ECLI:NL:RBLIM:2022:263

• Datum uitspraak: 12 januari 2022
• Publicatiedatum: 14 januari 2022
• Zaaknummer: 9452722 CV EXPL 21-4483
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J.H. Hoofs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoofdelijke aansprakelijkheid en ontruiming van een huurwoning wegens ernstige vervuiling en vernielingen

In deze zaak heeft de Rechtbank Limburg op 12 januari 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woningstichting Heemwonen en twee gedaagden, waarbij de kantonrechter heeft geoordeeld over de ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van een huurwoning. De eiser, Woningstichting Heemwonen, vorderde ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot een appartement in [woonplaats 1] en ontruiming van de woning, omdat de woning in een zeer slechte staat verkeerde. De gedaagden, [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] q.q., werden beschuldigd van wanbeheer en ernstige vervuiling van de woning, wat leidde tot de vordering van de verhuurder.

De procedure begon met een huisbezoek door een medewerker van Heemwonen en de wijkagent, waarbij ernstige gebreken aan de woning werden geconstateerd. De gedaagden kregen de kans om de huur vrijwillig op te zeggen, maar dit gebeurde niet door [gedaagde partij sub 1]. De kantonrechter oordeelde dat, ondanks de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde partij sub 2] q.q. namens [onderbewindgestelde], [onderbewindgestelde] nog steeds als medehuurder kon worden aangemerkt op basis van artikel 7:266 BW, omdat hij zijn hoofdverblijf in de woning had.

De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst ontbonden moest worden vanwege de tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen door de gedaagden. De rechter wees de vorderingen van Heemwonen toe, inclusief de ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Tevens werden de gedaagden veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis is openbaar uitgesproken door mr. K.J.H. Hoofs.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 9452722 CV EXPL 21-4483

Vonnis (bij vervroeging) van de kantonrechter van 12 januari 2022

in de zaak van

de stichting

WONINGSTICHTING HEEMWONEN ,

gevestigd te Kerkrade,

eisende partij,

gemachtigde mr. C.J.P. Schellekens,

tegen

1. [gedaagde partij sub 1] ,wonend [adres] ,[woonplaats 1] ,

gedaagde partij,

niet verschenen,

2.
[gedaagde partij sub 2] , maat van de burgerlijke maatschap
PLUSBEWINDZUID , in haar hoedanigheid van bewindvoerder in het beschermingsbewind van
[onderbewindgestelde] ,

wonend op een geheim adres te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

Partijen zullen hierna Heemwonen, [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] q.q. worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de exploten van dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
• de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord van [gedaagde partij sub 2] , met twee ongenummerde producties,
• de door Heemwonen nagestuurde producties 10 en 11, ter griffie ontvangen op

27 oktober 2021,

• de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling, gehouden op 8 november 2021.

1.2.

Tegen [gedaagde partij sub 1] is verstek verleend.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Heemwonen is op 18 september 2017 met [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] een huurovereenkomst aangegaan betrekking hebbende op het appartement [adres] te [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde).

2.2.

In 2019 zijn [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] met elkaar gehuwd.

2.3.

Medio juni 2021 heeft een medewerkster van Heemwonen (samen met de wijkagent) op het adres van het gehuurde een huisbezoek afgelegd. In een interne notitie is over dit huisbezoek neergelegd, geciteerd voor zover hier van belang (productie 4 bij dagvaarding):

“Naar aanleiding van een eerdere melding ben ik onlangs met de wijkagent op dit adres langs geweest. [gedaagde partij sub 1] was tijdens het bezoek duidelijk onder invloed. In de bijlage tref je de foto’s die ik (met haar toestemming) gemaakt heb tijdens het huisbezoek. De woning bleek namelijk vervuild en gesloopt. Zo troffen wij o.a. het volgende aan:

* Twee muren in de keuken richting de woonkamer zijn doorgebroken. Voor een staan houten platen en er hangen stroomdraden uit het stuk dat overgebleven is;

* Op de bovenste verdieping is ook een muur tussen twee slaapkamers doorgebroken;

* De woonkamer is een kennel. De aanwezige honden zitten er op het beton en de vloer was nat van de urine;

* De bovenste verdieping is het leefgebied van de kat in huis. De vloer ligt vol urine en het stinkt er;

* Alle binnendeuren zijn kapot of bespoten met graffiti;

* De douchebak is uit de badkamer gesloopt en er is een losse cabine voor gezet. Leidingen erachter liggen bloot.”

2.4.

In de brief van 22 juni 2021 van Heemwonen aan [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 6 bij dagvaarding):

“(…)

Onlangs hebben wij een bezoek gebracht aan uw woning. (…) Tijdens dit bezoek viel de staat waarin de woning verkeert ons op. U heeft de woning niet goed onderhouden. (…)

U krijgt tot en met 30 juni 2021 de kans om de huur van de woning vrijwillig op te zeggen

Hiermee voorkomt u de kosten van een juridische procedure die HEEMwonen moet starten om de huurovereenkomst met u te ontbinden. De huur dient door u beiden opgezegd te worden. Hierbij verwachten wij ook dat u de woning heel, leeg en bezemschoon oplevert. (…)

Zegt u de huur niet vrijwillig op, dan starten wij zonder tegenbericht de juridische procedure

Deze procedure heeft als doel de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. De reden hiervoor is het feit dat de door u gehuurde woning vervuild, beklad en gesloopt is. Zo zijn er zonder toestemming van HEEMwonen muren doorgebroken, is de badkamer vernield doordat de douchebak uitgekapt is en leidingen blootliggen, zijn alle deuren kapot en/of beklad met graffiti en gebruikt u uw woonkamer als hondenkennel. Op zowel de boven- als benedenverdieping lag de vloer vol met urine van de aanwezige dieren. Dit is voor ons absoluut onacceptabel . (…)”

2.5.

[gedaagde partij sub 2] q.q. heeft op 24 juni 2021 de huurovereenkomst namens [onderbewindgestelde] opgezegd (productie 2 bij dagvaarding). [gedaagde partij sub 1] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.

2.6.

[onderbewindgestelde] heeft medio 2021 een tweetal maanden in detentie gezeten.

2.7.

In de brief van 24 augustus 2021 van Heemwonen aan [gedaagde partij sub 1] staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 8 bij dagvaarding):

“(…)

Wanbewoning

(…) Op grond van de huurovereenkomst bent u verplicht zich als goed huurder te gedragen. Dit houdt onder andere in dat u het gehuurde niet mag beschadigen. HEEMwonen constateert echter dat de woning volledig door u is uitgeleefd. (…)

Juridische procedure

De wijze waarop u de woning bewoont is voor HEEMwonen absoluut onacceptabel. U gedraagt zich niet als een goed huurder betaamt. (…)

Zelf opzeggen huurovereenkomst

U kunt een juridische procedure nog voorkomen door de huurovereenkomst zelf op te zeggen. (…)”.

2.8.

[gedaagde partij sub 2] q.q. schrijft in haar e-mailbericht van 6 september 2021 aan Heemwonen (productie 11 zijdens Heemwonen):

“(…)

De huur is opgezegd en ik heb alle energie en andere voorzieningen gestopt.

[onderbewindgestelde] schijnt toch gewoon in de flat te wonen? Zegt hij zelf tegen mij vanmorgen. En staat nog ingeschreven bij Gemeente op dit adres?

Kunt u mij misschien uitleggen hoe dit kan? (…)”

2.9.

[onderbewindgestelde] staat in het Basisregistratie Personen ingeschreven op het adres [adres] te [woonplaats 1] (proces-verbaal van 8 november 2021, p. 2)

3. Het geschil

3.1.

Heemwonen vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. ontbindt de tussen Heemwonen en [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [woonplaats 1] aan het adres [adres] ,

II. [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] q.q. veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, de woning te [woonplaats 1] aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen,

III. [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] q.q. veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder begrepen de nakosten en het salaris en verschotten van de gemachtigde van Heemwonen.

3.2.

[gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] dienen het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en te onderhouden. Ze dienen het gehuurde schoon te houden en te waken voor vervuiling. Ze mogen het gehuurde niet beschadigen en voor veranderingen aan het gehuurde moet vooraf toestemming worden gevraagd aan Heemwonen. [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] hebben een zorgplicht ten aanzien van het gehuurde ingevolge de artikelen 7:213 en 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen. Het gehuurde wordt onvoldoende schoon gehouden en onderhouden. Ook zijn er vernielingen van en wijzigingen (zonder toestemming) aan het gehuurde. Daarmee is sprake van een tekortkoming in de overeenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Hoewel de huurovereenkomst zijdens [onderbewindgestelde] is opgezegd, is hij - er zijn immers signalen dat hij in het gehuurde woont - ingevolge artikel 7:266 BW van rechtswege medehuurder en daarmee hoofdelijk aansprakelijk voor de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

3.3.

[gedaagde partij sub 2] voert verweer. De huurovereenkomst is zijdens [onderbewindgestelde] opgezegd en [onderbewindgestelde] had dan ook niet kunnen worden gedagvaard.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Verstek [gedaagde partij sub 1]

4.1.

Als een eiser meer dan één gedaagde heeft gedagvaard en ten minste één van de gedaagden in het geding verschijnt, wordt tegen de niet verschenen gedaagden verstek verleend en wordt voortgeprocedeerd (artikelen 139 en 140 lid 1 Rv). Tussen alle partijen wordt één vonnis gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd (artikel 140 lid 3 Rv). Deze regeling strekt ertoe dat in gevallen waarin een vordering tegen meer gedaagden wordt ingesteld, tussen de eiser(s) en de gedaagden geen tegenstrijdige vonnissen ten aanzien van eenzelfde rechtsbetrekking worden gewezen (ECLI:NL:HR:1999:ZC2911, NJ 2000/290).

Kan [onderbewindgestelde] worden aangesproken?

4.2.

Met het opzeggen van de huurovereenkomst (overweging 2.5.) is weliswaar de huurovereenkomst tussen Heemwonen en [onderbewindgestelde] beëindigd, maar dat hoeft nog niet te betekenen dat [onderbewindgestelde] niet langer aansprakelijk is voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst die is blijven voortbestaan tussen Heemwonen en [gedaagde partij sub 1] . Ingevolge artikel 7:266 BW is de echtgenoot van de huurder van rechtswege medehuurder zolang de gehuurde woonruimte tot hoofdverblijf strekt. Voor de verplichtingen uit de hoofdovereenkomst zijn de huurder en de medehuurder jegens de verhuurder aansprakelijk. [onderbewindgestelde] en [gedaagde partij sub 1] zijn met elkaar gehuwd (overweging 2.2.) [onderbewindgestelde] woont, nadat zijn hoofdverblijf tijdelijk is onderbroken (overweging 2.6.), weer in het gehuurde en staat hier ook ingeschreven (overwegingen 2.8. en 2.9.). Op grond van die omstandigheden

- navraag bij [onderbewindgestelde] is niet mogelijk gebleken gezien zijn afwezigheid op de mondelinge behandeling en het moeilijk bereikbaarheid zijn van [onderbewindgestelde] voor [gedaagde partij sub 2] q.q. - gaat de kantonrechter er thans vanuit dat [onderbewindgestelde] wederom (en ondanks de eerdere opzegging) zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Daarmee is [onderbewindgestelde] aan te merken als medehuurder in de zin van artikel 7:266 BW en is [gedaagde partij sub 2] als bewindvoerder van [onderbewindgestelde]
hoofdelijk aansprakelijk voor de uit de overeenkomst voorvloeiende verplichtingen. De verhuurder die op grond van een tekortkoming aan huurderszijde ontbinding van de huurovereenkomst wil bewerkstelligen, moet de vordering instellen tegen zowel de huurder als diens medehuurder.

Het verweer van [gedaagde partij sub 2] q.q. dat met het opzeggen van de huurovereenkomst geen grond bestaat om [onderbewindgestelde] te dagvaarden kan dan ook niet slagen.

De jegens [gedaagde partij sub 2] q.q. gevorderde ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst

4.3.

De huurovereenkomst is - deze is immers niet door [gedaagde partij sub 1] opgezegd (overweging 2.5.) - blijven voortbestaan, en [onderbewindgestelde] is op grond van de wet hoofdelijke aansprakelijkheid voor alle huurdersverplichtingen voortvloeiende uit die overeenkomst.

Daarbij is van belang dat bij niet-nakoming van een huurdersverplichting niet relevant is wie van beide echtgenoten zich feitelijk daaraan schuldig maakt; ongeoorloofd gedrag van één van hen kan tot schadeplichtigheid van de ander leiden en tot het eindigen van de huurovereenkomst, óók ten aanzien van de ander.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. De ontbinding kan in het geval van een tekortkoming door een huurder van woonruimte krachtens artikel 7:231 lid 1 BW slechts geschieden door de rechter. De rechter kan oordelen dat de tekortkoming van de huurder de ontbinding met het gevolg van ontruiming niet rechtvaardigt op grond van de (door de huurder te stellen) bijzondere aard of geringe betekenis van die tekortkoming.

4.4.

[gedaagde partij sub 2] q.q. heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontbinding en heeft tijdens de mondelingen behandeling erkent dat de foto’s als overgelegd bij productie 5 bij dagvaarding van het gehuurde zijn (proces-verbaal van 8 november 2021). Op deze foto’s is de vervuiling van en vernielingen aan het gehuurde duidelijk zichtbaar. Zo liggen er uitwerpselen en afval op de grond van de woning, zitten er grote gaten in deuren en muren, liggende leiding open en bloot en is het sanitair grotendeels en verschillende muren uit het gehuurde gesloopt. Daarmee schiet [onderbewindgestelde] tekort in de op hem rustende verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW), en is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen zijn gesteld noch gebleken.

4.5.

De ontbinding en de veroordeling tot ontruiming worden toegewezen als gevorderd.

[gedaagde partij sub 1] - de verstektoets

4.6.

De vorderingen komen de kantonrechter onrechtmatig noch ongegrond voor en worden dan ook toegewezen.

De proceskosten

4.7.

[gedaagde partij sub 2] q.q. en [gedaagde partij sub 1] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van Heemwonen tot op heden begroot op:

• kosten dagvaarding € 251,50 (2 x € 125,75)
• griffierecht € 126,00
• salaris gemachtigde

in totaal € 751,50

4.8.

De gevorderde nakosten worden toegewezen als bepaald in het dictum onder 5.4.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt de tussen Heemwonen en [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning te [woonplaats 1] aan de [adres] ,

5.2.

veroordeelt [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] q.q. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te [woonplaats 1] aan het adres [adres] te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde partij sub 1] en [onderbewindgestelde] in voormelde woning verblijven en deze woning ter vrije en algehele beschikking van Heemwonen te stellen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] q.q. in de proceskosten aan de zijde van Heemwonen tot op heden begroot op € 751,50,

5.4.

veroordeelt [gedaagde partij sub 1] en [gedaagde partij sub 2] q.q., onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen twee weken na aanschrijving door Heemwonen volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken.

NIv