Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummers C/03/303685 / HA ZA 22/164 en C/03/303761 / HA ZA 22/167
Vonnis van 30 november 2022
in de gevoegde zaken met
zaaknummer C/03/303685 / HA ZA 22/164
[eiser], handelend onder de naam
[handelsnaam],
[handelsnaam],
wonend te [woonplaats 1] en zaakdoende aan de [adres 1] , [vestigingsplaats] ,
eiser in conventie, verweerder in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. D.N. Lavain,
tegen
1.[gedaagde sub 1] , in zijn hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[erflater] ,
wonend aan de [adres 2] , [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. J.H.M. Daniëls,
2.[gedaagde sub 2] , in zijn hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[erflater] ,
ingeschreven op briefadres [plaats] aan de [adres 3] , feitelijk zonder bekende woon- of verblijfplaats zowel binnen als buiten Nederland,
gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. J.H.M. Daniëls,
3.
[gedaagde sub 3], in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen [erflater] ,
[gedaagde sub 3], in haar hoedanigheid van erfgenaam van wijlen [erflater] ,
wonend aan de [adres 4] , [woonplaats 3] ,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. D.N. Lavain,
zaaknummer C/03/303761 / HA ZA 22/167
[gedaagde sub 3], handelend in haar hoedanigheid van mede-erfgenaam van wijlen heer [erflater] ,
wonend aan de [adres 4] , [woonplaats 3] ,
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. D.N. Lavain,
tegen
1.[gedaagde sub 1] , in zijn hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[erflater] ,
wonend aan de [adres 2] , [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2], in zijn hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[gedaagde sub 2], in zijn hoedanigheid van erfgenaam van wijlen
[erflater] ,
ingeschreven op briefadres [plaats] aan de [adres 3] , feitelijk zonder bekende woon- of verblijfplaats zowel binnen als buiten Nederland,
gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. J.H.M. Daniëls.
Partijen zullen hierna [eiser] , [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd worden.
1.De procedure
in de zaak met zaaknummer C/03/303685 / HA ZA 22/164
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in voorwaardelijke reconventie van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
- de conclusie van antwoord in conventie en in voorwaardelijke reconventie van [gedaagde sub 3]
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van [eiser]
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de door mr. Lavain ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende producties
- de spreekaantekeningen van mr. Lavain en mr. Daniëls
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 juni 2022
- de aktes van 14 september 2022 van beide partijen waarin zij voortzetting van de procedure verzoeken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
in de zaak met zaaknummer C/03/303761 / HA ZA 22/167
1.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de door [gedaagde sub 3] ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte aanvullende producties
- de spreekaantekeningen van mr. Lavain en mr. Daniëls
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 juni 2022
- de aktes van 14 september 2022 van beide partijen waarin zij voortzetting van de procedure verzoeken.
1.4.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in beide zaken
2.1.
[naam vader] - de vader van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [erflater] (hierna: [erflater] ) en opa van [eiser] - is omstreeks 1930 een slagerij begonnen. Sedert 1936 exploiteert hij de slagerij op de benedenverdieping van het pand staande en gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] . In 1979 heeft [erflater] de slagerij van zijn vader overgenomen en voortgezet en is [erflater] eigenaar geworden van voormeld pand.
2.2.
[eiser] , de zoon van [gedaagde sub 3] , heeft in oktober 1998 de door (zijn oom) [erflater] geëxploiteerde slagerij overgenomen en voortgezet op de benedenverdieping van het pand en heeft daartoe op 4 oktober 1998 met [erflater] een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. [erflater] is de op de eerste en tweede verdieping van het pand gelegen woonruimte blijven bewonen.
2.3.
[erflater] is op [overlijdensdatum] overleden. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn de enige erfgenamen van wijlen hun broer [erflater] . Zij hebben de nalatenschap zuiver aanvaard.
2.4.
[eiser] heeft een document getiteld vaststellingsovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) in het geding gebracht, waarin voor zover relevant staat vermeld:
“(…) [eiser] (…) (hierna: koper) En (…) [erflater] (…) (Hierna: verkoper) (…)Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
Artikel 1 winkel ruimtes en kelder.
(…)
1.3
Verkoper verkoopt aan koper de winkelruimte en kantoor en de werkplaats groot 220 m2 minus de m2 van de koelruimtes en diepvries.
1.4
Verkoper blijft eigenaar van de bovenliggende woning met verdieping en de gronden buiten de bebouwing.
(…)
Artikel 2 Koopsom, levering en splitsing
2.1
Koopsom voor de winkelruimte en kantoor, werkplaats en kelder bedraagt € 10.000[toevoeging rechtbank: € 10.000 is handgeschreven]
2.2
De koopovereenkomst gaat in per 1 maart 2017
(…)
2.6
Koper betaald de maandelijkse huur tot aan het moment dat de koopsom is voldaan.
2.7
De huurbetalingen na 1 maart 2017 gaan van de koopprijs af.
2.8
De eigendomsoverdracht zal plaats vinden ten overstaan van notaris …….te Brunssum
(…)
Artikel 3 Ontbindende voorwaarden
3.1
Deze overeenkomst kan door partijen worden ontbonden wanneer koper geen overeenstemming kan bereiken met de gemeente Brunssum, Jongen/3W inzake de verwerving van de nieuwe winkelunit in fase 1 van het project Centrum Brunssum
3.2
Deze overeenkomst kan door partijen worden ontbonden wanneer Jongen/3W er niet in slaagt om het plangebied te realiseren. (…)”
2.5.
Onder de passages “Verkoper: [erflater] ” en “Koper: [eiser] ” staan handtekeningen.
2.6.
In de bij de koopovereenkomst behorende considerans staat:
“(…)
5. Verkoper heeft altijd de intentie gehad om het gehele pand te verkopen aan koper (…)
6. Gemeente Brussum heeft in 2008 het Masterplan Centrum vastgesteld
7. In 2015 is het bestemmingsplan doorsteek Centrum onherroepelijk vastgesteld.
8. [adres 1] maakt hier onderdeel van en is gelegen in het trace voetgangersgebied.
9. In het Masterplan Centrum staat [adres 1] als te slopen pand
10. De gemeente Brunssum heeft met Jongen/3W het nieuwe winkelcentrum ontwikkeld
11. Jongen/3W heeft te kennen gegeven dat augustus 2016 wordt gestart met de nieuwbouw van AH
12. Eind 2019 wordt de eerste fase in totaal opgeleverd Ah en winkelcomplex aan plein
13. Koper heeft te kennen gegeven dat hij zijn slagerij wil voortzetten in het nieuwe winkelcomplex. Hiervoor dient hij een overeenkomst te sluiten met Jongen/3w ,gemeente Brunssum”
2.7.
Bij brief van 15 januari 2021 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] (via hun advocaat) de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden (op grond van artikel 3.1. en 3.2. van de koopovereenkomst).
2.8.
Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat de handtekening van [erflater] ( [erflater] ) afkomstig is, heeft (de advocaat van) [eiser] de maatschap [naam maatschap] gevraagd om onderzoek te doen naar de authenticiteit van de op de koopovereenkomst aanwezige handtekening van [erflater] en van dat onderzoek verslag uit te brengen.
2.9.
Op 10 februari 2022 hebben de handschriftdeskundigen [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] , allen verbonden aan de maatschap [naam maatschap] , gerapporteerd:
“(…) Op grond van de algemene criteria uit vakliteratuur en beroepspraktijk kan worden gesteld, dat de te onderzoeken handtekening in kwalitatief en kwantitatief opzicht voldoende schrijverspecifieke kenmerken bevat om een schriftvergelijkend onderzoek ter beantwoording van de onderzoeksvraag mogelijk te maken. (…)
Als vergelijkingsmateriaal (hierna aangeduid met de in de praktijk gebruikelijke afkorting vgml.) ontvingen wij 6 documenten met daarop 6 vergelijkingshandtekeningen waarvan 5 handtekeningen in originall. Naar de gangbare opvattingen in vakliteratuur en beroepspraktijk vormt het vgml. geen voldoende representatieve steekproef uit het totale handtekeningrepertoire van betrokkene. Enerzijds door het (te) geringe aantal, anderzijds doordat slechts één handtekening rond dezelfde periode is geplaatst (2013) als de betwiste handtekening (2017). De resterende handtekeningen dateren uit 2001, 1998 (tweemaal) en 1985 (tweemaal). (…)
Ondanks het gegeven dat de omvang van het vgml. te gering is om de variatiebreedte in de kenmerken van de betwiste handtekening in voldoende mate te kunnen beoordelen is het wel degelijk mogelijk dat één van de vergelijkingshandtekeningen nagenoeg alle kenmerken bezit die ook de betwiste handtekening in zich draagt.
Praktisch bezien betekent dit dat het onder voorwaarden - zoals het ontbreken van
imitatiekenmerkenmogelijk - mogelijk is om een handtekening te identificeren als een
authentieke handtekening van een bepaalde schrijver, met maar 1 of 2
vergelijkingshandtekeningen. Immers dit is het geval als bij het vergelijkend
schriftonderzoek enkel overeenkomsten worden aangetroffen en geen verschillen van
betekenis. Het is van belang om hier onderscheid te maken tussen identificatie van een
handtekening en een niet-identificatie. In het laatste geval is het van cruciaal belang dat
het beeld van het totale handtekeningrepertoire van een betrokkene in kaart wordt
gebracht. De praktijk heeft geleerd dat dit veelal het geval is met 12 - 15
vergelijkingshandtekeningen geschreven rondom dezelfde periode als dat de litigieuze
handtekening is geplaatst.
In onderhavig onderzoek gaat het echter om een identificatie waarbij opgemerkt zij dat
met meer vgml. in ieder geval niet meer verschillen worden aangetroffen.
(…)
De conclusie wordt in één van de volgende gradaties geformuleerd. Daarbij wordt, zowel in bevestigende als in ontkennende zin, de volgende waarschijnlijkheidstrap gebruikt:
de resultaten van het onderzoek zijn,
• ongeveer even waarschijnlijk...
• iets waarschijnlijker...
• waarschijnlijker...
• veel waarschijnlijker...
• zeer veel waarschijnlijker...
• extreem veel waarschijnlijker...
wanneer de eerste hypothese waar is dan wanneer de tweede hypothese waar is.
(…)
Bevindingen
• Zoals eerder opgemerkt kon de betwiste handtekening in originele inktafzetting worden onderzocht, zodat geen beperkingen bestaan aan de onderzoeksmogelijkheden. Uitgesloten is dat de betwiste handtekening door ‘listige kunstgrepen’ (zoals, knippen, plakken, printen, fotokopieren, scannen, bewerken met een fotobewerkingsprogramma en dergelijke) is of kan zijn gemonteerd.
• De aard, kwaliteit en kwantiteit van de voor identificatie in aanmerking komende kenmerkenconfiguratie is zodanig dat gesproken kan worden van een voldoende complexe bewegingscoördinatie. Hoewel aan de verschillende interactiepunten in de betwiste handtekening, elk voor zich beschouwd, wellicht nog beperkte ‘informatie inhoud’ kan worden toegekend, heeft de combinatie daarvan voldoende ‘identificatiewaarde’.
• Het verloop van de schrijfbeweging en de bewegingsvolgorde zijn goed te volgen en daardoor reconstrueerbaar. Reconstrueerbaar betekent hier te herleiden tot het oorspronkelijke bewegingsverloop.
• Details, die in vakliteratuur en beroepspraktijk worden aangemerkt als imitatiekenmerken zoals monotone schrijfdruk, dubbele schrijflijnen en dergelijke zijn niet aangetroffen, evenmin als de aanwezigheid van sporen van vooroefening (overtrekken, natekenen, doordrukken en dergelijken). Aan de afwezigheid van imitatiekenmerken wordt in de beroepspraktijk een sterk discriminatoir karakter toegekend, waarmee wordt bedoeld, dat het ontbreken van imitatiekenmerken een zwaarwegende indicatie vormt ten faveure van de authenticiteit van de handtekening.
• Met betrekking tot de categorie algemene kenmerken hebben wij tussen de betwiste handtekening enerzijds en het vgml. anderzijds enkel overeenkomsten aangetroffen en geen verschillen van betekenis.
(…) Met betrekking tot de categorie microkenmerken hebben wij tussen de betwiste handtekening enerzijds en het vgml. anderzijds een groot aantal overeenkomsten aangetroffen[toevoeging rechtbank: 16]
en één verschil.
en één verschil.
(…)
Samenvattend zijn wij van mening dat de betwiste handtekening nagenoeg geheel binnen de bandbreedte valt van de variatie, zoals die uit de spreiding van het vgml. Kan worden geconstrueerd.
De vraag nu is of het geconstateerde verschil In de betwiste handtekening kan worden
beschouwd als natuurlijke variatie binnen het handtekeningrepertoire van betrokkene of
dat deze afwijking kan worden beschouwd als wezenlijk verschil. Het verschil betreft de vormgeving en niet het bewegingsverloop en is daarmee ons inziens geen wezenlijk verschil. (…)
Conclusie
Op basis van ons onderzoek en aan de hand van het ons ter beschikking gestelde materiaal, zijn wij van mening dat het zeer veel waarschijnlijker is dat de betwiste handtekening is geproduceerd door de producent van het vgml. (de heer [erflater] ) dan dat een willekeurig ander persoon deze handtekening heeft geproduceerd. (…)”
3.Het geschil
in de zaak met zaaknummer C/03/303685 / HA ZA 22/164
in conventie
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , als erfgenamen van wijlen heer [erflater] ( [erflater] ), hoofdelijk te veroordelen om hun volledige medewerking te verlenen aan al hetgeen noodzakelijk is ter nakoming en uitvoering van de koopovereenkomst (productie 6 bij exploot van dagvaarding), waaronder doch niet uitsluitend het passeren c.q. ondertekenen van de akte van levering en splitsingsakte in appartementsrechten conform de (inhoud van de) conceptakte(n) van levering en splitsing die als producties 14 en 15 bij exploot van dagvaarding zijn ingebracht, dan wel redelijke inspanningen te verrichten om tot definitieve overeenstemming met [eiser] te komen over de inhoud van de akte(n) waarbij de notaris van LexQuire Notarissen te Maastricht-Airport (gemeente Beek) – in lijn met de koopovereenkomst – bindend zal adviseren,
- te verklaren voor recht dat de door [eiser] te betalen koopprijs een bedrag beloopt van 10.000,00 [de rechtbank leest: € 10.000,00], vermeerderd met een rente van 3% per jaar vanaf 1 maart 2017 tot aan het moment van daadwerkelijke betaling en te verminderen met de door [eiser] vanaf 1 maart 2017 tot datum van het vonnis betaalde huurpenningen, derhalve een bedrag van € 0,--,
- indien één van de gedaagden niet voldoet aan de veroordeling, deze een dwangsom aan [eiser] verschuldigd is van € 500,00 per dag of dagdeel dat hij niet aan de veroordeling voldoet, zulks tot een maximum van € 30.000,00 per gedaagde,
- indien één van de gedaagden de benodigde medewerking niet verleent, te bepalen dat het vonnis op grond van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is,
- te verklaren voor recht dat [eiser] een vordering ter hoogte van € 41.767,82 uit hoofde van onverschuldigde betaling op de nalatenschap heeft en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ieder voor 1/3 deel gehouden zijn tot betaling daarvan aan [eiser] ,
- te verklaren voor recht dat de door [eiser] betaalde bedragen voor gas, water en elektra ten behoeve van de bovenverdieping (woonruimte) vanaf februari 2019 onverschuldigd zijn verricht en hij deze bedragen op de nalatenschap kan verhalen waarvoor [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] elk voor 1/3 deel aansprakelijk zijn,
- althans zodanig te bepalen zoals de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren,
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, waaronder eventuele deskundigenkosten, en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen voorwaardelijk - voor het geval de rechtbank van oordeel is dat de vaststellingsovereenkomst niet rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 3] te veroordelen haar instemming met c.q. medewerking te verlenen aan de buitengerechtelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst met betrekking tot de benedenverdieping van het pand gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] binnen twee weken na betekening van het vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij niet tijdig aan deze veroordeling voldoet, met veroordeling van [gedaagde sub 3] in de proceskosten.
3.5.
[eiser] en [gedaagde sub 3] hebben verweer gevoerd.
3.6.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.
in de zaak met zaaknummer C/03/303761 / HA ZA 22/167
in conventie
3.7.
[gedaagde sub 3] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- te verklaren voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betreffende de tussen [erflater] en [eiser] gesloten koopovereenkomst (productie 8 bij exploot van dagvaarding) geen doel heeft getroffen en zij gehouden zijn de koopovereenkomst na te komen,
- de wijze van verdeling te gelasten van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] , op de navolgende wijze:
a) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om hun volledige medewerking te verlenen aan al hetgeen noodzakelijk is ter nakoming en uitvoering van de koopovereenkomst (productie 8 bij exploot van dagvaarding) waaronder doch niet uitsluitend het passeren c.q. ondertekenen van de akte van levering en splitsingsakte in appartementsrechten conform de (inhoud van de) conceptakte(n) van levering en splitsing die als producties 11 en 12 bij exploot van dagvaarding in het geding zijn ingebracht, dan wel redelijke inspanningen te verrichten om tot definitieve overeenstemming met [eiser] ( [eiser] ) te komen over de inhoud van de akte(n) waarbij de notaris van LexQuire Notarissen te Maastricht-Airport (gemeente Beek) – in lijn met de koopovereenkomst – bindend zal adviseren;
b) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om hun volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woonruimte met tuin (appartementsrecht 2) aan een derde door een door de rechtbank aan te wijzen makelaar die bindend adviseert;
c) Indien één van de gedaagden niet voldoet aan de veroordeling, deze een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat hij niet aan de veroordeling voldoet aan [gedaagde sub 3] dient te betalen met een maximum van € 30.000,00 per gedaagde;
d) Indien één van de gedaagden de benodigde medewerking niet verleent, te bepalen dat het vonnis op grond van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is;
e) Een onzijdig persoon of personen te benoemen die de belangen van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] zal behartigen voor het geval zij niet meewerken tot verdeling;
f) Te bepalen dat de verkoopopbrengst naar rato van ieders erfdeel wordt verdeeld;
g) Althans zodanig te bepalen zoals de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren.
- [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] (al dan niet hoofdelijk) te veroordelen in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.8.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben verweer gevoerd.
3.9.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.10.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen voorwaardelijk - voor het geval de rechtbank van oordeel is dat de vaststellingsovereenkomst niet rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 3] te veroordelen haar instemming met c.q. medewerking te verlenen aan de buitengerechtelijke ontbinding van de vaststellingsovereenkomst met betrekking tot de benedenverdieping van het pand gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] binnen twee weken na betekening van het vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat zij niet tijdig aan deze veroordeling voldoet, met veroordeling van [gedaagde sub 3] in de proceskosten.
3.11.
[gedaagde sub 3] heeft verweer gevoerd.
3.12.
Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
in de zaak met zaaknummer C/03/303685 / HA ZA 22/164
in conventie
4.1.
De in dit geding te beantwoorden vraag is of tussen [eiser] en wijlen [erflater] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, zoals [eiser] stelt en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten.
4.2.
Het verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat de handtekening op de koopovereenkomst niet van [erflater] afkomstig is, kan geen stand houden. Hoewel de handschriftdeskundigen verbonden aan de maatschap [naam maatschap] enkele kanttekeningen hebben geplaatst, hebben zij het onderzoek wel kunnen uitvoeren en hebben zij op basis van het hen ter beschikking gestelde materiaal geconcludeerd dat het zeer veel waarschijnlijker is dat de betwiste handtekening is geplaatst door [erflater] dan dat een willekeurig ander persoon deze handtekening heeft geplaatst. Voor zover [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] twijfelen of de maatschap [naam maatschap] voldoende gekwalificeerd is, merkt de rechter op dat zij ambtshalve ermee bekend is dat de maatschap [naam maatschap] , alsook de daaraan verbonden [naam 3] , regelmatig door de rechtbank als deskundigen worden benoemd. De rechter neemt de conclusie van de deskundigen over en acht aannemelijk dat [erflater] de handtekening op de koopovereenkomst heeft geplaatst.
4.3.
Voor het tot stand komen van een koopovereenkomst is vereist dat komt vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken van de koopovereenkomst. Indien dat niet het geval is, is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW en kan van een koopovereenkomst geen sprake zijn.
4.4.
Tot de essentialia van de onderhavige koopovereenkomst behoren in ieder geval die onderwerpen die de kern van de prestatie raken, en zonder overeenstemming waarover de koopovereenkomst niet geacht kan worden te bestaan. Relevant zijn daarbij naast de aard van de overeenkomst, ook de bedoelingen van partijen. Gelet op artikel 7:1 BW zullen in ieder geval het object enerzijds en de prijs anderzijds essentialia van de koopovereenkomst zijn, maar daarnaast is het zeker mogelijk dat partijen (of een van hen) beogen (c.q. beoogt) dat het definitief tot stand komen van de overeenkomst nog afhangt van de regeling van andere onderwerpen dan deze twee. Van belang zijn daarbij hetgeen partijen daarover hebben besproken, dat wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar hebben verwacht en konden verwachten en de overige omstandigheden van het geval.
4.5.
Het handschrift van de koopsom die in de overeenkomst is opgenomen is niet onderzocht. Ook is niet duidelijk wanneer die is opgeschreven. De rechter acht het echter niet aannemelijk dat [erflater] tot ondertekening van de koopovereenkomst is overgegaan terwijl de koopsom nog niet was ingevuld. Dat zou immers betekenen dat hij carte blanche aan [eiser] gaf om het pand aan zichzelf cadeau te doen. [naam 4] heeft de koopovereenkomst opgesteld, zo blijkt uit zijn schriftelijke verklaring, en hij verklaart dat [erflater] het aankoopbedrag zou invullen. [erflater] heeft de koopovereenkomst laten controleren door zijn boekhouder [naam boekhouder] en na ondertekening ook weer toegezonden aan [naam boekhouder] . [erflater] is dus de laatste die de koopovereenkomst in handen heeft gehad, wat bevestigt dat de koopsom van € 10.000,- tussen hem en [eiser] is overeengekomen, en niet achteraf door [eiser] is toegevoegd. Dat de koopovereenkomst niet is geparafeerd, geen datum bevat en er geen notaris is ingevuld doet er niet toe. Dergelijke zaken zijn geen essentialia, nu ook zonder het vermelden daarvan een koopovereenkomst heel wel denkbaar en uitvoerbaar is.
4.6.
Voorts hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – met verwijzing naar de als productie 17 bij conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie in het geding gebrachte email – aangevoerd dat zelfs als [eiser] de benedenverdieping van het pand aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] rechtsgeldig had kunnen verwerven, [eiser] zonder medewerking van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het pand nooit aan de gemeente Brunssum zou hebben kunnen leveren om zo zaken te doen. De rechter zal hieraan voorbijgaan, nu dit in de gevolgensfeer ligt en dus niet van belang is voor de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.7.
Aan hun stelling dat [eiser] geen huur betaalt, hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen rechtsgevolg verbonden, zodat ook hieraan voorbijgegaan zal worden.
4.8.
De door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst slaagt niet. Ingevolge artikel 3:170 lid 2 BW dienen de deelgenoten dit gezamenlijk te doen. Vaststaat dat [gedaagde sub 3] de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk heeft ontbonden en daaraan had moeten meewerken wil de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding slagen. In voorwaardelijke reconventie vorderen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] alsnog dat de rechter [gedaagde sub 3] zal veroordelen tot het meewerken aan de buitengerechtelijke ontbinding althans daarmee in te stemmen. Zoals hierna in reconventie zal volgen, hoeft [gedaagde sub 3] niet mee te werken aan de buitengerechtelijke ontbinding.
4.9.
Hetgeen hiervoor is overwogen, leidt tot de conclusie dat [eiser] een rechtsgeldige koopovereenkomst met [erflater] heeft gesloten en partijen gehouden zijn deze koopovereenkomst na te komen. De vordering ligt in zoverre voor toewijzing gereed. Nu [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen verweer heeft gevoerd tegen het als uitgangspunt nemen van de conceptakte(n) van levering en splitsing die als producties 14 en 15 in het geding zijn gebracht, noch tegen de inschakeling van LexQuire Notarissen te Maastricht-Airport, zal de vordering ook voor het overige worden toegewezen.
4.10.
De gevorderde verklaring voor recht dat de door [eiser] te betalen koopprijs een bedrag van € 10.000,00 te vermeerderen met een rente van 3% beloopt zal eveneens worden toegewezen. De koopprijs is thans door [eiser] voldaan. Hij is immers na 1 maart 2017 de maandelijkse huur van € 1.500,00 exclusief btw (€ 1.815,00 inclusief btw) blijven voldoen, waardoor ingevolge artikel 2.1, 2.2., 2.6 en 2.7 van de koopovereenkomst de koopsom van € 10.000,00, vermeerderd met 3% rente heeft voldaan. De (huur)betalingen die [eiser] hier bovenop tot en met december 2019 heeft verricht, zijn onverschuldigd betaald en kan hij uit dien hoofde verhalen op de nalatenschap. Dit behelst echter niet de door [eiser] gestelde € 41.767,82 (zijnde alle betalingen sinds maart 2017 -/- € 10.000,-), omdat hierbij abusievelijk geen rekening is gehouden met de 3% rente die jaarlijks betaald moest worden. Nu de data van de verschillende betalingen ontbreken, kan de renteberekening niet worden gemaakt, reden waarom de rechtbank voor recht zal verklaren dat eiser een vordering ter hoogte van € 51.767,82 minus € 10.000,- en de contractuele rente van 3% per jaar uit hoofde van onverschuldigde betaling heeft op de nalatenschap en dat gedaagden ieder voor 1/3 deel gehouden zijn tot betaling hiervan..
4.11.
Doel van een dwangsom is om de schuldenaar een prikkel te geven om over te gaan tot (tijdige) nakoming van de veroordeling. Ter zake de medewerking aan de nakoming en uitvoering van de koopovereenkomst heeft [eiser] gevorderd dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] dwangsommen zullen verbeuren indien zij weigerachtig zijn hun medewerking hieraan te verlenen, alsmede te bepalen dat het vonnis conform artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de aktes. Op het moment dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 3] dwangsommen zouden gaan verbeuren, treedt het onderhavige vonnis conform artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats van de in wettige vorm opgemaakte aktes. Nu de gevorderde toepassing van artikel 3:300 BW zal worden toegewezen, heeft [eiser] bij de gevorderde dwangsommen geen belang zodat die zullen worden afgewezen.
4.12.
Naar het oordeel van de rechter kan de gevorderde verklaring voor recht betrekking hebbende op de door [eiser] na het overlijden van [erflater] betaalde bedragen aan gas, water en elektra ten behoeve van de bovenwoning niet worden toegewezen op de door [eiser] aangevoerde grondslag, te weten onverschuldigde betaling. De door [eiser] verrichte betalingen zijn immers geschied uit hoofde van een met de energieleverancier gesloten overeenkomst. De rechter ziet dan ook aanleiding om, met aanvulling van de rechtsgronden zoals bedoeld in artikel 25 Rv, de vordering van [eiser] toe te wijzen op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking. De erfgenamen hebben immers op kosten van [eiser] gratis elektriciteit genoten voor de bovenwoning, wat betekent dat de erfgenamen zijn verrijkt en [eiser] is verarmd. Dat voor deze verarming en verrijking een rechtvaardiging bestaat, is bovendien niet gebleken.
4.13.
Gelet op de tussen partijen bestaande familierechtelijke betrekkingen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
in voorwaardelijke reconventie
4.14.
Op grond van artikel 136 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan het instellen van een eis in reconventie slechts jegens een eiser worden ingesteld. In de jurisprudentie is daarop een uitzondering gemaakt, wanneer het processueel ondeelbare rechtsverhoudingen betreft (Hoge Raad 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:411). De rechter is van oordeel dat van een processueel ondeelbare rechtsverhouding sprake is tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . Zij zijn immers allen erfgenaam van [erflater] . Derhalve kunnen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden ontvangen in hun vordering jegens medegedaagde [gedaagde sub 3] .
4.15.
Nu hiervoor in conventie is geoordeeld dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de koopovereenkomst niet buitengerechtelijk konden ontbinden, omdat daarvoor de medewerking van [gedaagde sub 3] vereist is, is de voorwaarde die aan de vordering in reconventie is verbonden vervuld. De rechter komt dan ook toe aan de beoordeling van de vordering in reconventie.
4.16.
Vraag is of [gedaagde sub 3] dient mee te werken aan de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst, zoals [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen en [gedaagde sub 3] betwist. [gedaagde sub 3] stelt zich op het standpunt dat de ontbindende voorwaarden niet zijn ingetreden en dat ontbinding indruist tegen de bedoeling van partijen.
4.17.
Bij de uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen dient het zogeheten Haviltex-criterium in acht te worden genomen. Bij die uitleg dient niet alleen te worden gelet op de bewoordingen (een zuiver taalkundige uitleg), maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dit beding mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de uitleg van het beding zijn derhalve alle omstandigheden van het geval van belang, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen. Met inachtneming van dit uitgangspunt oordeelt de rechter als volgt.
4.18.
Het is niet aannemelijk dat [erflater] en [eiser] met het opnemen van de ontbindende voorwaarden hebben bedoeld dat de koopovereenkomst niet door zou gaan indien Jongen en 3W niet de ontwikkelingspartijen zouden zijn. Dat waren destijds de partijen waarmee gesproken werd c.q. om tafel werd gezeten, zodat het logisch is dat deze partijen specifiek in de koopovereenkomst zijn genoemd. Voorts past dit ook in het licht van de considerans.
Uit randnummer 5 van de considerans van de koopovereenkomst blijkt dat [erflater] altijd de intentie heeft gehad om het pand aan [eiser] te verkopen. Het was de bedoeling van [erflater] en [eiser] dat [erflater] tot zijn dood althans zo lang mogelijk de bovenwoning van het pand zou bewonen en dat [eiser] eigenaar van de benedenverdieping zou worden. Dit volgt ook uit de verklaring van de heer [naam 4] (productie 8 bij exploot van dagvaarding), die voor zover relevant hierover heeft verklaard:
“(…) Voor de heer [erflater] was belangrijk dat hij in zijn woning kon blijven wonen, hierdoor schoof hij de beslissingen over de verkoop van het pand zolang mogelijk voor zich uit.
In januari 2017 heeft hij mij gevraagd om een overeenkomst te maken voor de verkoop van het winkelpand (slagerij) aan zijn neef dhr [eiser] . Dit resulteerde in de vaststellingsovereenkomst van 10 februari 2017. Het aankoop bedrag zou hij zelf invullen. (…)
In het verdere verloop van het traject heeft hij mij herhaaldelijk aangegeven dat de slagerij voor zijn neef [eiser] zou zijn, laats nog in november 2019 toen hij het laatste bod van de gemeente Brunssum afwees. (…)”
4.19.
Bovendien volgt uit considerans 6 en verder dat de plannen zijn gemaakt met het oog op heronwikkeling van het gebied, waarbij het in de planning lag dat het pand met daarin de woning van [erflater] en de slagerij van [eiser] , op termijn zou worden gesloopt. [eiser] zou in dat geval de slagerij voortzetten op een nieuwe plek. Wellicht zijn Jongen/3W niet meer betrokken bij die nieuwe plannen, en heeft een en ander een nieuwe naam gekregen, maar nergens blijkt uit dat de herontwikkeling – en de dientengevolge geplande sloop van het huidige pand – van de baan zijn, zodat niet aannemelijk is dat het naar de bedoeling die partijen bij ondertekening van de koopovereenkomst hadden op dit moment mogelijk is om de koopovereenkomst te ontbinden.
4.20.
Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering in reconventie dient te worden afgewezen.
4.21.
Gelet op de tussen partijen bestaande familierechtelijke betrekkingen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
in de zaak met zaaknummer C/03/303761 / HA ZA 22/167
in conventie
4.22.
Gelet op hetgeen hiervoor in de zaak met zaaknummer C/03/303685 / HA ZA 22/164 is overwogen, ligt de gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing gereed.
4.23.
Verder vordert [gedaagde sub 3] dat de rechtbank de wijze van verdeling gelast. Allereerst wordt opgemerkt dat de door [gedaagde sub 3] ingestelde vordering geen verdeling is als bedoeld in artikel 3:185 BW. Ingevolge het tweede lid van voormeld artikel komen immers als wijzen van verdeling in aanmerking:
toebedeling van een gedeelte van het goed aan ieder der deelgenoten;
overbedeling van een of meer deelgenoten tegen vergoeding van de overwaarde;
verdeling van de netto-opbrengst van het goed of een gedeelte daarvan, nadat dit op een door de rechter bepaalde wijze zal zijn verkocht.
4.24.
Gelet op het vorenstaande dient het gevorderde onder a) (meewerken aan nakoming van de vaststellingsovereenkomst) te worden afgewezen. Ten overvloede merkt de rechter op dat [gedaagde sub 3] ook geen belang heeft bij dit deel van de vordering, aangezien [eiser] in de zaak C/03/303685 / HA ZA 22/164 nakoming van de vaststellingsovereenkomst vordert en die vordering door de rechter is toegewezen. De vordering ligt ook om die reden voor afwijzing gereed.
4.25.
De woonruimte met tuin is eigendom van [erflater] en valt aldus in de gemeenschap. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dienen hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woonruimte en tuin. De vordering onder b) zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat vooralsnog geen aanleiding wordt gezien om een makelaar te benoemen die bindend adviseert. Het benoemen van een eventuele makelaar is pas aangewezen op het moment dat [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] er onderling niet uitkomen. Niet gebleken is dat dat thans al nodig is.
4.26.
Doel van een dwangsom is om de schuldenaar een prikkel te geven om over te gaan tot (tijdige) nakoming van de veroordeling. Ter zake de medewerking aan de verkoop en levering van de woonruimte met tuin heeft [gedaagde sub 3] gevorderd dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een dwangsom zullen verbeuren indien een van hen weigerachtig is zijn medewerking hieraan te verlenen, alsmede te bepalen dat het vonnis conform artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte. Op het moment dat [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] dwangsommen zouden gaan verbeuren, treedt het onderhavige vonnis conform artikel 3:300 BW in de plaats van de in wettige vorm opgemaakte akte. Nu de gevorderde toepassing van artikel 3:300 BW zal worden toegewezen, heeft [gedaagde sub 3] bij de gevorderde dwangsommen geen belang zodat die zullen worden afgewezen.
4.27.
Nu niet gebleken is dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet willen meewerken aan de verdeling ter zake de woonruimte met tuin, wordt vooralsnog geen aanleiding gezien om een onzijdig persoon te benoemen die de belangen van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] zal behartigen.
4.28.
Ten aanzien van het onder f) gevorderde, te weten de verkoopopbrengst naar rato van ieders erfdeel te verdelen, dient een splitsing gemaakt te worden tussen de benedenverdieping en de bovenverdieping van het pand. Ten aanzien van de benedenverdieping (waar de slagerij is gevestigd) geldt dat er geen sprake is van een verkoopopbrengst. [eiser] is na 1 maart 2017 de maandelijkse huur van € 1.500,00 exclusief btw (€ 1.815,00 inclusief btw) blijven voldoen, waardoor ingevolge artikel 2.1, 2.2., 2.6 en 2.7 van de koopovereenkomst de koopsom van € 10.000,00 al is voldaan. Voor zover de vordering betrekking heeft op de benedenverdieping zal deze worden afgewezen. Ten aanzien van de bovenliggende woning met verdieping en de gronden (zie 1.4 van de vaststellingsovereenkomst, zoals omschreven onder r.o. 2.4.) zal de vordering worden toegewezen.
4.29.
Gelet op de tussen partijen bestaande familierechtelijke betrekkingen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
in voorwaardelijke reconventie
4.30.
Gelet op hetgeen hiervoor in de gevoegde zaak met zaaknummer C/03/303685 / HA ZA 22/164 is overwogen, ligt de voorwaardelijke vordering in reconventie voor afwijzing gereed.
4.31.
Gelet op de tussen partijen bestaande familierechtelijke betrekkingen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
in de zaak met zaaknummer C/03/303685 / HA ZA 22/164
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , als erfgenamen van wijlen heer [erflater] ( [erflater] ), hoofdelijk om hun volledige medewerking te verlenen aan al hetgeen noodzakelijk is ter nakoming en uitvoering van de koopovereenkomst (productie 6 bij exploot van dagvaarding), waaronder doch niet uitsluitend het passeren c.q. ondertekenen van de akte van levering en splitsingsakte in appartementsrechten conform de (inhoud van de) conceptakte(n) van levering en splitsing die als producties 14 en 15 bij exploot van dagvaarding zijn ingebracht, dan wel redelijke inspanningen te verrichten om tot definitieve overeenstemming met [eiser] te komen over de inhoud van de akte(n) waarbij de notaris van LexQuire Notarissen te Maastricht-Airport (gemeente Beek) – in lijn met de koopovereenkomst – bindend zal adviseren,
5.2.
verklaart voor recht dat de door [eiser] te betalen koopprijs een bedrag beloopt van € 10.000,00, vermeerderd met een rente van 3% per jaar vanaf 1 maart 2017 tot aan het moment van daadwerkelijke betaling en te verminderen met de door [eiser] vanaf 1 maart 2017 tot datum van het vonnis betaalde huurpenningen, derhalve een bedrag van € 0,--,
5.3.
bepaalt dat indien één van de gedaagden weigert haar benodigde medewerking te verlenen, dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als in een wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is,
5.4.
verklaart voor recht dat [eiser] een vordering ter hoogte van € 51.767,82 minus € 10.000,- en de contractuele rente van 3% per jaar uit hoofde van onverschuldigde betaling op de nalatenschap heeft en [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ieder voor 1/3 deel gehouden zijn tot betaling daarvan aan [eiser] ,
5.5.
verklaart voor recht dat [eiser] de door hem vanaf februari 2019 betaalde bedragen voor gas, water en elektra ten behoeve van de bovenverdieping (woonruimte) op grond van ongerechtvaardigde verrijking op de nalatenschap kan verhalen waarvoor [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] elk voor 1/3 deel aansprakelijk zijn,
5.6.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
5.7.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in voorwaardelijke reconventie
5.9.
wijst de vordering af,
5.10.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
in de zaak met zaaknummer C/03/303761 / HA ZA 22/167
in conventie
5.11.
verklaart voor recht dat de buitengerechtelijke ontbinding van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betreffende de tussen [erflater] en [eiser] gesloten koopovereenkomst (productie 8 bij dagvaarding) geen doel heeft getroffen en zij gehouden zijn de koopovereenkomst na te komen,
5.12.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk om hun volledige medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woonruimte met tuin (appartementsrecht 2) aan een derde,
5.13.
bepaalt dat indien één van de gedaagden weigert haar benodigde medewerking te verlenen, dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als in een wettige vorm opgemaakte akte van degene die tot de rechtshandeling gehouden is,
5.14.
bepaalt dat de verkoopopbrengst ten aanzien van de woonruimte met tuin naar rato van ieders erfdeel wordt verdeeld,
5.15.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
5.16.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.17.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in voorwaardelijke reconventie
5.18.
wijst de vordering af,
5.19.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken op
30 november 2022. [1]