ECLI:NL:RBLIM:2020:8215

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/273209 / HA ZA 20-43

Vonnis van 21 oktober 2020

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat: mr. R.J. Verweij,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat: mr. N.P.H. Vissers.

Partijen zullen hierna “eisers” en “gedaagden” worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 14;
de conclusie van antwoord met productie 1;
de brief van de rechtbank van 11 maart 2020 waarbij de datum mondelinge behandeling is bepaald;
de akte indienen productie ten behoeve van comparitie van gedaagden met productie 2;
de akte houdende in het geding brengen van producties van eisers met producties 15 tot en

met 20;

het formulier B8 (inzending stukken) zijdens eisers waaraan gehecht productie 21;
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 18 juni 2020, waaraan gehecht de ter

zitting zijdens eisers voorgelezen en overgelegde spreekaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Eisers hebben op 28 augustus 2017 een koopovereenkomst, gebaseerd op het NVM model 2017 (overgelegd als productie 1 bij dagvaarding) gesloten met gedaagden, waarbij eisers als kopers van gedaagden als verkopers hebben gekocht resp. verkocht de woning, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: “de woning”).

2.1.1.

Artikel 6.1. van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.”

2.1.2.

Artikel 6.3. van de koopovereenkomst luidt als volgt:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning. (...) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normaal gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.2.

In de NVM vragenlijst voor de verkoop van een woning (overgelegd als productie 4 bij dagvaarding), ondertekend door gedaagden op 28 mei 2017, staat in antwoord op vraag 2b (“Zijn er (gerepareerde) scheuren/beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? Zo ja, waar?”) handgeschreven “Na winter soms loslating verf en soms stukje steen. (weinig)”.

2.3.

De levering heeft plaatsgevonden op 1 februari 2018. De betreffende notariële akte (overgelegd als productie 2 bij dagvaarding) vermeldt als koopprijs een bedrag van
€ 430.000,00. In artikel 3 staat het volgende:

“1. Het verkochte wordt aan koper geleverd in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

2. (...)

3. Het Verkochte dient op heden of ten tijde van de eventueel eerdere feitelijke levering de feitelijke eigenschappen te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. (...)”.

2.4.

Bij e-mailbericht van 4 februari 2018 (overgelegd als productie 5a bij dagvaarding) hebben eisers aan gedaagden het volgende laten weten:

“(...) Nu de binnenkant van het huis klaar is, willen wij ook de buitenkant op orde gaan maken. Wat ons echter, na een paar dagen strenge vorst, opvalt is dat er blazen ontstaan achter het schilderwerk waardoor het schilderwerk afbladdert. Herkennen jullie dit probleem? Verder willen wij graag weten wie het huis geschilderd heeft en welke verf gebruikt is (merk en kleur). (...)”

2.5.

Bij e-mailbericht van 5 februari 2019 (overgelegd als productie 5a bij dagvaarding) hebben gedaagden aan eisers het volgende laten weten:

“(...) Wat betreft het losspringen van de verf. Daar hebben na circa 5 jaar ook last van gehad. We hebben toen contact opgenomen met [naam schilder] (...). Met hem hebben de gehele klus van tevoren goed doorgesproken. Met name de soort verf voor oudere gebouwen hebben we kritisch besproken. Het is ademende verf. Hij heeft Trimetal geadviseerd in overleg met de verffabrikant. Van de gebruikte verf staat nog een emmer van in garage. Er zijn ook nog 2 deskundigen van de verffabrikant bij geweest. We kregen na 5 jaar een brief van [naam schilder] dat het huis aan een onderhoudsbeurt toe is. (...)”

2.6.

Bij e-mailbericht van 15 februari 2019 (overgelegd als productie 6 bij dagvaarding) hebben eisers aan gedaagden het volgende laten weten:

“Er is geen sprake van een muur die af en toe voor onderhoud een verfje nodig heeft, er zit een structureel probleem in de muur waardoor er elk jaar bij vorst stukken van de muur springen. (…) Bij deze willen we jullie wel aansprakelijk stellen voor de kosten die wij zullen moeten maken om dit verborgen gebrek te repareren.”

2.7.

Bij brief van 9 april 2019 (overgelegd als productie 8 bij dagvaarding) van de advocaat van eisers zijn gedaagden – kort gezegd – formeel aansprakelijk gesteld met betrekking tot hoog vochtbelaste buitenmuren op grond van art. 7:17 BW (non-conformiteit).

2.8.

Bij brief van 18 april 2019 (overgelegd als productie 9 bij dagvaarding) heeft de advocaat van gedaagden aan de advocaat van eisers – kort gezegd – laten weten dat aansprakelijkheid door gedaagden betwist wordt.

2.9.

In opdracht van eisers heeft het Bureau voor Bouwpathologie BB (hierna: “BB”) op 11 september 2019 een rapport opgesteld (overgelegd als productie 10 bij dagvaarding) naar aanleiding van een door haar op 4 juni 2019 uitgevoerd onderzoek. BB concludeerde - kort gezegd - dat, gelet op de aangebrachte spouwmuurisolatie, de gevels van de woning alleen naar buiten toe kunnen drogen hetgeen door de aangebrachte verf niet meer mogelijk is. Als gevolg van bevriezing kan de schade aan de gevels (stenen en schilderwerk) ontstaan. Er bestaat volgens BB maar één deugdelijke oplossing, die neerkomt op het afbreken en opnieuw opbouwen van de gevels. De herstelkosten begroot BB op € 50.000,00 excl. btw.

2.10.

Bij e-mailbericht van 27 september 2019 (overgelegd als productie 11 bij dagvaarding) en bij rappel van 9 oktober 2019 (overgelegd als productie 12 bij dagvaarding) heeft de advocaat van eisers aan de advocaat van gedaagden een afschrift van het rapport van BB gezonden en verzocht daarop te reageren.

2.11.

Bij e-mailbericht van 27 november 2019 (overgelegd als productie 13 bij dagvaarding) heeft de advocaat van gedaagden – kort gezegd – aan de advocaat van eisers laten weten dat gedaagden de juistheid van het rapport van BB op diverse gronden betwisten.

2.12.

In reactie op een e-mailbericht van eisers van 21 maart 2020 (overgelegd als productie 15 akte eisers) heeft [naam schilder] , schilder, hen bij ongedateerde brief (overgelegd als productie 16 akte eisers) – kort gezegd – laten weten dat het schilderwerk aan de buitengevels in 2012 is uitgevoerd volgens een advies en inspectierapport van Trimetal van 19 april 2019.

2.13.

In opdracht van gedaagden heeft EFF EFF Bouwpathologie (hierna: “EFF EFF”) op 13 mei 2020 een dossieronderzoek verricht (zonder inspectie ter plekke) naar de toestand van de gevels van de woning en daarbij gereageerd op de bevindingen van BB.

3.Het geschil

3.1.

Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

te verklaren voor recht dat gedaagden tekort zijn geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en gedaagden, des de een betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van de door eisers geleden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en bij wege van voorschot voorlopig te begroten op

€ 60.500,=, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2017,

subsidiair:

te verklaren voor recht dat eisers bij de totstandkoming van de koopovereenkomst hebben gedwaald en de gevolgen van die overeenkomst te wijzigen in dier voege dat de koopsom wordt verminderd met de door eisers geleden schade bestaande uit herstelkosten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en bij wege van voorschot voorlopig te begroten op € 60.500,=, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2017,

meer subsidiair:

de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopsom wordt verminderd met de door eisers geleden schade bestaande uit herstelkosten, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en bij wege van voorschot voorlopig te begroten op € 60.500,=, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 28 augustus 2017,

in alle gevallen:

- gedaagden te veroordelen tot vergoeding aan eisers van de kosten ten bedrage van

€ 1.833,15 voor de door hen ingeschakelde deskundige van het Bureau voor Bouwpathologie ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid,

- gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding te voldoen binnen veertien dagen na

dagtekening van het vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede gedaagden te veroordelen in de nakosten met een bedrag van € 157,= dan wel, indien betekening plaatsvindt, met een bedrag van € 239,= en de eventuele verdere executiekosten.

3.2.

Eisers leggen aan hun vorderingen een beroep op non-conformiteit, subsidiair dwaling en meer subsidiair ontbinding ten grondslag.

3.3.

Gedaagden voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Klachtplicht

4.1.

Nu gedaagden zelf tijdens de mondelinge behandeling desgevraagd expliciet hebben aangegeven dat zij moeilijk kunnen volhouden dat eisers te laat zouden hebben geklaagd, gaat de rechtbank aan die stelling voorbij.

Non-conformiteit

4.2.

Primair hebben eisers aan hun vordering ten grondslag gelegd – kort gezegd – dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik als woning, hetgeen een schending van zowel art. 7:17 BW als van artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst oplevert. Volgens eisers is ten aanzien van de vochtbelasting van de gevels sprake van een constructieve ondeugdelijkheid, waarmee een ernstig gebrek, dat in de weg staat aan een normaal gebruik als woning, vaststaat. Er vallen stukken steen uit de gevels en er is sprake van een progressief schadebeeld, waardoor de gevels (uiteindelijk) zullen afbrokkelen en/of instorten. Dit blijkt volgens eisers uit de rapporten van BB en Trimetal. Hoewel gedaagden op de hoogte waren van het gebrek, hebben zij daarvan geen mededeling gedaan aan eisers. Gedaagden zijn dan ook tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst, aldus eisers.

4.3.

Gedaagden hebben – onder meer – betwist dat, voor zover al vast zou staan dat sprake is van een gebrek, dit gebrek niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Eisers hebben erkend dat zich op dit moment in de woning geen vochtproblemen voordoen. Er is bovendien geen sprake van een constructief probleem, aldus gedaagden.

4.4.

Volgens art. 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens het tweede lid van art. 7:17 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Het tweede lid van art. 7:17 BW bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

4.4.1.

Art. 7:17 BW is van regelend recht, zodat de partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model (2017), bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 (welke artikelen zijn overgenomen in artikel 3 van de leveringsakte) een van art. 7:17 BW afwijkende regeling. De contractueel overeengekomen regeling houdt in dat de verkopers (gedaagden) instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het verkochte verhinderen, tenzij het gaat om gebreken die aan de kopers (eisers) bekend waren dan wel kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken worden daarmee door de kopers aanvaard en zijn dus voor hun rekening en risico. Bij arrest van 23 december 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AU2414) heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de vraag wat onder het begrip “normaal gebruik”, als bedoeld in artikel 6.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, moet worden verstaan. De Hoge Raad heeft vooropgesteld dat de uitleg van het begrip dient te geschieden met inachtneming van de zogenaamde “Haviltex-maatstaf” (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Vervolgens heeft de Hoge Raad overwogen:

“Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3 (Rb: hier art. 6.3) van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.”

4.5.

De rechtbank is van oordeel dat onder “normaal gebruik” in dit geval moet worden verstaan dat de woning voor bewoning geschikt is. De rechtbank is van oordeel dat het door eisers gestelde gebrek niet aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. In dat oordeel betrekt de rechtbank dat eisers tijdens de mondelinge behandeling hebben erkend dat geen sprake is van vocht c.q. een vochtprobleem aan de binnenzijde van de woning. Voorts is door eisers de juistheid van de passage uit het rapport van EFF EFF niet, althans onvoldoende weersproken, waaruit blijkt dat het onwaarschijnlijk is dat zich tekenen van vocht aan de binnenzijde van de woning kunnen voordoen. EFF EFF verklaart in dat verband dat de hoeveelheid binnendringend vocht daarvoor te gering is en dat de aanwezige spouwvulling binnendringend vocht niet gemakkelijk laat passeren. Verder betrekt de rechtbank in dat oordeel dat uit de stellingen van eisers, waaronder specifiek het rapport van BB, niet gebleken is dat sprake is van een constructief gebrek aan de woning. Weliswaar is zichtbaar dat de verflaag op diverse plaatsen loskomt en dat incidenteel ook stukken steen van de gevel losgeraakt zijn, maar daaruit volgt niet, althans niet zonder nadere toelichting die ontbreekt, dat de woning in constructieve zin is aangetast. Ook daaruit kan derhalve niet de conclusie worden getrokken dat de woning niet voor bewoning geschikt zou zijn.

4.6.

Daarbij komt dat de rechtbank van oordeel is dat het door eisers gestelde gebrek voor hen kenbaar was, althans voor hen had moeten zijn. Tijdens de mondelinge behandeling hebben eisers immers erkend dat zij voor het sluiten van de koopovereenkomst de door gedaagden ingevulde vragenlijst hebben gezien, waarop gedaagden hebben aangegeven dat na de winter de verf op de buitenmuren loslaat en soms zelfs stukjes steen. Onder die omstandigheid mocht van eisers worden verwacht dat zij nader onderzoek zouden doen naar de oorzaken van het loskomen van verflagen en (soms zelfs) stukjes steen. Dat geldt te meer nu zij daarvoor ook ruim de gelegenheid hebben gehad. Zij hebben voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst de woning meermaals bezichtigd, waarbij zowel een aannemer als een bouwkundige aanwezig zijn geweest. Gelet daarop valt dan ook niet in te zien dat een en zo ja, welke, garantieverplichting is geschonden door gedaagden dan wel welke mededeling(en) gedaagde niet hebben gedaan, maar wel hadden moeten doen.

4.7.

Uit al het vooroverwogene volgt dat niet is gebleken dat het gekochte niet geschikt is voor normaal gebruik als woning noch dat gedaagden een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Er is dan ook geen sprake van non-conformiteit. De primaire vordering wordt afgewezen.

dwaling

4.8.

Subsidiair hebben eisers zich beroepen op dwaling ex art. 6:228 BW, daarbij stellende dat zij de koopovereenkomst niet, althans niet tegen de overeengekomen koopprijs zouden hebben gesloten bij een juiste voorstelling van zaken. Het nadeel dat eisers door de door hen gestelde dwaling lijden, te weten de herstelkosten, moet op grond van het bepaalde in artikel 6:230 BW volgens hen worden opgeheven.

4.9.

In artikel 6:228 lid 1 BW is het volgende bepaald:

"1 Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:

a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

4.10.

Eisers hebben niet, althans onvoldoende concreet toegelicht op welke van de drie situaties (a, b en c) zij doelen. Mogelijk bedoelen eisers situatie a, maar zij lichten niet toe aan welke specifieke inlichting van gedaagden hun (veronderstelde) dwaling dan te wijten zou zijn. Dat klemt te meer nu eisers er in de vragenlijst al op gewezen zijn dat verf en (soms zelfs) stukjes steen van de buitenmuren loskomen. Als eisers doelen op situatie b, dan is onduidelijk wat gedaagden wisten over de (veronderstelde) dwaling van eisers en waarom zij gedaagden dan hadden behoren in te lichten. Eisers hebben in dit verband niet aan hun stelplicht voldaan. Om die reden kan het beroep op dwaling niet slagen. De subsidiaire vordering wordt ook afgewezen.

gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst

4.11.

Meer subsidiair hebben eisers gesteld dat de tekortkoming ernstig genoeg is om een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen ten gevolge waarvan de koopprijs van de woning ex art. 6:720 (de rechtbank leest: 6:270) BW dient te worden verminderd met de herstelkosten van de woning. De rechtbank gaat, onder verwijzing naar al hetgeen zij hiervoor al heeft overwogen, ook hieraan als onvoldoende gesteld voorbij. Er is gesteld noch gebleken is van een tekortkoming in de nakoming van (een van de) verbintenissen door gedaagden. Het meer subsidiair gevorderde wordt ook afgewezen.

proceskosten

4.12.

Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten

van dit geding, tot op heden aan de kant van gedaagden begroot op € 914,00 (griffierecht), € 2.148,00 (salaris advocaat: 2 punten conform de toepasselijke liquidatietariefgroep IV van € 1.074,00), derhalve in totaal € 3.062,00.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt eisers in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van gedaagden begroot op € 3.062,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 21 oktober 2020.^[1]