Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9525566 \ CV EXPL 21-5539
Vonnis van de kantonrechter van 8 juni 2022
in de zaak van:
de vennootschap naar buitenlands recht SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER À CAPITAL VARIABLE IMMORENTE,
gevestigd te EVRY cedex, Frankrijk,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders Eindhoven,
tegen:
[gedaagde],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. I. Vorbach.
Partijen zullen hierna SC Immorente en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van (voorwaardelijke) eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens houdende vermeerdering van eis, en van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in (voorwaardelijke) reconventie
- de conclusie van dupliek in (voorwaardelijke) reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 augustus 2020 de winkelruimte aan de [adres winkelruimte] te [plaatsnaam] van SC Immorente. De huurovereenkomst is gesloten voor de duur van 5 jaar en tegen een huurprijs van € 115.000,00 exclusief btw per jaar. Het eerste jaar is een korting van € 10.000,00 verleend op de huurprijs, zodat de huurprijs in het eerste jaar € 8.750,00 exclusief btw bedraagt.
2.2.
De huurovereenkomst bevat een tussentijdse opzegmogelijkheid (breakoptie) en [gedaagde] heeft hiervan gebruik gemaakt. De huurovereenkomst eindigt per 31 juli 2022.
2.3.
Op de overeenkomt zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro van toepassing.
2.4.
SC Immorente heeft een investeringsbijdrage van € 20.000,00 aan [gedaagde] betaald. Omdat er gebruik is gemaakt van de breakoptie moet [gedaagde] dit bedrag aan SC Immorente terug betalen.
2.5.
[gedaagde] heeft op 23 juli 2020 een waarborgsom van € 34.787,50 betaald.
2.6.
Door het uitbreken van de coronacrisis heeft [gedaagde] haar winkel enkele maanden (gedeeltelijk) moeten sluiten. Zij heeft SC Immorente gevraagd om een huurkorting van 25% voor de maanden dat er sprake was van een gedeeltelijke lockdown en een korting van 50% voor de maanden dat er een lockdown gold.
2.7.
De huur over de maanden oktober 2020 tot en met februari 2021 is niet betaald. Ook de huur over de maanden maart 2021 tot en met september 2021 ad in totaal € 53.333,33 is niet betaald.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
SC Immorente vordert - samengevat en na vermeerdering van eis – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling gedaagde partij tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van:
- € 155.946,83 aan huurachterstand tot en met februari 2022, rente en incassokosten, te vermeerderen met de rente ad 12% per jaar over € 62.916,6;
- een bedrag van € 9.583,33 per maand vanaf 1 maart 2022 tot het tijdstip dat het gehuurde aan een ander onder dezelfde voorwaarden wordt verhuurd, echter ten hoogste tot en met 31 juli 2025, zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst, dan wel indien het gehuurde eerst na de expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum;
- de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en vordert –samengevat – :
- in reconventie: dat wordt bepaald dat de huurovereenkomst wordt gewijzigd in die zin dat in de periode van 1 november 2020 tot 15 december 2020 75% van de huurprijs verschuldigd is en in de periode van 15 december 2020 tot 28 april 2021 50%, althans een zodanige periode en een zodanig percentage als de kantonrechter in goede justitie zal menen te behoren;
- in voorwaardelijke reconventie: indien de gevorderde ontbinding niet wordt toegewezen, te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst zal eindigen per 31 juli 2022 gelet op de tussentijdse opzegmogelijkheid;
- in reconventie en in voorwaardelijke reconventie: veroordeling van SC Immorente in de proceskosten.
3.3.
SC Immorente voert verweer tegen de vorderingen van [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
in conventie
4.1.
SC Immorente vordert zoals hiervoor in 3.1. is omschreven. De verschillende onderdelen van de vordering en het daartegen gevoerde verweer zal hierna telkens afzonderlijk besproken worden.
De hoogte van de huurachterstand
4.2.
Partijen zijn het er in elk geval over eens dat de huur over de maanden oktober 2020 tot en met september 2021 niet zijn betaald. Partijen verschillen van mening over de vraag of de huur over de maand september 2020 is betaald. [gedaagde] stelt dat dit het geval en overlegt een rekeningafschrift. Op dit afschrift staat een betaling van € 10.587,50 aan SC Immorente vermeld. SC Immorente stelt dat deze betaling niet in haar administratie terug te vinden is omdat deze mogelijk teruggeboekt is. De kantonrechter is van oordeel dat met het overleggen van het rekeningafschrift geen bewijs is geleverd van de gestelde betaling omdat de mogelijkheid dat de betaling is gestorneerd niet is uitgesloten. Volgens de wet (artikel 6:114 lid 2 BW Pro) is er ook pas betaald op het moment dat de rekening van SC Immorente wordt gecrediteerd. Dit kan op dit moment niet worden vastgesteld. In rechte zal de kantonrechter er daarom van uitgaan dat de huur van september 2020 niet is betaald.
Dit leidt ertoe dat de huurachterstand tot en met februari 2022 € 144.166,83 bedraagt, overeenkomstig het onvoldoende betwiste overzicht van SC Immorente dat als productie 2 bij dagvaarding is overgelegd. Het bedrag van € 144.166,83 bedrag wordt aan SC Immorente toegewezen. Hierna, bij de beoordeling van de vordering in (voorwaardelijk) reconventie, zal worden geoordeeld of [gedaagde] recht heeft op huurkorting.
Boeterente en incassokosten
Boeterente
4.3.
SC Immorente vordert € 2.100,00 aan boeterente. Zij baseert deze vordering op artikel 25.3 van de algemene bepalingen. Dit artikel vermeldt (onder meer ) het volgende:
“(..)Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (..)”
De huur over de maanden maart tot en met september is niet of niet tijdig betaald, zodat [gedaagde] € 2.100,00 aan boete verschuldigd is.
4.4.
[gedaagde] betwist een boete verschuldigd te zijn. Zij heeft de huur niet tijdig kunnen voldoen als gevolg van overheidsmaatregelen en in alle redelijkheid kan SC Immorente geen aanspraak op de boete maken. Over de boete is ook niet expliciet onderhandeld. Subsidiair verzoekt [gedaagde] om matiging van de boete tot nihil.
4.5.
Partijen zijn contractueel betaling van een boete overeengekomen en [gedaagde] is daaraan daarom gebonden. Dat over het beding niet afzonderlijk is onderhandeld, maakt dit niet anders. Het gaat hier om twee professionele partijen waarvan verwacht mag worden dat zij zich bij het sluiten van de overeenkomst ervan vergewissen wat de overeenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen inhoudt.
4.6.
Voor wat betreft het verzoek tot matiging overweegt de kantonrechter het volgende. Volgens de rechtspraak van de Hoge Raad geldt dat de rechter op grond van artikel 6:94 lid 1 BW Pro een contractuele boete alleen mag matigen als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. De schuldenaar die zich op matiging beroept, zal voldoende feiten en omstandigheden moeten stellen en aan het beroep op matiging ten grondslag moeten leggen. Verder mogen alle feiten en omstandigheden die ter kennis zijn gebracht of die in de procedure zijn gebleken in de beoordeling worden betrokken.
4.7.
Met inachtneming van het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat het inroepen van het boeteding in deze zaak niet tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Voor dit oordeel is met name van belang de hoogte van de gevorderde boete (€ 2.100,00) afgezet tegen de hoogte van de huurachterstand (€ 144.166,83). De vraag of de beperkte exploitatie van het gehuurde door de door de overheid opgelegde maatregelen een onvoorziene omstandigheid oplevert, acht de kantonrechter niet van belang voor de vraag of [gedaagde] de gevorderde boete moet betalen. Of de coronapandemie in deze zaak een onvoorziene omstandigheid oplevert, wordt hierna bij de bespreking van de vordering in reconventie beoordeeld, maar dit heeft geen invloed op het boeteding. Dit treft alleen de kernprestatie van de overeenkomst.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde bedrag van € 2.100,00 kan worden toegewezen. Dit geldt niet voor de gevorderde rente van 12% vanaf 1 november 2021 over een bedrag van € 62.916,66. Dit deel van de vordering is niet althans onvoldoende onderbouwd en evenmin is inzichtelijk hoe het bedrag van € 62.916,66 tot stand is gekomen en waarom vanaf 1 november 2021 daarover rente verschuldigd is.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
SC Immorente vordert verder nog € 9.680,00 aan incassokosten. SC Immorente stelt dat [gedaagde] deze kosten verschuldigd is op grond van artikel 30.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden en subsidiair op grond van artikel 6:96 onder Pro b en c BW. De gemachtigde heeft diverse aanmaningen gestuurd en gepoogd een betalingsregeling te treffen. De kosten die [gedaagde] verschuldigd is, bedragen 15% van de hoofdsom.
4.10.
[gedaagde] erkent dat verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten voortvloeit uit de algemene omstandigheden maar stelt zich op het standpunt dat in de gegeven omstandigheden daarop geen aanspraak kan worden gemaakt. [gedaagde] is door de coronacrisis in de problemen gekomen, en zij heeft het initiatief genomen om een regeling te treffen maar door communicatieproblemen met de verhuurder bleek dit niet mogelijk.
Voor de huurachterstand van de periode oktober 2020 tot en met februari 2021 zijn geen aanmaningen verstuurd. Wel is de sommatiebrief van 24 juni 2021 ontvangen.
4.11.
De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden. Partijen zijn in artikel 30.1 van de algemene bepalingen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten overeengekomen in alle gevallen waarin een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot wordt uitgebracht, of in geval van procedures tegen de huurder om deze tot nakoming van de overeenkomst of tot ontruiming te dwingen. Verder is vermeld dat 15% van de hoofdsom als redelijke kosten verschuldigd is met een maximum van € 15.000,00. De kantonrechter constateert dat aan de in voornoemd artikel genoemde eisen is voldaan. Er zijn immers zowel aanmaningen gestuurd, terwijl ook een procedure is gestart. SC Immorente vordert betaling van een bedrag van € 9.680,00, zijnde 15% van de in de dagvaarding gevorderde hoofdsom en de daarover verschuldigde btw. De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen.
Ontbinding, ontruiming en (gederfde) huur
4.12.
Door het laten ontstaan van een huurachterstand met een omvang zoals in deze zaak, is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. Deze vordering wordt daarom toegewezen ook al eindigt de huurovereenkomst door opzegging per 31 juli 2022.
Ook de vordering tot ontruiming wordt toegewezen. SC Immorente behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het toe te wijzen bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv Pro) worden toereikend geacht, zodat SC Immorente bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft.
4.13.
Omdat niet is te voorzien dat SC Immorente het gehuurde op korte termijn en onder de dezelfde voorwaarden aan een ander verhuurt, is [gedaagde] gehouden tot schadevergoeding bestaande uit een bedrag per maand tot aan de datum dat rechtsgeldig een einde zou komen aan de huurovereenkomst. Dit houdt in dat [gedaagde] een bedrag van € 9.583,33 per maand verschuldigd is vanaf 1 maart 2022 (de huurachterstand wordt tot en met februari 2022 toegewezen) tot 31 juli 2022 dan wel tot aan de dag van de ontruiming indien het gehuurde pas na de expiratiedatum wordt ontruimd.
Investeringsbijdrage
4.14.
In de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie maakt SC Immorente melding dat [gedaagde] ook de investeringsbijdrage ad € 20.000,00 dient terug te betalen. [gedaagde] erkent dat de bijdrage terug betaald moet worden. SC Immorente heeft echter verzuimd haar vordering op dit punt aan te passen c.q. te vermeerderen, zodat hiermee in deze procedure geen rekening kan worden gehouden.
Waarborgsom
4.15.
Tussen partijen staat verder vast dat [gedaagde] een waarborgsom van € 34.787,50 heeft betaald. Anders dan [gedaagde] van mening is, kan deze niet reeds op de huurachterstand in mindering worden gebracht omdat deze niet door SC Immorente is aangesproken, zoals vermeld in artikel 26.2 van de toepasselijke algemene bepalingen. Overeenkomstig 26.5 van die bepalingen dient SC Immorente na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom terug te storen op een door [gedaagde] op te geven bankrekening.
in reconventie
4.16.
In reconventie vordert [gedaagde] wijziging van de huurovereenkomst in die zin dat over de periode van de gedeeltelijke lockdown van 1 november 2020 tot 15 december 2020 en 8 maart 2021 tot 1 mei 2021 75% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd is en over de periode van de gehele lockdown van 15 december 2020 tot 28 april 2021 50%. Voorwaardelijk (voor het geval de huurovereenkomst niet wordt ontbonden) vordert [gedaagde] dat de huurovereenkomst zal eindigen per 31 juli 2022.
4.17.
Met betrekking tot de laatste vordering geldt dat de voorwaarde zich niet heeft voorgedaan, zodat deze vordering geacht wordt niet te zijn ingesteld.
4.18.
Voor wat betreft de vordering in reconventie beroept [gedaagde] zich op de conclusie van de Procureur-Generaal van de Hoge Raad naar aanleiding van de door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen (ECLI:PHR:2021:902) en op het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). In dit arrest heeft de Hoge Raad de door de kantonrechter gestelde prejudiciële vragen beantwoord. De Hoge Raad heeft op de derde prejudiciële vraag het volgende antwoord gegeven: De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW Pro op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval bekeken te worden of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.
4.19.
De onderhavige huurovereenkomst is gesloten na 15 maart 2020. Dit houdt in dat [gedaagde] niet automatisch op grond van voornoemd arrest recht heeft op vermindering van de huurprijs. Er dient beoordeeld te worden of in dit specifieke geval sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro. Vooropgesteld wordt dat bij de toepassing van dit artikel terughoudendheid moet worden betracht.
4.20.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Op het moment van sluiten van de huurovereenkomst was er immers nog steeds sprake van een wereldwijde coronapandemie. Dat op het moment van sluiten van de overeenkomst er geen sluiting van niet-essentiële winkels was en dit nog niet eerder als maatregel ingevoerd was maakt dit niet anders. Weliswaar was er op dat moment sprake geweest van versoepelingen van eerdere maatregelen maar was er na die versoepelingen wel sprake van hernieuwde aanscherping van maatregelen. De kantonrechter is van oordeel dat het op de weg van partijen had gelegen om afspraken te maken over de gevolgen van op dat moment zeker niet uit te sluiten verdergaande maatregelen.
4.21.
De kantonrechter ziet geen aanleiding [gedaagde] toe te laten tot nadere bewijslevering.
in conventie en in reconventie
4.22.
[gedaagde] wordt tot slot als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van SC Immorente worden begroot op:
- dagvaarding € 119,21
- griffierecht 1.013,00
- salaris gemachtigde conventie 1.744,00 (2 x tarief € 862,00)
- salaris in reconventie
totaal € 3.376,21
4.23.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte met verdere aanhorigheden staande en gelegen te [plaatsnaam] , [adres winkelruimte] (kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [sectie] , nummer [nummer 1] en [nummer 2] ),
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om voormeld gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en zaken te verlaten en te ontruimen en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen van SC Immorente,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan SC Immorente te betalen:
- een bedrag van € 155.946,83,
- een bedrag van € 9.583,33 per maand of gedeelte van een maand vanaf 1 maart 2022 tot uiterlijk 31 juli 2022 dan wel in het geval het gehuurde eerst na 31 juli 2022 wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum,
in reconventie
5.4.
wijst de vordering af,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van SC Immorente gevallen en tot op heden begroot op € 3.376,21,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: PLG
coll: