ECLI:NL:RBLIM:2023:1913 - Rechtbank Limburg - Verwijdering hondenuitlaatveld en weigering verwijdering ...

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 9217131 \ CV EXPL 21-2445

Vonnis van de kantonrechter van 15 maart 2023

in de zaak van:

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonend in [woonplaats]

eisende partij,

hierna: [eisers]

gemachtigde mr. M.M.L. Marks (DAS Rechtsbijstand),

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CUSTODIAN VESTEDA FUND I B.V.,

gevestigd in Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna: Vesteda Fund

gemachtigde mr. M.B. Appel, werkzaam bij Vesteda Fund.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek.

1.2.

Ten slotte is beslist dat vonnis zal worden uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

Sinds 1 september 2022 huurt [eisers] een zelfstandige woning in het [naam complex] -complex in Maastricht, dat bestaat uit 202 woningen. In de huurovereenkomst staat voor zover van belang:

‘De ondergetekenden:

Vesteda Management B.V., statutair gevestigd te Maastricht, als lasthebber van de eigenaar, (…)
hierna te noemen “verhuurder”, en

b.1
[eiser sub 1](…)
hierna zowel afzonderlijk als gezamenlijk “huurder” te noemen;

verklaren te sluiten een overeenkomst van verhuur en huur van de navolgende inhoud:

Artikel 1. Object

Verhuurder verhuurt aan huurder, gelijk huurder huurt van verhuurder de woning met aanhorigheden:

[adres]te
[woonplaats]

uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonhuis, hierna verder te noemen “het gehuurde”.

Verhuurder verleent tevens aan huurder het recht gebruik te maken van de eventueel ten behoeve van het gehuurde, aanwezige centrale voorzieningen en gemeenschappelijke ruimten, alsmede van de bijkomende voorzieningen en/of te verstrekken diensten.’

2.2.

[eisers] heeft een brief d.d. 2 december 2019 op briefpapier van Vesteda ontvangen met het onderwerp ‘Naamswijziging verhuurder’, waarin onder meer het volgende staat:

‘U huurt bij Vesteda een woning (…)

Door een herstructurering van onze administrati eve organisatie heeft Vesteda onlangs haar verschillende werkmaatschappijen gefuseerd in één werkmaatschappij. Hiermee is het volledige eigendom van alle complexen van Vesteda ondergebracht in
Custodian Vesteda Fund I B.V.en is Custodian Vesteda Fund I B.V. vanaf nu uw verhuurder.

Welke gevolgen heeft dat voor u?

Custodian Vesteda Fund I B.V. heeft door de fusie alle rechten en plichten uit uw huurovereenkomst overgenomen. Dit heeft voor u geen gevolgen anders dan dat de naam van de verhuurder wijzigt in Custodian Vesteda Fund I B.V. Wat ook verandert is dat de tenaamstelling van de bankrekening waarop u uw huurbetaling overmaakt verandert in Custodian Vesteda Fund I B.V, het rekeningnummer blijft hetzelfde.

Aanpassing in uw administratie per 1 januari a.s.

Als u ons een machtiging tot automatische incasso heeft gegeven, dan zullen wij deze wijziging zelf verwerken. Als u ons niet gemachtigd heeft, dan verzoeken wij u uw periodieke huurbetaling per 1 januari a.s. aan te passen ten name van Custodian Vesteda Fund I B.V. (…)’

2.3.

Uit het Kadaster blijkt dat Vesteda Fund eigenaar is van het perceel met de kadastrale aanduiding Maastricht [kadasternummer] , zijnde het [naam complex] -complex  waaronder dus de door [eisers] gehuurde woonruimte  en de bijbehorende tuin/groenvoorziening.

2.4.

In een brief van 16 oktober 2020 schrijft Vesteda Investment Management B.V. aan de gemachtigde van [eisers] onder meer:

‘Op 25 juli 2022 is tussen uw cliënten en Vesteda een huurovereenkomst tot stand gekomen (…). In bijgevoegde huurovereenkomst is opgenomen dat Vesteda Management B.V. de contractspartij zou zijn (…), maar deze vennootschap is op 20 december 2002 onder algemene titel gefuseerd in Vesteda Investment Management B.V.. Gelet hierop is Vesteda aldus de contractspartij op grond van de inhoud van de huurovereenkomst.’

2.5.

In de algemene voorwaarden, die van toepassing zijn op de huurovereenkomst, staat voor zover van belang:

‘
ARTIKEL 5. WIJZIGINGEN OF VOORZIENINGEN DOOR VERHUURDER

(…)

2. Wanneer van overheidswege geen dwingende voorschriften gegeven worden en verhuurder het complex of een gedeelte daarvan waartoe het gehuurde behoort, wenst te veranderen, aan te passen of te verbeteren, verklaart huurder zich daarmee bij voorbaat akkoord, mits:

a. tenminste een aanzienlijke meerderheid van de huurders binnen het complex, of een gedeelte daarvan, met de voorgestelde verandering, aanpassing of verbetering heeft ingestemd;

b. de voorgestelde verandering, aanpassing of verbetering om technische, organisatorische, sociale en/of financiële redenen slechts complexgewijs of per betreffend gedeelte kan worden aangebracht;

c. verhuurder huurder tijdig heeft geïnformeerd over de voorgenomen verandering, aanpassing of verbetering en met huurder respectievelijk de bewonerscommissie c.q. huurders(belangen)vereniging heeft overlegd.’

2.6.

In het huishoudelijk reglement dat geldt binnen het gehuurde staat voor zover van belang:

‘
Huisdieren

(…)

 (…) Het is niet toegestaan om de honden uit te laten op het binnenplein. (…)’

2.7.

Op enig moment is een deel van de tuin afgezet waar bewoners hun hond los kunnen laten lopen en op 27 augustus 2020 is in opdracht en voor rekening van Vesteda Fund een jeu de boules baan aangelegd in de gemeenschappelijke tuin. [eisers] verzet zich hiertegen.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert dat Vesteda Fund bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld om:

de aanleg van het hondenuitlaatveld ongedaan te maken en dat gedeelte van de tuin haar gemeenschappelijke karakter terug te geven, op straffe van een dwangsom,

de aanleg van de jeu de boules baan ongedaan te maken en dat gedeelte van de tuin haar gemeenschappelijke karakter terug te geven, op straffe van een dwangsom,

de proceskosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente en nakosten.

3.2.

Volgens [eisers] had Vesteda Fund zowel voor de aanleg van de jeu de boules baan als het hondenuitlaatveld de procedure van artikel 5 lid 2 van Pro de algemene voorwaarden dienen te volgen, omdat middels deze wijzigingen ongeveer 20% van de gemeenschappelijke tuin is onttrokken aan het algemene karakter en aldus bestemd is geworden voor een select groepje van ongeveer tien huurders, ten koste van de andere circa 290 bewoners. Bovendien stelt [eisers] geluidsoverlast te ondervinden van de activiteiten op de jeu de boules baan.

3.3.

Vesteda Fund voert verweer tegen de vorderingen van [eisers] en stelt zich op het standpunt dat [eisers] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, althans dat zijn vorderingen moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, voor zover de wet dat toelaat uitvoerbaar bij voorraad.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Is de juiste partij gedagvaard?

4.1.

Vesteda Fund stelt zich op het standpunt dat zij niet de verhuurder is en dat [eisers] dus de verkeerde partij heeft gedagvaard. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij met verwijzing naar de inhoud van de brief van 2 december 2019 (zie 2.2.). Vesteda Fund heeft gelet op de inhoud hiervan onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die nopen tot het oordeel dat [eisers] haar onterecht heeft gedagvaard als zijnde verhuurder. De brief van 16 oktober 2020 (zie 2.4.) kan daaraan niet afdoen, omdat hieruit niet meer blijkt dan dat Vesteda Investment Management vanwege een fusie in 2002 de contractspartij is geworden. Dit betekent niet dat [eisers] moest begrijpen dat Vesteda Investment Management ook na 2019 verhuurder is gebleven, toen Vesteda (Vesteda Fund erkent in punt 6 van haar conclusie van dupliek dat hier gelezen moet worden: Vesteda Investment Management), op Vesteda briefpapier, communiceerde dat weer sprake was van verandering van de contractspartij vanwege een fusie.

Moet Vesteda Fund het hondenuitlaatveld en de jeu de boulesbaan verwijderen?

4.2.

Buiten rechte stelde Vesteda Fund zich op het standpunt dat de groenvoorziening niet tot het gehuurde behoort. In haar conclusies leest de kantonrechter dit verweer niet terug, reden waarom de kantonrechter de stelling van [eisers] , dat dit wel tot het gehuurde behoort, als vaststaand aanneemt. De stelling van [eisers] is in rechte immers niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist.

4.3.

Een beroep op artikel 5 van Pro de algemene voorwaarden kan [eisers] niet baten. Deze bepaling behelst een gedoogverplichting voor [eisers] als huurder in bepaalde gevallen. Voor werkzaamheden die niet onder artikel 5 vallen Pro, wanneer er dus geen gedoogverplichting geldt, is niet geregeld welke verplichtingen op verhuurder rusten – bijvoorbeeld het volgen van een bepaalde procedure alvorens tot de werkzaamheden over te gaan. Of de vorderingen van [eisers] moeten worden toegewezen, kan dus niet worden beantwoord aan de hand van de algemene voorwaarden.

4.4.

Voor zover [eisers] zijn vordering (mede) grondt op de Wet op het overleg huurders verhuurder geldt dat ook dit niet kan leiden tot toewijzing van zijn vorderingen. Artikel 8 van Pro die wet voorziet immers in een aparte geschillenregeling.

Ten aanzien van de jeu de boulesbaan

4.5.

[eisers] beroept zich erop dat zijn huurgenot wordt verstoord door de jeu de boulesbaan. Dat hiervan sprake is, is door hem echter onvoldoende onderbouwd. Nu Vesteda Fund dit betwist, kan de door [eisers] gestelde overlast niet in rechte worden vastgesteld. Dit kan dus geen grond vormen om zijn vordering tot verwijdering van de jeu de boulesbaan toe te wijzen.

4.6.

Partijen halen in hun stukken artikel 7:220 BW Pro aan. Volgens dit artikel is een huurder verplicht gelegenheid te geven tot het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden indien de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan. Mocht minstens 70% van de huurders met dit voorstel hebben ingestemd, dan wordt vermoed dat het voorstel redelijk is. Mocht dat percentage niet zijn behaald, dan betekent dit niet dat het voorstel niet redelijk is, maar enkel dat de verhuurder zal moeten aantonen dat het voorstel redelijk is, in plaats van dat een huurder moet aantonen dat een voorstel niet redelijk is. Het is dus bovenal een bewijslastverdelingskwestie.

4.7.

Zelfs als de kantonrechter overeenkomstig de stelling van [eisers] aanneemt dat sprake was van renovatie en dat geen (redelijk) voorstel is gedaan (en [eisers] de renovatie dus niet hoefde te gedogen), dan nog geldt dat dit niet per se betekent dat de jeu de boulesbaan moet worden verwijderd.

4.8.

De kantonrechter oordeelt dat de jeu de boulesbaan mag blijven, onder meer omdat uit de bewijsstukken die Vesteda Fund heeft ingediend blijkt dat 122 van de 202 woningen akkoord is met het behouden van de jeu de boulesbaan en dat er maar zeven woningen hebben aangegeven voor verwijdering ervan te zijn. [eisers] heeft zijn vraagtekens gezet bij het geleverde bewijs, maar zijn verweer is niet onderbouwd. Het stond hem vrij zijn medebewoners zelf te benaderen met een vraag die volgens hem wel recht zou doen aan de zaak (bijvoorbeeld of de bewoners zouden hebben ingestemd indien verhuurder een renovatievoorstel zou hebben gedaan voorafgaand aan de aanleg van de jeu de boulesbaan), maar dat heeft hij nagelaten. Verder kan niet in rechte worden vastgesteld dat [eisers] (meer) overlast ervaart van de jeu de boulesbaan (dan de instemmende huurders) en leidt de aanleg en aanwezigheid van de jeu de boulesbaan niet tot extra kosten voor [eisers] – in ieder geval blijkt hier niet van.

Ten aanzien van het hondenuitlaatveld

4.9.

In het huishoudelijk reglement staat dat het niet toegestaan is honden uit te laten op het binnenplein. Hiermee valt niet te verenigen dat er op het binnenplein een hekwerk is neergezet om huurders in staat te stellen hun honden daar los te laten lopen. Nu nergens uit blijkt dat (een (gekwalificeerde) meerderheid van) huurders hebben ingestemd met de aanleg van het hondenuitlaatveld, en ook niet blijkt dat een (gekwalificeerde) meerderheid van huurders tegen verwijdering daarvan is/er gebruik van maakt, ligt de vordering tot verwijdering van het hondenuitlaatveld in beginsel voor toewijzing gereed. Vesteda Fund heeft voorts niet betwist dat op twee minuten lopen van het complex een omheind hondenlosloopveld gelegen is, noch dat maar ongeveer tien bewoners gebruik maken van het hondenuitlaatveld in de binnentuin.

4.10.

Vesteda Fund doet een beroep op de klachtplicht van artikel 6:89 BW Pro. Dit artikel is naar het oordeel van de kantonrechter niet van toepassing, omdat het in deze zaak niet handelt om de vraag of Vesteda Fund correct heeft gepresteerd, maar om de vraag of zij überhaupt mocht presteren.

4.11.

Het beroep van Vesteda Fund op rechtsverwerking slaagt ook niet. Dat [eisers] in een brief in 2019 niet heeft geprotesteerd tegen de aanwezigheid van een hondenuitlaatveld maakt niet dat hij zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht op verwijdering.

4.12.

Gelet op al het vorenstaande zal de vordering tot verwijdering van het hondenuitlaatveld worden toegewezen. Vesteda Fund heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom, reden waarom de kantonrechter ook dit zal toewijzen, met dien verstande dat zij die zal maximeren op € 10.000,-.

De (proces)kosten

4.13.

Vesteda Fund zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van [eisers] worden tot vandaag begroot op:

dagvaarding: € 109,41

griffierecht: € 85,00

salaris gemachtigde:
€ 398,00(2 punten x tarief € 199,-)

totaal € 592,41.

4.14.

Volgens vaste rechtspraak levert een kostenveroordeling ook voor de nakosten een executoriale titel op. De rechtbank zal de nakosten daarom niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden (zie ECLI:NL:HR:2022:853).

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Vesteda Fund de aanleg van het hondenuitlaatveld ongedaan te maken en dat gedeelte van de tuin haar gemeenschappelijke karakter terug te geven, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat Vesteda Fund na betekening van dit vonnis hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,-,

5.2.

veroordeelt Vesteda Fund tot betaling van de proceskosten, tot vandaag aan de zijde van [eisers] begroot op € 592,41, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na vandaag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag tot de dag van betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.

type: GD