Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/261122 / HA ZA 19-123
Vonnis bij vervroeging van 24 juli 2019
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2] ,
[eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers in conventie, gedaagden in reconventie,
advocaat mr. M.J. Mookhram,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] ,
[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats gedaagde 2] ,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie
advocaat mr. F.H.I. Hundscheid,
Partijen worden hierna aangeduid als [eisers c.s.] en [gedaagde c.s.] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met twaalf producties;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende eis in reconventie met twee producties;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 26 juni 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en reconventie
2.1.
Bij koopovereenkomst (prod. 1 dagvaarding) van 4 april 2018 hebben [gedaagde c.s.] aan [eisers c.s.] verkocht de onroerende zaak gelegen aan de [straatnaam] 2 te [V.] . De koopprijs bedroeg € 588.000,-.
2.2.
De overeenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
“Artikel 1 Verkoop en koop
[…]
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond
met woning en verdere aanhorigheden:
- plaatselijk bekend (…): [straatnaam] 2 te [V.]
- kadastraal bekend gemeente Nuth sectie B no. [kadastraalnummer] (deel)
- groot […] 21 are, 38 centiare,
- conform de aan deze overeenkomst gehechte en door partijen geparafeerde tekening d.d. 3 april 2018 van de verkaveling […]
Artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 augustus 2018 of zoveel eerder
of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris
verbonden aan een door koper te bepalen notariskantoor, hierna verder te noemen notaris. […]
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
[…]
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis […]
Artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
11.2 […]
Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. […]
Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 1 augustus 2018 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een
bedrag van € 588.000,00 […] vermeerderd met de verwervingskosten tot maximaal 4% van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.[…]
15.4
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering […] te verkrijgen.
De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de vijfde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.
Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare
communicatiemiddelen te geschieden. […]”
2.3.
[eisers c.s.] hebben, op de voet van artikel 5 van de koopovereenkomst, op 29 april 2018 een waarborgsom van € 58.500,00 gestort op de kwaliteitsrekening van notariskantoor Zeestraten en Hagemann, thans Tomlow Notarissen te Heerlen.
2.4.
Op de verkochte zaak rust de bestemming “dienstverlening”. Naar aanleiding van een daartoe strekkende aanvraag van [gedaagde c.s.] van 21 februari 2018, heeft de Gemeente Nuth op 1 mei 2018 een omgevingsvergunning verleend met betrekking tot het perceel kadastraal bekend als Gemeente Nuth sectie B no. [kadastraalnummer] onder meer voor het gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (productie 5 bij de bij dagvaarding als productie 8 overgelegde kort gedingstukken). Onder het kopje ‘Gebruik woningen’ wordt in de vergunning het volgende gemeld:
“Bij besluit van 02-02-1993; nr. TO/BLS/6953, is vergunning verleend om bij het pand
[straatnaam] l (bedrijfswoning en atelier) een tweede wooneenheid ( [straatnaam] 2) te
realiseren op hetzelfde bouwperceel, ten behoeve van bewoning door de eigen familie.
Thans wordt het bouwperceel formeel (kadastraal) gesplitst in 2 bouwpercelen. De definitie van bouwperceel is: “een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten”. De planverbeelding geeft aan dat er thans sprake is van één bouwperceel. Dit wordt nu gesplitst in twee bouwpercelen met twee zelfstandige bebouwingen. Dit is strijdig met het bestemmingsplan. De ruimtelijke impact is minimaal en acceptabel te noemen. Er zijn reeds twee woningen aanwezig en aan die situatie wijzigt niets. In de toekomst bestaat de mogelijkheid dat er op één perceel geen bedrijfswoning maar een particuliere woning ontstaat. Gelet op de aard van de bestemming en de toegestane bedrijfsactiviteiten (dienstverlening) blijft er echter ook in die situatie sprake van een goed woon- en leefmilieu. (...) Kortom is en blijft er sprake van een goede ruimtelijke ordening in de zin van artikel 2.12 lid 1 van de Wabo. Met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a.2 en artikel 4 lid 9 van bijlage 2 van de BOR kan voor een ander gebruik van bouwwerken en aansluitend terrein, strijdig met het bestemmingsplan, afgeweken worden van het vigerende bestemmingsplan. De onderhavige aanvraag voldoet hieraan.”
2.5.
Op 27 juli 2018 heeft taxateur [naam] aan [eisers c.s.] meegedeeld dat er geen woonbestemming is voor het perceel, hetgeen wel is vereist om een taxatie woonruimte te kunnen uitvoeren in opdracht van de bank.
2.6.
Bij e-mail van 29 juli 2018 hebben [eisers c.s.] aan [gedaagde c.s.] het volgende bericht gestuurd:
“[…]
We hebben samen al besproken dat de overdracht van de woning niet op 1 augustus plaatsvindt maar op een in onderling overleg vast te stellen datum.
We hebben samen al besproken dat de overdracht van de woning niet op 1 augustus plaatsvindt maar op een in onderling overleg vast te stellen datum.
Het uitstel heeft te maken met o.a.: taxatie en financiering, af te ronden werkzaamheden c.q. oplevering conform koopovereenkomst, (on)duidelijkheid over woonbestemming.
We hebben afgesproken om donderdag bij elkaar te zitten om nader af te stemmen.
We sturen deze mail uitsluitend uit formele overwegingen nu we met ons allen afwijken van de oorspronkelijke datum.”
2.7.
Op 2 augustus 2018 hebben partijen een etentje gehad.
2.8.
Bij e-mail van 14 augustus 2018 heeft de heer [naam gemeenteambtenaar] , ambtenaar bij de gemeente Nuth, [eisers c.s.] het volgende bericht gestuurd:
“
In antwoord op uw vragen het volgende:
In antwoord op uw vragen het volgende:
[…]
2. De verleende vergunning betreft inderdaad het pand met huisnummer 1, excuus hiervoor.
[…]
Wellicht overbodig om te vermelden, maar u kunt ten allen tijden zelf de Gemeente Nuth om een wijziging van de bestemming (of het feitelijke gebruik) vragen.
Van onze kant lijken mij geen belemmeringen aanwezig om hier medewerking aan te verlenen.”
2.9.
Op 20 augustus 2018 hebben [eisers c.s.] de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen onder verwijzing naar een e-mail van [naam adviseur bank] , financieel adviseur bij de Rabobank, aan tussenpersoon [naam tussenpersoon] . In deze e-mail deelt [naam adviseur bank] het volgende mee:
“[…]
Ik heb inmiddels vernomen dat de bestemming van het aan te kopen pand voor cliënten [eisers c.s.] momenteel anders is dan ‘wonen’.
Ik heb inmiddels vernomen dat de bestemming van het aan te kopen pand voor cliënten [eisers c.s.] momenteel anders is dan ‘wonen’.
De financiering zoals aangevraagd zal in dat geval niet worden aangeboden.
[…]”
2.10.
Op 28 augustus 2018 heeft de heer [naam gemeenteambtenaar] , ambtenaar bij de gemeente Nuth, een e-mail gestuurd aan [gedaagde c.s.] met als onderwerp ‘bestemming [straatnaam] 2’ waarin hij hen het volgende heeft bericht:
“[…]
Zoals telefonisch besproken is er voor het pand aan de [straatnaam] te [V.] een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik van het pand ten behoeve van “Wonen” . Concreet betekent dit dat toestemming wordt verleend om, in afwijking van de geldende bestemming “Dienstverlening” die op het perceel rust, het pand te gebruiken voor woondoeleinden.[…]”
Zoals telefonisch besproken is er voor het pand aan de [straatnaam] te [V.] een omgevingsvergunning verleend voor het gebruik van het pand ten behoeve van “Wonen” . Concreet betekent dit dat toestemming wordt verleend om, in afwijking van de geldende bestemming “Dienstverlening” die op het perceel rust, het pand te gebruiken voor woondoeleinden.[…]”
2.11.
Bij e-mail van 23 oktober 2018 heeft de heer [naam gemeenteambtenaar] aan [eisers c.s.] het volgende bericht:
“[…]
Zoals in ons gesprek aangegeven blijkt uit de verleende omgevingsvergunning voor de wijziging van het gebruik, niet om welk pand het specifiek gaat.
Zoals in ons gesprek aangegeven blijkt uit de verleende omgevingsvergunning voor de wijziging van het gebruik, niet om welk pand het specifiek gaat.
De aanvraag omgevingsvergunning is ingediend voor het perceel met kadastraal nummer [kadastraalnummer] terwijl dit perceel op het moment van de aanvraag reeds gesplitst was in meerdere separate percelen (2190/2191).
Derhalve is uit de vergunning-tekst niet duidelijk af te leiden voor welke woning (huisnummer) de betreffende ontheffing nu geldt.
[…]
Ps.
Ambtelijkzijn er geen bezwaren om voor deze locatie de bestemming te wijzigen in “Wonen”.”
Ambtelijkzijn er geen bezwaren om voor deze locatie de bestemming te wijzigen in “Wonen”.”
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers c.s.] vorderen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair,
1. dat de rechtbank op voet van art. 6:265 BW jo. 6:267 lid 2 BW de koopovereenkomst gerechtelijk ontbindt wegens verkoop van een zaak die niet bestaat en nakoming van de koopovereenkomst blijvend onmogelijk is;
subsidiair,
2. dat de rechtbank voor recht verklaart dat [eisers c.s.] terecht en op goede gronden op voet van art. 15.1 onder a van de koopovereenkomst buitengerechtelijk de ontbinding van de koopovereenkomst hebben ingeroepen, dan wel
3. dat de rechtbank op die grond de koopovereenkomst gerechtelijk ontbindt;
meer subsidiair,
4. dat de rechtbank voor recht verklaart dat de onroerende zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt in de zin van art. 7:17 BW en [eisers c.s.] terechten op goede gronden om die reden buitengerechtelijk de ontbinding hebben ingeroepen van de koopovereenkomst; dan wel
5. dat de rechtbank op die grond de koopovereenkomst gerechtelijk ontbindt;
nog meer subsidiair,
6.dat de rechtbank voor recht verklaart dat de koopovereenkomst is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten in de zin van art. 6:228 BW en eisers terecht en op goede gronden om die reden de koopovereenkomst buitengerechtelijk hebben vernietigd, dan wel
7. dat de rechtbank op die grond de koopovereenkomst vernietigt;
in alle gevallen,
8. [gedaagde c.s.] hoofdelijk, des de één betalende, de ander gekweten zal zijn, te veroordelen tot voldoening aan [eisers c.s.] van de op grond van art. 11 koopovereenkomst verbeurde, niet voor rechterlijke matiging vatbare boete ad € 58.800,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum van in verzuim zijn, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
9. [gedaagde c.s.] hoofdelijk, des de één betalende, de ander gekweten zal zijn, te veroordelen in de (na-)kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW, althans wettelijke rente ex art. 6:119 BW, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening.
3.2.
[eisers c.s.] hebben hieraan het volgende ten grondslag gelegd:
Primair: Perceelnummer [kadastraalnummer] , dat wordt vermeld in de koopovereenkomst, bestaat niet omdat dit perceel op 19 maart 2008 is gesplitst in een drietal andere percelen, te weten de percelen 2190, 2191 en 2192. Perceel 2190 is op 17 augustus 2018 gesplitst in de percelen 2355 en 2356. Geen van deze percelen correspondeert voor wat betreft oppervlakte met het oppervlak van hetgeen is verkocht (21 are en 38 centiare). [gedaagde c.s.] hebben dus iets verkocht wat niet bestaat, althans niet is te herleiden tot een wel bestaande zaak, zodat nakoming blijvend onmogelijk is.
Subsidiair: Partijen hebben niet afgesproken binnen welke termijn [eisers c.s.] van hun recht op ontbinding op de voet van art. 15.1 van de koopovereenkomst (financieringsvoorbehoud) gebruik dienden te maken. Partijen hebben enkel afgesproken dat dit recht pas kan worden ingeroepen als uiterlijk 1 augustus 2018 geen financieringsvoorstel voorligt. Nu er op 1 augustus 2018 in onderhavige zaak geen financieringsvoorstel voorlag, kon [eisers c.s.] op 20 augustus 2018 de ontbinding inroepen. Subsidiair geldt dat partijen de termijn van de ontbindende voorwaarde hebben verlengd tot 23 augustus 2018 dan wel tot 3 september 2018.
Meer subsidiair: De verkochte zaak is non-conform omdat de zaak niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Het geldende bestemmingsplan staat een dergelijk gebruik immers simpelweg niet toe. De omgevingsvergunning geldt alleen voor [straatnaam] 1 en niet voor [straatnaam] 2. Er is in verband met het bestemmingsplan bovendien sprake van een bijzonder last of beperking in de zin van art. 7:15 lid 1 BW omdat sprake is van een publiekrechtelijke belemmering.
Meest subsidiair: [gedaagde c.s.] wisten op zijn laatst op 1 mei 2018 dat op het door [eisers c.s.] gekochte de bestemming ‘dienstverlening’ lag en hebben hun mededelingsplicht in de zin van art. 6:228 lid 1 sub a BW verzaakt. [eisers c.s.] hebben
gedwaald, nu zij ervan uitgingen dat het gekocht geschikt was voor bewoning. De overeenkomst is daarom terecht op grond van dwaling vernietigd.
[gedaagde c.s.] zijn tekortgeschoten in hun contractuele verplichting nu zij een niet-bestaande zaak hebben verkocht, de woning bovendien non-conform is en zij niet hebben voldaan aan hun ongedaanmakingsverbintenis (namelijk om mee te werken aan het vrijgeven van de waarborgsom). Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de overeenkomst en daarnaast verbeurt [gedaagde c.s.] de boete van 10% van de koopsom.
3.3.
[gedaagde c.s.] betwisten dat voor [eisers c.s.] grond bestond om over te gaan tot ontbinding c.q. vernietiging van de koopovereenkomst.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
[gedaagde c.s.] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de Wet zulks toelaat:
a. voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is ontbonden althans deze koopovereenkomst ontbindt;
b. [eisers c.s.] hoofdelijk veroordeelt, des dat indien en voor zover de een betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde c.s.] te betalen een bedrag van € 58.800,-, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke interest vanaf 20 augustus 2018, althans vanaf de dag van de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie, althans vanaf een in goede justitie vast te stellen datum, een en ander tot aan de dag der algehele voldoening;
c. voor recht verklaart dat de notaris, onder wie de waarborgsom is gestort op grond van art. 11.5 aanhef en sub a. der vigerende koopovereenkomst, verplicht is om het volledige bedrag van de bij de notaris gestorte waarborgsom aan [gedaagde c.s.] te betalen, nu [eisers c.s.] (onder meer) dat bedrag als boete zijn verschuldigd;
d. [eisers c.s.] hoofdelijk veroordeelt in de geding- en nakosten, onder bepaling dat [eisers c.s.] de wettelijke interest over de geding- en nakosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis, althans na de dag van betekening van het in dezen te wijzen vonnis, zijn betaald.
4.2.
[gedaagde c.s.] hebben hieraan ten grondslag gelegd dat [eisers c.s.] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verbintenissen uit de overeenkomst, zodat [gedaagde c.s.] het recht hebben die overeenkomst te ontbinden. Op grond van art. 11.2 van de overeenkomst verbeuren [eisers c.s.] een terstond opeisbare boete van 10% van de overeenkomst. Deze boete is niet buitensporig en leidt niet tot een onaanvaardbaar resultaat, zodat voor matiging geen plaats is.
4.3.
[eisers c.s.] betwisten dat de boete verschuldigd is geraakt. Voor zover de boete wel verschuldigd zou zijn, dient deze te worden gematigd naar nihil. De boete is buitensporig hoog en [gedaagde c.s.] hebben geen schade geleden doordat de koop niet is doorgegaan. Nu een probleem met de bestemming van het perceel heeft geleid tot weigering van de bank om te financieren, zou het bovendien onredelijk zijn om de boete op te leggen. De verklaringen voor recht inhoudende dat de overeenkomst is ontbonden en dat de
waarborgsom onder de notaris moet worden vrijgegeven kunnen ook niet worden toegewezen, gezien het gevorderde in conventie.
5.De beoordeling in conventie
Het bestaan van de zaak
5.1.
[eisers c.s.] zijn van mening dat een onroerende zaak die voorwerp is van een overeenkomst maar niet correspondeert met een bestaand kadastraal perceel, een zaak is die niet bestaat en die dus niet kan worden verkocht. Die mening is onjuist omdat het bestaan van een onroerende zaak niet afhangt van de kadastrale aanduiding. Voor zover [eisers c.s.] hebben willen betogen dat in onderhavige zaak het voorwerp van de overeenkomst niet bepaalbaar is, faalt dat betoog. In art. 1 van de overeenkomst wordt immers ook verwezen naar het adres, de afmetingen en de door de partijen geparafeerde tekening van de verkaveling. Het enkele gegeven dat de verkochte zaak niet correspondeert met een bestaand kadastraal perceel maakt dus niet dat onvoldoende bepaalbaar zou zijn welke zaak is verkocht.
Conformiteit van het verkochte
5.2.
Artikel 7:15 lid 1 BW ziet enkel op een publiekrechtelijke last of beperking voor zover deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit en niet op publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals bestemmingsplannen (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, NJ 2016/76). Het beroep van [eisers c.s.] op art. 7:15 lid 1 BW wordt alleen al daarom gepasseerd.
5.3.
Of de zaak beantwoordt aan de overeenkomst die is gesloten tussen [eisers c.s.] en [gedaagde c.s.] in de zin van art. 7:17 BW, is afhankelijk van de vraag of de zaak voor een normaal gebruik als woonhuis geschikt is. Het enkele feit dat het perceel geen bestemming ‘wonen’ heeft, hoeft niet zonder meer tot de conclusie te leiden dat de zaak voor een normaal gebruik als woonhuis ongeschikt is. In de door [eisers c.s.] overgelegde omgevingsvergunning, die gebruik van gronden en bouwwerken op perceel no. [kadastraalnummer] in strijd met het bestemmingsplan toestaat, wordt overwogen dat de mogelijkheid bestaat dat in de toekomst op één perceel geen bedrijfswoning maar een particuliere woning ontstaat en
dat gelet op de aard van de bestemming en de toegestane bedrijfsactiviteiten ook in die situatie sprake is van een goed woon- en leefmilieu. Uit de door [eisers c.s.] overgelegde
correspondentie blijkt dat de heer [naam gemeenteambtenaar] , [eisers c.s.] heeft verzekerd dat van de kant van de gemeente (ambtelijk) geen bezwaren aanwezig zijn tegen wijziging van het bestemmingsplan. Uit het taxatierapport, eveneens door [eisers c.s.] overgelegd (als onderdeel van productie 8), blijkt dat naar de mening van de taxateur het gebruik van het verkochte als woonruimte is toegestaan en in de bij dezelfde productie overgelegde e-mail van 28 augustus 2018 van de heer [naam gemeenteambtenaar] aan de gebroeders [gedaagde c.s.] wordt dat ook bevestigd. Het had, bezien bovenstaande en gezien hetgeen door [gedaagde c.s.] hieromtrent is gesteld, op de weg van [eisers c.s.] gelegen om gemotiveerd te stellen dat desondanks een rechtens relevant risico bestaat op handhaving door de gemeente van het bestaande bestemmingsplan. Dat geldt ook als wordt aangenomen dat de omgevingsvergunning formeel niet zou gelden voor [straatnaam] 2, zoals [eisers c.s.] onder verwijzing naar de bij productie 5 overgelegde correspondentie met ambtenaar [naam gemeenteambtenaar]
hebben gesteld. Nu [eisers c.s.] hebben nagelaten gemotiveerd te stellen dat een risico op handhaving bestaat, moet er van worden uitgegaan dat dit risico niet aanwezig is. In die situatie kan het enkele feit dat het perceel geen bestemming ‘wonen’ heeft, er niet toe leiden dat de zaak ongeschikt is voor gebruik als woonhuis. De rechtbank zal het beroep van [eisers c.s.] op de non-conformiteit van de zaak derhalve passeren.
De ontbindende voorwaarde
5.4.
In art. 15.4 van de overeenkomst is bepaald dat uiterlijk op de vijfde werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is, mededeling moet worden gedaan van het inroepen van de ontbindende voorwaarde. In art. 15.1 onder a –waarin de ontbindende voorwaarde is geformuleerd die door [eisers c.s.] wordt ingeroepen – is sprake van de datum van 1 augustus 2018. De tekst van de overeenkomst laat geen ander conclusie toe dan dat sprake is van een fatale termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde van art. 15.1 onder a, die verstrijkt op de vijfde werkdag na 1 augustus 2018. [eisers c.s.] hebben geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit partijen
redelijkerwijs hebben mogen afleiden dat iets anders is overeengekomen. Krachtens de schriftelijke tekst van de overeenkomst moesten [eisers c.s.] dus deze ontbindende voorwaarden uiterlijk inroepen op de vijfde werkdag na 1 augustus 2018, dus 8 augustus 2018. De ontbinding is door hen ingeroepen op 20 augustus 2018, dus in beginsel te laat.
5.5.
Ter onderbouwing van hun betoog dat voornoemde fatale termijn is verplaatst naar 23 augustus 2018 of 3 september 2018, hebben [eisers c.s.] verwezen naar de door hen bij dagvaarding in kort geding ingenomen stellingen. [eisers c.s.] betogen in die dagvaarding dat zij hebben aangegeven dat de toewijzing/afwijzing van de financiering niet gereed zou zijn voor 1 augustus 2018 en dat in overleg met [gedaagde c.s.] is besloten om de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde te verplaatsen. Zij verwijzen hierbij naar een e-mail van mevrouw [eiser 1] aan [gedaagde c.s.] van 29 juli 2018 en naar het gezamenlijke etentje op 2 augustus 2018. Ook hebben [eisers c.s.] in de dagvaarding betoogd dat in onderling overleg de datum is verschoven naar 3 september, welke datum al eerder door [gedaagde c.s.] zou zijn voorgesteld. Nu [gedaagde c.s.] een en ander gemotiveerd hebben betwist, zal de rechtbank [eisers c.s.] toelaten tot bewijs van de stelling dat op of
omstreeks 29 juli 2018 en/of op 2 augustus 2018 tijdens het etentje, partijen zijn overeengekomen verlenging van de fatale termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde van art. 15.1 onder a van de overeenkomst tot 23 augustus 2018 dan wel tot 3 september 2018.
5.6.
Aan [eisers c.s.] komt, gezien art. 15.4 van de overeenkomst, geen beroep op de ontbindende voorwaarde van art. 15.1 toe, als zij niet al het mogelijke hebben gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. [gedaagde c.s.] hebben betwist dat [eisers c.s.] al het mogelijke hebben gedaan om de financiering te verkrijgen. Om te kunnen beoordelen of [eisers c.s.] aan hun plicht hebben voldaan, acht de rechtbank het noodzakelijk dat [eisers c.s.] afschriften overleggen van alle communicatie omtrent het verkrijgen van financiering voor de aankoop van [straatnaam] 2 die, voorafgaand aan de e-mail van 20 augustus 2018 van [naam adviseur bank] , heeft plaatsgevonden met de bank en van de bij die communicatie uitgewisselde stukken. De rechtbank zal [eisers c.s.] op de voet van art. 22 Rv bevelen deze bescheiden over te leggen.
Dwaling
5.7.
[eisers c.s.] hebben gesteld dat zij het pand aan de [straatnaam] 2 hebben gekocht in de veronderstelling dat het geschikt was voor bewoning, maar dat zij hieromtrent hebben gedwaald nu het pand, gezien het bestemmingsplan, niet geschikt is voor bewoning.
Nu er echter van moet worden uitgegaan dat het pand wel geschikt is voor bewoning en dat het bestemmingsplan daaraan niet af doet, zal de rechtbank het beroep van [eisers c.s.] op dwaling passeren.
5.8.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.De beoordeling in reconventie
6.1.
[eisers c.s.] hebben hun verweer in reconventie onder meer gegrond op de stelling dat zij reeds eerder rechtsgeldig de overeenkomst hebben ontbonden, dan wel vernietigd. Uit bovenstaande volgt dat het beroep op vernietiging van de overeenkomst op welke door [eisers c.s.] dan ook aangevoerde vernietigingsgrond moet worden verworpen en dat het beroep op ontbinding moet worden verworpen voor zover gegrond op de stelling dat de overeenkomst geen fatale termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde bevat. [eisers c.s.] zullen ook in reconventie worden toegelaten tot bewijs van hun stelling dat op of omstreeks 29 juli 2018 en/of op 2 augustus 2018 tijdens het etentje, partijen zijn overeengekomen dat de fatale termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde van art. 15.1 onder a van de overeenkomst is verlengd tot 23 augustus 2018 dan wel tot 3 september 2018. Het is immers aan hen op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv om te bewijzen dat partijen van de oorspronkelijke overeenkomst afwijkende afspraken hebben gemaakt. Zoals in bovenstaande overwogen, komt [eisers c.s.] , gezien art. 15.4 van de overeenkomst, geen beroep op de ontbindende voorwaarde van art. 15.1 toe, als zij niet al het mogelijke hebben gedaan om de benodigde financiering te verkrijgen. De rechtbank zal daarom ook in reconventie [eisers c.s.] bevelen om de in rov. 5.6 genoemde bescheiden over te leggen.
6.2.
Indien vast komt te staan dat [eisers c.s.] de overeenkomst niet rechtsgeldig hebben ontbonden, zal de rechtbank de in reconventie gevorderde verklaring voor recht inhoudende dat de overeenkomst is ontbonden afgeven. Hieromtrent is door [eisers c.s.] immers verder geen verweer gevoerd. Daarmee staat ook vast dat [eisers c.s.] de boete van art. 11.2 van de overeenkomst verbeuren, nu [eisers c.s.] ook hieromtrent verder geen verweer hebben gevoerd. De rechtbank zal dan toekomen aan het verzoek van [eisers c.s.] tot matiging van de boete op de voet van art. 6:94 BW. Bij de beantwoording van de vraag of toepassing van het boetebeding leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zijn alle omstandigheden van belang. In dat kader acht de rechtbank ook van belang of [eisers c.s.] wel of niet voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst door [gedaagde c.s.] op de hoogte zijn gesteld van het feit dat op het verkochte de bestemming ‘dienstverlening’ lag, althans van het feit dat geen bestemming ‘wonen’ aanwezig was. [gedaagde c.s.] hebben ter comparitie gesteld dat het bestemmingsplan middels sms-verkeer met [eisers c.s.] is besproken. De rechter zal [gedaagde c.s.] daarom op de voet van art. 22 Rv bevelen een afschrift over te leggen van alle voor het sluiten van de overeenkomst tussen partijen uitgewisselde sms-berichten waarin over het bestemmingsplan is gesproken.
6.3.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
7.De beslissing
De rechtbank
in conventie en in reconventie
7.1.
laat [eisers c.s.] toe te bewijzen dat op of omstreeks 29 juli 2018 en/of op 2 augustus 2018 tijdens het etentje, partijen zijn overeengekomen dat de fatale termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde van art. 15.1 onder a van de overeenkomst is verlengd tot 23 augustus 2018 dan wel tot 3 september 2018;
7.2.
bepaalt (MK)dat, indien [eisers c.s.] bewijs door middel van getuigen willen leveren, het getuigenverhoor zal worden gehouden ten overstaan van mr. Loof, rechter, in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een datum en tijdstip als door de rechter zal worden bepaald, nadat [eisers c.s.] bij akte hebben opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen;
7.3.
verwijst in dat geval de zaak naar de rol van 21 augustus 2019(4 weken na datum vonnis) voor akte houdende opgave getuigen aan de zijde van [eisers c.s.] , alsmede voor akte houdende verhinderdata in de eerste vier maanden vanaf de datum van opgave aan de zijde van beide partijen;
7.4.
bepaalt dat [eisers c.s.] indien zij het bewijs niet of niet uitsluitend door getuigen willen leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, zij die bewijsstukken en/of andere bewijsmiddelen op de rol van 21 augustus 2019 in het geding moeten brengen;
7.5.
beveelt [eisers c.s.] over te leggen afschriften van alle communicatie omtrent het verkrijgen van financiering voor de aankoop van [straatnaam] 2 die, voorafgaand aan de e-mail van 20 augustus 2018 van [naam adviseur bank] , heeft plaatsgevonden met de bank en van de bij die communicatie uitgewisselde stukken en bepaalt dat [eisers c.s.] die stukken moeten inbrengen bij de hiervoor genoemde akte van 21 augustus 2019;
7.6.
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie
7.7.
beveelt [gedaagde c.s.] tot overlegging van een afschrift van alle voor het sluiten van de overeenkomst tussen partijen uitgewisselde sms-berichten waarin over het bestemmingsplan is gesproken;
7.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door W. Loof en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2019.