Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingslocatie Maastricht
Zaaknummer: 9818493 CV EXPL 22-1838
Vonnis van 30 november 2022
in de zaak van:
1.[eiseres 1]
2. [eiseres 2]
beiden wonende te [woonplaats 1]
eisers,
gemachtigde: mr. M.M.B. Lukassen,
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden wonende te [woonplaats 2]
gedaagden
gemachtigde: mr. T. Hooyman.
Eisers worden hierna in het vrouwelijk enkelvoud [eisers] genoemd. Gedaagden worden in het mannelijk enkelvoud aangeduid als [gedaagden] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 maart 2022, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de brief van de rechtbank met de dagbepaling van de mondelinge behandeling
- de akte tot het in het geding brengen van producties van [eisers] , met producties;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 augustus 2022 en de daarin genoemde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[eisers] heeft een woning van [gedaagden] gekocht. [eisers] stelt dat zij na de eigendomsoverdracht van de woning heeft geconstateerd dat er op de keldermuren vocht- en schimmelplekken zijn aangetroffen. [eisers] vordert nu van [gedaagden] vergoeding van de herstelkosten van de keldermuren ter hoogte van € 12.300,00. [eisers] stelt zich daarbij primair op het standpunt dat [gedaagden] deze schade moet vergoeden, omdat de woning niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Subsidiair stelt [eisers] dat [gedaagden] een evenredig deel van de koopprijs aan [eisers] moet betalen, omdat de koopovereenkomst partieel kan worden ontbonden en meer subsidiair doet [eisers] een beroep op dwaling. [gedaagden] betwist dat de woning gebreken vertoont en stelt dat [eisers] haar onderzoeksplicht heeft geschonden.
De kantonrechter vindt dat de kelder beantwoordt aan de koopovereenkomst en wijst de vorderingen van [eisers] af.
De relevante bepaling uit de koopovereenkomst
2.2.
Tussen partijen staat vast dat artikel 6.3 van de koopovereenkomst van toepassing is. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als wonen. (…)
Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”.
2.3.
Dit betekent dat [eisers] mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. Het gaat dan om gebruik dat naar gangbaar spraakgebruik als normaal gebruik wordt verstaan (Hoge Raad 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414). Als de woning deze eigenschappen niet bezit, dan is er sprake van een gebrek dat het normale gebruik belemmert. Gebreken die het normale gebruik belemmeren kunnen ertoe leiden dat [gedaagden] de herstelkosten daarvan moet betalen, behalve als die gebreken voor [eisers] kenbaar waren op het moment van totstandkoming van de overeenkomst.
[eisers] heeft onvoldoende onderbouwd dat de kelder gebreken vertoont
2.4.
[eisers] stelt zich op het standpunt dat de woning vanwege de vocht- en schimmelplekken op de keldermuren niet aan de overeenkomst beantwoordt. [eisers] stelt daartoe het volgende. Er is sprake van structureel vochtoverlast en er zijn steeds nieuwe schimmelplekken op de keldermuren. De vocht- en schimmelplekken veroorzaken gezondheidsschade en maken de kelder onbruikbaar als verblijfsruimte. [gedaagden] wist van deze vochtproblemen, maar heeft [eisers] tijdens de twee bezichtigingen voorafgaand aan de koop hiervan niet op de hoogte gebracht. [gedaagden] heeft alleen aan [eisers] medegedeeld dat de verf van de keldermuren afbladderde doordat het op een onjuiste wijze was aangebracht, maar hij heeft toen niet gewezen op de aanwezigheid van vocht. Ook heeft [gedaagden] de vochtproblemen in de kelder niet op de vragenlijst voor de verkoop van de woning vermeld. [gedaagden] heeft daardoor niet aan zijn mededelingsplicht voldaan. Van [eisers] kon niet worden verwacht dat zij meer onderzoek zou doen dan dat zij tijdens de twee bezichtigingen heeft gedaan. De vocht- en schimmelplekken werden namelijk pas zichtbaar toen de gipsenwanden in de kelder werden verwijderd. [gedaagden] moet daarom de kosten voor het aanbrengen van een beschermlaag op de keldermuren (€ 5.800,00) en de kosten voor het vrijgraven van de keldermuren (€ 6.500,00) vergoeden.
2.5.
[gedaagden] betwist dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. [gedaagden] voert daartoe het volgende aan. [eisers] heeft zonder vochtproblemen in de woning gewoond. Er waren geen vochtproblemen op het moment van de eigendomsoverdracht. Ondanks dat [gedaagden] een deel van de kelder heeft ingericht als sportruimte, is de kelder niet bedoeld als verblijfsruimte. Tijdens de bezichtigingen door [eisers] was duidelijk dat de verf van de keldermuren afgebladderd was. [gedaagden] heeft bij de eerste bezichtiging laten weten dat de keldermuren niet met primer zijn geschilderd. Bij beide bezichtigingen heeft [gedaagden] laten weten dat de muren van buiten niet tegen vocht zijn behandeld. Er was maar één keldermuur bedekt met een gipswand, de andere muren waren gewoon zichtbaar. De vragenlijst voor de verkoop van de woning heeft [gedaagden] naar waarheid ingevuld. Juist [eisers] heeft haar onderzoeksplicht geschonden, omdat zij geen deskundige of bouwkundig onderzoek heeft ingesteld naar het afbladderen van de verf.
2.6.
De kantonrechter oordeelt als volgt. Vocht en schimmelvorming in een kelder leiden er niet zonder meer toe dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers] als koper mocht verwachten. [eisers] heeft, mede gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] , onvoldoende onderbouwd dat de woning vanwege de vocht- en schimmelplekken op de keldermuren niet geschikt is voor normaal gebruik. Vocht en schimmelvorming in een kelder zijn een bekend verschijnsel en inherent aan een ruimte onder de grond, en zeker, zoals hier, een niet-verwarmde en (ten tijde van verkoop) niet-geventileerde ruimte. Uit niets blijkt bovendien dat de vochtproblemen in de kelder dusdanig ernstig zijn dat die de gezondheid van [eisers] zouden schaden. Op de door [eisers] overgelegde foto’s volgt dat slechts kleine delen van de muren beschimmeld zijn (productie 7 bij dagvaarding). [eisers] heeft verder niet met stukken (bijvoorbeeld een rapport van een deskundige) onderbouwd dat zulke vocht- en schimmelplekken de gezondheid kan schaden. Daarnaast heeft [gedaagden] onweersproken aangevoerd dat hij zonder problemen in de woning heeft gewoond en van de kelder onder meer als sportruimte gebruik heeft gemaakt.
2.7.
Bovendien heeft [eisers] geen onderzoek gedaan naar eventuele gebreken, terwijl zij er wel door [gedaagden] van op de hoogte is gebracht dat de verf van de keldermuren afbladderde. Het afbladderen van de keldermuren heeft [eisers] ook bij de bezichtigingen kunnen zien. De keldermuren waren namelijk slechts deels door een gipswand bedekt. De toestand van de niet-bedekte muren was met het blote oog direct waarneembaar. Hoewel [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat door [gedaagden] de mededeling is gedaan dat het afbladderen van de verf ook is ontstaan door vocht, had het zien van afbladderende verf op de keldermuren voor [eisers] bij twijfel aanleiding kunnen zijn om op dat moment onderzoek te doen. [gedaagden] heeft bovendien onweersproken aangevoerd dat hij [eisers] tijdens de bezichtiging zelfs nog op de mogelijkheid van een bouwkundig onderzoek heeft gewezen, maar dat vond [eisers] blijkbaar niet nodig. De aanwezigheid van vocht- en schimmelplekken had dus kenbaar kunnen zijn en blijft daarom voor rekening van [eisers] .
2.8.
Uit het bovenstaande kan de conclusie worden getrokken dat bewoning van de woning en gebruik van de kelder mogelijk was. Hierdoor is geen sprake van een gebrek dat aan een normaal gebruik van de woning in de weg stond. [gedaagden] kan daarom op basis van de overeenkomst niet aansprakelijk worden gehouden voor de herstelkosten van de keldermuren.
[eisers] komt geen beroep op partiële ontbinding of dwaling toe
2.9.
Omdat niet is komen vast te staan dat de woning gebreken vertoont die aan een normaal gebruik door [eisers] in de weg staan, komt [eisers] geen beroep op partiële ontbinding (artikel 6:265 jo. 6:270 BW) of dwaling (artikel 6:228 BW) toe.
2.10.
Voor een geslaagd beroep op partiële ontbinding is vereist dat sprake is van een tekortkoming. Omdat er geen gebreken zijn, is [gedaagden] ook niet tekortgeschoten in de nakoming van de verbintenissen uit de koopovereenkomst.
2.11.
Voor een geslaagd beroep op dwaling is noodzakelijk dat [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken had, omdat zij niet wist van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Dat is hier niet het geval, omdat er geen gebreken zijn geconstateerd die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Het beroep op een partiële ontbinding en dwaling wordt daarom afgewezen.
2.12.
Overigens, zelfs als wel sprake zou zijn geweest van een onjuiste voorstelling van zaken, dan zou die voor rekening van [eisers] zijn gebleven. [eisers] had redelijkerwijs kunnen weten van de vocht- en schimmelvorming in de kelder als zij bij twijfel over de afbladderende verf op de keldermuren een onderzoek had gedaan. [gedaagden] heeft [eisers] van die afbladderende verf op de hoogte gebracht en [gedaagden] heeft [eisers] daarbij gewezen op de mogelijkheid om een bouwkundig onderzoek te laten doen, wat [eisers] niet nodig vond. Ook daarom komt [eisers] geen beroep op dwaling zoals bedoeld in artikel 6:228 BW toe.
De proceskosten komen voor rekening van [eisers]
2.13.
[eisers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten worden aan de kant van [gedaagden] begroot op € 746,00 (2 punten x tarief € 373,00) aan salaris gemachtigde.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure, aan de kant van [gedaagden] tot vandaag begroot op € 746,00.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.