Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 17/2534
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 september 2019 in de zaak tussen
[eisers], te [plaats], eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Maastricht, verweerder
(gemachtigde: R.H.E. Steijvers).
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 28 februari 2017 (het primaire besluit) is krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] (de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op [waarde]
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt.
Bij besluit van 3 juli 2017 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het onderzoek ter zitting heeft, gelijktijdig (maar niet gevoegd) met het onderzoek in de zaken met zaaknummers AWB 17/2423 en AWB 17/2611, plaatsgevonden op 19 juli 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door A. van den Dool, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst met toepassing van artikel 8:64 van de Algemene wet Bestuursrecht (Awb) om eiseres in de gelegenheid te stellen de huurwaarde van de onroerende zaak te onderbouwen.
Eiseres heeft bij brieven van 17 augustus 2018 en 12 september 2018 een onderbouwing van de huurwaarde gegeven. Bij brief van 18 september 2018 heeft verweerder hierop gereageerd.
De rechtbank heeft met toepassing van artikel 8:64, vijfde lid, van de Awb bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft, nadat geen van de partijen binnen een door haar gestelde termijn heeft verklaard dat zij gebruik willen maken van het recht ter zitting te worden gehoord. De rechtbank heeft vervolgens op 19 augustus 2019 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenares van de onroerende zaak. Zij verhuurt de onroerende zaak aan [huurder] Het betreft een grootschalig pand waarin een bouwmarkt wordt gedreven. De in 1999 gerealiseerde onroerende zaak bestaat uit een winkelruimte, twee opslagruimtes en een kantoor.
2. Eiseres heeft zich in haar gronden van beroep op het standpunt gesteld dat verweerder het bestreden besluit niet deugdelijk heeft gemotiveerd aangezien nauwelijks wordt ingegaan op de in bezwaar aangevoerde gronden en de waarde niet wordt onderbouwd. Eiseres vindt dat het beroep reeds vanwege de ondeugdelijke motivering van het bestreden besluit gegrond moet worden verklaard. Eiseres acht bovendien de waarde van de onroerende zaak te hoog.
3. De rechtbank stelt vast dat de reactie van verweerder in het bestreden besluit op de bezwaargronden slechts een in algemene bewoordingen gestelde verwijzing behelst naar de waarderingsmethodiek en de niet-onderbouwde mededeling dat uit hertaxatie is gebleken dat de waarde correct is vastgesteld. Verweerder heeft in het bestreden besluit echter niet inzichtelijk gemaakt op welke uitgangspunten de vastgestelde waarde is gebaseerd en hoe die uitgangspunten zijn bepaald. Het bestreden besluit is daarom ondeugdelijk gemotiveerd, hetgeen in strijd is met artikel 7:12 van de Awb. Het beroep is dan ook gegrond. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding om naar aanleiding van de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 25 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2850) te overwegen dat zij toepassing van artikel 6:22 van de Awb niet aangewezen acht. Toepassing van dat artikel is immers slechts aan de orde als een belanghebbende, ondanks de geconstateerde schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, niet in zijn belangen is benadeeld. Tot die conclusie kan bezwaarlijk worden gekomen indien een deugdelijke motivering ontbreekt. Dat die motivering in beroep alsnog kan worden gegeven, maakt dit niet anders.
4. De rechtbank zal, mede in het belang van de finale beslechting van het geschil, bezien of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen worden gelaten dan wel of zelf in de zaak kan worden voorzien. De rechtbank overweegt als volgt.
5. Eiseres heeft in haar gronden van beroep ter onderbouwing van haar standpunt dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld, het standpunt ingenomen dat verweerder uitgaat van een te grote oppervlakte (3.956m²). De onroerende zaak heeft echter maar een oppervlakte van omstreeks 3.450m². De door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor vindt eiseres te hoog, nu is uitgegaan van een te laag leegstands- en opslagrisico. Verweerder heeft in dat verband onvoldoende betrokken dat de onroerende zaak is te kwalificeren als grootschalige detailhandel en is gelegen in het zuiden van Nederland waar de marktomstandigheden minder gunstig zijn. Ook is de onroerende zaak, gezien zijn grote omvang, minder courant. In de visie van eiseres kan de waarde van de onroerende zaak niet meer bedragen dan [voorgestelde waarde].
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde van [waarde] in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd. Een nadere of andere onderbouwing in beroep van een vastgestelde waarde is volgens vaste jurisprudentie toegestaan. In dit rapport is de waarde bepaald door middel van de zogenoemde huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is de gerealiseerde huurwaarde van de onroerende zaak zelf, zoals die waarde ([huurwaarde]) door eiseres is meegedeeld, als uitgangspunt voor de huurwaarde genomen. De door eiseres opgegeven huurwaarde is, aldus verweerder, bepaald door een onafhankelijke vastgoedconsulent die de opdracht had om een marktconforme huur te bepalen. De oppervlakte is aangepast naar de maatvoering zoals die in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) is opgenomen (3.816m²). Het leegstandsrisico heeft de taxateur, onder verwijzing naar het door eiseres in het beroep met zaaknummer AWB 17/2611) genoemde leegstandspercentage, op 12,5% (van de huurwaarde) bepaald. De taxateur is uitgegaan van een opslagrisico van 6,21%, (van de huurwaarde) zijnde een risico dat past binnen de bandbreedtes voor de regio Zuid van de tabel ‘risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2016’ uit de taxatiewijzer deel 24 (taxatiewijzer ‘huurwaardekapitalisatie’). Die exploitatielasten leiden de taxateur tot een kapitalisatiefactor van 9,5 en een waarde van afgerond [nader bepaalde waarde]. Onder verwijzing naar het taxatierapport, waarin de taxateur derhalve tot een hogere waarde dan de beschikte waarde heeft geconcludeerd, heeft verweerder het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
7. Ter zitting heeft eiseres in reactie op het verweerschrift haar twijfels geuit over de bruikbaarheid van het eigen huurcijfer. Omdat dit cijfer tussen gelieerde partijen tot stand is gekomen, is in de visie van eiseres geen sprake van een marktconform huurcijfer. Eiseres heeft bovendien de feitelijke juistheid van het door verweerder gehanteerde huurcijfer en de berekende kapitalisatiefactor bestreden.
8. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om eiseres in de gelegenheid te stellen de huurwaarde van de onroerende zaak nader te onderbouwen. Bij brief van 17 augustus 2018 heeft eiseres een overzicht van de in 2016 betaalde huurbedragen (over een periode van zes maanden) ingezonden. De daaruit naar voren komende huurwaarde van [huurwaarde] ligt hoger dan de huurwaarde ad [huurwaarde] zoals die door verweerder in het voormelde taxatierapport is gebruikt. In de nadere berekening (“Rekenblad Huurwaardekapitalisatiemethode WOZ”) zijn de door verweerder gehanteerde oppervlakte van 3.816m², het leegstandsrisico van 12,5% (van de huurwaarde) en het opslagrisico van 6,21% (van de huurwaarde) gevolgd. Desalniettemin komt de voornoemde taxateur tot een lagere kapitalisatiefactor van 8,0. Het verschil zit in de gehanteerde herbouwwaarde, de hoogte van de onderhoudskosten (1% in plaats van 0,7% van de herbouwwaarde) en de hoogte van de vaste lasten. Weliswaar hanteren beide partijen hetzelfde percentage (0,60%) van de herbouwwaarde maar omdat ze ieder een andere herbouwwaarde hanteren, leveren ook die vaste lasten een verschil op.
9. Op verzoek van de rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres bij brief van 12 september 2018 een namens eiseres ondertekend huurwaardeoverzicht over een periode van 12 maanden ingezonden. Hieruit volgt (wederom) een huurwaarde over 2016 van [huurwaarde].
10. In reactie hierop heeft verweerder bij brief van 18 september 2018 vastgesteld dat de door hem gehanteerde huurwaarde ([huurwaarde] lager is dan uit het overzicht van eiseres blijkt ([huurwaarde]). Uitgaande van een kapitalisatiefactor van 9,5 betekent dit dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
11. Uit het vorenstaande leidt de rechtbank af dat partijen enkel nog de hoogte van de kapitalisatiefactor, en dan meer in het bijzonder de daaraan ten grondslag liggende herbouwwaarde, de onderhoudskosten en de vaste lasten, verdeeld houdt. De rechtbank zal zich hier dan ook toe beperken.
12. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust dat de waarde van de onroerende zaak juist is vastgesteld.
13. Uit de taxatiewijzer ‘huurwaardekapitalisatie’ volgt dat voor het bepalen van de onderhoudskosten en de vaste lasten wordt uitgegaan van de herbouwwaarde zoals in de markt wordt gehanteerd voor het oprichten van een gebouw dat overeenkomt met het te taxeren pand. Partijen hebben voor het bepalen van de herbouwwaarde van de onroerende zaak gebruik gemaakt van het in de taxatiewijzer in bijlage 3 opgenomen ‘Overzicht herbouwwaarden’. In dit overzicht worden onroerende zaken onderverdeeld in verschillende types met daaraan gekoppeld nadere omschrijvingen (de archetypes). Voor ieder archetype is een minimale en maximale herbouwwaarde opgenomen. Verweerders taxateur heeft aansluiting gezocht bij het type ‘Bedrijf’ en archetype ‘grootschalig’ waarvoor een bandbreedte geldt van minimaal € 537,- tot maximaal € 1.024,- per m². De taxateur heeft de herbouwwaarde van de onroerende zaak ingeschat op [herbouwwaarde] per m², wat leidt tot een totale herbouwwaarde van [herbouwwaarde]. In het rekenblad van eiseres is voor het bepalen van de herbouwwaarde per m² het type ‘Winkel’ en archetype ‘grootschalige detailhandelsunit’ als uitgangspunt genomen. Binnen de daarvoor geldende bandbreedte van minimaal € 1.050,- tot maximaal € 1.692,- heeft de taxateur van eiseres de herbouwwaarde ingeschat op [herbouwwaarde] per m², wat leidt tot een totale herbouwwaarde van [herbouwwaarde].
14. De rechtbank stelt vast dat partijen hun keuze voor de genoemde types en archetypes uit de taxatiewijzer niet van een onderbouwing hebben voorzien. De verschillende types en archetypes zijn verder niet in de taxatiewijzer gedefinieerd en ook de jurisprudentie biedt geen aanknopingspunten voor de uitleg hiervan. De rechtbank zal de termen daarom uitleggen overeenkomstig het normale spraakgebruik. Naar het oordeel van de rechtbank kan een grootschalige bouwmarkt overeenkomstig het normale spraakgebruik worden gedefinieerd als een grootschalige winkel die hoofdzakelijk doe-het-zelf-producten verkoopt. Dit betekent dat voor het bepalen van de herbouwwaarde aansluiting moet worden gezocht bij het type ‘Winkel’ en het archetype ‘grootschalige detailhandelsunit’. De taxateur van eiseres is binnen de daarvoor geldende bandbreedte gebleven. Verweerder heeft ook niet nader gemotiveerd waarom de door hem gebruikte archetypering en de gebruikte herbouwwaarde ad [herbouwwaarde] per m² juist is en die van eiseres onjuist is. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank dan ook niet tot de conclusie kunnen komen dat een herbouwwaarde van [herbouwwaarde] per m², derhalve aan de onderkant van de van toepassing zijnde bandbreedte, voor een pand als het onderhavige onaannemelijk is te achten. Derhalve zal zij die waarde voor haar verdere overwegingen als uitgangspunt hanteren.
15. Zoals blijkt uit het vorenstaande dient de herbouwwaarde als uitgangspunt voor het vaststellen van de onderhoudskosten en de vaste lasten. Nu verweerder is uitgegaan van een te lage herbouwwaarde, waardoor de onderhoudskosten en de vaste lasten eveneens op te lage bedragen zijn vastgesteld, is de rechtbank van oordeel dat verweerder met zijn taxatierapport niet heeft aangetoond dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hoewel eiseres wel een binnen de bandbreedte vallende herbouwwaarde als uitgangspunt van haar berekening van de onderhoudskosten en de vaste lasten heeft genomen, is de rechtbank van oordeel dat ook zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak [waarde] bedraagt. Hiertoe overweegt de rechtbank dat de door eiseres berekende onderhoudskosten, zonder dat hiervoor een verklaring is gegeven, ruimschoots de in de ‘matrix onderhoudskosten’ genoemde kosten per m² voor een ‘grootschalige detailhandelsunit’ overstijgen. De op het rekenblad genoemde percentages van 15,7 van de huurwaarde en 1 van de herbouwwaarde komen immers overeen met een bedrag aan onderhoudskosten van circa € 12,20 per m², waar in de genoemde matrix voor dit type onroerende zaken, afhankelijk van de aanwezige voorzieningen, bedragen tussen € 4,53 en € 7,58 per m² aan onderhoudskosten worden genoemd. Aan het op het rekenblad genoemde bedrag aan onderhoudskosten van € 8,- per m² gaat de rechtbank voorbij, nu dit bedrag verder niet is gebruikt in de berekening en ook niet is te relateren aan de gehanteerde herbouwwaarde en het opgevoerde percentage.
16. Omdat beide partijen niet kunnen worden gevolgd in de door hen in de beroepsfase berekende waarde van de onroerende zaak, ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van de onroerende zaak zelf te berekenen. De rechtbank neemt daarbij de onderdelen van de berekening waarover tussen partijen geen verschil van mening bestaat over. Verder gaat zij, gelet op het overwogene onder 14, uit van een herbouwwaarde van [herbouwwaarde]. De onderhoudskosten stelt zij conform de ‘matrix onderhoudskosten’ vast op 7,58%, wat overeenkomt met een percentage van 9,6% van de huurwaarde en leidt tot een totaal aan exploitatielasten van 34% van de huurwaarde. Voormelde berekening leidt tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € [waarde]. Omdat die waarde de beschikte waarde van [waarde] overstijgt, is de rechtbank van oordeel dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb in stand kunnen blijven.
17. Nu het beroep vanwege de schending van het motiveringsbeginsel echter desondanks gegrond is, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht dient te vergoeden.
18. De rechtbank ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze dient op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand te worden vastgesteld op € 1.532,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 254,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 512,- en een wegingsfactor 1, zijnde gemiddeld). Daarnaast komen de kosten voor kadastrale uittreksels van € 7,- voor vergoeding in aanmerking. Om vergoeding van andere kosten is niet verzocht. Voor vergoeding van de proceshandeling en/of kosten na de schorsing acht de rechtbank geen termen aanwezig. Die schorsing is immers voortgevloeid uit onduidelijkheid over de werkelijk betaalde huur. Nu verweerder daarbij is uitgegaan van eerder door eiseres zelf verstrekte informatie kan de noodzaak om daarover nadere informatie over te krijgen naar aanleiding van hetgeen door eiseres ter zitting is verklaard, enkel aan eiseres zelf worden toegerekend.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres wegens verleende rechtsbijstand tot een bedrag van € 1.532,- en wegens kadastrale kosten tot een bedrag van € 7,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.H. Machiels (voorzitter) en mr. J.M.E. Kessels en mr. N.J.J. Derks-Voncken, leden, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier
.
.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 september 2019.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op: 30 september 2019.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch.