.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft Woonwenz op 17 februari 2022 een brief gestuurd met nadere medische gegevens van [gedaagde] en heeft aan Woonwenz verzocht om haar standpunt over de beëindiging van de huurovereenkomst te heroverwegen.
2.8.
Woonwenz was in afwachting van de beslissing van de burgemeester, en heeft de kwestie enige tijd ‘on hold’ laten staan. Per mail van 17 augustus 2022 ontving Woonwenz de beslissing van de burgemeester van 16 juni 2022. De burgemeester concludeert dat hij na afweging van de betrokken belangen van mening is dat een sluiting onevenredig is in verhouding tot de met het beleid te dienen doelen. Er wordt afgezien van een sluiting en volstaan met een waarschuwing.
2.9.
De gemachtigde van Woonwenz heeft [gedaagde] bij mail van 21 september 2022 laten weten dat Woonwenz een procedure zal starten, tenzij er alsnog wordt overgegaan tot een vrijwillige huuropzegging. De gemachtigde van [gedaagde] heeft daarop telefonisch laten weten dat er geen opzegging zal plaatsvinden.
3.Het geschil
3.1.
Woonwenz vordert - samengevat - ontbinding van de tussen haar en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst en veroordeling van BB&S q.q. tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 657,77 per maand tot de dag van ontruiming, kosten rechtens.
3.2.
BB&S q.q. voert verweer. BB&S q.q. concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonwenz, met veroordeling van Woonwenz in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen houdt verdeeld het antwoord op de vraag of de aanwezigheid van de aangetroffen hoeveelheid drugs in de woning van [gedaagde] een tekortkoming vormt die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.2.
Woonwenz legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, nu de politie een handelshoeveelheid drugs in de woning heeft aangetroffen. [gedaagde] heeft zich niet als goed huurder gedragen (artikel 6.3 AHV en artikel 7:213 BW) en heeft in strijd met de bestemming van het gehuurde gehandeld (artikel 6.4 AHV en artikel 7:214 BW).
Zij heeft in strijd gehandeld met artikel 3 van de Opiumwet en hierdoor ook in strijd gehandeld met artikel 6.7 AHV. Woonwenz hanteert een zerotolerance beleid ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten in haar woningen en vordert altijd ontbinding van de huurovereenkomst als een huurder in strijd handelt met de Opiumwet. Woonwenz heeft onder meer te waken voor de leefbaarheid in de wijken waar haar woningen gelegen zijn en heeft er belang bij om precedentwerking te voorkomen. De handhaving van haar strikte antidrugsbeleid is een klemmend belang van Woonwenz, dat zwaarder weegt dan de belangen van [gedaagde] bij behoud van haar woning.
4.3.
BB&S q.q. is van mening dat [gedaagde] niet tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft zelf niet in strijd gehandeld met de algemene bepalingen noch met haar contractuele verplichtingen. De verdovende middelen waren niet van haar maar van haar zoon. Buiten de slaapkamer van zoon [naam X] werden in de woning geen verdovende middelen aangetroffen. [gedaagde] had geen weet van de verdovende middelen en heeft hier geen toestemming voor gegeven. Zij ontkent dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden. Er waren geen signalen op basis waarvan bij haar enig vermoeden kon ontstaan dat er op de slaapkamer van [naam X] verdovende middelen lagen. Van enige handel in drugs vanuit de woning is geen sprake geweest. Voor zover komt vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doet BB&S q.q. een beroep op de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW.
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat ingevolge artikel 6:265 BW iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De eerste vaag die daarom beantwoord moet worden is of [gedaagde] tekort geschoten is in het nakomen van enige op haar rustende verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst.
4.5.
In artikel 7:219 BW is bepaald dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden.
De Hoge Raad oordeelt in Land van Rode/Siedow (HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743):
“(…) moet worden aangenomen dat art. 7A:1602 (oud) BW - thans 7:219 BW - aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor
schade, toegebracht aan het gehuurdedoor derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter
nietmee dat een verzoek tot beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst als bedoeld in art. 7A:1623c lid 2 (oud), reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen (…).
Beslissend isof geoordeeld moet worden dat
de huurder zich, in het licht van de gedragingen,
zelf niet als een goed huurder heeft gedragen.” (Cursief: kantonrechter).
schade, toegebracht aan het gehuurdedoor derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter
nietmee dat een verzoek tot beëindiging van een opgezegde huurovereenkomst als bedoeld in art. 7A:1623c lid 2 (oud), reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen (…).
Beslissend isof geoordeeld moet worden dat
de huurder zich, in het licht van de gedragingen,
zelf niet als een goed huurder heeft gedragen.” (Cursief: kantonrechter).
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat uit dit toetsingskader volgt dat het enkele feit dat de zoon van [gedaagde] drugs in de huurwoning van [gedaagde] heeft neergelegd, nog niet betekent dat zij als huurder tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vereist is dat aan haarzelf een verwijt kan worden gemaakt.
4.7.
In dat verband stelt Woonwenz dat [gedaagde] onvoldoende toezicht heeft gehouden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonwenz benadrukt dat van [gedaagde] had mogen worden verwacht dat zij toezicht zou houden op haar zoon, gelet op de antecedenten van hem met betrekking tot de Opiumwet. Ook waren de verdovende middelen volgens Woonwenz zichtbaar in zijn slaapkamer en had zij die bij controle hebben moeten ontdekken. [gedaagde] heeft daarop aangegeven dat zij er geen enkel idee van had dat haar zoon met drugs bezig was. Er kwam ook geen vreemd volk in de woning. Zij had geen reden om in de slaapkamer van haar (meerderjarige) zoon te komen. Haar kinderen houden zelf hun slaapkamers bij.
4.8.
Wat wordt bedoeld met “antecedenten Opiumwet” heeft Woonwenz niet duidelijk gemaakt. Evenmin heeft zij aangetoond dat [gedaagde] van die antecedenten op de hoogte was. Haar zoon is meerderjarig en het is niet vanzelfsprekend dat hij zijn moeder over alles informeert.
Evenmin is gebleken van omstandigheden, zoals bijvoorbeeld aanloop door vreemden in de woning, waaruit zij had kunnen vermoeden dat haar zoon in verdovende middelen handelde.
Tenslotte heeft [gedaagde] voldoende overtuigend aangevoerd dat zij niet op de kamer van haar zoon kwam. Die moest immers zijn eigen kamer onderhouden. Daarnaast betreft de foto ten tijde van de politie inval – met op de grond een pot met hennep – een momentopname. Er is geen aanwijzing dat een en ander altijd zichtbaar was
Dat leidt tot de conclusie dat er geen bijzondere aanwijzingen waren op grond waarvan [gedaagde] “verscherpt toezicht” op haar zoon zou hebben moeten houden. Dit leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] zich, in het licht van de gedragingen van haar zoon, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Dat zij is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, is dus niet komen vast te staan.
Aan de beoordeling van het beroep op de “tenzij bepaling” komt de kantonrechter niet meer toe. De vorderingen van Woonwenz zullen worden afgewezen.
4.9.
Woonwenz is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van BB&S q.q. vastgesteld op een bedrag van € 78,00 (2,00 punten x € 39,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Woonwenz af,
5.2.
veroordeelt Woonwenz in de proceskosten, aan de zijde van BB&S q.q. tot dit vonnis vastgesteld op € 78,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken op
12 juli 2023.
em