ECLI:NL:RBLIM:2018:6279

• Datum uitspraak: 4 juli 2018
• Publicatiedatum: 3 juli 2018
• Zaaknummer: 6823738 \ CV EXPL 18-2341
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Hoekstra
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering verhuurder om huurovereenkomst te beëindigen wegens gebrek aan onderbouwing voor eigen gebruik

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Limburg op 4 juli 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen eisers, de verhuurders van een bedrijfsruimte, en gedaagden, de huurders. Eisers vorderden de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 BW, omdat zij de bedrijfsruimte dringend nodig hadden voor eigen gebruik door hun zonen. De huurders hebben echter de opzegging van de huurovereenkomst betwist.

Eisers stelden dat zij de huurovereenkomst hadden opgezegd omdat hun zonen een horecagelegenheid wilden starten in de gehuurde ruimte. De kantonrechter oordeelde echter dat eisers niet voldoende bewijs hadden geleverd dat zij de ruimte daadwerkelijk dringend nodig hadden. De kantonrechter merkte op dat eisers in hun dagvaarding belangrijke feiten niet volledig en naar waarheid hadden gepresenteerd, zoals een eerdere huurverhoging die zij zonder juridische basis hadden aangekondigd.

De kantonrechter concludeerde dat eisers op het moment van de huurverhoging de bedrijfsruimte kennelijk nog niet dringend nodig hadden. Bovendien was het ondernemingsplan dat ter comparitie werd ingebracht niet professioneel getoetst en ontbrak het aan concrete plannen voor eigen gebruik. De kantonrechter wees de vorderingen van eisers af en veroordeelde hen in de proceskosten van gedaagden, die tot op heden zijn begroot op € 500,00.

De uitspraak benadrukt de bescherming die de wet biedt aan huurders en de strikte voorwaarden waaraan verhuurders moeten voldoen om een huurovereenkomst te beëindigen op basis van eigen gebruik.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 6823738 \ CV EXPL 18-2341

Vonnis van de kantonrechter van 4 juli 2018

in de zaak van:

[eiser 1]

en

[eiser 2] ,

wonende te [woonplaats eisers] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. R.T.L.J. Jongen,

tegen:

[gedaagde 1]

en

[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats gedaagden] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. J.B.G. Gelissen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen, inclusief de producties 5 en 6 die eisers nog inzonden met het oog op de comparitie (en de brieven van respectievelijk gedaagden van 12 juni 2018 en die van eisers van 21 juni 2018 naar aanleiding van de inhoud van het proces-verbaal).

1.2.

De kantonrechter heeft beslist dat vandaag vonnis wordt gewezen.

2. Het geschil

2.1.

Eisers hebben bedrijfsruimte - hun eigendom - aan de [adres] te [woonplaats gedaagden] verhuurd aan gedaagden, vanaf 17 februari 2014 tot - voor zover thans relevant – 16 februari 2019. De huurprijs bedraagt € 1.488,00 per maand.

2.2.

In de dagvaarding voeren eisers aan dat hun raadsman, mr. Janssen, namens hen de huurovereenkomst met gedaagden bij brief van 7 februari 2018 heeft opgezegd tegen 16 februari 2018, op de volgende grond:

-
“Hierbij deel ik u mede dat cliënten het gehuurde op de meest korte termijn aan hun twee zoons (…) in gebruik wensen te geven. De zoons wensen in de bewuste bedrijfsruimte een horecagelegenheid te gaan exploiteren. Beide zoons hebben geen vast arbeidscontract en in de praktijk blijkt het ook moeilijk te zijn om een dergelijk contract te bemachtigen.”

2.3.

Gedaagden hebben niet ingestemd met de opzegging.

2.4.

In de dagvaarding voeren eisers (verder) aan dat de wet aan opzegging van een huurovereenkomst van bedrijfsruimte na vijf jaar de voorwaarde stelt:

- dat de verhuurder aannemelijk moet maken dat hij of zijn kinderen het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil/willen nemen en dat hij/zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft/hebben (zie artikel 7:293 van het Burgerlijk Wetboek, verder af te korten als: BW).

2.5.

Ook voeren eisers in de dagvaarding aan dat zij het gehuurde op de meest korte termijn aan hun twee zonen, een tweeling van [geboortedatum] , in gebruik willen geven, dat de zonen in de bewuste bedrijfsruimte een horecagelegenheid willen gaan exploiteren (maaltijdbezorging en consumptie ter plekke van met name sushi- en wokgerechten) en dat zij daarbij - met name in de opstartfase - ondersteund zullen worden door hun vader (eiser [eiser 1] ), 64 jaar oud, met jarenlange ervaring in de horeca.

2.6.

Tot slot voeren eisers in de dagvaarding ook nog aan dat de zonen ook juist die bedrijfsruimte willen gebruiken omdat die strategisch in het centrum van de stad ligt, vlakbij de Markt, en omdat het bewuste pand hypotheekvrij is, zodat de financiële risico’s voor de op te starten onderneming aanmerkelijk kleiner zijn dan bij aankoop of huur van een ander pand.

2.7.

Eisers stellen dat aldus aan de voorwaarde van artikel 7:293 BW is voldaan en zij vorderen daarom, kort gezegd, dat de kantonrechter zal beslissen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 16 februari 2019 en dat gedaagden zullen worden veroordeeld om het gehuurde tijdig te ontruimen.

2.8.

Gedaagden hebben verweer gevoerd, waarop, voor zover nodig, hieronder zal worden ingegaan.

3. De beoordeling

3.1.

De kantonrechter is van oordeel dat eisers in de dagvaarding de voor de beslissing van belang zijnde feiten niet volledig en naar waarheid hebben aangevoerd. Dat neemt hij eisers kwalijk.

3.2.

Van eisers mocht immers worden verwacht dat zij de kantonrechter in de dagvaarding ook op de hoogte zouden hebben gebracht van het feit dat zij eerst nog recentelijk, bij brief van 20 december 2017, aan gedaagden - zonder juridisch geldige basis - een huurverhoging hadden aangekondigd, van € 1.488,00 naar € 2.088,00 en dat gedaagden bij brief van 20 december 2017 tegen de huurverhoging hadden geprotesteerd, waarna eisers pas weer iets van zich lieten horen via de eerder aangehaalde brief van mr. Janssen, van 7 februari 2018. Nu bleek dat allemaal pas uit de conclusie van antwoord van gedaagden.

3.3.

De kantonrechter moet concluderen dat eisers op 20 december 2017 het pand kennelijk nog niet dringend voor eigen gebruik nodig hadden, toen zij de huurverhoging aankondigden. Ter comparitie heeft eiser [eiser 1] ook erkend dat indien gedaagden akkoord waren gegaan met de huurverhoging, eisers pech zouden hebben gehad en de huurovereenkomst niet meer hadden kunnen opzeggen.

3.4.

Een andere omstandigheid die ernstig doet twijfelen of eisers het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik (van hun twee zonen), is het feit dat pas voorafgaand aan de comparitie - en niet bijvoorbeeld al bij de dagvaarding - een ondernemingsplan is ingebracht, overigens geschreven door de dochter van eisers, met de twee zonen. Het ondernemingsplan is niet professioneel getoetst door een externe instantie. De vraag van gedaagden of het plan van eisers überhaupt levensvatbaar is, nu er alleen al onbetwist in een straal van nog geen 300 meter om het pand zes vergelijkbare Oosterse restaurants zijn gevestigd, is gerechtvaardigd. De beantwoording van die vraag kan de kantonrechter in het midden laten.

3.5.

Op geen enkele wijze is (verder anderszins) mede aan de hand van bewijsstukken aannemelijk gemaakt dat de plannen voor eigen gebruik ten tijde van de aankondiging van de huurverhoging door eisers en daarna, al zo concreet waren dat de conclusie gerechtvaardigd is dat eisers het gehuurde dringend nodig hadden voor eigen gebruik.

3.6.

Eisers hebben ter comparitie nog wel verwezen naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 29 augustus 2017 (gepubliceerd als: ECLI:NL:GHAMS:2017:3508), waarbij het volgens hen om een vergelijkbare zaak ging en waarin het Hof de verhuurder (ook) gelijk had gegeven.

3.7.

De kantonrechter meent echter dat die verwijzing eisers niet baat. Er is toch sprake van enige relevante verschillen tussen die zaak en de onderhavige. Bijvoorbeeld: in de zaak van het Hof lag er al wel een ondernemingsplan, dat was geschreven door de vader en twee ervaren dochters die allen al al een restaurant exploiteerden. Maar vooral overweging 3.5.5. is interessant. Het Hof reageert daar op wat de huurders in die zaak hadden aangevoerd, namelijk dat verhuurders de huur opzegden nadat huurders hadden verzocht om huurverlaging. Huurders wezen op het korte tijdsverloop tussen het door hen ingediende verzoek om een deskundige te benoemen voor een huurprijsvaststelling op grond van artikel 7:304 BW en de opzegging.

3.8.

Het Hof zegt dan:

- “Ook als juist zou zijn dat de verwachte verlaging van de huurprijs voor verhuurder aanleiding was om over een andere bestemming van het gehuurde na te denken, wat verhuurder heeft betwist,
betekent dat nog niet dat de vervolgens ontwikkelde plannen niet serieus zijn gemeend (onderstreping door kantonrechter). Een (forse) verlaging van de ontvangen huur maakt dat alternatief immers aanstonds aantrekkelijker, afgezet tegen de situatie van voortzetting van de bestaande huurovereenkomst…..”

3.9.

Voor zover eisers willen betogen dat de afwijzing van de huurverhoging hen (verder) aan het denken heeft gezet om dan toch maar de bedrijfsruimte door hun zonen te laten gebruiken, blijft het zwakke in de zaak van eisers nu juist dat niet aannemelijk is geworden dat er vervolgens al serieuze, ontwikkelde plannen lagen ten tijde van de huuropzegging!

3.10.

Eisers trekken dus in deze procedure aan het kortste eind. Het kan op het eerste gezicht vreemd lijken dat een eigenaar niet mag doen met zijn eigendom wat hij wil, maar dat komt natuurlijk omdat de wet rechten heeft gegeven aan de huurder en de huurder een zekere bescherming heeft willen bieden, ook tegenover een eigenaar-verhuurder, die wil opzeggen. Aan de voorwaarde voor opzegging van de huurovereenkomst is dus in dit geval niet voldaan. Wat gedaagden verder hebben aangevoerd, kan onbesproken blijven.

3.11.

Eisers worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van gedaagden veroordeeld. Die kosten worden berekend volgens de gebruikelijke regels en het liquidatietarief en komen tot op heden neer op: € 500,00 (2 x € 250,00) voor salaris gemachtigde. De gevorderde wettelijke rente en nakosten worden toegewezen als hierna bepaald.

4. Beslissing

De kantonrechter:

4.1.

wijst de vorderingen van eisers af;

4.2.

veroordeelt eisers in de proceskosten van gedaagden, tot op heden begroot op:

- € 500,00;

4.3.

veroordeelt eisers, onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door gedaagden volledig aan dit vonnis voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag der voldoening;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken.