ECLI:NL:RBLIM:2022:6916

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: : C/03/294784 / HA ZA 21-389

Vonnis van 7 september 2022

in de zaak van

1.[eiser in conventie, verweerder in reconventie sub 1] ,

2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie

advocaat: mr. ing. R.P.H. Sangers,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AMPIRE VASTGOED B.V.

statutair gevestigd te Arnhem,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

advocaat: mr. T.P. Boer.

Eisers in conventie, verweerders in reconventie worden hierna gezamenlijk “ [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ” genoemd. Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie wordt hierna “Ampire” genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaarding van 25 juli 2021 met producties 1 tot en met 15

 de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties 1 tot en met 25

 de conclusie van antwoord in reconventie met producties 16 en 17

 de brief van mr. Sangers van 20 mei 2022 met producties 18 en 19

 het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 30 mei 2022

 de e-mail van mr. Boer, ter griffie ingekomen op 8 juni 2022.

1.2.

Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

Ampire is actief in de vastgoedsector. In mei 2018 heeft zij van [naam verkoper] de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht.

2.2.

In de betreffende koopovereenkomst staat onder meer:

“
Verkoper staat niet in voor de kwaliteit van de vloeren, de muren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6 omschreven gebruik

Koper is op de hoogte van de aanwezigheid van scheurvorming in de gevels, hij heeft het keuringsrapport ingezien. Koper vrijwaart verkoper van dit bouwkundige gebrek.”

2.3.

Het hiervoor bedoelde keuringsrapport is een brief met een offerte van Bedi Vochttechniek B.V. (hierna: Bedi) van 27 maart 2018 aan de verkopend makelaar van [naam verkoper] . Daarin staat onder meer:

“
Op 15 maart 2018 heb ik in opdracht van u samen met u de woning bezocht. De reden voor dit bezoek aan deze woning zijn de in de buitengevels (rechterzijgevel en achtergevel) aanwezige scheuren in het pleisterwerk.

Omdat de woning in de verkoop gaat, wenst u inzicht te verkrijgen in de ernst van de scheurvorming alsmede inzage in de met het herstel van de scheurvorming gemoeide kosten.

[…]

De scheuren in het pleisterwerk zijn er ook debet aan dat er in de binnenzijde van de woning bij de betreffende gevels duidelijk sprake is van vochtoverlast. Regenwater kan vrij eenvoudig binnendringen.

Aan de binnenzijde is dan ook het pleisterwerk op diverse plaatsen losgedrukt van de muren. Vermoedelijk heeft men ook hier al in het verleden met een cementbepleistering de vochtaandrang proberen te stoppen.”

2.4.

Naast de scheuren in het pleisterwerk heeft Bedi in de rechter zijgevel (hierna: de zijgevel) een ‘constructieve scheur’ geconstateerd in het daarachter liggende metselwerk en geadviseerd deze te stabiliseren door het aanbrengen van getordeerde RVS-ankerstaven in de (lint)voegen van het metselwerk.

2.5.

Bedi heeft, gelet op de vermoedelijke oorzaak van de scheuren – volgens haar een verschil in hardheid tussen de cement van het metselwerk en het pleisterwerk van de scheuren – verder aanbevolen het bestaande pleisterwerk te verwijderen en nieuwe pleisterwerk aan te brengen dat bestaat uit kalkcement en is voorzien van wapeningsweefsel. Komen bij het verwijderen andere constructieve scheuren in de zijgevel aan het licht, dan moeten deze volgens het advies van Bedi ook worden gestabiliseerd door het aanbrengen van RVS-ankerstaven.

2.6.

Bedi heeft aangeboden de geadviseerde werkzaamheden uit te voeren tegen een bedrag van € 31.680,90 inclusief btw.

2.7.

In de bij de koopovereenkomst tussen Ampire en [naam verkoper] behorende vragenlijst ‘Vragenlijst voor de verkoop van een onroerende zaak’ zijn bij het onderdeel ‘gevels’ de volgende vragen bevestigend beantwoord:

“
Is er sprake van vochtdoorslag of vochtige plekken?” en

“
Is er sprake van scheurvorming die niet hersteld is”.

2.8.

[naam bedrijf] heeft, nadat Ampire de woning had gekocht van [naam verkoper] , in de zijgevel getordeerde ankerstaven aangebracht. Het advies van Bedi om de gehele zijgevel te voorzien van nieuwe cementpleister inclusief wapening is niet opgevolgd. Wel zijn scheuren in de zijgevel dichtgezet. Na het aanbrengen van de ankerstaven en het dichtzetten van de scheuren is de gevel opnieuw geschilderd.

2.9.

[naam adviesbureau] heeft in opdracht van Ampire de woning bouwkundig onderzocht en op 22 augustus 2019 een ‘Rapportage aankoopadvies’ opgesteld (hierna: het rapport [naam adviesbureau] ). Daarin staat onder meer dat de woning constructief in voldoende staat verkeert en dat het metsel- en het voegwerk van de zijgevel in redelijke staat zijn.

2.10.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben de woning op 14 oktober 2019 voor de eerste keer bezichtigd. Namens Ampire was daarbij makelaar [naam makelaar] aanwezig (hierna: [naam makelaar] ). Tijdens de bezichtiging is het rapport [naam adviesbureau] ter sprake gekomen. [naam makelaar] heeft op 19 oktober 2019 het rapport [naam adviesbureau] op verzoek van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] verstrekt.

2.11.

Op 22 oktober 2019 hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de woning voor een tweede keer bezichtigd. Bij de tweede bezichtiging waren ook hun wederzijdse ouders aanwezig.

2.12.

Na een onderhandeling met [naam makelaar] hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] de woning die dag gekocht voor een koopsom van € 250.000,--.

2.13.

In de koopovereenkomst is een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Daarin staat dat de woning ten minste 88 jaar oud is. Ook is een zogeheten niet-zelfbewoningsclausule opgenomen.

2.14.

Op 26 november 2019 is de woning aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geleverd. Op 2 december 2019 hebben zij zich met verschillende klachten over de woning gewend tot Ampire. Daarna zijn in de woning herstelwerkzaamheden uitgevoerd door A-Trading B.V. (hierna: A-Trading).

2.15.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] zijn via familie van [naam verkoper] in april 2020 in het bezit gekomen van de tussen [naam verkoper] en Ampire gesloten koopovereenkomst, de daarbij horende vragenlijst en de brief van Bedi aan de verkopend makelaar van [naam verkoper] .

2.16.

Bij brief van 29 april 2020 heeft mr. Sangers namens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Ampire aangeschreven. Daarin staat onder meer:

“
Constructieve scheur zijgevel

[…]

Naar aanleiding van de door de heer [naam verkoper] verstrekte informatie hebben cliënten aan de binnenzijde van de woning het stucwerk deels verwijderd en geconstateerd dat de scheur dusdanig groot is dat een schroevendraaier in de scheur kan worden gestoken. U zult begrijpen dat een dergelijke scheur naar verloop van tijd, maar mogelijke ook andere scheuren in de rechterzijgevel, alleen maar groter worden en zeker niet kleiner met alle gevolgen van dien.

Dit gebrek bestond al op het moment van overdracht en was bij cliënten niet bekend en dat konden zij ook niet weten, omdat de rechter buitengevel is bijgewerkt en voorzien van een nieuwe verflaag en het bouwkundig rapport er geen melding van maakte. Daarnaast is de binnen gevel opnieuw gestucd en deels voorzien van een voorzetwand. Ook ter zake de constructieve scheur in de rechter zijgevel van de woning en de daarmee gemoeide herstelkosten heeft Ampire Vastgoed BV haar mededelingsplicht geschonden door cliënten niet voor het sluiten van de koopovereenkomst deze belangrijke informatie mede te delen.”

2.17.

Ampire heeft op 13 mei 2020 onder meer gereageerd en betwist dat zij een mededelingsplicht heeft geschonden.

2.18.

Bij factuur van 14 mei 2020 heeft A-Trading [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een bedrag van € 3.211,88 inclusief btw in rekening gebracht voor het verrichten van diverse werkzaamheden aan de woning. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben deze factuur niet betaald.

2.19.

Bij brief van 1 maart 2021 heeft mr. Sangers Ampire nogmaals aangeschreven en een bedrag van € 34.098,22 gevorderd. In de brief wordt verwezen naar onderzoek aan de zijgevel door ing. [naam] van juli 2020 (hierna: [naam] ). Bij de brief is een e-mail aan mr. Sangers met foto’s van [naam] gevoegd.

2.20.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben op 5 juli 2021 ten laste van Ampire conservatoir derdenbeslag gelegd onder ING Bank N.V. (hierna: het beslag).

2.21.

Namens A-Trading en Ampire is op 3 september 2021 een ‘akte van openbare cessie’ ondertekend over de verkoop en levering door A-Trading aan Ampire van een vordering van A-Trading op [eisers in conventie, verweerders in reconventie] uit hoofde van een gesloten overeenkomst van aanneming van werk ter grootte van € 3.211,88. Deze cessie is aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] meegedeeld.

2.22.

[naam] heeft in opdracht van mr. Sangers op 22 april 2022 destructief onderzoek laten uitvoeren aan de zijgevel. Daarover heeft hij op 20 mei 2022 een rapport opgesteld (’20.156-SE-RP-1 Schade expertise inzake scheurvorming in de rechter zijgevel van een woning gelegen aan [adres] te [woonplaats] ’).

2.23.

[naam] heeft onder meer geconcludeerd:

“
Alhoewel er dus wel werkzaamheden zijn uitgevoerd, zijn de scheuren op dit moment niet naar behoren gestabiliseerd. Ook is er geen wapeningsweefsel toegepast bij de reparatie van het pleisterwerk, waardoor dit opnieuw gescheurd is. Er lijkt hierdoor nog altijd sprake te zijn van doorslag van vocht, dat via deze scheuren kan binnendringen

Voor een volledig en deugdelijk herstel zouden de huidige ankers dieper ingeslepen moeten worden. Bij de herplaatsing van de ankers dient ankermortel toegepast te worden. Ter plaatse van bredere scheuren, dienen de bakstenen volledig uitgekapt te worden en dienen er nieuwe stenen aangebracht te worden. Na het herstel van het metselwerk, dient ook het pleisterwerk vervangen te worden, zoals beschreven door Bedi Vochttechniek. Zonder vervanging van het pleisterwerk wordt het risico op vochtdoorslag ons inziens niet weggenomen.”

3.Het geschil in conventie en reconventie

In conventie

3.1.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] vorderen dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1a) voor recht wordt verklaard dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst van de woning d.d. 22 oktober 2019, omdat Ampire hen niet heeft geïnformeerd over de bij haar bekende bouwkundige gebreken aan de rechterzijgevel van de woning, terwijl Ampire daar in het kader van de mededelingsplicht van de verkoper wel toe gehouden was;

1b) het nadeel wordt opgeheven dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] door de dwaling hebben geleden door wijziging van de koopovereenkomst van de woning, meer specifiek vermindering van de koopprijs, en Ampire wordt veroordeeld tot terugbetaling van de koopprijs, zijnde een bedrag van € 33.486,93, dan wel een in goede justitie te betalen bedrag, te betalen aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de datum van algehele voldoening;

subsidiair

2a) voor recht wordt verklaard dat Ampire toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld nu de koopovereenkomst voor de woning tot stand is gekomen onder invloed van bedrog en misleiding doordat Ampire de bij haar bekende bouwkundige gebreken aan de rechterzijgevel van de woning en de kosten voor herstel hiervan opzettelijk niet heeft medegedeeld aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] , voornoemde bouwkundige gebreken middels esthetische werkzaamheden aan het zicht heeft willen onttrekken en [naam adviesbureau] die een bouwkundige inspectie van de woning in opdracht van Ampire heeft uitgevoerd ook niet/of niet volledig, heeft geïnformeerd over de bouwkundige gebreken aan de rechterzijgevel van de woning, waardoor de onderhoudstoestand van de bouwtechnische onderdelen van de woning, meer specifiek de onderhoudstoestand van de rechterzijgevel van de woning, in de “Rapportage aankoopadvies” beter leek dan feitelijk het geval was;

2b) Ampire wordt veroordeeld ten titel van schadevergoeding tot betaling van een bedrag van € 33.486,93, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te betalen aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening;

2c) Ampire in het kader van het subsidiair gevorderde te veroordelen tot betaling aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.887,44 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

met veroordeling van Ampire in de beslagkosten, de proceskosten en de nakosten, de laatste voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] leggen aan hun primaire vorderingen – zeer verkort weergegeven – ten grondslag dat zij bij het kopen van de woning hebben gedwaald doordat Ampire een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Aan hun subsidiaire vorderingen leggen zij – ook zeer verkort weergegeven – ten grondslag dat Ampire onrechtmatig tegenover [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft gehandeld door hen door middel van bedrog en misleiding te bewegen de koopovereenkomst aan te gaan.

3.3.

Ampire heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de werkelijke proceskosten, waaronder deskundigenkosten, en in de nakosten, alles (voorwaardelijk) te vermeerderen met wettelijke rente. Zij betwist dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben gedwaald, dat zij een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden en dat zij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft bedrogen of misleid. Ook betwist zij de omvang van het gestelde nadeel als de overeenkomst zou worden gewijzigd. Waar het gaat om de primaire vorderingen beroept Ampire zich erop dat voor zover sprake is van dwaling deze voor rekening van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] behoort te blijven.

In reconventie

Ampire vordert in reconventie dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. alle ten laste van Ampire gelegde conservatoire (derden)beslagen worden opgeheven met veroordeling van Pieters in de kosten:

2. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk wordt verboden nieuwe beslagen te leggen op het vermogen van Ampire, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 5.000,-- per beslag, dat het beslag op enig vermogensbestanddeel van Ampire ligt, met een maximum van € 100.000,-- althans een door de rechtbank te bepalen dwangsom met een door de rechtbank te bepalen maximum;

3. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk worden veroordeeld om de opeisbare vordering ad. € 3.211,88 aan Ampire te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 mei 2020 tot de dag van volledige betaling;

4. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk worden veroordeeld om de buitengerechtelijke incassokosten te betalen conform Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 28 mei 2020 tot de dag van volledige betaling;

5. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk worden veroordeeld om vergoeding van de deskundigenkosten ad. € 1.101,10 aan Ampire;

6. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hoofdelijk worden veroordeeld in de werkelijke gemaakte (proces)kosten van het geding, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van het te wijzen vonnis tot de dag van volledige betaling;

met veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in de nakosten, voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4.

Ampire legt aan haar vorderingen onder 1, 2, 5 en 6 – verkort weergegeven – ten grondslag dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onrechtmatig tegenover Ampire hebben gehandeld door misbruik te maken van procesrecht. Aan haar vordering onder 3 legt zij primair een overeenkomst van aanneming ten grondslag en subsidiair ongerechtvaardigde verrijking van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] .

3.5.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben de vorderingen betwist en geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Ampire in de proceskosten en nakosten.

Overige stellingen in conventie en reconventie

3.6.

Op de overige stellingen van partijen in conventie en reconventie zal hierna voor zover nodig onder de beoordeling worden ingegaan.

4.De beoordeling

De rechtbank zal eerst de vorderingen in conventie behandelen en daarna de vorderingen in reconventie.

De primaire vorderingen in conventie

Het juridisch kader

4.1.

Voor toewijzing van de primaire vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] moet eerst worden beoordeeld of de overeenkomst wegens dwaling vernietigbaar is (zie artikel 6:228 BW lid 1 aanhef en onder b). Is dat het geval, dan moet worden beoordeeld of de gevorderde wijziging van de overeenkomst moet worden toegewezen (zie artikel 6:230 lid 2 BW).

4.2.

De overeenkomst is (in beginsel) vernietigbaar als:

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij het sluiten van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken hadden;

een causaal verband bestaat tussen deze onjuiste voorstelling van zaken en het sluiten van de overeenkomst en

sprake is van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat Ampire in verband met wat zij over de onjuiste voorstelling van zaken wist of behoorde te weten [eisers in conventie, verweerders in reconventie] had behoren in te lichten.

Voor het aannemen van het bestaan van de onder 3 bedoelde spreekplicht waarvan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen dat Ampire deze niet is nagekomen, is (ten minste) vereist dat Ampire de juiste stand van zaken kende of behoorde te kennen, Ampire begreep of moest begrijpen dat dit punt voor [eisers in conventie, verweerders in reconventie] van doorslaggevend belang was om de overeenkomst aan te gaan zoals deze is gesloten en, ten slotte, dat Ampire er rekening mee moest houden dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] dwaalden of zouden kunnen dwalen.

Onjuiste voorstelling van zaken

4.2.1.

De rechtbank begrijpt de door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gestelde onjuiste voorstelling van zaken, de eigenlijke dwaling, zo dat toen zij de woning kochten er sprake was van bouwkundige gebreken aan de zijgevel, terwijl zij op grond van de bezichtigingen en het rapport [naam adviesbureau] dachten dat de zijgevel in orde was, althans die gebreken niet had. Het gaat om: scheuren/scheurvorming en vochtdoorslag/optrekkend vocht. Ampire heeft gemotiveerd betwist dat ten tijde van de koop sprake was van deze gebreken.

Gestelde bouwkundige gebreken staan niet vast

4.2.2.

De rechtbank is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de zijgevel ten tijde van de koop de gestelde bouwkundige gebreken had. Dat is wel vereist om te kunnen concluderen dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] bij het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken hadden. Immers, indien niet eenduidig kan worden vastgesteld wat de werkelijke stand van zaken was, dan kan ook niet worden bepaald of daarover bij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een onjuiste voorstelling van zaken bestond.

Omdat niet aan dit vereiste is voldaan kan niet tot de conclusie worden gekomen dat de overeenkomst wegens dwaling vernietigbaar is. Daardoor is niet voldaan aan de voorwaarde om op grond artikel 6:230 BW de koopprijs ten gunste van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te wijzigen. Hun primaire vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

De rechtbank licht hieronder toe waarom de gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan.

4.2.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de koop van de woning door Ampire in mei 2018 sprake was van scheuren in het pleisterwerk van de rechterzijgevel en van een constructieve scheur, dat wil zeggen een scheur in het metselwerk achter het pleisterwerk. Verder heeft Ampire niet betwist dat toen sprake was van optrekkend en/of doorslaand vocht in de zijgevel.

4.2.4.

Uit de stellingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] leidt de rechtbank af dat toen zij de woning kochten van (zichtbare) openstaande scheuren in het pleisterwerk geen sprake was. Volgens hen zijn deze scheuren ‘esthetisch’ dichtgezet (daarop komt de rechtbank hierna terug). Uit de eerste brief van mr. Sangers aan Ampire kan verder worden afgeleid dat medio april 2020 evenmin sprake was van binnen of buiten zichtbare scheuren in de zijgevel. In die brief staat namelijk dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (nadat zij bekend waren geworden met de koopovereenkomst tussen [naam verkoper] en Ampire en het advies van Bedi) aan de binnenzijde van de zijgevel stucwerk hebben verwijderd en een scheur hebben ontdekt waarin volgens de brief een schroevendraaier kan worden gestoken. Mr. Sangers noemt dit in zijn brief ‘de constructieve scheur.’ Over andere scheuren wordt in de brief, de dagvaarding en de conclusie van antwoord in reconventie niets (concreet) gesteld. Pas in de brief van mr. Sangers van 1 maart 2021, bijna anderhalf jaar na de koop, schrijft hij Ampire: “
Op diverse plaatsen in de rechterzijgevel van de woning zijn inmiddels scheuren zichtbaar en deze scheuren zijn ook binnen zichtbaar in het stucwerk/verfwerk. Daarnaast is sprake van vochtdoorslag.”

4.2.5.

Inmiddels staat na het tweede onderzoek van [naam] vast dat, anders dan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] stelden, ankerstaven in de zijgevel zijn aangebracht om de constructieve scheur te stabiliseren. Dan kan naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer van een bouwkundig gebrek worden gesproken dat ten tijde van de koop bestond.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] stellen op grond van de bevindingen dat deze reparatie niet juist is uitgevoerd, althans niet volgens het advies van Bedi. Het niet meedelen door Ampire van een ondeugdelijke reparatie hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] echter niet aan hun primaire vorderingen ten grondslag gelegd. Daarnaast overweegt de rechtbank dat als wordt aangenomen dat de reparatie door [naam bedrijf] inderdaad niet deugdelijk is – Ampire heeft dat betwist – [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geen feiten en omstandigheden hebben gesteld waaruit volgt dat Ampire bij de verkoop aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] daarvan wist of in elk geval behoorde te weten. Van een plicht tot spreken (zie artikel 6:228 lid 1 onder b BW) kan op dat punt dan ook geen sprake zijn.

4.2.6.

Tussen partijen is verder niet in geschil dat de rechterzijgevel een massieve, gemetselde gevel is (zonder spouw) en dat bij dergelijke gevels sprake kan zijn van vochtdoorslag en dat pleisterwerk dat kan tegengaan. Dit staat ook in de brief van Bedi van maart 2018 aan de verkopend makelaar van [naam verkoper] . Ook staat in die brief dat sprake is van scheuren en dat die scheuren volgens Bedi de oorzaak zijn van door Bedi geconstateerde vochtdoorslag (uit de brief blijkt overigens niet dat Bedi is ingeschakeld om oorzaken van vochtdoorslag op te sporen, maar om scheurvorming in de zijgevel te onderzoeken). Uit de brief blijkt verder niet om welke scheuren het gaat. Bij de brief zouden foto’s zijn gevoegd, maar die zijn door geen van partijen overgelegd.

4.2.7.

Zoals hiervoor al is overwogen hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] niet gesteld dat zich in het pleisterwerk ten tijde van de koop daadwerkelijk, openstaande scheuren bevonden. Kennelijk op grond van het eerste onderzoek van [naam] van juli 2020 hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gesteld dat sprake is van scheuren die esthetisch zijn dichtgezet. [naam] schrijft in een overgelegde e-mail van 26 augustus 2020: ‘
Op vrijdag 10 juli j.l. hebben de situatie op locatie visueel beoordeeld. Daarnaast hebben wij ook de aangereikte rapportage van van Bedi[….]
bestudeerd.[….]
Op bijgevoegde foto’s is zichtbaar dat de scheuren in de zijgevel esthetisch zijn dichtgesmeerd, maar niet constructief zijn hersteld (zoals geadviseerd).’ Wat esthetisch dichtsmeren precies inhoudt en hoe en waar dat precies uit blijkt, is verder niet toegelicht door [naam] , en ook niet door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Bedi heeft het in haar advies over een constructieve scheur in het metselwerk die door middel van het aanbrengen van ankerstaven in de lintvoegen moet worden gestabiliseerd. Dat is gebeurd door [naam bedrijf] . Voor (de) overige scheuren, zo begrijpt de rechtbank, beveelt Bedi aan het bestaande pleisterwerk te verwijderen en nieuw pleisterwerk, voorzien van wapening, aan te brengen. [naam bedrijf] heeft kennelijk voor een andere oplossing gekozen, namelijk het herstellen/repareren/dichtzetten van aanwezige scheuren zelf. Dat dit op zichzelf niet goed is gedaan is niet door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gesteld. Iets anders is dat het vernieuwen van de gehele pleisterlaag een (nog) betere, meer duurzame oplossing is.

De conclusie is dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] gelet op de gemotiveerde betwisting door Ampire onvoldoende onderbouwd hebben gesteld dat toen zij de woning kochten, er (naast de zogeheten constructieve scheur) sprake was van scheurvorming (in het pleisterwerk) van de zijgevel dat als bouwgebrek kan worden aangemerkt. Verder hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] geen andere feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan volgen dat bij de koop in de zijgevel sprake was van vochtdoorslag die het gevolg is van scheurvorming.

4.2.8.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat voor zover [eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben willen stellen dat zij hebben gedwaald omdat zij niet wisten van het rapport van Bedi en Ampire hun voorafgaande aan de koop daarover ten onrechte niet heeft geïnformeerd (en het niet volledig opvolgen daarvan), dan hebben zij voor het bestaan van die verplichting van Ampire onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld.

De subsidiaire vorderingen in conventie

4.3.

De rechtbank zal ook de subsidiaire vorderingen afwijzen. Ook deze nemen immers tot uitgangspunt dat bij de koop van de woning sprake was van bouwkundige gebreken en hiervoor is geoordeeld dat dat niet is komen vast te staan.

De vorderingen in reconventie

Misbruik van procesrecht

4.4.

Ampire vordert zowel in conventie als in reconventie veroordeling van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (in conventie dan wel reconventie) in haar werkelijke (proces)kosten. Zij heeft niet gesteld wat deze kosten dan zijn naast een bedrag van € 1.101,10 aan gemaakte deskundigenkosten. Alleen in buitengewone omstandigheden is een volledige vergoedingsplicht denkbaar, zoals in geval sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatige daad. Daarvan is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad pas sprake als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven (HR 15 september 2017, NJ 2018/165 met verwijzing naar 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828 (Duka/Achmea)). Van zulke buitengewone omstandigheden is in dit geval geen sprake. Daarom wordt de vordering tot vergoeding van de volledige proceskosten (in conventie en reconventie) wordt afgewezen. De rechtbank licht dit oordeel hieronder toe.

4.4.1.

Volgens Ampire hebben [eisers in conventie, verweerders in reconventie] onrechtmatig gehandeld door een procedure te beginnen terwijl zij voor de aankoop van de woning al wisten dat [naam bedrijf] de scheur in de zijgevel had hersteld, omdat [naam makelaar] dat had verteld, en daarbij in de procedure ook nog een valse verklaring van [naam] in te brengen.

[eisers in conventie, verweerders in reconventie] hebben beide verwijten gemotiveerd betwist. Zij hebben aangevoerd niet (voor de koop) door [naam makelaar] op de hoogte te zijn gesteld en evenmin een factuur van [naam bedrijf] te hebben gezien. Deze hebben zijn pas voor het eerst gezien naar aanleiding van de conclusie van antwoord van Ampire. Van een valse verklaring van [naam] is volgens hen geen sprake. De rechtbank overweegt als volgt.

4.4.2.

Ampire heeft haar stelling dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] toen zij de woning kochten wisten van het herstel van de scheur onvoldoende onderbouwd. Daarmee staat dit niet vast en ontbreekt de gestelde feitelijke grondslag van haar vordering.

Volgens Ampire heeft makelaar [naam makelaar] [eisers in conventie, verweerders in reconventie] op de hoogte gesteld van het bestaan en de reparatie van de constructieve scheur. Ampire heeft naar aanleiding van de procedure in conventie [naam makelaar] in een e-mail van 25 augustus 2021 gevraagd of hij [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft gewezen op de scheuren in de zijgevel, het herstel van die scheuren en [eisers in conventie, verweerders in reconventie] inzage heeft gegeven in een factuur of facturen met betrekking tot de reparatie van de zijgevel. [naam makelaar] heeft daarop geantwoord: “
Er is gewezen op gevelherstel door firma [naam bedrijf] met inzage nota en omschrijving van de krimpijzers, etc.”

Het gebruik van de term ‘gevelherstel’ door [naam makelaar] is naar het oordeel van de rechtbank te algemeen en onvoldoende concreet. Verder blijkt ook niet expliciet uit de in het geding gebrachte factuur van [naam bedrijf] dat de constructieve scheur is hersteld. Daarin staat enkel dat een steiger is geplaatst, dat ramen en deuren zijn afgeplakt, dat 20 krimpijzers in de zijgevel zijn aangebracht, dat de voorgevel en zijgevel zijn gestraald en dat de werkplek bezemschoon is opgeleverd. Uit de reactie van [naam makelaar] blijkt niet, althans onvoldoende wat hij dan precies allemaal aan [eisers in conventie, verweerders in reconventie] heeft verteld. Van Ampire had mogen worden verwacht dat zij dat wel nader had toegelicht. Verder is door Ampire ook niet gesteld waarom zij de factuur van [naam bedrijf] aan [naam makelaar] heeft verstrekt en wat Ampire daar zelf over aan [naam makelaar] heeft verteld. Dat lijkt niet veel te zijn, nu [naam makelaar] bij een passage in de e-mail van Ampire aan [naam makelaar] (over het niet zichtbaar zijn van de herstelwerkzaamheden) heeft geschreven: “
Ik weet alleen wat verkoper mij overhandigd heeft en das de nota van [naam bedrijf] .”

4.4.3.

Dat [naam] een valse verklaring heeft afgelegd is niet komen vast te staan. Onder ‘vals’ verstaat de rechtbank het afleggen van een verklaring waarvan degene die haar aflegt wéét dat deze in strijd is met de werkelijkheid. [naam] heeft in juli 2020 op verzoek van Sangers en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie sub 2] de zijgevel visueel geïnspecteerd en is toen tot de conclusie gekomen dat er geen ankerstaven waren aangebracht. Hij heeft toen alleen visueel onderzoek gedaan. In 2022 heeft hij op verzoek van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] destructief onderzoek aan de zijgevel laten uitvoeren. In het daarvan opgestelde rapport schrijft [naam] dat hij bij zijn eerste rapportage conclusies heeft getrokken die hij niet had mogen trekken omdat hij toen al had moeten overgaan tot destructief onderzoek. [naam] heeft toegelicht hoe dat is gekomen, namelijk dat hij toen geen sporen had waargenomen die konden duiden op de reparatie van de scheur en dat dit waarschijnlijk kwam vanwege het na het herstel (door [naam bedrijf] ) uitgevoerde schilderwerk. Die toelichting is verder niet meer door Ampire ter discussie gesteld. De conclusie is dat Ampire onvoldoende heeft onderbouwd dat [naam] in juli 2020 al wist dat de constructieve scheur was gerepareerd, maar niettemin toch anders rapporteerde.

Er bestaat daarmee ook geen grondslag [eisers in conventie, verweerders in reconventie] te veroordelen om de door Ampire gevorderde € 1.101,10 aan deskundigkosten te betalen.

Het beslag

4.5.

Nu de vorderingen van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] in conventie zijn afgewezen zal de rechtbank het ter verzekering van die vorderingen door hen ten laste van Ampire gelegde conservatoire beslag opheffen. Dit neemt niet weg dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] opnieuw conservatoir beslag kunnen leggen, indien zij hoger beroep van het onderhavige vonnis instellen dan wel tot verhaal van andere – thans onbekende en in deze zaak niet aan de orde geweest zijnde – geldvorderingen jegens Ampire, zodat de rechtbank geen grond ziet om [eisers in conventie, verweerders in reconventie] (op straffe van verbeurte van een dwangsom) te verbieden nieuwe beslagen ten laste van Ampire te leggen.

De gecedeerde vordering

4.6.

Ampire legt aan haar vordering tot betaling van € 3.211,88 door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ten grondslag dat deze vordering voortvloeit uit een tussen [eisers in conventie, verweerders in reconventie] en A-Trading gesloten overeenkomst van aanneming en dat deze vordering aan haar is gecedeerd. [eisers in conventie, verweerders in reconventie] betwisten het bestaan van de gestelde overeenkomst. Zij hebben aangevoerd dat zij pas met het ontvangen van de factuur van 14 mei 2020 bekend raakten met het bestaan van A-Trading. Volgens [eisers in conventie, verweerders in reconventie] is A-Trading kennelijk ingeschakeld door Ampire nadat zij bij Ampire hadden geklaagd over gebreken aan de woning.

4.7.1.

Ampire heeft gelet op de betwisting van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] het bestaan van de gestelde overeenkomst van aanneming onvoldoende onderbouwd. Deze is daarmee niet komen vaststaan. De stelling dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] volop met Abdeljalil Bouharrou van A-Trading hebben gecommuniceerd en het werk van A-Trading hebben geaccepteerd is daartoe onvoldoende. Daaruit blijkt zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet dat sprake is van een aanbod door A-Trading tegen betaling werkzaamheden uit te voeren en een aanvaarding daarvan door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] . Volgens Ampire heeft A-Trading via WhatsApp [eisers in conventie, verweerders in reconventie] een aanbod gedaan. Wat dit aanbod precies inhield en wanneer het is gedaan is niet gesteld. Het bewuste WhatsApp-bericht is ook niet overgelegd. Dit had gelet op de betwisting van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] wel van Ampire mogen worden verwacht. Daar staat tegenover dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] begin december 2019 met Ampire contact hebben opgenomen over gebreken aan de woning en dat daarna (kennelijk) werklieden namens A-Trading deze gebreken hebben verholpen. Een dergelijke gang van zaken is veel meer aannemelijk dan de betwiste en verder niet gemotiveerde stelling dat Ampire [eisers in conventie, verweerders in reconventie] enkel in contact heeft gebracht met A-Trading om de door hen gemelde gebreken op te lossen.

Vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking is niet gecedeerd

4.7.2.

Voor zover sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking van [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ten koste van A-Trading geldt dat Ampire niet heeft gesteld of de rechtbank is gebleken dat A-Trading ook die vordering aan Ampire heeft gecedeerd. Uit de akte van cessie blijkt enkel dat een vordering uit hoofde van een overeenkomst van aanneming is overgedragen. Verder zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ten koste van Ampire ongerechtvaardigd zijn verrijkt. De vordering tot het betalen van € 3.211,88 kan dan ook niet op deze grondslag worden toegewezen. Dit geldt ook voor de in dit verband door Ampire gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Ampire heeft ook niet gesteld dat zijzelf buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft laten verrichten en uit de akte van cessie blijkt ook niet dat een dergelijke vordering door A-Trading aan Ampire is overgedragen.

Proceskosten in conventie en reconventie

4.8

Nu partijen waar het gaat om hun vorderingen in conventie en reconventie (grotendeels) in het ongelijk zijn gesteld acht de rechtbank het aangewezen de proceskosten in zowel conventie als reconventie tussen partijen te compenseren, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt. Voor toewijzing van de door ieder van partijen gevorderde nakosten bestaat dan geen grond.

5.De beslissing

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

in reconventie

5.2.

heft het door [eisers in conventie, verweerders in reconventie] ten laste van Ampire onder ING Bank N.V. gelegde beslag op;

5.3.

verklaart deze opheffing uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst de overige vorderingen af

in conventie en reconventie

5.5.

compenseert de kosten van de procedure in conventie en reconventie aldus, dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022.