ECLI:NL:RBLIM:2020:9599

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/272518 / HA ZA 20-2

Vonnis van 2 december 2020

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende
VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUWDR. ERENSSTRAAT “2 TOT EN MET 44” TE VALKENBURG,

gevestigd en kantoorhoudende te Valkenburg aan de Geul,

eiseres,

advocaat mr. R.F.H. Mertens te Maastricht,

tegen

1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheidB.V. INTER NEDERLAND BELEGGINGSADVISEURS IN ONROEREND GOED,

statutair gevestigd te Doorn,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. D.N. Reijnders te Utrecht.

Partijen zullen hierna de VvE en B.V. Inter en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 december 2019 met de producties 1 tot en met 11

- de conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 5

de rolbeslissing van 4 maart 2020 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
de aanvullende producties 6 en 7 van B.V. Inter en [gedaagde sub 2]
de akte houdende verbetering van eis en overlegging producties 12 tot en met 15
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 18 september 2020, met aangehecht de spreekaantekeningen van mr. D.N. Reijnders
de schriftelijke reactie van 21 oktober 2020 van B.V. Inter en [gedaagde sub 2] op het proces-verbaal van mondelinge behandeling
de brief van de rechtbank van 30 oktober 2020 aan partijen naar aanleiding van de schriftelijke reactie van 21 oktober 2020 van B.V. Inter en [gedaagde sub 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De feiten

2.1.

Bij splitsingsakte van 20 december 1990 is het flatgebouw te Valkenburg aan de
Dr. Erensstraat 2 tot en met 44 (hierna te noemen: het flatgebouw) gesplitst in 25 appartementsrechten, die recht geven op het gebruik van zes winkelruimtes waarvan vier met berging in de kelder, achttien woningen met berging in de kelder en één berging. In de splitsingsakte is bepaald (productie 2 dagvaarding, pagina 7) dat de bepalingen van het Modelreglement van 22 november 1983 (hierna te noemen: het modelreglement) van toepassing zijn, voor zover die bepalingen niet bij splitsingsakte zijn gewijzigd respectievelijk aangevuld.

2.2.

De VvE is bij artikel 30 van de splitsingsakte opgericht.

B.V. Inter en [gedaagde sub 2] zijn als (mede)appartementseigenaren lid van de VvE.

2.3.

In de splitsingstekening (zie hierna in kopie), die behoort bij de splitsingsakte, zijn de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw donker ingekleurd.

2.4.

In artikel 1 sub d van het modelreglement (productie 1 bij dagvaarding) is te lezen dat de gemeenschappelijke gedeelten van het flatgebouw, de gedeelten zijn die blijkens de splitsingsakte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Onder gemeenschappelijke zaken wordt verstaan (artikel 1 sub e modelreglement) alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d.

2.5.

In het modelreglement worden in artikel 9 lid 1 - onder meer - tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, gerekend voor zover aanwezig:

a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond,

het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen met glas, deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeen-schappelijk en het privé gedeelte, balkonconstructies, borstweringen, galerijen, terrassen en

gangen, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, de trappenhuizen en hellingbanen, alsmede

het hek- en traliewerk; (…)

2.6.

In de splitsingsakte is van het bovenstaande artikel 9 lid 1 modelreglement afgeweken en worden tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken gerekend, voor zover aanwezig:

a. funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de dragende buitengevels, de daken, schoorstenen en ventilatiekanalen, ruimten en loze leidingen ten behoeve van de centrale verwarming, de afvoer van hemelwater alsmede de riolering; (…)

2.7.

In de splitsingsakte is op pagina 9 (bovenaan) - voor zover van belang - te lezen:

Tot de privé-gedeelten en privé-zaken worden onder meer gerekend, voorzover aanwezig:

a. de niet-dragende buitengevels en muren, de terrassen en loggia’s, deuren, ramen en kozijnen; (…)

3.Het geschil

3.1.

De VvE stelt - samengevat - dat op grond van de splitsingsstukken, respectievelijk de uitleg ervan, de balkons en de lange betongevels van het flatgebouw, alsmede de overige hierna te noemen gedeelten en zaken gemeenschappelijk zijn. De onderhouds- en renovatie-kosten ervan zijn voor de rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren op grond van het gewijzigde artikel 2 lid 3 van het modelreglement zoals opgenomen in de splitsingsakte op pagina 7 in combinatie met artikel 3 sub a en sub b van het modelreglement. De appartementseigenaren dienen in de kosten bij te dragen in overeenstemming met het breukdeel dat hun appartementsrecht in de gemeenschap vertegenwoordigt. De VvE stelt dat de appartementseigenaren B.V. Inter en [gedaagde sub 2] , ook na sommatie, weigeren mee te betalen aan noodzakelijk onderhoud en vernieuwing van de balkons en de lange gevels.

3.2.

Gelet hierop vordert de VvE, samengevat, na wijziging van eis:

I. een verklaring voor recht dat behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten, die voor gemeenschappelijke rekening komen waarin iedere eigenaar moet bijdragen naar rato van het breukdeel waarvoor zijn appartementsrecht deel uit maakt van de in de splitsing betrokken goederen:

1. de balkons van de appartementsrechten met de bestemming wonen,

2. de buitentrap met bijbehorende leuningen,

3. de leuningen aan de galerij,

4. de gezamenlijke toegangsdeur en bijbehorende belpanelen, huistelefoon en technische installatie,

5. alle verlichting voor zover deze is aangesloten op de gemeenschappelijke elektriciteits-meter, bestaande de uit:

a. verlichting in de onderdoorgang naar de trap

b. verlichting onder de trap/bordes

c. verlichting in de brandgang achter de flat

d. verlichting op de galerij

alsmede de binnenverlichting bestaande uit:

e. algemene / nood verlichting in de trappenhuizen

f. algemene / nood verlichting in de keldergang

g. algemene / nood verlichting in de gemeenschappelijke ruimte in de kelder

6. de inpandige trappenhuizen

7. de gemeenschappelijke gang in de kelder

8. de betonnen gevels;

II veroordeling van B.V. Inter en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van de (proces/na)kosten, vermeerderd met rente.

3.3.

B.V. Inter en [gedaagde sub 2] bestrijden - samengevat - de gevorderde verklaring voor recht, voor zover die verklaring betreft het gevorderde onder I, onderdelen 1 en 8. De balkons van de appartementsrechten met de bestemming wonen en de betonnen gevels (aan de lange voor- en achterzijde van het flatgebouw) behoren - naar de stelling van B.V. Inter en [gedaagde sub 2] - op grond van de splitsingsakte en -tekening tot de privé gedeelten. Gelet hierop dient het gevorderde onder I, onderdelen 1 en 8, en de nevenvordering onder II te worden afgewezen. B.V. Inter en [gedaagde sub 2] erkennen dat het gevorderde onder I, onderdelen 2 tot en met 7 tot de gemeenschappelijke delen horen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het geschil gaat - in hoofdzaak - alleen nog over de gevorderde verklaring voor recht onder I, onderdelen 1 (de balkons) en 8 (de betonnen gevels). De rechtbank begrijpt uit de stellingen van de VvE en de toelichting tijdens de mondelinge behandeling dat de gevorderde verklaring voor recht als bedoeld onder I, onderdeel 8 ziet op de betongevels aan de lange zijden van het flatgebouw, zoals onder andere te zien is op het onderstaande deel van de splitsingstekening, en niet op de (korte) kopse kanten van het flatgebouw.

4.2.

Nu partijen het eens zijn over de kwalificatie van de onder I, onderdelen 2 tot en met 7, genoemde gedeelten respectievelijk zaken als gemeenschappelijk, zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen. De VvE heeft haar belang bij het verkrijgen van die verklaring voldoende onderbouwd. Wat het gevorderde onder I, onderdelen 1 en 8 betreft overweegt de rechtbank het volgende.

Behoren de balkons en de betongevels aan de lange zijden van het flatgebouw tot de gemeenschappelijke dan wel tot de privé gedeelten van het flatgebouw?

4.3.

Het antwoord op die vraag moet worden gegeven op grond van de splitsingstukken, in dit geval de splitsingsakte, de splitsingstekening en het modelreglement. Daarbij staat voorop dat bij de beoordeling als de onderhavige de volgende uitgangspunten gelden (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078; HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014: 337). Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsings-tekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen - waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan - en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.

Balkons

4.4.

Op grond van de splitsingsstukken, met inachtneming van de hiervoor geformuleerde maatstaf, overweegt de rechtbank ter zake van de balkons het volgende.

4.5.

Onder de akte van splitsing is de splitsingstekening begrepen (art. 5:109 lid 3 BW). In artikel 5:109 lid 2 BW is bepaald dat de splitsingstekening de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de akte het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, weergeeft.

4.5.1.

In de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 is in artikel 6 nader omschreven aan welke vereisten de splitsingstekening dient te voldoen. Ingevolge sub c van dat artikel geldt dat de splitsingstekening de begrenzing van de onderscheidene gedeelten van de gebouwen en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen, alsmede de ligging van die gedeelten ten opzichte van de overige gedeelten van de gebouwen of van de grond, dient weer te geven. Die begrenzing dient ingevolge sub g van dat artikel zoveel mogelijk door een onuitwisbare lijn van in het oog vallende dikte te zijn aangegeven, welke dikte gelijk is in alle op de tekening voorkomende afbeeldingen, uitgezonderd de in het derde lid bedoelde situatieschets. Daarnevens zijn ter verduidelijking arceringen toegelaten, afzonderlijk gekozen voor verschillende gedeelten die voor gebruik als afzonderlijk geheel zijn bestemd.

4.5.2.

De rechtbank stelt voorop dat in deze zaak de splitsingstekening (zie rov. 2.3) duidelijk is. De privé gedeelten als bedoel in artikel 5:109 BW jo. artikel 6 sub c en g van de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 zijn op de splitsingstekening met een vette lijn omkaderd en duidelijk weergegeven. B.V. Inter en [gedaagde sub 2] hebben terecht opgemerkt dat alle balkons als onlosmakelijke gedeelten van de privé gedeelten, namelijk de woonappartementen, op de splitsingstekening met een dikke lijn zijn (mee)omkaderd en in tegenstelling tot de gemeenschappelijke gedeelten op de splitsingstekening niet donker zijn gearceerd. Volgens de splitsingstekening behoort derhalve het balkon van een woonappartement tot de privé gedeelten.

4.6.

De splitsingstekening alleen is, met in achtneming van de hiervoor geformuleerde maatstaf, onvoldoende ter beoordeling van de vraag of de balkons al dan niet privé respectievelijk gemeenschappelijk zijn. Voor de beantwoording van die vraag dient immers ook te worden gekeken naar hetgeen daaromtrent is vastgelegd in het modelreglement en de splitsingsakte. Bij de splitsingsakte kan namelijk van het modelreglement zijn afgeweken.

4.6.1.

Artikel 9 lid 1 modelreglement benoemt tot de gemeenschappelijke gedeelten onder andere de “
balkonconstructies, borstweringen, (…) hek- en traliewerk”. Een nadere duiding van het begrip “
balkonconstructies” is daarbij niet gegeven, doch dat daarmee (ook) is bedoeld de balkons van het flatgebouw, staat niet tussen partijen ter discussie en komt de rechtbank, gelet op de taalkundige betekenis van het begrip balkonconstructie, juist voor.

4.6.2.

In de splitsingsakte, waarin op pagina 8 artikel 9 van het modelreglement is gewijzigd en aangevuld, worden de balkonconstructies, borstweringen en hek- en traliewerk niet meer genoemd bij de benoeming van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Gelet hierop dient, naar objectieve maatstaven, te worden vastgesteld dat die zaken bij de (totstandkoming van) de splitsingsakte bij de gemeenschappelijke gedeelten en zaken eruit zijn gehaald.

De stelling van de VvE (o.a. randnummer 2.2.10 dagvaarding) dat de balkons (impliciet) als gemeenschappelijk zijn blijven gelden, doordat de balkons onderdeel zijn van het geraamte van het flatgebouw en het geraamte van het gebouw zowel bij het modelreglement als bij de splitsingsakte als gemeenschappelijk is gekwalificeerd, wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. Niet aannemelijk is dat terwijl de splitsingsakte de opsomming van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken inperkt, de geschrapte gemeenschappelijke elementen moeten worden geschoven onder de bij splitsingsakte gehandhaafde gemeenschappelijke elementen, die in het modelreglement al waren genoemd naast de geschrapte elementen.

4.6.3.

Wat overblijft, is de tekst die op pagina 9 van de splitsingsakte is toegevoegd onder a. in het gewijzigde artikel 9 van het modelreglement (rov. 2.7) waar tot de privé gedeelten en privé zaken onder meer worden gerekend: de terrassen en loggia’s, deuren, ramen en kozijnen. De balkons zijn niet als privé-gedeelten genoemd. De rechtbank is van oordeel dat met de op pagina 9 van de splitsingsakte onder a. bedoelde loggia’s gelet op hetgeen de VvE onbetwist daarover verklaard heeft (zie proces-verbaal mondelinge behandeling, pagina 3, tweede alinea) niet gedoeld is op de balkons van het flatgebouw. De rechtbank heeft evenmin aanknopingspunten in het dossier aangetroffen om aan te nemen dat met terrassen balkons bedoeld zijn.

4.6.4.

Aan het feit dat de balkons niet expliciet als privé-gedeelten in artikel 9 onder a van de splitsingsakte zijn genoemd moet echter, naar het oordeel van de rechtbank, geen doorslaggevend gewicht moet worden toegekend. Hiertoe wordt overwogen dat de opsomming in het gewijzigde artikel 9 van het modelreglement, onder a. in de splitsingsakte van de privé-gedeelten en zaken niet limitatief is én dat de uitkomst van de splitsingstekening (rov. 4.5.2) en het feit dat bij splitsingsakte de balkons - in afwijking van het modelreglement - niet langer als gemeenschappelijk zijn vastgesteld (rov. 4.6.2) maken dat de balkons moeten worden geacht te zijn begrepen onder de privé-gedeelten van het flatgebouw.

4.7.

Alle splitsingsstukken in onderling verband bezien, behoren de balkons dus tot de privé-gedeelten van de appartementseigenaren (met woning). De gevorderde verklaring voor recht ad I onder 1 moet derhalve worden afgewezen.

Lange betongevels

4.8.

In de splitsingsakte is betreffende de buitengevels en de muren van het flatgebouw een onderscheid gemaakt tussen dragende en niet-dragende buitengevels en muren (zie rov. 2.6 en 2.7); de niet-dragende buitengevels en muren worden in het gewijzigde artikel 9 van het modelreglement op pagina 9 onder a. in de splitsingsakte tot de privé gedeelten en zaken gerekend en de dragende buitengevels en muren worden in het gewijzigde artikel 9 onder 1 sub a van het modelreglement op pagina 8 in de splitsingsakte tot de gemeenschappelijke delen gerekend. Kort gezegd volgt uit de splitsingsakte dat de dragende buitengevels en muren gemeenschappelijk zijn en de niet-dragende buitengevels en muren privé zijn.

4.9.

Volgens de VvE zijn de lange buitengevels van het flatgebouw dragend en derhalve gemeenschappelijk. B.V. Inter en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat die buitengevels niet-dragend zijn. Ter onderbouwing van die stelling hebben B.V. Inter en [gedaagde sub 2] verwezen naar de toelichting van hun partij-deskundige op de mondelinge behandeling die verklaard heeft - kort verwoord - dat lange buitengevels niet noodzakelijk zijn voor de draagconstructie van het flatgebouw.

4.10.

De rechtbank beschikt niet over de expertise om zelfstandig te kunnen beoordelen of de lange buitengevels - al dan niet - (deels) dragend zijn. De rechtbank kan deze vraag niet uitsluitend beoordelen aan de hand van de informatie die de partij-deskundige van
B.V. Inter en [gedaagde sub 2] verstrekt heeft. De partij-deskundige heeft het flatgebouw aan de binnenzijde niet onderzocht. De VvE heeft evenmin de kans gehad om bij de opname van het gebouw door de partij-deskundige commentaar te geven. Dat dit van belang is, blijkt uit het feit dat de partij-deskundige op de mondelinge behandeling een aantal vragen van de VvE over de dragende kolommen niet met voldoende zekerheid kon beantwoorden. Ook betroffen volgens de VvE de door de deskundige op de mondelinge behandeling getekende ‘dragende muurkolommen’ in werkelijkheid de rookkolommen van de appartementen. Verder stond tussen partijen de wijze van verankering van de balkons aan de gevels en de vloeren van de woningen, en in het verlengde daarvan of deze wijze van verankering onderdeel is van de draagconstructie van het flatgebouw ter discussie. Voor het antwoord op de vraag of de lange betongevels dragend zijn, is dan ook nadere informatie nodig. De rechtbank is gelet hierop voornemens om zich te laten voorlichten door een deskundige (bouwkundige). Partijen zullen aan de te benoemen deskundige(n) alle relevante stukken (bouwtekening e.d.) ter beschikking moeten stellen.

4.11.

De splitsingstekening ondersteunt de stelling van de VvE, zoals voor het eerst op de mondelinge behandeling geuit, dat een deel van de lange betongevels, namelijk ter plaatse van de trappenhuizen, als gemeenschappelijk is mee-gearceerd. B.V. Linssen en [gedaagde sub 2] hebben op die stelling en het eventuele rechtsgevolg ervan nog onvoldoende kunnen reageren. Indien komt vast te staan dat de lange buitengevels dragende muren zijn, zijn die muren op grond van het gewijzigde en aangevulde artikel 9 onder 1 sub a modelreglement volledig gemeenschappelijk. Indien de lange buitengevels niet-dragend zijn, en derhalve tot de privé gedeelten moeten worden gerekend, zullen B.V. Inter en [gedaagde sub 2] zich er nog over mogen uitlaten of de lange buitengevels ter plaatse van de trappenhuizen, gelet op de splitsingstekening, tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren.

4.12.

De rechtbank zal, voordat wordt overgegaan tot het inwinnen van een deskundigenbericht als bedoeld in rechtsoverweging 4.10, partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n), over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen en de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige(n). Partijen moeten daarbij motiveren waarom zij een bepaalde professie willen. Het verdient de voorkeur dat partijen in overleg treden met elkaar over de persoon van de te benoemen deskundige(n) en overeenstemming bereiken over de persoon van de deskundige(n), waarin ze vertrouwen hebben. Partijen dienen aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.13.

De rechtbank is voornemens de te benoemen deskundige(n) de navolgende vragen voor te leggen:

Kunt u aan de hand van de relevante tekeningen/stukken en een onderzoek ter plaatse aangeven of de gevels aan de lange zijden van het flatgebouw dragende buitengevels of niet-dragende buitengevels zijn. U dient uw bevindingen dienaangaande gemotiveerd schriftelijk uit een zetten, eventueel onderbouwd met tekeningen.

Kunt u daarbij ook concreet aangeven of de lange gevels ter plaatse van de trappenhuizen dragende buitengevels of niet-dragende buitengevels zijn?

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.14.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door de VvE moeten worden betaald.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
30 december 2020voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over rov. 4.12 en 4.13,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken.^[1]