Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
Zaaknummer: ROE 17 / 3372
Uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 november 2018 in de zaak tussen
[eiser], wonend te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nederweert, verweerder.
Procesverloop
Bij besluit met dagtekening 28 februari 2017 heeft verweerder krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te Nederweert (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 per waardepeildatum 1 januari 2016 vastgesteld op € 1.506.000,-.
Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 september 2017 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Als gemachtigde heeft zich gesteld G. Gieben, werkzaam bij Previcus B.V. te Boxmeer.
Verweerder heeft de stukken die op de zaak betrekking hebben ingezonden en heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft – gevoegd met dat in de zaak met nummer ROE 18/2121 – plaatsgevonden op 19 september 2018, waar eiser, vertegenwoordigd door A. van den Dool, kantoorgenoot van zijn gemachtigde, en verweerder, vertegenwoordigd door R.H.E. Steijvers, werkzaam bij de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, zijn verschenen.
De rechtbank heeft na afloop van de zitting de zaken gesplitst en in iedere zaak afzonderlijk uitspraak gedaan.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een varkenshouderij. Het bedrijf omvat drie varkensstallen (met een totale oppervlakte van 9.217m²), drie mestkelders en een werktuigenberging. Tot de onroerende zaak behoort een perceel, waarvan 17.795m² als grond bij niet-woning in de waardebepaling is betrokken. Bij de varkenshouderij is een bedrijfswoning gelegen. Omdat die woning niet bij eiser in gebruik is, is de woning een separaat woz-object dat niet behoort tot het onderhavige woz-object.
2. Eiser heeft in beroep betoogd dat verweerder het bestreden besluit niet deugdelijk heeft gemotiveerd, aangezien nauwelijks wordt ingegaan op de in bezwaar aangevoerde gronden en de waarde niet wordt onderbouwd. Zo is verweerder in het bestreden besluit niet ingegaan op het in bezwaar overgelegde taxatierapport van taxateur M. Emons. Volgens eiser dient het beroep reeds vanwege deze ondeugdelijke motivering gegrond te worden verklaard.
3. De rechtbank stelt vast dat de reactie van verweerder in het bestreden besluit op de bezwaargronden die zien op de onderbouwing van de bepaalde waarde slechts behelst de niet-onderbouwde mededeling dat voor het vaststellen van de waarde gebruik is gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten vastgestelde taxatiewijzer die door alle gemeenten wordt gebruikt bij de waardering van agrarische objecten – waarmee kennelijk wordt gedoeld op de “Taxatiewijzer en kengetallen, deel 20B, Agrarische gebouwen” (hierna: de taxatiewijzer) – en gebleken is dat de waarde van de onroerende zaak correct is vastgesteld. Verweerder heeft in het bestreden besluit echter niet inzichtelijk gemaakt hoe de vastgestelde waarde tot stand is gekomen. Het bestreden besluit is daarom ondeugdelijk gemotiveerd, hetgeen in strijd is met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Het beroep is dan ook reeds hierom gegrond. Het bestreden besluit dient te worden vernietigd.
4. De rechtbank zal, mede in het belang van de finale beslechting van het geschil, bezien of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen worden gelaten dan wel of zelf in de zaak kan worden voorzien. De rechtbank overweegt in dat kader als volgt.
5. Eiser heeft in beroep verwezen naar de taxatiewijzer. Deze taxatiewijzer geeft aan dat in 2015 gerealiseerde transactiecijfers uitwijzen dat bij varkensbedrijven een optelsom van de waarde van alle deelobjecten aan de hand van het zogenoemde rekenmodel TIOX leidt tot een te hoge woz-waarde. In die taxatiewijzer wordt dit verklaard door de aanname dat kopers van varkensbedrijven met een oppervlakte aan varkensstallen van meer dan 1.000m² niet meer kijken naar de diverse deelobjecten van het varkensbedrijf, maar primair naar het aantal varkens dat gehouden kan worden (de verdiencapaciteit). Om die reden is er in de taxatiewijzer voor gekozen om bij varkensbedrijven handmatig op de kengetallen te corrigeren aan de hand van het aantal vierkante meters varkensstal dat als zodanig in gebruik is en een prijs per vierkante meter varkensstal. Deze eenheidsprijs ligt binnen een bepaalde bandbreedte (tussen € 90,- en € 190,- per m²), waarbinnen de vierkante meterprijs onafhankelijk is van het soort varkensbedrijf, maar wel afhankelijk is van de kwaliteit van het varkensbedrijf. De handmatig berekende waarde is blijkens de taxatiewijzer voor het belastingjaar 2017 leidend en dient de door TIOX berekende waarde te vervangen. Omdat de onroerende zaak een varkensbedrijf zonder bedrijfswoning betreft, dient, in de visie van eiser en zoals in de taxatiewijzer is vermeld, een eenheidsprijs aan de onderkant van de bandbreedte te worden gehanteerd. In eerdergenoemd taxatierapport van Emons is een eenheidsprijs van € 90,- per m² gehanteerd, hetgeen betekent dat de waarde van de onroerende zaak niet meer kan bedragen dan afgerond € 829.000,- (9.217m² x € 90,-).
6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem beschikte waarde in de beroepsfase als bijlage bij zijn verweerschrift een door taxateur R.H.E. Steijvers opgesteld taxatierapport overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak eveneens bepaald aan de hand van de verdiencapaciteit. Volgens de taxateur dient echter een eenheidsprijs boven in de bandbreedte (€ 180,- per m²) te worden gehanteerd. Hiertoe heeft de taxateur van belang geacht dat sprake is van een modern bedrijf dat aan alle eisen voldoet en daarmee klaar is voor de toekomst. Verweerder heeft een artikel over het bedrijf overgelegd waarin dit naar voren komt. Bovendien ondersteunen de verkoopcijfers van de eveneens in de gemeente Nederweert gelegen varkensbedrijven (zonder bedrijfswoning) aan de Neulensteeg te Ospel (€ 364,- per m²) en het Schoor te Nederweert (€ 95,44 per m²) de juistheid van die eenheidsprijs. Van beide verkopen zijn leveringsaktes overgelegd. Het in de leveringsakte van de Neulensteeg te Ospel vermelde verkoopcijfer komt overeen met de ten behoeve van die verkoop door taxateur A. van de Heuvel getaxeerde waarde (€ 7.170.000,-). Het vorenstaande leidt de taxateur tot een waarde van de onroerende zaak van € 1.668.000,-, hetgeen betekent dat de beschikte waarde van € 1.506.000,- niet te hoog is.
7. In reactie op het verweerschrift heeft eiser op zitting het standpunt ingenomen dat verweerders taxatie volledig stoelt op de genoemde verkoopcijfers. Een inpandige taxatie van de onroerende zaak heeft immers niet plaatsgevonden. Het verkoopcijfer van de Neulensteeg te Ospel is in de visie van eiser niet bruikbaar als onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, nu die verkoop niet op de vrije markt maar tussen twee gelieerde partijen tot stand is gekomen. Het verkoopcijfer van het Schoor te Nederweert is wel bruikbaar en onderbouwt dat een prijs van € 90,- per m² reëel is en de door verweerder bepaalde waarde te hoog is.
8. De rechtbank stelt vast dat partijen niet van mening verschillen over de objectkenmerken van de onroerende zaak (en dan met name de oppervlakte van de stallen) en dat de onroerende zaak gewaardeerd dient te worden aan de hand van de verdiencapaciteit. De rechtbank stelt voorop, onder verwijzing naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381), dat de taxatiewijzer als hulpmiddel kan dienen bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. Uit de taxatiewijzer leidt de rechtbank af dat de eenheidsprijs voor varkensbedrijven met meer dan 2000m² aan varkensstallen binnen een bandbreedte van ongeveer € 90,- tot € 190,- per m² varieert. Volgens de taxatiewijzer moet een afweging worden gemaakt op welke wijze binnen de bandbreedte recht wordt gedaan aan de verschillen in objectkenmerken tussen de varkensbedrijven, waaronder factoren als de aanwezigheid en kwaliteit van een bedrijfswoning, de leeftijd van de gebouwen, de doelmatigheid en opzet van het bedrijf, de aanwezigheid van andere bijbehorende gebouwen en de ligging. Nu het varkensbedrijf van eiser onbestreden is gelegen in een sterk varkensgebied en de rechtbank op grond van het door de taxateur overgelegde artikel voldoende aannemelijk acht dat het bedrijf modern en van goede kwaliteit is en aan alle normen voldoet, kent de rechtbank, rekening houdend met het ontbreken van een bedrijfswoning, meer gewicht toe aan de door verweerders taxateur gemaakte afweging en acht zij een prijs van € 180,- boven in de bandbreedte niet te hoog.
De rechtbank acht de uit het verkoopcijfer van het Schoor te Nederweert afgeleide prijs per m² van € 95,44 per m², nu dit onbestreden een gedateerd en kleinschaliger bedrijf betreft, in een juiste verhouding staan tot de voor de onroerende zaak gehanteerde prijs per m² van € 180,-. De bruikbaarheid van het verkoopcijfer/de taxatie van de Neulensteeg te Ospel behoeft gezien het vorenstaande geen bespreking meer.
9. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand kunnen blijven.
10. Nu het beroep wegens het geconstateerde motiveringsgebrek gegrond is, dient verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
11. De rechtbank ziet voorts aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze dient op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand te worden vastgesteld op € 1.002,- (één punt voor het indienen van het beroepschrift en één punt voor het bijwonen van de zitting, met een waarde per punt van € 501,- en wegingsfactor 1,0, zijnde gemiddeld).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser (wegens kosten van rechtsbijstand) tot een bedrag van € 1.002,-.
Aldus vastgesteld door mr. R.M.M. Kleijkers, rechter, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier.
De uitspraak is openbaar gemaakt op 7 november 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 7 november 2018
Rechtsmiddel
Voor belanghebbenden en het bestuursorgaan staat tegen deze uitspraak hoger beroep open bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch. De termijn voor het instellen van het hoger beroep bedraagt zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak.