Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer / rolnummer: C/03/315394 / KG ZA 23-93
Vonnis in kort geding van 1 mei 2023
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BELVÉDÈRE WIJKONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,
gevestigd te Maastricht,
eiseres,
advocaten: mr. H.C. Lejeune en mr. S.J. Keuls,
tegen:
zij die verblijven in de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] , kadastraal bekend als [kadasternummer] ,
gedaagden,
van wie zijn verschenen de heer [naam] , naar eigen zeggen verblijvend in voornoemde onroerende zaak op voormelde locatie,
advocaat: mr. M.F. van Hulst.
Partijen zullen hierna “WOM” en “gedaagden” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de akte overleggen producties 13 en 14 en de bijgewerkte inventarisstaat van WOM,
- de akte overleggen producties 15 en 16 van WOM,
- de mondelinge behandeling op 20 april 2023,
- de pleitaantekeningen van gedaagden.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
2.De feiten
2.1.
WOM is een besloten vennootschap waarin de gemeente Maastricht aandelen houdt. WOM houdt zich met name bezig met ontwikkelingen in het Belvédère gebied in Maastricht. WOM is eigenaar van het onroerend goed aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: “de Bovenruimte”).
2.2.
De Bovenruimte is gelegen op de eerste verdieping van een gebouw, dat dienstdoet als bedrijfspand (hierna: “het Bedrijfspand”). Het Bedrijfspand is tevens eigendom van WOM en strekt zich uit over meerdere adressen, te weten [adres 2] en [adres 3] - [adres 1] te [woonplaats] .
2.3.
Ten aanzien van het Bedrijfspand heeft de besloten vennootschap [naam bv] (hierna: “ [naam bv] ”) in december 2019 een gebruiksovereenkomst gesloten met WOM voor onbepaalde tijd. In de gebruiksovereenkomst is onder artikel 1.2 opgenomen: “Gebruiker zal de Ruimte gebruiken als opslagruimte”.
2.4.
In ieder geval vanaf (de nacht van) donderdag 5 januari 2023 is de Bovenruimte door gedaagden in gebruik genomen. Op 17 januari 2023 heeft WOM bij de politie aangifte gedaan van inbraak (huisvredebreuk), dan wel kraak. De ingebruikname van de Bovenruimte door gedaagden duurt tot op de dag van vandaag voort.
3.Het geschil
3.1.
WOM vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
gedaagden te veroordelen om de Bovenruimte, zijnde de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] met het hunne en de hunnen te verlaten en volledig te ontruimen, uiterlijk 3 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans uiterlijk op een datum die de voorzieningenrechter in goede justitie zal bepalen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-, voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagden hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,-, althans door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedragen,
te bepalen dat voor het geval gedaagden niet vrijwillig en volledig aan de onder 1 gevorderde ontruiming voldoen en de ontruiming moet plaatsvinden met behulp van de sterke arm van politie en justitie, de daarbij te maken kosten hoofdelijk voor rekening van gedaagden zullen komen, op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden bestaande uit een exploot of procesverbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste deurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven,
gedaagden te gebieden om, na ontruiming, de Bovenruimte geheel ontruimd te houden, met verbod deze opnieuw in gebruik te nemen of te doen nemen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-, voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagden hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,-, althans door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedragen,
gedaagden te verbieden om de overige delen van het Bedrijfspand, zijnde de gebouwde of ongebouwde onroerende zaak gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats] en [adres 2] te [woonplaats] , in gebruik te nemen of te doen nemen of te betreden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-, voor elke dag of gedeelte daarvan dat gedaagden hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 50.000,-, althans door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedragen;
te bepalen dat de gevorderde veroordelingen onder sub 1 tot en met 4, binnen de in artikel 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar na het doen van uitspraak door WOM ook ten uitvoer kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich binnen die termijn in of op het gebouwde en onbebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan gelegen aan de [adres 3] en [adres 1] te [woonplaats] en [adres 2] te [woonplaats] bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure met inbegrip van de nakosten alsmede de kosten voor de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie en met bepaling dat de gedaagden wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze kosten verschuldigd zijn wanneer zij deze niet binnen 14 dagen na de uitspraak van het in dezen te wijzen vonnis hebben voldaan, welke rente dient te worden berekend met ingang van 14 dagen van het in dezen te wijzen vonnis tot en met de dag der algehele voldoening.
3.2.
Gedaagden betwisten de vorderingen en voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang van WOM vloeit voort uit de aard van de procedure.
4.2.
Naar aanleiding van het verweer van gedaagden zal de voorzieningenrechter zich hierna concentreren op de belangrijkste discussiepunten tussen partijen en daarover oordelen in het licht van de vorderingen van WOM.
4.3.
Gedaagden hebben aangevoerd dat de Bovenruimte niet in gebruik was, toen zij deze ruimte (voor het eerst) in gebruik namen. Er lagen volgens gedaagden alleen enkele verstofte dozen met glazen, een oude stofzuiger en een stapel oude ‘Kijk’ tijdschriften uit de jaren ’80. Bovendien is de Bovenruimte in het verleden waarschijnlijk ook verhuurd als zelfstandig studentenhuis of appartement. Dat hebben gedaagden afgeleid aan de hand van aangetroffen sporen, zoals stickers van feestjes en verschillende (naam)kaartjes.
4.4.
Hoewel gedaagden hebben betwist dat [naam bv] de Bovenruimte daadwerkelijk gebruikt als opslagruimte, omdat er nauwelijks (en alleen maar oude) zaken zijn aangetroffen, acht de voorzieningenrechter dat wel aannemelijk. De voorzieningenrechter stelt in dit kader voorop dat niet in geschil is dat [naam bv] een gebruiksovereenkomst met WOM heeft gesloten, op grond waarvan [naam bv] gerechtigd is de Bovenruimte te gebruiken als opslagruimte. Daar komt bij dat er zaken, en dat hebben gedaagden ook zelf verklaard, in de Bovenruimte zijn aangetroffen. Indien een ruimte in gebruik is als opslagruimte, dan betekent zulks niet dat de opslagruimte steeds en volledig vol moet liggen met allerlei zaken. De voorzieningenrechter kwalificeert de opslagruimte ook als zijnde in gebruik, wanneer zij slechts gebruikt wordt voor het geval er goederen moeten worden opgeslagen als bij andere (opslag)ruimten van [naam bv] geen plek meer is. Verder hebben gedaagden aangevoerd dat zij de betimmering op de deur, die toegang geeft tot de Bovenruimte, hebben moeten verwijderen alvorens het pand te kunnen betreden, hetgeen volgens gedaagden impliceert dat er geen sprake was van opslag of gebruik. Daartegen heeft WOM echter onbetwist aangevoerd dat de deur juist was dichtgetimmerd om te voorkomen dat mensen zich eenvoudig toegang tot de Bovenruimte zouden kunnen verschaffen, welk belang [naam bv] van groter belang achtte dan het belang om zelf snel toegang te krijgen tot de Bovenruimte. Ook de betimmering van de toegangsdeur is daarmee naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen omstandigheid die wijst in de richting van de conclusie dat de opslagruimte niet in gebruik is/was. De slotsom is dan ook dat de voorzieningenrechter aannemelijk acht dat de Bovenruimte in gebruik als opslagruimte is/was.
4.5.
Het staat buiten kijf dat gedaagden zonder recht of titel in de Bovenruimte verblijven, ondanks sommaties van WOM om te vertrekken. Die onrechtmatige toestand hoeft WOM als eigenaar niet te dulden, waarbij de voorzieningenrechter in ogenschouw neemt dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak kan hebben. Hier kan niet aan afdoen dat de Bovenruimte mogelijk in het verleden is gebruikt als studentenhuis, zoals gedaagden hebben aangevoerd, nog daargelaten dat dit op grond van de volgens gedaagden aangetroffen stickers (uit 1996) zeer lang geleden moet zijn geweest. Bovendien heeft WOM in dit kader onbetwist gesteld dat de Bovenruimte oorspronkelijk als bedrijfsgebonden woning is gebouwd, maar al circa 20 jaar wordt gebruikt met hetzelfde doel als de rest van het Bedrijfspand, namelijk voor de opslag van goederen.
4.6.
Door de aanwezigheid van gedaagden in de Bovenruimte kan WOM thans haar verplichting op grond van de gebruiksovereenkomst, namelijk het recht van [naam bv] op een ongestoord gebruik van het Bedrijfspand inclusief de Bovenruimte, niet volledig jegens [naam bv] nakomen. Daarmee loopt WOM een contractueel aansprakelijkheidsrisico. Onweersproken heeft WOM in dit verband gesteld dat [naam bv] WOM onlangs heeft aangeschreven en daarbij heeft gewezen op de niet-nakoming van de gebruiksovereenkomst.
4.7.
Het belang bij ontruiming van de Bovenruimte wordt naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook versterkt door het gedrag van gedaagden. Zo hebben gedaagden zich ongevraagd toegang tot de Bovenruimte verschaft (hetgeen gelet op het voorgaande onrechtmatig is), hebben zij een kast van de trap gegooid om personeel van [naam bv] te beletten de Bovenruimte te betreden (hetgeen, ondanks het beroep op noodweer van gedaagden, voorshands onrechtmatig lijkt te zijn), is er een heroïnespuit in de Bovenruimte aangetroffen (hetgeen hoe dan ook zorgelijk is), stallen gedaagden fietsen op het plat dak van het Bedrijfspand (hetgeen schadelijk voor het Bedrijfspand kan zijn) en hebben gedaagden de buitenmuren van het Bedrijfspand grotendeels beklad met graffiti (hetgeen afbreuk doet aan het bedrijfsimago van [naam bv] ). Uit de foto’s die bij de door WOM overgelegde aangifte zijn overgelegd (productie 5 dagvaarding) komt bovendien een niet al te opgeruimd beeld van de Bovenruimte naar voren. Gezien deze feiten en omstandigheden kan de voorzieningenrechter dan ook begrijpen dat WOM niet is ingegaan op het voorstel van gedaagden om met hen afspraken te maken over het gebruik van de Bovenruimte of met hen een gebruiksovereenkomst te sluiten, nog daargelaten of dat wel mogelijk is, omdat er reeds een gebruiksovereenkomst bestaat tussen [naam bv] en WOM met betrekking tot de Bovenruimte.
4.8.
Uit voorgaande overwegingen volgt dat WOM het belang bij de ontruiming van de Bovenruimte voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Wat verder nog door gedaagden is aangevoerd, kan niet tot een ander oordeel leiden.
4.9.
Gelet op het voorgaande dient de vordering onder 1 te worden toegewezen. Ook de hieraan verbonden dwangsom, die niet door gedaagden is betwist, zal de voorzieningenrechter (met het hieraan door WOM verbonden maximum) toewijzen als prikkel voor gedaagden om de veroordeling na te komen, op de wijze zoals in het dictum is bepaald.
4.10.
De onder 2 gevorderde kosten van de ontruiming acht de voorzieningenrechter te onbepaald, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
4.11.
Ook de vordering onder 3 is, als uitvloeisel van de toegewezen vordering onder 1, toewijsbaar, inclusief de hieraan verbonden niet weersproken dwangsom (met maximum), op de wijze zoals in het dictum is bepaald.
4.12.
Tegen de vordering onder 4 hebben gedaagden zich niet (expliciet) verweerd. Gelet op het feit dat de heer Evrard tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij “hetzelfde zal doen” als hij op straat komt te staan, is er ook een reëel risico aanwezig dat gedaagden zich toegang verschaffen tot de overige delen van het Bedrijfspand. De vordering onder 4 zal daarom eveneens worden toegewezen.
4.13.
Tegen de vordering onder 5 hebben gedaagden zich evenmin verweerd, zodat de voorzieningenrechter ook deze vordering zal toewijzen.
4.14.
Gedaagden zullen ten slotte – conform de vordering onder 6 – als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van WOM worden begroot op:
- dagvaarding € 129,14 (inclusief 21% BTW)
- leges BRP € 000,59
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
TOTAAL € 1.884,73
De hierover gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.
4.15.
De kosten van de voorgeschreven advertentie zullen worden toegewezen onder de bepaling dat de gemaakte kosten door WOM nog dienen te worden aangetoond. De hierover gevorderde wettelijke rente is eveneens toewijsbaar.
4.16.
Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. Een veroordeling tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover omvat dus een veroordeling tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover, met dien verstande dat de wettelijke rente over de nakosten die zijn verbonden aan noodzakelijke betekening van de uitspraak, is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. Daarin ziet de voorzieningenrechter aanleiding de gevorderde nakosten en de wettelijke rente daarover niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling in het dictum te vermelden (vergelijk Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853, rov. 2.3).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt gedaagden om de Bovenruimte, zijnde de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats] met het hunne en de hunnen te verlaten en volledig te ontruimen, uiterlijk 3 dagen na betekening van dit vonnis,
5.2.
bepaalt dat gedaagden een dwangsom verbeuren van € 250,- voor elke dag dat gedaagden in gebreke blijven aan de veroordeling onder 5.1. te voldoen, dit met een maximum aan eventueel te verbeuren dwangsommen van € 50.000,-,
5.3.
gebiedt gedaagden om, na ontruiming, de Bovenruimte geheel ontruimd te houden, met het verbod deze opnieuw in gebruik te nemen of te doen nemen,
5.4.
bepaalt dat gedaagden een dwangsom verbeuren van € 250,- voor elke dag dat gedaagden in strijd handelen met de beslissing onder 5.3., dit met een maximum aan eventueel te verbeuren dwangsommen van € 50.000,-,
5.5.
verbiedt gedaagden om de overige delen van het Bedrijfspand, zijnde de gebouwde of ongebouwde onroerende zaak gelegen aan de [adres 3] te [woonplaats] en de [adres 2] te [woonplaats] , in gebruik te nemen of te doen nemen of te betreden,
5.6.
bepaalt dat gedaagden een dwangsom verbeuren van € 250,- voor elke dag dat gedaagden in strijd handelen met de beslissing onder 5.5., dit met een maximum aan eventueel te verbeuren dwangsommen van € 50.000,-,
5.7.
bepaalt dat dit vonnis op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na de uitspraak van dit vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich binnen die termijn in of op het gebouwde en onbebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan gelegen aan de [adres 3] en 4 te [woonplaats] en de [adres 2] te [woonplaats] bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
5.8.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, derhalve dat wanneer één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van WOM tot op heden begroot op
€ 1.884,73, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.9.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, derhalve dat wanneer één betaalt de anderen zullen zijn bevrijd, in de door WOM nog aan te tonen gemaakte kosten voor de in artikel 61 Rv voorgeschreven advertentie en met bepaling dat gedaagden wettelijke rente over deze kosten verschuldigd zijn met ingang van de veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.10.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.11.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2023. [1]