ECLI:NL:RBLIM:2023:3459

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/315562 / KG ZA 23-101

Vonnis in kort geding van 6 juni 2023

in de zaak van

[eiser in conventie, verweerder in reconventie],

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie, verweerder in reconventie,

advocaat mr. N. Zakarjan te Maastricht,

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

advocaat mr. F.A.J.H. de Lugt te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in kort geding van 23 maart 2023 met de producties 1 t/m 23
de producties 24 t/m 26 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
de producties 27 en 28 van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met de producties 1 t/m 6
de productie 7 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]
de mondelinge behandeling
de pleitnota’s van de advocaten van partijen
de vermindering van eis in conventie op de mondelinge behandeling, waarbij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de vordering onder IV in het petitum van de dagvaarding intrekt
de vermindering van eis in conventie van 30 mei 2023, waarbij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de vordering onder III in het petitum van de dagvaarding intrekt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten in conventie en reconventie

2.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] huurt met ingang van 18 november 2010 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de zelfstandige woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: “het gehuurde”) (huurovereenkomst, productie 1, dagvaarding). [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is tezamen met haar partner eigenaar van het gehuurde. Het gehuurde is ongeveer 39 m2 groot en bestaat uit een gecombineerde slaap-/woonkamer en een keuken waarin zich een badkamer bevindt.

2.2.

Het gehuurde is gelegen in het aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] toebehorende monumentale pand aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn buren. Vanuit de woning van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wordt de temperatuur in beide woningen geregeld. Het gehuurde beschikt niet over een eigen thermostaat of cv-installatie. In het gehuurde zijn vier radiatoren met elk een radiatorkraan (productie 3, dagvaarding).

2.3.

De huur van het gehuurde bedroeg laatstelijk € 639,38 per maand en dient maandelijks voor de eerste dag van de betreffende maand te worden voldaan (artikel 4.5 huurovereenkomst). In artikel 4.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur bestaat uit de huurprijs en vergoedingen voor onder andere gas, water en licht (artikel 7.3 huurovereenkomst). De nutsvoorzieningen (inclusief gas, water en licht) staan op naam van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

2.4.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (op verschillende data in 2021 en 2022) bericht dat de verwarming in het gehuurde niet (altijd) aanspringt, dan wel dat de verwarming het niet goed doet en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verzocht om de temperatuur van het gehuurde goed te regelen (productie 4, dagvaarding).

2.5.

De rechtshulpverlener van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (ARAG) heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 4 november 2022 een e-mail gezonden. Daarin staat, voor zover thans van belang, het volgende:

”
Middels dit schrijven verzoek ik u dan ook met klem om per direct te stoppen met het eigenhandig regelen van de temperatuur in de woning. Mocht u hier niet aan voldoen, dan zal namens cliënt een vordering huurprijsvermindering wegens het niet verschaffen van het volledig woongenot, worden ingesteld.” (productie 5, dagvaarding).

2.6.

Op 8 november 2022 heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een monteur laten komen om de temperatuur van de cv-ketel opnieuw in te stellen (productie 6, dagvaarding). De advocaat van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ARAG bij brief van 12 december 2022 (productie 8, dagvaarding) onder andere bericht dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en haar echtgenoot op 8 november 2022 schriftelijk op de bovenstaande e-mail van ARAG hebben gereageerd en dat zij de aanspraak van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op een afwijkende warmteregulatie hebben weerlegd.

2.7.

Bij brief van 10 januari 2023 (gedateerd op 20 december 2022) sommeert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen vijf dagen na 10 januari 2023 zorg te dragen voor een optimaal werkende verwarmingsinstallatie, bij gebreke waarvan de huurtermijnen zullen worden opgeschort.

2.8.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft met ingang van 1 februari 2023 30% van de maandelijkse huurprijs opgeschort. Op de bankafschriften van de betaalrekening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de huuroverschrijvingen februari en maart 2023 (productie 16, dagvaarding) staat vermeld:

“
huur(…)
min 30 procent wegens ingebreke blijven zoals eerder al aangegeven door advocaat” en “
huur(…)
inhouding 30 procent ivm ingebreke blijven.eerder aangegeven door advocaat”.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de betreffende maanden telkens € 447,57 in plaats van € 639,38 voldaan.

2.9.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft geconstateerd dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het slot van de toegangsdeur tot het gehuurde heeft vervangen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft daarvan geen (reserve)sleutel.

3.Het geschil in conventie

3.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt - samengevat en voor zover nog van belang gelet op de verminderingen van eis - het volgende.

De verwarming in het gehuurde doet het niet goed, ook niet nadat de installateur de cv-ketel in de woning van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] anders heeft ingesteld. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] krijgt het gehuurde regelmatig niet warm, ook niet nadat hij van alle radiatoren de radiatorkranen volledig heeft opengedraaid (stand 5). Het water in de radiatoren blijft dan koud of lauw. Daarbij komt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de cv-ketel zo heeft laten instellen dat deze eerst na 07:00 uur ’s ochtends aanslaat, met als gevolg dat, als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bijvoorbeeld om 6:00 uur opstaan, hij het gehuurde niet verwarmd krijgt. Ondanks herhaalde verzoeken en sommaties weigert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zorg te dragen voor een voldoende hoge temperatuur in het gehuurde als bedoeld in het beleidsboek servicekosten inzake gebreken onder C warmteafgifte onder 4.3 (productie 13, dagvaarding). Dit terwijl [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op grond van de artikelen 7:203 BW en 7:204 lid 2 BW als verhuurder daartoe gehouden is. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat, doordat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] volhardt in het niet zorgdragen voor een goedwerkende verwarming, hij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de navolgende vorderingen. De vordering tot vergoeding van de kosten voor verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden is een nauw verwante nevenvordering, weshalve de proceseconomie ermee is gebaat als ook ten aanzien daarvan al in deze procedure wordt beslist.

3.1.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert - na verminderingen van eis, samengevat en vernummerd in verband met die verminderingen van eis - in kort geding, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt om binnen zeven dagen na dit vonnis over te gaan tot het plaatsen van een thermostaat, althans een installatie in het gehuurde waarmee [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zelf de hoogte van de temperatuur kan reguleren;

II. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt om binnen zeven dagen na dit vonnis, de CV-Ketel zodanig af te stellen dat bij een buitentemperatuur tussen 18° C en -10° C de volgende temperaturen worden gehaald en gehandhaafd in het gehuurde:

Woonkamer: 20° C

Keuken: 20° C

Toilet: 15° C

Entree: 15° C

Overloop: 15° C

Slaapkamer: 18° C

Badkamer: 22° C;

III. Het een en ander onder I en II op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 ineens en € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen,

IV. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt tot betaling aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van € 925,00 ter zake van kosten voor buitengerechtelijke rechtsbijstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding (zijnde 23 maart 2023);

V. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt tot betaling van de proceskosten binnen zeven dagen na dit vonnis en bij gebreke van betaling binnen de voornoemde termijn te vermeerderen met de wettelijke rente daarover;

VI. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordeelt tot betaling van de nakosten en bij gebreke van betaling binnen zeven dagen na het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente en indien betekening van het vonnis dient plaats te vinden, te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt - kort gezegd en voor zover van belang, gelet op de inhoud van de door haar jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingestelde vorderingen - het volgende.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft zonder toestemming van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het oude slot van de toegangsdeur van het gehuurde vervangen door een ander, niet kwalitatief gelijk slot. Hij weigert bovendien de nieuwe (moeder)sleutel van die deur aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter beschikking te stellen. Hierdoor kan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en kunnen de hulpdiensten in geval van calamiteiten zich geen toegang tot het gehuurde verschaffen, hoewel [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daartoe gerechtigd is op grond van de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . Reeds gelet hierop heeft zij een spoedeisend belang bij de onderstaande vordering onder I in reconventie en de nevenvorderingen.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ook zonder toestemming van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (Trespa) platen tegen de muren in het gehuurde aangebracht, waardoor de muren niet meer kunnen ‘ademen’ en de vochtdoorstroming is beperkt, aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (randnr. 2.7 eis in reconventie). Ook hierdoor handelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden en heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering onder II in reconventie en de nevenvorderingen.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn huurbetalingsverplichting (ex artikel 4 huurovereenkomst) ten onrechte deels heeft opgeschort, aangezien er geen sprake is van een gebrekkige warmteafgifte in het gehuurde welke de opschorting van de huur rechtvaardigt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is met de betaling van een deel van de huur van de maanden februari tot en met mei in verzuim en moet hij een bedrag van € 767,24 (4 x € 191,81) aan achterstallige huur aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betalen.

Doordat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook na sommaties weigert de (moeder)sleutel van de toegangsdeur aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te verstrekken, de Trespa-platen van de muren te verwijderen en de huur volledig te voldoen, heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de navolgende opeisbare vorderingen op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , aldus [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

4.1.1.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert - samengevat - in reconventie in kort geding dat de voorzieningenrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij vonnis:

I. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt het aangebrachte slot op de toegangsdeur binnen zeven dagen na dit vonnis te verwijderen en een nieuw slot met kerntrekbeveiliging (cilindertrekbeveiliging) met 10 jaar garantie aan te brengen onder afgifte aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van de originele (moeder)sleutel en een reservesleutel, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per kalenderdag, een deel van een dag voor een hele gerekend, indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hiermee in gebreke blijft, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

II. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om de thans op en/of aan de muren van het gehuurde aangebrachte (trespa) platen binnen zeven dagen na heden te verwijderen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per kalenderdag, een deel van een dag voor een hele gerekend, indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hiermee in gebreke blijft, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

III. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om de als gevolg van de plaatsing en/of verwijdering en/of vervanging van het slot genoemd onder I. en de (trespa) platen genoemd onder II. toegebrachte schade binnen een termijn van dertig dagen na betekening van dit vonnis te herstellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per kalenderdag, een deel van een dag voor een hele gerekend, indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hiermee in gebreke blijft, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

IV. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ex artikel 3:299 BW machtiging verleent om, indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet tijdig uitvoering geeft aan de verzochte veroordeling onder I., II. en/of III., de werkzaamheden door een derde te laten uitvoeren voor rekening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , met dien verstande dat voor het geval [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gebruik maakt van de onder deze vordering bedoelde machtiging, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om de facturen van de onder deze vordering bedoelde derden te voldoen binnen de daarvoor geldende betalingstermijn(en);

V. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van € 767,24 binnen vijf dagen na dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2023;

VI. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt tot betaling aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van € 115,05 (buitengerechtelijke incassokosten) binnen vijf dagen na dit vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 februari 2023;

VII. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder het salaris van de advocaat van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dit vonnis tot de datum van algehele voldoening.

4.2.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

Het spoedeisende belang volgt uit de aard van de zaak.

5.2.

In deze kortgedingprocedure, die zich niet leent voor nadere bewijsvoering door partijen zoals het horen van getuigen, dient bij de huidige stand van zaken voorshands met voldoende mate van zekerheid te kunnen worden vastgesteld dat de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] jegens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (als samengevat vermeld onder rov. 3.1.1) ook in een bodemprocedure worden toegewezen.

5.3.

De vorderingen I en II in conventie zijn gegrond op de artikelen 7:203 BW en 7:204 lid 2 BW, ingevolge waarvan de verhuurder - kort gezegd - woongenot in het kader van het gebruik van het gehuurde dient te verschaffen aan de huurder. Dat is onvoldoende het geval indien sprake is van een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW. Het gebrek dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt is dat het gehuurde regelmatig onvoldoende kan worden verwarmd via de radiatoren in het gehuurde en dat het gehuurde daardoor een voldoende woongenot ontbeert.

5.4.

Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW (jo. artikel 11.7, eerste twee zinnen, huurovereenkomst) is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

Woongenot - thermostaat / cv-installatie

5.5.

Niet ter discussie staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de toevoer van warmte in het gehuurde niet zelf kan regelen, anders dan door het open- of dichtdraaien van de radiatorkranen. Het is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] die de instellingen van de cv-installatie bepaalt, welke installatie de temperatuur van de radiatoren in zowel haar woning als het gehuurde regelt. Het gehuurde heeft geen eigen, individueel te bedienen cv-installatie.

De omstandigheid dat alleen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als verhuurder kan zorgdragen voor de (doorstroming van) warmte in het gehuurde is niet in strijd met de huurovereenkomst, mits [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zorgdraagt voor een voldoende temperatuur in het gehuurde. Indien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen gebruik wil maken van de verwarming kan hij de radiatorkranen dichtdraaien. Indien hij daarvan wel gebruik wil maken kan hij deze opendraaien. Als hij de radiatorkraan opendraait, is hij afhankelijk van de levering van warm water uit de cv-ketel die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] kan bedienen en instellen. De algemene verplichting van de verhuurder om de huurder woongenot te verschaffen, betekent dus niet dat het gehuurde over een eigen cv-installatie met thermostaat dient te beschikken, indien de verhuurder op een andere wijze kan zorgdragen voor een voldoende temperatuur in het gehuurde. Bij de vraag of er sprake is van een gebrek, gaat het niet om de (soort) verwarmingsinstallatie in het gehuurde, maar of in het gehuurde de temperatuur voldoet. Voor het plaatsen van een eigen thermostaat in het gehuurde zodat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zelf de hoogte van de temperatuur kan reguleren en/of het instellen van de cv-installatie zodat bepaalde temperaturen worden gehaald en gehandhaafd, ontbreekt dan ook een contractuele en/of wettelijke grondslag. De vordering onder I en II in conventie en de daarmee samenhangende nevenvorderingen worden dan ook in zoverre afgewezen.

Woongenot - voldoende temperatuur

5.6.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als verhuurder dient zorg te dragen voor een voldoende minimum temperatuur in het gehuurde. Zoals hiervoor is overwogen heeft het gehuurde immers geen eigen, individueel te bedienen cv-installatie. De thermostaat ten behoeve van de cv-installatie hangt in de woonkamer in de woning van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en zij heeft het dus in de hand wanneer ‘de cv-ketel aanslaat’.

5.6.1.

Of de warmteafgifte in het gehuurde al dan niet gebrekkig is, als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, moet op objectieve wijze worden beoordeeld. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarbij aansluiting heeft kunnen zoeken bij de door de huurcommissie geformuleerde minimumtemperaturen per vertrek (zie het Gebrekenboek van de Huurcommissie onder artikel 4.3 (Categorie C) sub 2). Hieruit blijkt dat voor de woonkamer/slaapkamer een objectieve ondergrens van 20° C geldt en voor de keuken/badkamer een objectieve ondergrens van 22° C. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mocht in ieder geval die temperaturen in het gehuurde verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aan de hand van zijn registraties (pagina’s 3 en 4 van productie 7 bij dagvaarding en de nagezonden productie 25), welke geregistreerde temperaturen niet door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zijn bestreden, bezien in het licht van de door partijen gevoerde discussie over de temperatuur in het gehuurde via WhatsApp, in dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat de bovenstaande objectief vastgestelde temperaturen niet ononderbroken in het gehuurde kunnen worden behaald. De voorzieningenrechter neemt hierbij het navolgende in aanmerking.

Niet ter discussie staat dat de installateur een aantal keer in de aan elkaar grenzende woningen van partijen is langs geweest. Gelet op de voornoemde meetresultaten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is hij er kennelijk niet in geslaagd de cv-ketel van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voldoende in te regelen. Die omstandigheid komt voor rekening en risico van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , die de instellingen van de cv-installatie aldus moet laten inregelen dat daarmee een voldoende temperatuur in het gehuurde kan worden behaald. Indien een voldoende warmteafgifte niet mogelijk is zal zij voor een alternatieve passende oplossing moet zorgdragen, teneinde aan haar verplichting als verhuurder ex artikel 7:203 BW te kunnen voldoen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft bovendien uitgelegd dat zij de cv-installatie aldus heeft laten instellen dat deze eerst vanaf 7:00 uur in de ochtend werkt, zodat ook de radiatoren in het gehuurde eerst vanaf 7:00 uur warm kunnen worden, ook als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] eerder wil of moet opstaan. Daarbij komt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] haar woning (ook) verwarmt met een houtkachel. Met die warmtebron beïnvloedt zij de temperatuur in haar woning in de woonkamer, waar de temperatuur door de thermostaat wordt gemeten. Die extra warmtebron van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] beïnvloedt de activiteit van de cv-installatie, in die zin dat de cv-installatie op de momenten dat de kachel aanstaat minder snel zal aanslaan, omdat de gemeten temperatuur dan hoger zal liggen dan de grens waarbij de cv-ketel gaat verwarmen. Dit terwijl in de aangrenzende gehuurde woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet zo’n houtkachel staat. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is kortom afhankelijk van de temperatuur die de thermostaat in de woning van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] registreert. Als [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de temperatuur in haar woning verhoogt, zal de radiator van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen warm water ontvangen en kan de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bewoonde woning niet warm worden door de radiatoren.

5.6.2.

Gelet op het bovenstaande moet het ervoor worden gehouden dat de temperatuur noodzakelijk voor een voldoende woongenot in het gehuurde niet onderbroken wordt behaald en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daaraan, in het licht van al het vorenoverwogene, debet is, dan wel dat die omstandigheid voor haar rekening en risico komt. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat de cv-installatie voldoende is, is niet sluitend in combinatie met het gebruik van de houtkachel die de werking van de cv-installatie/thermosstaat beïnvloedt en wordt niet gestaafd met metingen, zoals [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ter onderbouwing van de temperatuur in het gehuurde wel heeft gedaan. Doordat in het gehuurde de bovenstaande minimumtemperaturen niet ononderbroken gehaald worden, is dan ook sprake van een woongenot beperkend gebrek.

5.6.3.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal derhalve een passende, al dan niet vervangende, voorziening moeten treffen, dan wel een extra verwarmingsbron moeten aanbrengen, teneinde een voldoende woongenot zoals onder rechtsoverweging 5.6.1 omschreven, te kunnen waarborgen. Het gevorderde onder I en II zal in die zin worden toegewezen. Voor zover en indien de cv-installatie van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet voldoende verwarmt, zal [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een andere, dan wel aanvullende voorziening moet treffen, bijvoorbeeld door het laten plaatsen van een aparte cv-installatie en/of thermostaat in het gehuurde zoals gevorderd, dan wel het voorzien in een aanvullende warmtebron in het gehuurde, zoals het bijplaatsen van een elektrische - of houtkachel.

5.6.4.

De voorzieningenrechter acht, met inachtneming van het huidige seizoen, redelijk een termijn van één maand om aan deze veroordeling te kunnen voldoen. Die termijn biedt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voldoende gelegenheid om in ieder geval tijdelijke maatregelen te treffen, zoals het bijplaatsen van een elektrische kachel. Indien gewenst kan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in die maand (ook) een permanente maatregel opstarten. Wat betreft het treffen van een permanente passende voorziening overweegt de voorzieningenrechter op voorhand dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] als huurder ingevolge artikel 7:220 lid 1 BW verplicht is om mee te werken aan onderzoek en realisatie van een dergelijke voorziening door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de veroordeling niet overtreedt als [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen gebruik maakt van een op zichzelf passende voorziening die hem door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wordt aangeboden.

5.7.

Gelet op al het vorenoverwogene zal de vordering onder I en II in conventie op de in de beslissing te bepalen wijze worden toegewezen.

Dwangsom

5.8.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt uit het dictum.

Buitengerechtelijke kosten

5.9.

Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die ter zake van buitengerechtelijke kosten kan worden beslist. Daarbij valt te bedenken dat in het niet zeldzame geval dat de verliezende partij, eventueel na hoger beroep, zich bij het in kort geding gegeven rechterlijk oordeel neerlegt, noch een bijzonder partijbelang, noch het algemene belang dat terughoudendheid wordt betracht met een beroep op de rechter, ermee is gediend wanneer eiser uitsluitend wat betreft de onderhavige nevenvordering, naar een bodemprocedure wordt verwezen. Indien die vordering niet of onvoldoende wordt betwist en de hoofdvordering voldoende spoedeisend is, mag in beginsel worden aangenomen dat ook toewijzing van genoemde nevenvordering uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.

5.10.

Daarvan is in dit geval sprake. De buitengerechtelijke kosten zijn op zichzelf niet betwist en de vorderingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn voldoende spoedeisend, zodat de voorzieningenrechter aanneemt dat toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is. De gevorderde buitengerechtelijke kosten ad

€ 925,00 zullen dan ook worden toegewezen zoals gevorderd, dus inclusief de gevorderde wettelijke rente daarover.

Proceskosten

5.11.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in conventie grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in conventie worden begroot op:

- betekening dagvaarding € 129,73

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat €
1.079,00

totaal € 1.522,73.

5.12.

Bij een separate veroordeling in de nakosten bestaat geen belang nu de proceskostenveroordeling die kosten omvat (HR 10-06-2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).

5.13.

De gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad zal als niet weersproken worden toegewezen.

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

Een spoedeisend belang ontbreekt bij de gevorderde afgifte van de (moeder)sleutel en een reservesleutel (deel van vordering I). Hiertoe wordt overwogen dat op de zitting in kort geding is komen vast te staan dat de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ook bereikbaar is via twee tuindeuren, gelegen aan dezelfde kant van het gehuurde als de toegangsdeur en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een sleutel heeft van die tuindeuren. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ook een sleutel van het tuinpoortje. In geval van calamiteiten kan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich derhalve toegang verschaffen tot de woning van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Bij afgifte van de (moeder- en reserve)sleutel voor toegang door hulpdiensten heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen belang. Dit deel van de vordering onder I in reconventie en de daarmee samenhangende nevenvordering wordt bij gebreke van (een voldoende spoedeisend) belang dan ook afgewezen.

6.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft bij de overige gevorderde voorzieningen een voldoende spoedeisend belang. Die vorderingen worden desalniettemin afgewezen op grond van het navolgende.

6.3.

Zoals onder 5.2 in conventie is overwogen dient ook in de kortgedingprocedure in reconventie, die zich niet leent voor nadere bewijsvoering door partijen zoals het horen van getuigen, bij de huidige stand van zaken voorshands met voldoende mate van zekerheid te kunnen worden vastgesteld dat de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] (als samengevat vermeld onder rov. 4.1.1) ook in een bodemprocedure worden toegewezen.

Verwijderen slot toegangsdeur gehuurde (deel vordering I)

6.4.

Niet ter discussie staat dat het slot van de toegangsdeur door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (en dus niet door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) is vervangen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op de zitting in kort geding aangevoerd dat het oude slot stuk was en moest worden vervangen en dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarvan op de hoogte was. Het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geplaatste nieuwe slot is qua binnenwerk, functie en garantie hetzelfde als het oude slot. Alleen het (opbouw)plaatje op de deur is anders, maar dat doet niet af aan de functionaliteit van het slot, aldus [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft betwist dat het oude slot een kerntrekbeveiliging had.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] had gelet op dit gemotiveerde verweer van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , haar niet onderbouwde stelling bij eis in reconventie, inhoudende dat het oude slot een kerntrekbeveiliging had, waardoor het nieuwe slot geen passende vervanging is van het oude slot, nader moeten onderbouwen. Zij heeft echter niet weersproken dat het oude slot geen kerntrekbeveiliging had. Het moet er in dit kortgeding dan ook voor worden gehouden dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het oude kapotte slot heeft vervangen door een passend, soortgelijk slot. Reeds gelet hierop moet het (overig) gevorderde onder I, bij gebreke van een voldoende belang, worden afgewezen.

Verwijderen (Trespa) platen

6.5.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aan de hand van de bij productie 27 overgelegde foto’s voldoende betwist dat hij Trespa-platen heeft aangebracht tegen de muren van de door hem gehuurde woning. Kennelijk doelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op het behang tegen de muren, dat door haar echtgenoot in het gehuurde is waargenomen.

Doordat in dit kort geding niet aannemelijk is gemaakt dat de bewuste platen zijn aangebracht, dient het gevorderde onder II, bij gebreke van een voldoende feitelijke onderbouwing ter staving van die vordering, en met inachtneming van het onder rechtsoverweging 6.3 overwogene, te worden afgewezen.

Nevenvorderingen

6.6.

Doordat de hoofdvorderingen zijn afgewezen dient de gevorderde betaling van

- kort gezegd - de herstelkosten voor het slot en de trespa-platen (vordering III) als ongegrond te worden afgewezen. Nog afgezien van de omstandigheid dat een voldoende onderbouwing van de schade ontbreekt, overweegt de voorzieningenrechter dat, doordat de hoofdvorderingen voorshands moeten worden afgewezen, voorshands onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van de gevorderde aansprakelijkheid en begroting van de schade zal komen. Ditzelfde geldt voor de nevenvordering onder IV in reconventie, de bij vorderingen I-III gevorderde dwangsommen en de ad VI gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Ook die vorderingen moeten, nu de hoofdvorderingen zijn afgewezen, worden verworpen.

Huur

6.7.

Gelet op het in conventie (rov. 5.6.1 - 5.6.4) aannemelijk geachte gebrek, moet het er voorshands voor worden gehouden dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een deel van de maandelijkse huurbetalingen heeft mogen opschorten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarbij, gelet op de voornoemde richtlijnen van de huurcommissie, een redelijk percentage van de huur gekort, zoals door hem toegelicht bij de dagvaarding, randnummer 23. Ook de vordering onder V moet derhalve worden afgewezen.

Proceskosten

6.8.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in reconventie worden begroot op € 1.079,00 aan salaris advocaat. Zoals hiervoor al is overwogen bestaat bij een separate veroordeling in de nakosten geen belang (rov. 5.12|).

7.De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen één maand na de datum van dit vonnis maatregelen te treffen die ervoor zorgen dat bij een buitentemperatuur tussen 18° C en -10° C, in de woonkamer/slaapkamer van het gehuurde een temperatuur van minimaal 20° C en in keuken/badkamer van het gehuurde een temperatuur van minimaal 22° C kan worden gehaald en gehandhaafd,

7.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet aan de in 7.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

7.3.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 maart 2023,

7.4.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
tot op hedenbegroot op € 1.522,73, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van acht dagen na dagtekening van dit vonnis,

7.5.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

7.7.

wijst de vorderingen af,

7.8.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]
tot op hedenbegroot op € 1.079,00,

7.9.

verklaart de veroordeling onder 7.8 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken.^[1]