ECLI:NL:RBLIM:2019:9269

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/262853 / HA ZA 19-194

Vonnis bij vervroeging van 16 oktober 2019

in de zaak van

1.[opposant sub 1] ,

2.
[opposante sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

opposanten,

advocaat mr. R.H.J.G. Borger,

tegen:

1.[geopposeerde sub 1] ,

2.
[geopposeerde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

geopposeerden,

advocaat mr. J.H.P. Hardy.

Opposant 1 zal hierna [opposant sub 1] worden genoemd, opposante 2 [opposante sub 2] en opposanten tezamen [opposanten] Geopposeerde 1 wordt [geopposeerde sub 1] genoemd, geopposeerde 2 [geopposeerde sub 2] en geopposeerden tezamen [geopposeerden]

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met 15 producties;
het verstekvonnis met zaaknummer/rolnummer C/03/259267 / HA ZA 19-25 van 27 februari 2019 gewezen tussen thans geopposeerden als eisers en thans opposanten als gedaagden;
de verzetdagvaarding van opposanten met negen producties;
de zijdens [geopposeerden] op de comparitie genomen akte met producties 16 en 17;
het proces-verbaal van comparitie van 22 augustus 2019.

1.2

Ten slotte is vonnis gevraagd, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.

2.De feiten

2.1

De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de volgende vaststaande feiten.

a. Tussen [geopposeerden] enerzijds en [opposanten] anderzijds is op 16 juli 2014 een koopovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [opposanten] hun woning gelegen te [woonplaats] , [adres] (hierna: de woning) aan [geopposeerden] hebben verkocht. Voorafgaand aan de koop hebben [geopposeerden] de woning meermaals bezichtigd, onder meer met bijstand van een architect, aannemer en makelaar.

b. Bij het vastleggen van de afspraken hebben partijen gebruik gemaakt van de modelovereenkomst van de NVM (model 2014). In de koopovereenkomst (productie 1 dagvaarding) is - onder meer - het navolgende vermeld:

“(…)

Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

(…)

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.”.

c. De levering heeft plaatsgevonden op 20 augustus 2014. De betreffende notariële akte (productie 3 dagvaarding) vermeld als koopsom € 475.000,-. Artikel 2 van deze notariële akte luidt als volgt:

“Artikel 2 - Feitelijke staat en gebruik van het verkochte

1. Koper heeft het verkochte vόόr de levering mogen bezichtigen. Koper aanvaardt het verkochte in de staat waarin dit zich vandaag bevindt. Deze komt overeen met de staat waarin het verkochte zich bevond op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, uitgezonderd normale slijtage.

2. Het verkochte bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik als in de vorige zin vermeld nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst.

Koper verklaart het verkochte te gaan gebruiken voor hetzelfde doel als hiervoor vermeld.”.

d. Op verzoek van [geopposeerde sub 2] heeft [naam bedrijf 1] een rapport opgemaakt van de garage die bij de woning hoort. [geopposeerden] hebben [opposanten] niet betrokken bij de opdracht en uitvoering daarvan door [naam bedrijf 1] . Het als productie 4 bij dagvaarding overgelegde rapport van [naam bedrijf 1] van 17 juli 2017 houdt in, voor zover relevant:

“(…)

Blijkens het BAG(noot Rb: Basisregistratie Adressen en Gebouwen)
dateert de huidige garage (wellicht niet in zijn huidige vorm) reeds uit 1784! Gelet op de in veldbrand uitgevoerde straatgevel is het zeer aannemelijk dat ten tijde van de realisatie van het woonhuis(noot Rb: op pag. 5 vermeldt dit rapport dat volgens de BAG het bouwjaar 1993 is)
op dit adres ook de garage is verbouwd/vergroot. De straatgevel is daarbij zeker gehandhaafd; de overige constructie elementen zijn destijds aangebracht/toegevoegd.

(…)

ANTWOORDEN OP DE VRAGEN UIT DE OPDRACHTBRIEF

1. Is er sprake van een gebrek in/aan de kapconstructie van de garage?

2. Zo ja, waaruit bestaat dit gebrek?

Ja, uit het voorgaande hoofdstuk moge blijken dat inderdaad sprake is van een of meerdere gebreken in de kapconstructie van de garage.

Deze gebreken zijn, kort samengevat, de volgende:

a. Onjuiste spantconstructie, waarbij trekverbindingen en onvervormbare driehoekwerking ontbreken;

b. Geen voorzieningen tegen afschuiving dakelementen en dubbele buiging in dakvlakken;

c. Hierdoor en als gevolg van ontoereikende verankering kantelen de muurplaten;

d. Te grote overspanning gordingen en te grote overspanning voor dakelementen.

3. Is dit gebrek aanwezig geweest voor de aankoop van het pand?

Ja, de aangetroffen gebreken stammen uit de tijd van de (her)bouw van de garage, derhalve uit of omstreeks 1993.

4. Zo ja, hadden de vorige eigenaren dit gebrek kunnen/moeten opmerken?

Uit de e-mail d.d. 25.04.2017 van de heer [opposant sub 1] aan de heer [naam 1] blijkt mijns inziens overduidelijk dat er bij de heer [opposant sub 1] wetenschap bestond dat de muren van de garage “uit het lood stonden”.

Ten tweede is de heer [opposant sub 1] makelaar, zodat het mij lijkt dat hij zodanig bouwkundig onderlegd is dat hij in staat geacht moet worden om op hoofdlijnen de juistheid van constructies te kunnen beoordelen. De oorzaak van de scheefstand van de muren zou aldus voor de heer [opposant sub 1] bekend moeten zijn.

5. Had dit gebrek opgemerkt kunnen/moeten worden bij de aankoop door mevrouw [geopposeerde sub 2] en de heer [geopposeerde sub 1] ?

Zowel de heer [geopposeerde sub 1] als mevrouw [geopposeerde sub 2] zijn leken op bouwkundig gebied. Vanuit die optiek dient deze vraag ontkennend beantwoord te worden. Aangezien de door opdrachtgevers ingeschakelde deskundigen ten tijde van de aankoop met name de woning hebben bezien uit oogpunt van door te voeren aanpassingen, is geen van deze deskundigen op de vliering van de garage geweest. Ook in dit licht bezien, dient deze vraag met ‘nee’ beantwoord te worden. Daarbij merk ik op dat de scheurvorming eerst in 2016 zichtbaar is geworden, zodat noch voor opdrachtgevers, noch voor de door hun ingeschakelde deskundigen, geen

eenvoudig zichtbare indicatoren aanwezig waren die op de nu bekende gebreken en problemen duidden.

(…)

In het kader van deze opdrachtzijn de herstelkosten vastgesteld op een totaalbedrag van € 24.591,92 inclusief BTW en kosten.

De kosten voor het uitvoeren van de noodmaatregelen worden geraamd op een bedrag van € 750,-- inclusief BTW. (…)”.

e. Het aanvullend rapport van 6 augustus 2018 van [naam bedrijf 1] (productie 8 dagvaarding), uitgebracht in opdracht van [geopposeerden] , houdt in, voor zover van belang:

“(…)

BEVINDINGEN TIJDENS WAARNEMINGEN AAN FUNDAMENTEN BIJGEBOUW

Situatie ter plaatse ten tijde van de opname

De garage is vrijwel ongewijzigd aangetroffen ten opzichte van de eerste inspectie. Ter plaatse van het spant zijn door middel van houten planken en schroefverbindingen enkele verstevigingen aangebracht. Deze zijn in de optiek van ondergetekende onvoldoende om de verder gaande scheurvorming en vervorming van de gevels te voorkomen.

Waarnemingen

Aan de straatzijde is een inspectiegat gemaakt op de hoek links voor. De onderzijde van de gemetselde fundering is aangetroffen op circa 370 mm onder het laagst gelegen maaiveldpeil (goot straat).

Daarmee voldoet het fundament niet aan de vereiste vorstvrije aanlegdiepte van ten minste 600 mm onder maaiveld.

Ter plaatse van de linker gevel (met de poort) van de garage is een proefgat gegraven. Aldaar is vastgesteld dat geen fundering onder de gevel aanwezig is.

Aan de achterzijde, links van de toegangsdeur vanuit de tuin, is de aanlegdiepte van het fundament op circa 420 mm onder maaiveld/bestratingsniveau vastgesteld. Ook die fundering voldoet niet aan de vereiste vorstvrije aanlegdiepte.

De breedte van de funderingen zoals hiervoor beschreven onder 1 en 3 is minimaal te noemen. Nader onderzoek naar het draagvermogen van de ondergrond zal moeten uitwijzen of de funderingsbreedte toereikend is. Dit onderzoek is evenwel overbodig nu gebleken is dat de aanlegdiepte niet voldoet c.q. er op één plek zelfs sprake is van het ontbreken van een adequaat fundament. (…)”.

[naam 2] van [naam bedrijf 2] heeft op verzoek van [opposant sub 1] de woning bezocht op 5 december 2017. Hij heeft vervolgens in een ongedateerd stuk geschreven (productie 9 bij verzetdagvaarding), voor zover relevant:

“(…)

Mw. [geopposeerde sub 2] heeft ons gevraagd om ook naar de garage te kijken. Zij heeft een rapport laten opstellen waaruit zou blijken dat het spant van het garagedak niet goed gemonteerd zou zijn op de muurplaten. In het rapport wordt geadviseerd om zogenaamde trekstangen te plaatsen waardoor het euvel wordt verholpen. Dit is een juiste conclusie en dit zou ik ook adviseren. Het is dan ook spijtig te zien dat er wel versteviging en stutwerkzaamheden zijn verricht, maar de werkzaamheden die er toe doen, namelijk het plaatsen van enkele trekstangen, niet zijn uitgevoerd. (…)”.

g. Het door [geopposeerden] bij akte als productie 17 overgelegde e-mailbericht van [naam bedrijf 1] van 7 augustus 2019 houdt in, voor zover van belang:

“(…)

De laatste keer dat ik de garage zag was samen met u, de heer [naam 1] en de deurwaarder op 06.07.2018, dus nu ruim een jaar geleden. Op dat moment is geconstateerd dat de langsgevels aan beide zijden uitknikken. Samen met een deels ontbrekend, dan wel ontoereikend fundament moet deze situatie als onveilig beschouwd worden. Het zal niet zo zijn dat de samenhang van het gehele gebouw in een keer verloren gaat, maar het is wel denkbaar dat de muurdelen die uitknikken en gescheurd zijn, op enig moment losraken. Vooral aan de straatzijde, maar natuurlijk niet minder op eigen terrein is dit een gevaar zettende situatie.

Als het goed is, dan is mijn advies om de spantbenen provisorisch/voorlopig te koppelen opgevolgd. Als dat niet gebeurde, is de situatie mogelijk nijpender.

Mogelijk dat een schouw van de huidige situatie meer uitsluitsel kan bieden. Ik kan namelijk niet zeggen of de mate waarin de geveldelen uitgeknikt zijn, toegenomen is. (…)”.

3.Het geschil

3.1.1

[geopposeerden] vorderen dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat:

Primair

a. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst partieel ontbindt en de koopprijs vermindert met het bedrag gelijk aan de prijs van herstel van de geconstateerde gebreken ad € 39.177,56 inclusief btw, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, en [opposanten] hoofdelijk des de een betaalt de ander zal (zijn) gekweten, veroordeelt om aan [geopposeerden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 39.177,56 inclusief btw althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2014, althans de wettelijke rente over € 25.341,92 vanaf 8 september 2017, alsmede de wettelijke rente over € 13.835,64 vanaf 16 november 2018, althans de wettelijke rente over € 39.177,56 vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

b. [opposanten] hoofdelijk, des (…) de een betaalt de ander zal (zijn) gekweten, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geopposeerden] te betalen € 1.388,48 inclusief btw, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [geopposeerden] redelijkerwijs gemaakte kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 september 2017, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

c. [opposanten] hoofdelijk, des (…) de een betaalt de ander zal (zijn) gekweten, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geopposeerden] te betalen € 1.166,-, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [geopposeerden] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 september 2017, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

d. [opposanten] , evenzo uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure met inbegrip van het salaris van de advocaat van [geopposeerden] en de verplichtte verschotten onder bepaling dat [opposanten] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zijn betaald alsook € 131,- aan nakosten zonder betekening en € 199,- aan nakosten in geval van betekening van het in deze te wijzen vonnis.

Subsidiair

a. [opposanten] hoofdelijk, des (…) de een betaalt de ander zal (zijn) gekweten, wegens wanprestatie veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geopposeerden] te betalen € 39.177,56 inclusief btw althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2014, althans de wettelijke rente over € 25.341,92 vanaf 8 september 2017 alsmede de wettelijke rente over € 13.835,64 vanaf 16 november 2018, althans de wettelijke rente over € 39.177,56 vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

c. [opposanten] hoofdelijk, des (…) de een betaalt de ander zal (zijn) gekweten, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geopposeerden] te betalen € 1.166,--, althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [geopposeerden] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 september 2017, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

d. [opposanten] , evenzo uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure met inbegrip van het salaris van de advocaat van [geopposeerden] en de verplichtte verschotten onder bepaling dat gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zijn betaald alsook € 131,- aan nakosten zonder betekening en € 199,- aan nakosten in geval van betekening van het in deze te wijzen vonnis.

Meer subsidiair

a. De gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst wijzigt op de voet van artikel 6:230 BW in verbinding met artikel 6:228 BW, door de koopprijs te verminderen met het door [geopposeerden] geleden nadeel zijnde een bedrag gelijk aan de prijs van herstel van de geconstateerde gebreken ad € 39.177,56 inclusief btw althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag en [opposanten] hoofdelijk, des (…) de een betaalt de ander zal (zijn) gekweten, veroordeelt om aan [geopposeerden] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 39.177,56 inclusief btw althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2014, althans de wettelijke rente over € 25.341,92 vanaf 8 september 2017 alsmede de wettelijke rente over € 13.835,64 vanaf 16 november 2018, althans de wettelijke rente over € 39.177,56 vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

c. [opposanten] hoofdelijk, des (…) de een betaalt de ander zal (zijn) gekweten, veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geopposeerden] te betalen € 1.166,- althans een ander door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag ter zake van de door [geopposeerden] redelijkerwijs gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 september 2017, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

d. [opposanten] , evenzo uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure met inbegrip van het salaris van de advocaat van [geopposeerden] en de verplichtte verschotten onder bepaling dat gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zijn betaald alsook € 131,- aan nakosten zonder betekening en € 199,- aan nakosten in geval van betekening van het in deze te wijzen vonnis.

3.1.2

[geopposeerden] leggen hieraan ten grondslag dat zij bij de bezichtigingen van de woning met bijstand van een architect, aannemer en een makelaar geen gebreken aan de garage hebben gezien. In november 2016 is geconstateerd dat in de zijgevels van de garage scheurvorming optreedt, die voortschrijdt en ernstige vormen aanneemt. Dit blijkt ook uit hetgeen [naam bedrijf 1] heeft gerapporteerd. Er is sprake van een verborgen gebrek, welk gebrek [opposanten] wel kenden (nr. 16 dagvaarding). Nadat de scheurvorming is geconstateerd, is meer onderzoek gedaan. Dat onderzoek heeft aan het licht gebracht dat de fundering van de garage een aantal gebreken vertoont. Er is aldus sprake van non-conformiteit, tekortkoming, schending van de mededelingsplicht, schending van de gegeven garantie en de gebreken komen ook voor rekening van [opposanten] krachtens de in het verkeer geldende opvattingen. [geopposeerden] voeren verder aan dat zij hebben gedwaald. Indien zij hadden geweten van de ernst en omvang van de gebreken in/aan de garage, hadden zij de koopovereenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. De kosten voor hersteld van dak en muren van de garage kost € 24.591,92 inclusief btw te vermeerderen met € 750,- wegens getroffen noodmaatregelen. Kosten herstel fundering bedragen € 13.835,64 inclusief btw.

3.2

[opposanten] vorderen in hun verzetdagvaarding dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het tussen partijen gewezen verstekvonnis van 27 februari 2019 vernietigt en [geopposeerden] in die verstekprocedure alsnog niet ontvankelijk verklaart, althans hen die vordering ontzegt als ongegrond en/of onbewezen, met veroordeling van [geopposeerden] hoofdelijk in de kosten van de procedure, onder bepaling dat zij de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis zijn betaald, alsmede [geopposeerden] veroordeelt in de nakosten, te begroten op € 131,- zonder betekening en € 199,- aan nakosten in het geval van betekening van het te wijzen vonnis. [opposanten] stellen hiertoe dat de muur van de garage ten tijde van de koop van de woning door [geopposeerden] al zichtbaar uit het lood stond en dat één van de door [geopposeerden] ingeschakelde adviseurs over dat punt [opposant sub 1] zelfs heeft aangesproken bij een bezichtiging. Ook op foto’s uit de [geopposeerden] bekende verkoopbrochure van de woning is te zien dat de wand aan de straatzijde, vlak onder de dakrand, iets naar buiten wijkt (producties 7 en 8 verzetdagvaarding). Deze situatie is volgens [opposanten] in de jaren na de verkoop niet verergerd omdat de muurplaten zich hebben gezet. De kapconstructie van de garage is volgens [opposanten] open, zodat zichtbaar was dat de trekverbinding tussen de spantbenen ontbrak.

De fundering van de garage is gedeeltelijk heel oud, volgens [naam bedrijf 1] is deze deels gelegd in 1784. De (ver)bouw van hetgeen er stond tot garage is onder de gebruikelijke controle van de gemeente uitgevoerd. Zo de fundering niet voldoet aan de huidige maatstaven, is niet duidelijk welk probleem dat oplevert. De toestand van de garage verergert in elk geval niet door de beweerdelijke gebrekkige fundering. Al met al is ter zake de door [geopposeerden] gestelde gebreken sprake van kenbare gebreken, waarvoor [opposanten] niet hoeven in te staan gelet op art. 6.3 van de koopovereenkomst.

4.De beoordeling

4.1

De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [opposanten] dat de inleidende dagvaarding niet aan hen is betekend. De verklaring van de deurwaarder zoals neergelegd in de inleidende dagvaarding dat hij deze heeft betekend, heeft als zijnde authentieke akte, dwingend bewijskracht. Tegenbewijs is niet aangeboden, zodat ervan moet worden uitgegaan dat de dagvaarding rechtsgeldig is betekend. In het midden kan blijven of en zo ja welk voldoende van belang zijnde rechtsgevolg [opposanten] hebben verbonden aan hun stelling dat die dagvaarding niet is betekend.

4.2

Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Volgens het tweede lid van artikel 7:17 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Lid 2 van art. 7:17 BW bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht, zodat de partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. De tussen partijen gesloten koopovereenkomst, die gebaseerd is op het NVM-model, bevat in de artikelen 6.1 en 6.3 (overgenomen in artikel 2 van de leveringsakte; zie rov. 2.1 sub b) een van art. 7:17 BW afwijkende regeling. Die contractuele regeling houdt in dat de verkopers instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het verkochte verhinderen, tenzij het gaat om gebreken die aan de kopers bekend waren dan wel kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken worden door de kopers aanvaard en zijn dus voor hun rekening en risico.

Bij arrest van 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over dit art. 6 NVM-koopakte bepalingen uit de NVM-koopakte. Het ging in dat arrest over de vraag wat onder het begrip “normaal gebruik”, genoemd in artikel 6.3 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst moet worden verstaan. De Hoge Raad heeft vooropgesteld dat de uitleg van het begrip dient te geschieden met inachtneming van de zogenaamde “Haviltex-maatstaf” (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635). Vervolgens heeft de Hoge Raad overwogen:
“Indien partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruikmaken van een standaardakte waarin een beding voorkomt dat, zoals art. 5.3(Rb: thans art. 6.3)
van de standaard NVM-koopakte, als voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, zal uitgangspunt voor de uitleg van dit beding dienen te zijn dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de grond alsmede van de ten tijde van de verkoop zich daarop bevindende bebouwing.”

4.3

[geopposeerden] beklagen zich over de scheurvorming in de zijgevels van de garage die voortschrijdt en zeer ernstige vormen aanneemt (nr. 8 dagvaarding). Van dergelijke scheurvorming blijkt niet. [naam bedrijf 1] heeft het niet over scheuren in de zijgevels, maar over open gescheurde aansluitvoegen, die het gevolg zijn van zettingsverschillen. Gesteld noch gebleken is dat deze zettingsverschillen in slechts de aansluitvoegen een gebrek zijn. Ook op de tijdens de comparitie overgelegde foto’s is alleen te zien dat de aansluitvoeg is verbrokkeld. Dat is echter geen gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik. Dit gestelde gebrek kan de vordering dus niet dragen.

4.4

Voor zover [geopposeerden] de uitgebolde muur ten grondslag hebben gelegd aan hun vordering, blijkt uit de waarneming van de rechter tijdens de comparitie van de digitale versie van de afgedrukte foto overgelegd als productie 8 verzetdagvaarding, dat onder de dakpannen de verbinding tussen de zijkantmuur en de voorkantmuur waarin de deur van de garage zich bevindt, niet haaks op elkaar aansluit. Van onder het dak naar beneden is een taps toelopende uitwijking te zien die bovenaan ongeveer 1,5 à 2 cm bedraagt en die een viertal stenen doorloopt waarna de zijkantmuur weer haaks vastzit aan de voorkantmuur van de garage (zie het proces-verbaal van comparitie). De betreffende uitbolling was dus zichtbaar ten tijde van de koop, zodat op dit gebrek krachtens art. 6.3 van de koopovereenkomst geen beroep kan worden gedaan door de kopers.

4.5

[geopposeerden] hebben verder aan hun vordering ten grondslag gelegd dat (i) sprake is van onjuiste spantconstructie, waarbij trekverbindingen en onvervormbare driehoekwerking ontbreken, (ii) geen voorzieningen tegen afschuiving dakelementen en dubbele buiging in dakvlakken zijn aangebracht en (iii) sprake is van te grote overspanning gordingen en te grote overspanning voor dakelementen. Van die gebreken heeft de eigen deskundige van [geopposeerden] , [naam bedrijf 1] , vermeld dat de heer [opposant sub 1] makelaar is, zodat het hem lijkt dat hij zodanig bouwkundig onderlegd is dat hij in staat geacht moet worden om op hoofdlijnen de juistheid van constructies te kunnen beoordelen. De oorzaak van de scheefstand van de muren zou aldus voor de heer [opposant sub 1] bekend moeten zijn, aldus [naam bedrijf 1] . Het betreft dus zichtbare gebreken. Die vallen onder de bepaling van art. 6.3 van de koopovereenkomst voor zover inhoudende dat de verkoper niet instaat voor gebreken die kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst. Meegewogen wordt dat [geopposeerden] de woning voor het sluiten van de overeenkomst hebben bezichtigd met in elk geval een makelaar en een aannemer. Als volgens de deskundige een en ander voor [opposant sub 1] als makelaar kenbaar is geweest, moet een en ander ook kenbaar zijn geweest voor de door [geopposeerden] voor de totstandkoming van de koopovereenkomst ingeschakelde makelaar en aannemer. Dit kenbaarheidsvereiste is in zoverre objectief dat als uitgangspunt heeft te gelden dat alles wat redelijkerwijze kon worden bekeken, ook is bekeken. Er moet dus van worden uitgegaan dat ook de makelaar en de aannemer van [geopposeerden] de dakconstructie hebben gezien. Ook dit gestelde gebrek kan niet tot toewijzing van de vordering leiden.

4.6

Tenslotte is de vordering gegrond op de stelling dat de fundering van de garage ondeugdelijk is (zie rov. 2.1 sub e). Voor zover dit al juist is, hebben [geopposeerden] geen feiten aangevoerd waaruit valt af te leiden dat deze gebrekkige fundering in de weg staat aan normaal gebruik van de garage. De vordering voor zover betrekking hebbende op herstelkosten van de fundering wordt dus ook afgewezen.

4.7

Met inachtneming van het hiervoor in rov. 4.2 gegeven oordeel valt niet in te zien dat en zo ja, welke, garantieverplichting is geschonden door [opposanten] Voor zover de vordering is gegrond op die stelling, wordt deze dus ook afgewezen.

4.8

Hetgeen hiervoor in rov. 4.7 is geoordeeld omtrent de garantieverplichting, geldt eveneens voor zover de vordering is gegrond op toerekening van de gestelde gebreken krachtens de in het verkeer geldende opvattingen. Ook op die grondslag kan het gevorderde niet worden toegewezen.

4.9.1

[geopposeerden] hebben verder een beroep op dwaling gedaan. Voor zover zij dit beroep gronden op de scheurvorming, de uitgebolde muur en/of de dakconstructie, faalt dit beroep alleen al omdat deze gestelde gebreken zichtbaar waren. Voor zover die gebreken niet door hun zijn gezien, behoort dit krachtens de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [geopposeerden] te blijven conform art. 6:228 lid 2 BW.

4.9.2

Voor zover het beroep op dwaling het fundament van de garage betreft faalt het beroep omdat is gesteld noch gebleken dat doel, functie en/of wijze van gebruik van de garage op relevante wijze door het bestaande fundament negatief wordt beïnvloed.

4.1

Al met al zal het verstekvonnis worden vernietigd en zal het door [geopposeerden] gevorderde worden afgewezen. [geopposeerden] worden als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het volledige geschil. De proceskosten aan de zijde van [opposanten] worden begroot op € 914,- aan griffierecht, € 103,09 kosten betekening verzetdagvaarding en € 1.390,- (2 pnt. tarief 3).

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1

vernietigt het tussen partijen onder zaaknummer/rolnummer C/03/259267/HA ZA 19-25 gewezen verstekvonnis van 27 februari 2019 en doet opnieuw recht als volgt:

5.2

wijst het door [geopposeerden] gevorderde af;

5.3

veroordeelt [geopposeerden] hoofdelijk in de kosten van de procedure, voor zover gerezen aan de zijde van [opposanten] begroot op € 2.407,09, onder bepaling dat zij de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis zijn betaald;

5.4

veroordeelt [geopposeerden] in de nakosten, begroot op € 131,- zonder betekening en € 199,- aan nakosten in het geval van betekening van het te wijzen vonnis;

5.5

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.6

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2019.

Vonnis inzake non-conformiteit van een koopovereenkomst met betrekking tot een woning en garage

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

1.[opposant sub 1] ,

1.[geopposeerde sub 1] ,

1.Het verloop van de procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing