Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8357473 CV EXPL 20-959
Vonnis van de kantonrechter van 25 november 2020
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. G.J.A.F. Beulen, advocaat,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. P.J.C. Bolton, advocaat,
Partijen zullen hierna ‘ [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ’ en ‘ [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ’ worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en conclusie van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie, tevens antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en reconventie
2.1.
Met ingang van 4 oktober 2018 huurt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de woonruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] . Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst” (productie 1 dagvaarding), hierna de algemene bepalingen, van toepassing.
2.2.
In artikel 2.1. van de algemene bepalingen staat, voor zover relevant, vermeld:
“Toestand bij begin en einde huur
2.1.
Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan de huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. (…)”
2.3.
De heer [naam buurman] , hierna de benedenbuurman, die woonachtig is op het adres [adres 2] te [woonplaats] , is eveneens huurder van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] .
2.4.
Op enig moment is er vanuit het washok van de woning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] waterschade ontstaan aan het plafond van de benedenbuurman. Op dat moment bevond [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich in het buitenland. De schade is destijds door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hersteld.
2.5.
Na herstel van de bovenvermelde schade zijn door de benedenbuurman wederom klachten gemeld. De klachten hadden voornamelijk betrekking op stank- en wateroverlast. Naar aanleiding van die klachten is het gehuurde door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geïnspecteerd. Tijdens inspectie zijn in de badkamer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] schimmel en een doorweekte vloer
(waaronder verdwenen voegen en losgelaten kitranden) aangetroffen. Bij de benedenbuurman is wederom schade aan het plafond geconstateerd. De schade, zowel in de badkamer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als aan het plafond van de benedenbuurman, is binnen een redelijke termijn en op kosten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hersteld.
2.6.
Op 27 september 2019 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aansprakelijk gesteld voor de schade. Op 28 oktober 2019 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wederom aangeschreven en verzocht om de herstelkosten binnen een termijn van twee weken te betalen (productie 3 dagvaarding). Betaling door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is echter achterwege gebleven.
2.7.
Op 29 oktober 2019 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huurovereenkomst schriftelijk opgezegd. Per brief van 31 oktober 2019 heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tegen de voornoemde opzegging geprotesteerd (productie 4 dagvaarding). Vervolgens heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op 21 november 2019 en op 8 januari 2020 [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangeschreven inzake een niet werkende dan wel afgesloten CAI/ Internet aansluiting (producties 1 en 2 conclusie van antwoord in conventie).
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst en dat hij zich niet als een goed huurder gedraagt. Daartoe voert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] schade heeft toegebracht aan de badkamer van het gehuurde en aan de woning van de benedenbuurman. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de op hem rustende onderhoudsverplichtingen niet nakomt. Ondanks zijn toezeggingen weigert hij tevens de herstelkosten te vergoeden. Tot slot voert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (geluid)overlast veroorzaakt.
3.2.
Op bovenstaande grond vordert [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden tegen een zo vroeg mogelijke datum, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om het gehuurde te verlaten en te ontruimen door medeneming van het zijne en de zijnen;
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 998,25 te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten.
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen, wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de huurovereenkomst niet nakomt. Hij voert aan dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in strijd met de huurovereenkomst de CAI/ Internetaansluiting heeft ‘afgesloten’. Hierdoor kan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geen gebruik meer maken van internet. Daardoor lijdt hij schade.
3.6.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert op zij beurt om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot:
herstel van de toegang tot de CAI-aansluiting en / of de internetverbinding voor [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ;
betaling van een dwangsom van € 50,00 per dag dat van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke blijft tot herstel van bovenstaande, tot een maximum van € 2.500,00 met veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de kosten van deze procedure.
3.7.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer.
3.8.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan zijn vordering tot ontruiming ten grondslag dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] jegens hem in gebreke is gebleven in de naleving van de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, de daaraan gekoppelde algemene bepalingen alsmede de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7:213 BW Pro op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich als een goed huurder moet gedragen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt daartoe dat de badkamer van het gehuurde op een zodanige wijze is gebruikt dat daardoor ernstige schade aan de badkamer van het gehuurde (schimmel, een met water doorweekte vloer, verdwenen voegen en verwijderde kitranden) en aan het plafond van de benedenbuurman is toegebracht. Daarnaast voert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet het noodzakelijk regulier onderhoud en schoonmaak uit waartoe hij op grond van de op hem rustende zorgplicht gehouden is. Tot slot stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] overlast veroorzaakt.
4.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] erkent de in het gehuurde geconstateerde schade maar hij stelt dat de schade het gevolg is van achterstallig onderhoud die voor rekening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] komt. Daarnaast stelt hij dat de gebreken ontstaan kunnen zijn in de periode juni- oktober 2018:
de periode waarin de woning tijdelijk leeg heeft gestaan. Ter zake van de gestelde geluidsoverlast voert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan dat het om normale leefgeluiden gaat.
4.3.
Aangezien [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat de gebreken door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zijn veroorzaakt en daaraan het rechtsgevolg aan verbindt dat niet langer van hem kan worden gevergd dat hij de woning nog aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verhuurt, omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zodanig ernstig in zijn verplichtingen is tekortgeschoten dat hij de woning dient te verlaten en ontruimen, rust op [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in beginsel de stelplicht en bewijslast van zijn standpunt.
4.4.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij de woning gebrekenvrij aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft geleverd. De kantonrechter overweegt dat op grond van artikel 7:218 lid 3 BW Pro wordt er van uit gegaan dat de huurder de zaak in onbeschadigde toestand heeft ontvangen. Wanneer na ingebruikname schade wordt geconstateerd wordt - op grond van artikel 7:218 lid 2 BW Pro - vermoed dat die schade is ontstaan door een aan de huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Artikel 7:218 lid 2 BW Pro bevat een bewijsvermoeden. Dit bewijsvermoeden kan door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden weerlegd.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW Pro onvoldoende onderbouwd is weerlegd door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . De kantonrechter gaat ervan uit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het gehuurde in goede staat en zonder gebreken geleverd heeft gekregen. Dit blijkt ook uit artikel 2.1. van de aan algemene bepalingen. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de algemene bepalingen niet van toepassing zijn nu deze niet per telefax dan wel per mail naar hem zijn verzonden, kan de kantonrechter niet volgen. Vaststaat dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zowel onder de algemene bepalingen als onder de huurovereenkomst zijn handtekening heeft gezet. Niet gesteld of gebleken is dat de huurovereenkomst en de algemene bepalingen na ondertekening per mail of telefax naar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestuurd zouden moeten worden. Evenmin is gebleken dat enkel de huurovereenkomst naar hem is verzonden. Zonder nadere motivering en onderbouwing van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is het onbegrijpelijk waarom de huurovereenkomst en de algemene bepalingen naar hem verzonden zouden moeten worden terwijl [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] kennelijk fysiek aanwezig is geweest ten tijde van de totstandkoming en ondertekening van de huurovereenkomst. Gelet op de ondergetekende huurovereenkomst en de algemene bepalingen gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de algemene bepalingen ontvangen heeft en dat deze van toepassing zijn.
4.6.
Het betoog van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat gebreken ontstaan kunnen zijn in de periode juni – oktober 2019 (periode waarin de woning tijdelijk leeg heeft gestaan) kan de kantonrechter evenmin volgen. Gelet op de schriftelijke verklaring van de vorige huurder, de heer [naam vorige huurder] , (productie 5 dagvaarding) is het aannemelijk dat de woning in juni 2018 in goede staat verkeerde. De woning is vervolgens op 4 oktober 2018 aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verhuurd. Mochten er in de bovenvermelde periode gebreken zijn ontstaan - hetgeen door de kantonrechter onwaarschijnlijk wordt geacht - dan valt niet in te zien waarom [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de woning met deze gebreken heeft geaccepteerd en de gebreken nimmer heeft gemeld. De in artikel 7:213 BW Pro vervatte zorgplicht ten aanzien van het gehuurde heeft immers ook betrekking op de verplichting van de huurder om gebreken tijdig te melden. Nu niet is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] enige vorm van gebrek in de badkamer heeft gemeld, moet het ervoor worden gehouden dat de woning ten tijde van de levering in oktober 2018 in goede staat verkeerde. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen opnamestaat heeft overgelegd, kan hem niet baten nu onder onderdeel 4.4. van dit vonnis reeds is overwogen dat de bewijslast ten aanzien van de weerlegging van het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW Pro bij [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ligt.
4.7.
Ten aanzien van de eerste schade aan het plafond van de benedenburen
overweegt de kantonrechter dat niet is gesteld of gebleken dat het gehuurde behalve [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] door anderen is betreden of bewoond. De blote ontkenning van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij de kraan open heeft laten staan, is onvoldoende om het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW Pro
te weerleggen. Ter zake van de stelling dat de schade mogelijk veroorzaakt kan zijn door een gebrek aan de toiletpot en dat de reparateur zulks zou hebben verklaard, overweegt de kantonrechter dat die stelling onvoldoende is onderbouwd.
4.8.
Ten aanzien van de badkamervloer, de verdwenen voegen en de losgelaten kitranden overweegt de kantonrechter dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat sprake is van slijtage of achterstallig onderhoud. In dit verband merkt de kantonrechter op dat uit de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde getuigenverklaring van mevrouw [getuige] en eveneens uit de verklaring van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zelf kan worden opgemaakt dat het douchegordijn door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vrijwel niet in gebruik is geweest (productie 5 dagvaarding). Nu voorgaande door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet is betwist, overweegt de kantonrechter dat het niet gebruiken van een douchegordijn een verklaring kan vormen voor het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestelde langdurige waterafvoering door de vloertegels heen met verdwijnende voegen en loslatende kitten tot gevolg.
4.9.
Ook ten aanzien van de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de schimmelvorming het gevolg is van achterstallig onderhoud en niet werkende ventilatie kan de kantonrechter kort zijn. Weliswaar is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet weersproken dat er een nieuwe ventielatieunit is geplaatst maar daaruit kan niet worden opgemaakt dat de oude ventilatieunit niet aan de gestelde eisen voldeed of niet functioneerde.
4.10.
Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW Pro onvoldoende onderbouwd heeft weerlegd, kan reeds op grond daarvan worden vastgesteld dat hij de in het gehuurde aangetroffen schade heeft veroorzaakt. Door veroorzaken van schade is hij tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende zorgplicht. Daarmee is hij ook tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gelet op voorgaande kunnen de overige stellingen van partijen onbesproken blijven. De vastgestelde tekortkoming is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende ernstig en rechtvaardigt ontbinding en ontruiming.
4.11.
Naar de kantonrechter begrijpt is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een particuliere verhuurder. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is kort na het aangaan van de huurovereenkomst tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In één jaar tijd hebben zich twee schadegevallen voorgedaan. Dat er thans geen sprake is van schade of dat de badkamer inmiddels in een nette staat verkeert, betekent niet dat een ontbinding per definitie niet gerechtvaardigd zal zijn en evenmin dat er geen factoren zijn die aanleiding geven voor een vordering tot ontruiming. Bovendien ligt de vastgestelde tekortkoming in het verleden en kan niet meer ongedaan worden gemaakt
( ECLI:NL:HR:2002:AD4925). In onderhavige situatie heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] direct na aangaan van de huurovereenkomst reeds meer dan één keer schade doen ontstaan en dat is in de regel voldoende voor een ontbinding van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de kantonrechter doen zich verder geen omstandigheden voor die anders zijn dan in andere ontbindingszaken en die de ontbinding van de overeenkomst in de weg kunnen staan. De stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij op straat zal komen te staan en dat er geen alternatieve woonruimten voor hem beschikbaar zijn, is niet nader onderbouwd terwijl het wel op zijn weg had gelegen.
4.12.
Gelet op bovenstaande zal de vordering tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.13.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt aanspraak op € 998,25 ter zake van de herstelkosten (productie 3 dagvaarding). Nu is vastgesteld dat de in het gehuurde aangetroffen schade door toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is veroorzaakt, staat daarmee de aansprakelijkheid van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vast. De stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij geen toezegging heeft gedaan inzake de vergoeding van de schade is niet relevant nu uit de hierboven bedoelde aansprakelijkheid reeds een schadevergoedingsverplichting op de voet van artikel 6:95 BW Pro ontstaat. Het door van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde bedrag ad € 998,25 zal dan ook worden toegewezen. De daarover gevorderde wettelijke rente is door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet betwist en zal, met ingang van datum dagvaarding, worden toegewezen.
4.14.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht € 236,00
- salaris gemachtigde
totaal € 578,96
in reconventie
4.15.
Gelet op het overwogene en de ontbinding van de huurovereenkomst in conventie, mist de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] belang. Zij zal dan ook zonder inhoudelijke bespreking worden afgewezen.
4.16.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] begroot op € 120,00 (0,5 x 2 x tarief € 120,00).
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres 1] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de vorenbedoelde woonruimte te verlaten en te ontruimen door medeneming van het zijne en de zijnen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling van € 998,25 zijnde de herstelkosten, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gerezen en tot aan deze uitspraak begroot op € 578,96,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af,
5.7.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gerezen en tot aan deze uitspraak begroot € 120,00,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken.
NZ