Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer 6827226 CV EXPL 18-2359
Vonnis in kort geding van 7 mei 2018
in het kort geding van
de stichting
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te Heerlen,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde mr. A.N.A.G. Boer
tegen
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde mr. N. Heilhof.
Partijen zullen hierna Wonen Zuid en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding d.d. 23 april 2018 met producties
- de op 30 april 2018 van de zijde van Wonen Zuid ontvangen producties
- de op 1 mei 2018 van de zijde van Wonen Zuid ontvangen nadere productie
- de op 2 mei 2018 van de zijde van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ontvangen voorwaardelijke eis in reconventie
- de mondelinge behandeling ter zitting d.d. 3 mei 2018, waar beide partijen de respectieve standpunten aan de hand van een pleitnota nader hebben toegelicht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] huurt van Wonen Zuid sinds 1 december 1989 de woning te [woonplaats 2] aan de [adres] (verder te noemen: de woning). Het betreft een bovenwoning van een door Wonen Zuid verhuurd woningencomplex.
2.2.
Sinds 2013/2014 heeft, ondanks communicatie daarover tussen partijen, geen onderhoud meer plaatsgevonden aan de cv-ketel in de woning. Het betreft een zogenoemde semi-open cv-ketel die volgens Wonen Zuid 22 jaar oud is maar volgens [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uit ‘de jaren 2000’ stamt.
2.3.
Sinds 2016 heeft Wonen Zuid te kennen gegeven dat zij de cv ketel wil (laten) vervangen door een (modernere en zuinigere) HR-ketel. Ook daarover is tussen partijen gecommuniceerd, zonder dat dit tot op heden tot vervanging van de ketel heeft geleid. Wonen Zuid vervangt per complex de ketels van de door haar verhuurde woningen (zo is althans haar bedoeling).
2.4.
Bij brief van 19 juli 2017 (productie 6 bij exploot) heeft Wonen Zuid aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te kennen gegeven dat zij volgens Wonen Zuid sinds 2014 weigert onderhoud aan de cv-ketel toe te staan en dat zij vanaf 2016 vervanging van de ketel weigert toe te staan, terwijl dit ook in het belang van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is, alsmede dat die weigering door Wonen Zuid als een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen als huurder wordt aangemerkt. Vanaf enig moment heeft Wonen Zuid tevens contact gehad met [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] over een door Wonen Zuid te plaatsen co-melder (koolstofmonoxide), doch ook dit heeft er tot op heden niet toe geleid dat een co-melder is geplaatst in de woning. Ook hiervan wordt in genoemde brief melding gemaakt. Ter zitting heeft de gemachtigde van Wonen Zuid te kennen gegeven dat het - om veiligheidsredenen - beleid is van Wonen Zuid om de door haar verhuurde woning van een co-melder te voorzien.
2.5.
In de nacht van 3 maart 2018 hebben de onderburen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een lekkage gemeld, die volgens de monteur die ter plekke is komen kijken haar oorsprong vindt in de kraan van de wastafel op de badkamer van de woning. Het water lekt naar de (elektriciteit)meterkast van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en naar de berging van de onderburen (die de melding hadden gemaakt).
3.De vorderingen en het geschil
in conventie
3.1.
Wonen Zuid vordert na eiswijziging - in een zeer omslachtig petitum - kort gezegd een machtiging ex art. 3:299 BW om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis:
- de lekkage in het gehuurde te herstellen en de situatie in de meterkast weer veilig te maken (primair: op kosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] )
- de cv-ketel in het gehuurde te vervangen (subsidiair: om daar op kosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onderhoud aan te mogen laten uitvoeren)
- een co-melder in het gehuurde te plaatsen.
Tevens vordert Wonen Zuid de veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om:
- binnen drie dagen na betekening van dit vonnis ervoor zorg te dragen dat - kort gezegd - de plekken waar genoemde werkzaamheden dienen plaats te vinden en de weg daar naartoe vrij toegankelijk zullen zijn om die werkzaamheden te kunnen uitvoeren
- binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat voormelde werkzaamheden door of namens Wonen Zuid worden uitgevoerd, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarmee in gebreke blijft,
een en ander onder verwijzing van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten met rente en de nakosten.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop hierna voor zover nodig zal worden ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.3.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert, voor het geval dat geoordeeld zal worden dat deze zaak zich leent voor een kort geding, Wonen Zuid ontvankelijk is in haar vorderingen en de kantonrechter oordeelt dat ruimte is voor de vaststelling van de schuldvraag ten aanzien van de lekkage, de benoeming van een deskundige om de oorzaak van de lekkage vast te stellen, subsidiair om een bemiddelaar te benoemen om de communicatie tussen partijen te verbeteren.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
De vorderingen ten aanzien van het vervangen van de cv-ketel dan wel het laten plegen van onderhoud daaraan, alsmede die ten aanzien van het plaatsen van een co-melder stranden bij gebrek aan een spoedeisend belang. De spoedeisendheid van het plaatsen van een co-melder is op geen enkele wijze onderbouwd, zodat niet kan worden ingezien waarom Wonen Zuid een oordeel over deze door haar gewenste veiligheidsvoorziening in een bodemprocedure niet kan afwachten, nog daargelaten dat een voor Wonen Zuid gunstige uitkomst van een bodemprocedure op dit punt niet zonder meer reeds bij voorbaat zeker is. Het betreft, zoals Wonen Zuid immers zelf zegt, slechts een eigen beleidsregel, terwijl van een wettelijke of anderszins van overheidswege verplichting tot het plaatsen van een dergelijke veiligheidsvoorziening op dit punt niet is gebleken.
Ook ten aanzien van het vervangen dan wel het laten plegen van onderhoud aan de cv ketel heeft Wonen Zuid op onvoldoende overtuigende wijze betoogd dat een beslissing hierover in een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dat de veiligheid gebiedt dat acuut onderhoud noodzakelijk is, is niet gebleken (want: betwist door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en door Wonen Zuid vervolgens niet nader onderbouwd), terwijl evenmin inzichtelijk is gemaakt, met stukken dan wel anderszins, dat (en in welke mate) Wonen Zuid financieel verlies lijdt indien de door haar gewenste vervanging van de cv-ketel niet op korte termijn plaatsvindt. De enkele verwijzing naar het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 25 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:7932) is daartoe onvoldoende: Wonen Zuid dient gemotiveerd te stellen dat zij in de onderhavige situatie financieel nadeel lijdt indien de cv-ketel in de woning niet op korte termijn wordt vervangen maar een bodemprocedure moet worden afgewacht, doch zij heeft dit nagelaten.
4.2.
Dat er een lekkage in de woning is en dat er water naar de meterkast en naar de onderburen lekt, wordt door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet betwist (zelfs erkend) en staat daarmee in deze procedure vast. Dat herstel daarvan spoedeisend is, is evident, en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wenst dit spoedig herstel ook zelf, zo is ter zitting gebleken. Op dit moment (sinds de lekkage is gemeld, zo begrijpt de kantonrechter) sluit [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de watervoorziening in de woning geheel af om verder lekken van water te voorkomen doch dient zij zich daarom op andere wijze van water te voorzien. Aan die situatie dient zo spoedig mogelijk een einde te worden gemaakt.
[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] maakt, zo stelt zij ter zitting, slechts bezwaar tegen de aanname van Wonen Zuid dat de lekkage is ontstaan door “knutselwerk” van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan de watervoorziening. Daarmee betwist zij dus dat het herstel
op haar kostendient plaats te vinden, maar
datherstel dient plaats te vinden, en wel op zo kort mogelijke termijn, staat vast. De subsidiaire vordering op dit punt zal derhalve worden toegewezen. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven dat zij dit herstel zelf ook wenst, ziet de kantonrechter thans geen aanleiding om aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden, noch om de andere gevorderde voorzieningen te treffen voor het geval [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet meewerkt. Zij zal om dezelfde reden ook geen dwangsom verbinden aan de toe te wijzen vorderingen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis ervoor zorg te dragen dat de plekken waar de werkzaamheden dienen plaats te vinden en de weg daar naartoe vrij toegankelijk zullen zijn om die werkzaamheden te kunnen uitvoeren en om die werkzaamheden te gehengen en te gedogen. De vordering zal worden toegewezen zoals in het dictum wordt bepaald.
op haar kostendient plaats te vinden, maar
datherstel dient plaats te vinden, en wel op zo kort mogelijke termijn, staat vast. De subsidiaire vordering op dit punt zal derhalve worden toegewezen. Omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uitdrukkelijk te kennen heeft gegeven dat zij dit herstel zelf ook wenst, ziet de kantonrechter thans geen aanleiding om aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden, noch om de andere gevorderde voorzieningen te treffen voor het geval [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet meewerkt. Zij zal om dezelfde reden ook geen dwangsom verbinden aan de toe te wijzen vorderingen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis ervoor zorg te dragen dat de plekken waar de werkzaamheden dienen plaats te vinden en de weg daar naartoe vrij toegankelijk zullen zijn om die werkzaamheden te kunnen uitvoeren en om die werkzaamheden te gehengen en te gedogen. De vordering zal worden toegewezen zoals in het dictum wordt bepaald.
4.3.
Nu partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
in voorwaardelijke reconventie
4.4.
De kantonrechter is in conventie niet toegekomen aan de schuldvraag, zodat aan de voorwaarde voor de reconventionele vordering niet is voldaan. Deze behoeft derhalve geen beoordeling, wat betekent dat in beginsel geen proceskostenveroordeling wordt uitgesproken. In deze zaak zijn geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die maken dat van dit uitgangspunt moet worden afgeweken.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
machtigt Wonen Zuid om de (water)lekkage in de woning te doen herstellen en de situatie in de meterkast weer veilig te maken,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te gehengen en te gedogen dat door of namens Wonen Zuid de lekkage in het gehuurde wordt hersteld en de situatie in de meterkast weer veilig wordt gemaakt,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis ervoor zorg te dragen dat de plekken in de woning waar de werkzaamheden dienen plaats te vinden en de weg daar naartoe vrij toegankelijk zullen zijn en blijven totdat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden,
5.4.
compenseert de kosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en is in het openbaar uitgesproken.
RK