Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/261616 / KG ZA 19-111
Schriftelijke uitwerking van het kop-staart vonnis in kort geding van 26 maart 2019
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
eisers,
advocaten mrs. P.J.T. Austen en T. Dohmen te Valkenburg aan de Geul,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HEALTHCARE MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Valkenburg aan de Geul,
gedaagde,
advocaat mr. M.W. Renzen te Rotterdam,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.M.H.J. Rompelberg te Voerendaal,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.M.H.J. Rompelberg te Voerendaal.
Partijen zullen hierna [eisers] c.s. en Healthcare Management B.V. en [gedaagden sub 2 en 3] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9
- de producties 1 tot en met 5 van Healthcare Management B.V.
- de producties 1 tot en met 6 van [gedaagden sub 2 en 3] c.s.
- de wijziging van eis en de producties 10 en 11 van [eisers] c.s.
- de mondelinge behandeling op 21 maart 2019
- de pleitnota van [eisers] c.s.
- de pleitnota van Healthcare Management B.V.
- de pleitnota van [gedaagden sub 2 en 3] c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 26 maart 2019 het kop-staart-vonnis uitgesproken. Thans volgt de schriftelijke uitwerking daarvan. Voor de goede orde: het gaat slechts om één vonnis met één dictum dat op 26 maart 2019 is uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
Healthcare Management B.V. is eigenaar van het onroerend goed [adres] te [woonplaats] , kadastraal bekend als [kadasternummer] (hierna: het onroerend goed). Op het onroerend goed rust een recht van eerste hypotheek van € 1.000.000,- ten gunste van dhr. [naam hypotheeknemer] en een beslag van BsGW. Dit pand is te koop aangeboden via Ruijters Makelaardij voor de vraagprijs van € 745.000,-.
2.2.
[eisers] c.s. hebben in 2018 verschillende malen een bod uitgebracht op het pand. Naar aanleiding van een in augustus 2018 in opdracht van [eisers] c.s. uitgevoerd bouwkundig onderzoek hebben [eisers] c.s. hun aanvankelijk onder voorbehoud uitgebrachte bod van € 600.000,- ingetrokken. Volgens [eisers] c.s. had de aannemer vochtproblematiek geconstateerd en de inschatting gemaakt dat daarmee herstelkosten gepaard zouden gaan van € 100.000,- tot € 130.000,-. Healthcare Management B.V. heeft een tegenbod gedaan van € 570.000,-, waar [eisers] c.s. niet mee hebben ingestemd.
2.3.
Per Whatsapp-bericht van 1 november 2018 hebben [eisers] c.s. aan de directeur van Ruijters Makelaardij medegedeeld dat hij hun kan bellen indien “ [naam bestuurder bv] ” mocht besluiten voor € 500.000,- te verkopen.
2.4.
De verkoopmakelaar heeft op 14 december 2018 telefonisch medegedeeld aan [eisers] c.s. dat het bod was geaccepteerd. Vervolgens heeft de makelaar een koopovereenkomst ingevolge het NVM-model voor woningen opgesteld, waarin de koopprijs van € 500.000,00 is opgenomen. [eisers] c.s. hebben deze overeenkomst op
17 december 2018 ondertekend.
17 december 2018 ondertekend.
2.5.
Op 19 februari 2019 is in het register van het kadaster een koopovereenkomst ten aanzien van het onroerend goed van 14 februari 2019 ingeschreven tussen Healthcare Management B.V. en [gedaagden sub 2 en 3] c.s. Blijkens deze ‘Vormerkung’ zal het onroerend goed op
1 april 2019 worden geleverd voor de koopprijs van € 595.000,-.
1 april 2019 worden geleverd voor de koopprijs van € 595.000,-.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] c.s. vorderen na wijziging van eis – samengevat – veroordeling van Healthcare Management B.V. tot het verlenen van medewerking aan de levering van het onroerend goed aan [eisers] c.s., vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen, te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de handtekening van Healthcare Management B.V., een verbod op levering van het onroerend goed aan anderen dan [eisers] c.s., alsmede [gedaagden sub 2 en 3] c.s. te verbieden medewerking te verlenen aan de levering van het onroerend goed door Healthcare Management B.V. aan [gedaagden sub 2 en 3] c.s.
3.2.
Healthcare Management B.V. en [gedaagden sub 2 en 3] c.s. voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De spoedeisendheid van de vorderingen van [eisers] c.s. volgt uit de aard van die vorderingen.
4.2.
[eisers] c.s. stellen dat zij met Healthcare Management B.V. een mondelinge koopovereenkomst gesloten hebben. [eisers] c.s. hebben immers op 1 november 2018 het aanbod gedaan om het onroerend goed te kopen voor € 500.000,00 en Healthcare Management B.V. heeft dit aanbod aanvaard op 14 december 2018. De verkoopmakelaar heeft [eisers] c.s. toen gebeld en medegedeeld dat het bod door Healthcare Management B.V. was geaccepteerd. [eisers] c.s. hebben hun wil schriftelijk vastgelegd door ondertekening van de koopovereenkomst. Zij stellen een eerder recht op levering te hebben dan [gedaagden sub 2 en 3] c.s., zodat het recht van [eisers] c.s. voorrang heeft. Voorts is door Healthcare Management B.V. geen ontbindende voorwaarde ingeroepen, aldus [eisers] c.s.
4.3.
Healthcare Management B.V. betwist dat tussen Healthcare Management B.V. en [eisers] c.s. een rechtens afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen. De makelaar heeft niet als gevolmachtigde van Healthcare Management B.V. opgetreden. De makelaar had namelijk geen volmacht tot verkoop van Healthcare Management B.V. gekregen. Healthcare Management B.V. was afhankelijk van de instemming van de hypotheeknemer [naam hypotheeknemer] en zij heeft geen akkoord gekregen van [naam hypotheeknemer] voor de verkoop aan [eisers] c.s. Healthcare Management B.V. heeft ook geen volmacht gegeven aan [naam hypotheeknemer] . Healthcare Management B.V. had in de bewuste periode overigens geen vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder en kon dus geen koopovereenkomst aangaan. Haar twee aandeelhouders – Merito Beheer B.V. en Gribouille B.V. – waren in eerste instantie de bestuurders van Healthcare Management B.V. Merito Beheer B.V. heeft met ingang van
1 juli 2016 ontslag genomen als bestuurder en Gribouille B.V. is met ingang 25 september 2018 uitgeschreven als bestuurder. [naam bestuurder bv] (bestuurder van Gribouille B.V.) is op 12 februari 2019, ten behoeve van de verkoop aan [gedaagden sub 2 en 3] c.s., door de vergadering van aandeelhouders van Healthcare Management B.V. benoemd tot bestuurder en als zodanig ingeschreven, zo is ter zitting verklaard. De koopovereenkomst met [eisers] c.s. is gelet op deze omstandigheden dan ook niet ondertekend door Healthcare Management B.V., zo stelt zij.
1 juli 2016 ontslag genomen als bestuurder en Gribouille B.V. is met ingang 25 september 2018 uitgeschreven als bestuurder. [naam bestuurder bv] (bestuurder van Gribouille B.V.) is op 12 februari 2019, ten behoeve van de verkoop aan [gedaagden sub 2 en 3] c.s., door de vergadering van aandeelhouders van Healthcare Management B.V. benoemd tot bestuurder en als zodanig ingeschreven, zo is ter zitting verklaard. De koopovereenkomst met [eisers] c.s. is gelet op deze omstandigheden dan ook niet ondertekend door Healthcare Management B.V., zo stelt zij.
4.4.
De voorzieningenrechter dient te beoordelen of in voldoende mate aannemelijk is dat in een bodemprocedure komt vast te staan dat tussen [eisers] c.s. en Healthcare Management B.V. een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.5.
Ter onderbouwing van het standpunt dat een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen hebben [eisers] c.s. in hun pleitnota op de volgende omstandigheden gewezen:
“- drie dagen na totstandkoming van de overeenkomst wordt zijdens Healthcare Management B.V. een schriftelijke akte aan [eisers] ter ondertekening voorgelegd (ten kantore
van de makelaar). De makelaar heeft deze akte voor akkoord en voor gezien ondertekend. Dit zal niet in weerwil van de bedoeling van Healthcare Management B.V. zijn gedaan, aldus Healthcare Management B.V..
- uit het e-mailbericht van de makelaar aan [naam bestuurder bv] van 18 december 2018 kan worden afgeleid dat over de essentialia van de overeenkomst geen discussie bestond. Immers, enkel de parafering en handtekening werden nog gevraagd. Dit bericht is overgelegd als productie 4 zijdens Healthcare Management B.V..
- diezelfde productie maakt eveneens duidelijk dat een overeenkomst tot stand is
gekomen tussen Healthcare Management B.V. en [eisers] . Healthcare Management B.V. stuurt immers ‘het document met [eisers] ’ door aan zijn geldschieter. Daaruit volgt dat deze al eerder op de hoogte is gebracht van de overeenstemming die was bereikt.
Immers, iemand die niet van de hoed en de rand weet, overval je niet met een
dergelijke mededeling. Die zal immers denken “Document? [eisers] ? Waar heb je
het over?”.
- op 20 december 2018 stuurt [eisers] een e-mailbericht aan de makelaar om te
vragen naar een ondertekend exemplaar van de schriftelijke akte, omdat de bank
dit wil zien (productie 7 bij dagvaarding). Hierop krijgt [eisers] niet de vraag
gesteld waarom [eisers] bezig is met een bank c.q. er wordt niet gezegd dat nog
geen koopovereenkomst is gesloten dan wel dat Healthcare Management B.V. zich nog kon
beraden.
- Healthcare Management B.V. heeft nooit een bericht aan zijn makelaar of aan [eisers] gestuurd waarin hij zegt: “Wacht eens even, we hebben helemaal geen koopovereenkomst met elkaar gesloten! Laat staan voor een bedrag van € 500.000,-.”. Uit de afwezigheid daarvan blijkt dus ook dat de makelaar de wil van Healthcare Management B.V. op een juiste wijze heeft overgebracht aan [eisers] .
- op 8 januari 2019 heeft de door [gedaagden sub 2 en 3] c.s. ingeschakelde rentmeester aan [gedaagden sub 2 en 3] c.s. laten weten dat voor de onroerende zaak “het stadium van biedingen al voorbij” was.
- de verkoopmakelaar heeft daarna in een e-mailbericht van 10 januari 2019 aan
[gedaagden sub 2 en 3] c.s. meegedeeld dat het hem niet vrij stond met [gedaagden sub 2 en 3] c.s. te onderhandelen. De
makelaar schrijft: “Heb voor t pand reeds een koper en getekende koopakte. Kan
momenteel even niets”. Dit blijkt uit productie 1 zijdens [gedaagden sub 2 en 3] c.s.. De makelaar deelt
zulks uiteraard slechts mede omdat Healthcare Management B.V. hem in niet mis te verstane bewoordingen heeft aangegeven akkoord te zijn met de verkoop aan [eisers]
- op 18 januari 2019 deelt de makelaar aan [eisers] (telefonisch) mee dat ook de
financierder van Healthcare Management B.V. akkoord is met de verkoop voor een bedrag van € 500.000,-. [eisers] herinnert zich dit gesprek nog goed, omdat op die dag de
moeder van [eiseres sub 2] jarig was.
- op 14 februari 2019 laat de makelaar aan [eisers] bij e-mailbericht weten dat de
schuldeiser toch niet akkoord is met de overeengekomen koopsom en nadien, in
een telefonisch onderhoud, krijgt [eisers] na aandringen te horen dat de
onroerende zaak verkocht is aan een ander die meer betaalt. Er is uiteraard geen
enkele reden voor de makelaar om contact hierover op te nemen met [eisers]
als er geen overeenkomst gesloten zou zijn.
- tot slot ondersteunt het principebesluit d.d. 1 mei 2018, dat als productie 11 is overgelegd, dat overeenstemming is bereikt over de leveringsdatum van 1 juni 2019. Het principebesluit is immers een jaar geldig, derhalve tot 1 mei 2019. Healthcare zou zorgdragen voor een
bestemmingswijziging (die dus al akkoord was). De datum van 1 juni 2019 is gekozen omdat alsdan de bestemming wel gewijzigd zou zijn, gelet op de houdbaarheid van het principebesluit.”
4.6.
Een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling houdt in beginsel geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. De makelaar is alleen de bode van de verkoper (HR 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284). Dat is alleen anders indien uit een volmacht blijkt dat hij bevoegd is namens de verkoper bindende afspraken te maken. De makelaar had in deze zaak een dergelijke volmacht niet. Uit de tussen de makelaar en Healthcare Management B.V. geldende bemiddelingsovereenkomst blijkt dat de bevoegdheid tot het sluiten van een koopovereenkomst is uitgesloten.
4.7.
Wil tussen [eisers] c.s. en Healthcare Management B.V. een koopovereenkomst tot stand zijn gekomen, dan moet dat blijken uit handelingen van [naam bestuurder bv] als vertegenwoordiger van Healthcare Management B.V., die zien op een bevestiging van het bod van [eisers] c.s. en van de daarbij gestelde voorwaarden. Uit de door [eisers] c.s. aangehaalde omstandigheden (zie r.o. 4.5.), of anderszins uit de feiten en omstandigheden voor zover die in het kader van dit kort geding kunnen worden vastgesteld, blijkt daarvan niet. De door [eisers] c.s. aangehaalde mededelingen zijn allemaal door de makelaar gedaan.
4.8.
Ter zitting is nog gesteld door [eisers] c.s. dat uit de pleitnota van Healthcare Management B.V. tot drie maal toe – in de randnummers 17, 27 en 28 – zou blijken dat [naam bestuurder bv] heeft ingestemd met de koop. Deze conclusie wordt naar het oordeel van de voorzieningenrechter ten onrechte getrokken. Uit hetgeen in randnummer 17 is vermeld, blijkt eerder van het tegendeel: daarin staat dat [naam bestuurder bv] in december 2018 in een contact met de makelaar, toen deze aangaf dat het bod van [eisers] c.s. nog lag, heeft verklaard dat dit bod lager was dan voor [naam hypotheeknemer] aanvaardbaar was. Hij heeft dus verklaard dat hij gebonden was aan de instemming van de financier. Het beroep op het schriftelijkheids-beding in randnummer 27 wordt uitsluitend subsidiair gedaan, voor zover de voorzieningenrechter tot het oordeel zou komen dat er sprake is van een mondelinge koopovereenkomst. In randnummer 28 van de pleitnota wordt nadrukkelijk vermeld dat “
voor zover nodig” wordt ontbonden, dus ook voor het geval de voorvoorzieningenrechter tot het oordeel zou komen dat er sprake is van een mondelinge koopovereenkomst.
voor zover nodig” wordt ontbonden, dus ook voor het geval de voorvoorzieningenrechter tot het oordeel zou komen dat er sprake is van een mondelinge koopovereenkomst.
4.9.
[eisers] c.s. stelt zich tot slot op het standpunt dat op grond van de in r.o. 4.5. genoemde omstandigheden bij [eisers] c.s. de schijn is gewekt dat de makelaar gevolmachtigd was namens Healthcare Management B.V. te handelen.
4.10.
De Hoge Raad heeft in bovengenoemd arrest van 26 juni 2009 verwezen naar het arrest van 9 augustus 2002 (HR 09-08-2002, ECLI:NL:HR:2002:AE2380) waarin overwogen is dat:
“een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en dat met zo een opdracht ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt.”Een beroep op artikel 3:61 lid 2 BW kan [eisers] c.s. dan ook niet baten.
“een opdracht aan een makelaar tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst en dat met zo een opdracht ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt.”Een beroep op artikel 3:61 lid 2 BW kan [eisers] c.s. dan ook niet baten.
4.11.
Op basis van de feiten en omstandigheden zoals die in dit kort geding gebleken zijn, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet aannemelijk dat in een bodemprocedure komt vast te staan dat tussen [eisers] c.s. en Healthcare Management B.V. een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het verweer van [gedaagden sub 2 en 3] c.s. behoeft daarom geen bespreking meer. De vorderingen van [eisers] c.s. zowel jegens Healthcare Management B.V. als jegens [gedaagden sub 2 en 3] c.s. dienen te worden afgewezen.
4.12.
[eisers] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Healthcare Management B.V. worden begroot op:
- griffierecht € 639,00
- salaris
980,00
980,00
Totaal € 1.619,00
De kosten aan de zijde van [gedaagden sub 2 en 3] c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 297,00
- salaris
980,00
980,00
Totaal € 1.277,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Healthcare Management B.V. tot op heden begroot op € 1.619,00 en aan de zijde van [gedaagden sub 2 en 3] c.s. tot op heden begroot op € 1.277,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2019. [1]