ECLI:NL:RBLIM:2020:9429

• Datum uitspraak: 25 november 2020
• Publicatiedatum: 1 december 2020
• Zaaknummer: 8338825 CV 20-829
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Driever
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en gebreken in huurwoning; beoordeling van opschorting en schadevergoeding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 25 november 2020 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Woonpunt en een gedaagde huurder. De huurder had een huurachterstand laten ontstaan en voerde verweer op basis van gebreken in de woning en een afspraak over huurbetaling. De huurovereenkomst was ingegaan op 1 november 2018, maar de huurder had vanaf 8 november 2018 klachten geuit over de staat van de woning. Woonpunt had enkele werkzaamheden verricht, maar de huurder bleef in gebreke met de huurbetalingen. De kantonrechter oordeelde dat de huurder niet gerechtigd was om de huur op te schorten, omdat de gebreken niet zodanig waren dat de huur niet betaald hoefde te worden. De rechter wees de vordering van Woonpunt tot betaling van de huurachterstand toe, evenals de wettelijke rente en proceskosten. De reconventionele vordering van de huurder tot schadevergoeding werd afgewezen, omdat deze niet op de juiste wijze was onderbouwd en de huurder niet had aangetoond dat Woonpunt in verzuim was geraakt. De rechter benadrukte dat de huurder de geëigende weg van huurprijsvermindering niet had bewandeld en dat de gebreken niet zo ernstig waren dat bewoning onmogelijk was. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8338825 \ CV EXPL 20-829

Vonnis van de kantonrechter van 25 november 2020

in de zaak van:

de stichting STICHTING WOONPUNT ,

gevestigd te Maastricht,

eisende partij,

gemachtigde LAVG Groningen,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend [adres] ,

[woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. M.E. Cuppen.

Partijen worden hierna respectievelijk (ook) “Woonpunt” en “ [gedaagde] ” genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 februari 2020 met 7 producties van Woonpunt

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie met 11 producties van [gedaagde]

- de akte houdende vermindering van eis in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie zonder producties van Woonpunt

- de beslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald

- de door [gedaagde] ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde producties 12-14

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 9 juni 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Woonpunt en [gedaagde] hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) met ingang van 1 november 2018. [gedaagde] huurde de woning van Woonpunt tegen een maandelijkse huurprijs van aanvankelijk € 507,32, bij vooruitbetaling verschuldigd. Het betreft een woning uit de jaren vijftig die [gedaagde] voorafgaand had bezichtigd.

2.2.

De woning is op 2 november 2018 opgeleverd. [gedaagde] heeft vanaf 8 november 2018 klachten over de staat van de woning geuit bij Woonpunt. Woonpunt heeft de klachten onderzocht en werkzaamheden in de woning verricht. Voor het verhelpen van sommige klachten heeft Woonpunt meerdere afspraken met [gedaagde] gemaakt.

2.3.

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan.

2.4.

Op 13 december 2018 heeft [gedaagde] een betalingsherinnering van Woonpunt ontvangen. Naar aanleiding daarvan heeft [naam consulent] , consulent van Woonpunt, op 14 december 2018 een e-mail met - voor zover relevant - de volgende inhoud aan [gedaagde] gestuurd:

“
Ik kan u meedelen dat mijn manager akkoord is gegaan met u in mijn voorstel om een maand huur terug te betalen. Eerst wil ze dat alle gebreken in de woning zijn verholpen. Daarna kan ik de opdracht doorzetten naar onze afdeling incasso. ”

2.5.

Woonpunt heeft een bedrag van € 1.500,00 aan [gedaagde] betaald.

2.6.

Woonpunt heeft [gedaagde] op 26 september 2019 een aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW gestuurd. Deze brief heeft niet tot betaling geleid.

2.7.

Per 1 februari 2020 bedraagt de achterstand € 1.523,96.

2.8.

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 28 april 2020. Zij heeft de woning inmiddels verlaten.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Woonpunt vordert - na wijziging van eis - dat [gedaagde] zal worden veroordeeld, waar mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om aan Woonpunt tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag ad € 1.800,52, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.523,96 vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, en in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

Aan die vordering legt Woonpunt ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten, nu zij een huurachterstand van drie maanden heeft laten ontstaan.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij beroept zich - zakelijk weergegeven - op opschorting en op een aanvullende afspraak op grond waarvan zij pas huur hoeft te betalen vanaf het moment dat alle gebreken zijn verholpen. Voorts betwist zij dat daadwerkelijke buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert in reconventie Woonpunt te veroordelen om de schade van [gedaagde] , geleden ten gevolge van gebreken waarvoor Woonpunt aansprakelijk is, te vergoeden aan [gedaagde] , deze schade te begroten op € 8.691,59, althans een in redelijkheid vast te stellen bedrag, met veroordeling van Woonpunt in de kosten van de procedure in reconventie, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

3.5.

Aan die vordering legt [gedaagde] – kort gezegd – het volgende ten grondslag. Woonpunt schiet toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst c.q. handelt onrechtmatig, omdat aan haar een gebrekkige woning is opgeleverd. Zij heeft pas vanaf februari 2019 in de woning kunnen verblijven, omdat de woning tot dat moment onbewoonbaar was. De woning vertoonde bouwkundige gebreken die niet of op een verkeerde manier hersteld zijn. Woonpunt heeft haar niet het huurgenot verschaft dat zij mocht verwachten en daarom heeft zij recht op een forse huurkorting. Door dit alles heeft zij veel stress en frustratie ervaren. Een deel van de gevorderde schadevergoeding moet als voorwaardelijke vordering worden beschouwd, namelijk onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden toegewezen. Het door Woonpunt eerder betaalde bedrag is een voorschot op de te betalen schadevergoeding.

3.6.

Woonpunt betwist dat zij tekort is geschoten althans dat zij onrechtmatig gehandeld zou hebben. Zij betwist dat zij schadeplichtig is en zij betwist het bestaan en de hoogte van de door [gedaagde] gestelde schade. Ter onderbouwing voert Woonpunt aan dat zij al het nodige en zelfs meer dan dat heeft gedaan en zich gedurende de huurrelatie tussen partijen meer dan redelijk heeft opgesteld. Zij verkeert niet in verzuim. Voor zover Woonpunt wel een schadevergoeding zou moeten betalen, stelt Woonpunt dat die betalingsverplichting zou moeten worden gematigd tot € 1.500,00, het bedrag dat Woonpunt al aan [gedaagde] heeft vergoed.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

[gedaagde] betwist niet de door Woonpunt gestelde ontstane huurachterstand, de gevorderde wettelijke rente en de proces- en nakosten. Zij beroept zich echter op volledige opschorting van de maandelijkse huurverplichtingen en op een afspraak die volgt uit de e-mail van 14 december 2018. Het gevolg daarvan is naar de mening van [gedaagde] dat zij geen huur verschuldigd is.

Het beroep op opschorting

4.2.

Het beroep van [gedaagde] op opschorting kan haar niet kan baten, omdat opschorting (nog daargelaten de vraag of haar dat recht al toekwam) slechts tot uitstel - maar niet tot afstel - kan leiden van haar verplichting om de volledige huur te betalen.

4.3.

In augustus 2019 waren alle in de visie van [gedaagde] aan Woonpunt toe te rekenen gebreken kennelijk afdoende hersteld. Haar schadevergoedingsvordering in reconventie is immers geënt op die periode. Vanaf dat moment had [gedaagde] in beginsel de opgeschorte huurpenningen aan Woonpunt moeten voldoen. Dat heeft zij niet gedaan. Hoewel zij inmiddels zelfs een andere woning heeft betrokken die zij van een andere verhuurder huurt, is betaling uitgebleven. Opschorting is dan ook niet meer aan de orde.

Afspraak

4.4.

[gedaagde] voert verder aan dat zij geen huur verschuldigd was zo lang als er een gebrek aanwezig was. Zij baseert zich daarbij op de onder 2.4 in dit vonnis geciteerde e-mail van [naam consulent] , consulent van Woonpunt. Partijen geven echter ieder een andere betekenis aan die e-mail. Ter beantwoording van de vraag hoe de e-mail moet worden uitgelegd, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan de e-mail en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, Haviltex, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 ). Op de eerste plaats blijkt niet uit de e-mail dat Woonpunt huur zou kwijtschelden zo lang als er gebreken waren. Er wordt gesproken over het terugbetalen van één maandhuur, niet over een onbepaald aantal maanden. Op de tweede plaats heeft [gedaagde] de zinsnede “
Eerst wil ze dat alle gebreken in de woning zijn verholpen ” in samenhang met de daarop volgende zin “
Daarna kan ik de opdracht doorzetten naar onze afdeling incasso” in redelijkheid niet anders kunnen opvatten dan dat niet eerder dan dat moment het incassotraject zou worden voortgezet dan wel de terugbetaling in gang zou worden gezet. Op de derde plaats gaat het niet aan om op grond van vermeende gebreken simpelweg de huur niet meer te betalen, waarbij de huurder eenzijdig zou kunnen bepalen wat wel en wat niet een gebrek is. De e-mail van Woonpunt biedt voor die uitleg geen enkel aanknopingspunt. Daar komt nog bij dat indien een huurder meent dat aan het gehuurde gebreken kleven, hij/zij dan op grond van geconstateerde gebreken huurprijsvermindering kan vorderen (art. 7:207 BW juncto art. 7:257 BW) bij de kantonrechter of via de weg van de Huurcommissie. Dat is de geëigende weg, maar die weg heeft [gedaagde] niet bewandeld.

4.5.

De vordering betreffende de huurachterstand zal dan ook worden toegewezen, evenals de verder niet betwiste gevorderde wettelijke rente en proces- en nakosten.

Buitengerechtelijke kosten

4.6.

Woonpunt heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen. Of Woonpunt al dan niet daadwerkelijke incassowerkzaamheden heeft verricht, doet niet ter zake. Het staat immers vast dat Woonpunt op 26 september 2019 een aanmaning als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde] heeft gezonden, welke brief ook zelf een incassohandeling is en het voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet relevant is welke incassohandelingen Woonpunt voor het overige heeft verricht (zie Hoge Raad 13 juni 2014 ECLI:NL:HR:2014:1405, rov. 3.6 en 3.7.1.).

Proces- en nakosten

4.7.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woonpunt worden begroot op:

• dagvaarding € 105,09
• griffierecht € 499,00
• salaris gemachtigde €

totaal € 964,09

4.8.

De gevorderde nakosten worden toegewezen op de wijze als in het dictum opgenomen.

in reconventie

4.9.

[gedaagde] vordert onder meer betaling van door haar verschuldigde huur. Hiervoor is al overwogen dat [gedaagde] de daartoe geëigende weg van het vorderen van huurprijsvermindering niet heeft bewandeld. Omdat [gedaagde] expliciet schadevergoeding vordert in plaats van huurprijsvermindering, kan de vordering alleen al op die grondslag niet worden toegewezen.

4.10.

Een andere optie die de huurder vrij staat is om de verhuurder in gebreke te stellen ter zake van de gebreken en, indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, de gebreken zelf te verhelpen en de kosten daarvan op de verhuurder te verhalen, desnoods door die in mindering te brengen op de huurprijs (art. 7:206 BW). [gedaagde] voert echter niet aan dat zij de gebreken zelf heeft verholpen en haar vordering is daar ook niet op geënt.

4.11.

Dan resteert de vraag of [gedaagde] op andere grond recht heeft op schadevergoeding. Aannemelijk is dat [gedaagde] stress en frustratie heeft ervaren omdat de woning niet in de staat verkeerde zoals zij zich dat wellicht voorstelde en Woonpunt niet alle werkzaamheden in één keer goed heeft uitgevoerd. Het ervaren van stress en frustratie leidt echter niet tot een schadevergoedingsplicht. Daarvoor is meer nodig.

4.12.

Vooropgesteld moet worden dat [gedaagde] Woonpunt verwijt dat zij gebreken niet, niet tijdig of niet adequaat heeft verholpen, terwijl zij daartoe als verhuurder wel verplicht was op grond van artikel 7:206 BW. Daarmee stelt [gedaagde] in feite dat Woonpunt tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Artikel 7:206 BW is immers onderdeel van titel 7.4 BW, welke titel gaat over huur. De wettelijke definitie van huur luidt als volgt:

“
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. ” (artikel 7:201 lid 1 BW)

[gedaagde] stelt niet dat de gedragingen van Woonpunt onafhankelijk van de schending van de verbintenis uit hoofde van de huurovereenkomst een onrechtmatige daad opleveren en verwijt Woonpunt niets dat buiten de reikwijdte van de huurovereenkomst ligt. De vordering zal daarom als een beroep op een aan Woonpunt toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 6:74 BW beoordeeld worden.

Vereisten voor een beroep op artikel 6:74 BW

4.13.

Voor het ontstaan van schadeplichtigheid van Woonpunt op grond van artikel 6:74 BW is vereist dat Woonpunt in verzuim is geraakt, omdat gesteld noch gebleken is dat nakoming van de huurovereenkomst door Woonpunt blijvend onmogelijk was. Voor verzuim is op grond van het bepaalde in de artikelen 6:81en 6:82 BW voorafgaande ingebrekestelling vereist. Nog daargelaten de vraag of daadwerkelijk sprake was van gebreken - zoals [gedaagde] stelt, maar gelet op de betwisting van Woonpunt niet voldoende onderbouwt -, volgt uit de stellingen van [gedaagde] niet dat zij Woonpunt tijdig in gebreke heeft gesteld. Tijdens de mondelinge behandeling is gesteld dat de correspondentie van de gemachtigde van [gedaagde] met Woonpunt als ingebrekestelling moet worden gezien. De betreffende correspondentie is echter niet overgelegd. Verder dateert die correspondentie kennelijk van latere datum dan het ontstaan van de gestelde schade. Verzuim kan echter niet met terugwerkende kracht intreden. Daarom kan niet worden vastgesteld dat Woonpunt in verzuim is geraakt. Reeds om die reden is de vordering van [gedaagde] niet toewijsbaar.

4.14.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat uit de stellingen van en onderbouwing daarvan door [gedaagde] niet volgt dat de gestelde gebreken dermate ernstig waren dat bewoning van de woning onmogelijk was, dan wel dat het, gelet op het bouwjaar en de daarbij gebruikelijke technische staat van de woning, gebreken betroffen waardoor de woning niet voldeed aan hetgeen [gedaagde] daarvan mocht verwachten. Daar komt nog bij dat Woonpunt al een bedrag van € 1.500,00 aan [gedaagde] heeft betaald en dat [gedaagde] niet heeft uitgelegd waarom dat bedrag onvoldoende is.

4.15.

[gedaagde] zal ook in de kosten van de procedure in reconventie aan de zijde van Woonpunt worden veroordeeld, tot op heden begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde (2x 0,5 x tarief € 300).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonpunt tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.800,52, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.523,96 vanaf 17 februari 2020 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] voorts in de kosten van de procedure in conventie aan de zijde van Woonpunt gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 964,09,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Woonpunt volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 90,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis.

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

in reconventie

5.6.

wijst de vorderingen af,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] voorts in de kosten van de procedure in reconventie aan de zijde van Woonpunt gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 300,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken.