Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 4966595 CV EXPL 16-3410
Vonnis van de kantonrechter van 28 juni 2017
in de zaak van
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
wonend [adres 1]
[woonplaats]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
gemachtigde mr. A. Kara
tegen
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] h.o.d.n. [handelsnaam]
met woonplaats [adres 2]
[woonplaats]
eiser in conventie, verweerder in reconventie
gemachtigde mr. S.E.G.N. Schnabel.
Partijen worden hierna de verhuurder en de huurder genoemd.
1.De procedure
1.1
Het procesverloop tot 14 september 2016 blijkt uit het vonnis van die datum in de incidenten van beide zijden. Het procesverloop daarna in de hoofdzaak (afgezien dus van het tweede incident van de zijde van de verhuurder, waarop bij vonnis van 30 november 2016 is beslist) blijkt uit:
- de akten uitlating comparitie van beide partijen van 28 september 2016
- de conclusie van repliek in conventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens vermeerdering van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord op de eisvermeerdering in reconventie.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten en het geschil
2.1
De kantonrechter verwijst voor een samenvatting van de feiten naar zijn vonnis van 14 september 2016, waarin de incidentele vorderingen tot het treffen van een voorlopige voorziening over en weer zijn afgewezen.
2.2
De huurder kan zich volledig vinden in het advies van de deskundige Schotanus
omtrent de nadere huurprijs. De huurder vordert dat de huurprijs wordt vastgesteld op het
geadviseerde bedrag, € 16.958 (zonder btw) per jaar. De huurder vordert voorts veroordeling van de verhuurder tot terugbetaling, en de verklaring voor recht dat de huurder is gerechtigd tot verrekening, van het verschil tussen de na 21 april 2015 betaalde en de met ingang van die datum verschuldigde huurprijs, te vermeerderen met wettelijke rente. 21 april 2015 is de datum van het verzoek van de huurder krachtens artikel 7:304 BW Pro, die krachtens lid 2 van dit artikel moet gelden als ingangsdatum van verlaagde huurprijs. De huurder vordert tot slot veroordeling van de verhuurder om de kosten van de deskundige ad € 3.300 te vergoeden.
2.3
De verhuurder voert verweer. Hij heeft zowel procedurele als inhoudelijke bezwaren tegen (de totstandkoming van) het advies van de deskundige, die hierna zullen worden beoordeeld.
2.4
In reconventie vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot ontruiming van het gehuurde. De verhuurder legt hieraan ten grondslag dat de huurder stelselmatig is tekortgeschoten en nog steeds tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen, voor de bedragen van € 3.227,20 aan premies opstalverzekering over 2012 tot en met 2016, € 2.573,25 aan onroerende- zaakbelasting over 2010 tot en met 2014, € 2.393 aan onverschuldigd voor rekening van de verhuurder gekomen kosten van een dakdekker, € 3.769,80 aan huurachterstand (met name het bestanddeel btw van de huurprijs, dat volgens de verhuurder wel en volgens de huurder niet verschuldigd is),
€ 2.400 aan boete wegens te late betaling van de huurprijs over december 2013 en juni tot en met december 2014 en € 1.500 wegens te late betaling van de huurprijs over februari tot en met juni 2016. Na vermeerdering van eis vordert de verhuurder bovendien veroordeling van de verhuurder tot betaling van € 2.500 uit hoofde van een aan hem bij brief van de gemeente Maastricht van 5 december 2016 opgelegde last onder dwangsom in verband met reclame-uitingen aan de gevel van het gehuurde.
2.5
De huurder voert in reconventie verweer, waarop hierna bij de beoordeling wordt ingegaan. Ten aanzien van de eisvermeerdering is dit verweer zowel formeel als materieel.
3.De beoordeling
In conventie
3.1
De kantonrechter dient zich te conformeren aan het rapport van de door hem benoemde deskundige, tenzij dit door (zie 3.1.1) de wijze van totstandkoming dan wel door (zie 3.1.2) de inhoud de toets van een redelijke kritiek niet doorstaat. Die situatie doet zich niet voor, zoals hierna te motiveren.
3.1.1
De verhuurder heeft ermee volstaan, in algemene termen te stellen dat de deskundige wel eens bevooroordeeld zou kunnen zijn omdat hij vaak direct in opdracht van (het kantoor van) de advocaat van de huurder werkt en bij de contacten die partijen hebben gehad sympathie voor (de advocaat van) de huurder bleek te hebben. Noch het één, noch het ander vormt grond om te twijfelen aan de onpartijdigheid van de deskundige, die met regelmaat door kantonrechters als zodanig wordt benoemd. Het feit - indien al juist - dat deze deskundige in het verleden regelmatig in opdracht van (kantoorgenoten van) de advocaat van de huurder heeft gewerkt, en misschien nog steeds als zodanig werkt, zal samenhangen met het feit dat hij - ook in de ervaring van de kantonrechter - één van de weinigen is die in staat is een huurprijsadvies op basis van de wettelijk voorgeschreven vergelijking tot stand te brengen. Het feit dat de deskundige meerdere opdrachtgevers heeft, waaronder (advocaten van) het kantoor van de gemachtigde van de huurder, duidt niet zonder meer - en meer heeft de verhuurder feitelijk niet gesteld - op vooringenomenheid in dit geval, waarin hij door de rechtbank is benoemd en in die hoedanigheid adviseert. Dat de deskundige blijk zou hebben gegeven van meer “sympathie” voor de persoon van de advocaat of voor de zaak van de huurder, indien al juist (de verhuurder heeft het slechts als zijn indruk gegeven en heeft deze niet met feiten gestaafd), duidt op zichzelf ook niet op een gebrek aan onpartijdigheid bij de totstandkoming van zijn advies. Daarop duidt evenmin de weigering van de deskundige om een door de verhuurder (overigens in een laat stadium, namelijk pas bij de bezichtiging) aangedragen bedrijfsruimte in de huurprijsvergelijking te betrekken. De deskundige heeft dit voorstel op goede gronden afgewezen, zoals geformuleerd op pag. 23 van zijn rapport (dat hij eerst in concept aan partijen had toegezonden). Op vooringenomenheid duidt tot slot niet de beslissing van de deskundige om een ander (door de huurder voorgesteld) pand wél in de huurprijsvergelijking te betrekken. Daarvan hoefde hij zich in elk geval niet te laten weerhouden door de wetenschap dat dit pand in de verstreken jaren geen huurprijsverhoging of zelfs een huurprijsverlaging had gekend. Vergeleken dient immers te worden met panden die zich door hun ligging en/of door de aard van de daarin gedreven onderneming lenen voor vergelijking met de betrokken bedrijfsruimte, bij welke keuze de (reeds bekende) huurprijsontwikkeling van die panden op voorhand geen rol mag spelen.
3.1.2
De deskundige is geen rechter. Verhuurders of huurders van panden waarvan de deskundige na ampele overweging - waarin de deskundige de nodige vrijheid heeft - heeft besloten ze in de vergelijking te betrekken, zijn niet gehouden de deskundige te informeren over de actuele huurprijs en/of de ontwikkeling van de huurprijs in voorbije jaren. Dien-tengevolge is de deskundige aangewezen op hetgeen derden bereid zijn vrijwillig aan hem prijs te geven, en hetgeen hij door dossieronderzoek zelf kan vaststellen. Dat de deskundige, zoals de huurder stelt, zijn rapport heeft opgesteld “op basis van moeizaam telefonisch verkregen informatie”, heeft derhalve niet tot gevolg dat hij op die informatie zijn advies niet mag baseren of gehouden is de aldus verkregen informatie te verifiëren (waarbij ook niet valt in te zien hoe de deskundige dit had moeten doen).
Tot de gehuurde bedrijfsruimte behoort een afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW Pro. Als gebruikelijk, ook voor andere secundaire ruimten zoals opslagruimten die niet behoren tot de “winkel”, heeft de deskundige van het vloeroppervlak van de woning 20% meegenomen in zijn berekening van de huurprijs. Anders dan de huurder meent, is daarbij irrelevant wat de huurprijs van de woning op de markt zou zijn in het geval dat deze niet als één geheel met de bedrijfsruimte zou zijn verhuurd. Irrelevant is ook de actuele onderhoudstoestand van de woning en de invloed die de huurder daarop al dan niet heeft gehad. Ook in dit opzicht is de kritiek van de huurder op het rapport niet redelijk, althans doorstaat het rapport de toets aan redelijke kritiek.
De deskundige behoefde, en de kantonrechter behoeft, zich niet te laten leiden door af-spraken tussen partijen - als die al zijn gemaakt, hetgeen de verhuurder stelt en de huurder
betwist - over de (ten behoeve van de huurder verlaagde) aanvangshuurprijs, de periodieke indexering daarvan en de eenmalige verhoging met 10% na afloop van de eerste vijf jaar. Artikel 7: 303 BW is immers krachtens artikel 7:291 lid 1 BW Pro van dwingend recht.
Tot slot is de deskundige terecht uitgegaan, en zal de kantonrechter uitgaan, van een huurprijs waarover geen btw verschuldigd is. Weliswaar zijn partijen volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst de verschuldigdheid van omzetbelasting over de huurprijs overeen-gekomen, maar aan die aanvankelijke partijbedoeling is in de loop der jaren (zoals de huurder in de conclusie van antwoord in reconventie onder 57, nadien niet betwist, heeft gesteld) geen gevolg gegeven. Dat de reden hiervan een tijdelijke tegemoetkoming van de verhuurder aan huurder was, en dat afgesproken is dat de aanspraak van de verhuurder op btw op enig moment zou herleven, heeft de verhuurder slechts gesteld maar niet bewezen of aangeboden te bewijzen. De verhuurder heeft kennelijk niet eerder dan in rechte aanspraak op btw gemaakt en heeft nooit met btw vermeerderde facturen voor de huurprijs verstuurd, die hij en de huurder toch nodig zouden hebben gehad om die belasting te betalen, aan te geven, af te dragen en/of te verrekenen. De verhuurder heeft zich jarenlang de betaling van een huurprijs zonder btw laten welgevallen en heeft daar nooit tegen geprotesteerd. Hierdoor is bij de huurder het vertrouwen gewekt dat over de huurprijs (definitief) geen btw verschuldigd was. Onder deze omstandigheden heeft de verhuurder zijn recht om alsnog aanspraak te maken op btw over de huurprijs verwerkt.
3.2
De kantonrechter volgt dus het rapport van de deskundige en zal de huurprijs nader vaststellen op het door de deskundige geadviseerde bedrag: € 16.958 (zonder btw) per jaar. De ingangsdatum hiervan is krachtens artikel 7:304 lid 2 BW Pro inderdaad de datum van in-diening door de huurder van zijn verzoek tot benoeming van een deskundige, 21 april 2015. Vanzelfsprekend heeft de huurder recht op terugbetaling van het verschil tussen hetgeen hij vanaf die datum ten titel van huurprijs heeft voldaan en hetgeen hij als nader vastgestelde huurprijs verschuldigd is, en is hij gerechtigd dat (door partijen niet becijferde) bedrag te verrekenen met hetgeen hij op zijn beurt verschuldigd is aan de verhuurder.
3.3
In conventie worden dus alle vorderingen toegewezen. De verhuurder is de in het ongelijk gestelde partij, die wordt veroordeeld in de proceskosten van de huurder, waarvan krachtens artikel 7:304 lid 3 BW Pro de kosten van de deskundige (onbetwist € 3.300 inclusief btw) deel uitmaken. De proceskosten bestaan verder uit € 77,75 voor het exploot, € 223 voor griffierecht en € 500 (2 x € 250, over de proceskosten in de incidenten is reeds beslist) voor salaris gemachtigde. In totaal bedragen de proceskosten tot de datum van dit vonnis
€ 4.100,75.
In reconventie
3.4
Volgens artikel 4.4 van de huurovereenkomst is de huurder naast de huurprijs de premie opstalverzekering van € 85 per maand verschuldigd. Anders dan (in artikel 9 van Pro de algemene voorwaarden)voor de huurprijs, is ten aanzien van deze betalingsverplichting van de huurder niet overeengekomen dat zij periodiek wordt aangepast aan de ontwikkeling van het prijspeil of aan de premie die de verhuurder op zijn beurt aan de verzekeringsmaatschappij verschuldigd is. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan van de huurder wel gevergd worden dat hij die laatste prijsstijging voor zijn rekening neemt, maar om daarop aanspraak te maken kan van de verhuurder gevergd worden dat hij aan de huurder periodiek en specifiek inzicht geeft in de door hem (verhuurder) verschuldigde premie om de opstal waarvan het gehuurde deel uitmaakt te verzekeren, met andere woorden in de noodzaak van de prijsstijging en het verband tussen de actuele premie en de (door de verhuurder aan de verzekering opgegeven) waarde van de opstal. Dat heeft de verhuurder, tot in deze proce-dure, nagelaten, terwijl hij toch op grond van het vonnis in kort geding tussen partijen van
15 januari 2015 (overweging 4.8) had moeten weten dat de kantonrechter zonder deze gegevens de vordering niet zou toewijzen. De vordering wordt dus afgewezen.
3.5
Gelijke overwegingen gelden voor de vordering ter zake onroerende- zaakbelasting. Het gebruikersdeel daarvan komt krachtens artikel 20.1 onder a van de algemene voorwaarden voor rekening van de huurder. Om daarop aanspraak te maken kan van de verhuurder gevergd worden dat hij aan de huurder periodiek en specifiek inzicht geeft in de aan hem opgelegde aanslagen en met name de splitsing daarvan in een gebruikersdeel en een
eigenaarsdeel. Dat heeft de verhuurder, tot in deze procedure, nagelaten. Ook hieraan is in het vonnis van 15 januari 2015 (onder 4.9) reeds een overweging gewijd, op grond waarvan de verhuurder kon verwachten dat de vordering bij gebreke van een deugdelijke specificatie opnieuw zou worden afgewezen. Aldus wordt beslist.
3.6
Bij vonnis tussen partijen van de kantonrechter van 16 juli 2014 is de huurder gemachtigd bepaalde werkzaamheden (genoemd door een eerdere deskundige, ing. F.M.J.
Feron) ter opheffing en voorkoming van lekkage van het dak van het gehuurde, voor rekening van de verhuurder, door verrekening met de huurprijs, te laten verrichten door een dakdekker. Deze machtiging impliceert een zekere vrijheid van de huurder in de keuze van
degene die en de exacte prijs waarvoor hij deze werkzaamheden laat verrichten. Van de huurder kon niet worden gevergd - en daarop baseert de verhuurder zijn vordering op dit onderdeel - dat hij koos voor de door de verhuurder voorgestelde dakdekker en de door deze geoffreerde prijs, te minder gelet op het wantrouwen van partijen tegenover elkaar en van de één tegenover deskundigen en vaklieden die de ander aandraagt. Het verschil tussen de prijs waarvoor de huurder de werkzaamheden heeft laten verrichten en de door de andere (door de verhuurder voorgestelde) dakdekker geoffreerde prijs, is ook niet zodanig dat geoordeeld kan worden dat de huurder door voor de duurdere variant te kiezen, misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt. De vordering wordt afgewezen.
3.7
Het oordeel over de vordering ter zake huurachterstand is impliciet in het hiervoor gegeven oordeel dat over de huurprijs geen btw verschuldigd (zie 3.1.2) is en dat de huurder recht heeft op terugbetaling van het verschil tussen de verlaagde huur prijs en de betaalde huurprijs (zie 3.2). De vordering wordt afgewezen.
3.8
Uit voorgaande overwegingen volgt dat de huurder zich terecht heeft beroepen op opschorting van een gedeelte van zijn betalingsverplichting, in afwachting van de nadere vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter op een lager bedrag. Hij is derhalve niet in verzuim geraakt, zodat de verhuurder geen aanspraak heeft op boetes wegens te late betaling over februari tot en met juni 2016. Aanspraak op boetes wegens te late betaling van de huurprijs over december 2013 en juni tot en met december 2014 heeft de verhuurder kennelijk pas in deze procedure gemaakt. Door dit tijdverloop heeft de verhuurder zijn recht op betaling verwerkt. Voor rechtsverwerking is weliswaar een enkel stilzitten niet voldoende, maar de boete vormt een prikkel voor de huurder om tijdig te betalen en gelet op dit karakter van de boete kan van de verhuurder worden gevergd dat hij de verschuldigdheid ervan (telkens) in het vooruitzicht stelt wanneer de huurder enige maandtermijn niet (tijdig en volledig) betaalt. Ook deze vordering worden afgewezen.
3.9.1
De vermeerdering van eis wordt toegelaten en het formele verweer daartegen wordt verworpen. Weliswaar heeft de verhuurder deze niet in het petitum van zijn akte vermeerdering van eis uitgedrukt en is deze in het allerlaatste processtuk van de verhuurder opgenomen, maar de huurder is hierdoor niet benadeeld. Hij heeft immers de mogelijkheid gekregen, en benut, om verweer te voeren.
3.9.2
De vermeerderde eis wordt afgewezen. Zeker gelet op het late stadium van de procedure waarin de verhuurder de vordering heeft vermeerderd, mocht van hem worden gevergd dat hij deze beter had gemotiveerd dan hij gedaan heeft. Kennelijk heeft de gemeente aan de verhuurder een last onder dwangsom opgelegd, maar de verhuurder heeft niet duidelijk gemaakt of hij gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheden van bezwaar en beroep tegen dit besluit, zodat niet vaststaat dat de verhuurder de dwangsom onherroepelijk
verschuldigd is. Dat hij deze heeft betaald, is ook niet gebleken. Tot slot heeft de verhuurder slechts (impliciet) gesteld, maar niet onderbouwd, dat de huurder in verzuim is met een verplichting de dwangsom in de plaats van de verhuurder aan de gemeente te betalen of aan de verhuurder te vergoeden.
3.1
De verhuurder is hiermee de in het ongelijk gestelde partij. Hij wordt veroordeeld in de proceskosten van de huurder, die tot de uitspraak van dit vonnis worden begroot op € 600 aan salaris gemachtigde.
4.De beslissing
De kantonrechter,
in conventie:
4.1
stelt de huurprijs van de door de huurder van de verhuurder gehuurde bedrijfsruimte aan de [adres 2] , [woonplaats] met ingang van 21 april 2015 vast op
€ 16.958 (zonder btw) per jaar,
4.2
veroordeelt de verhuurder om aan de huurder te betalen het verschil tussen de door de huurder over het tijdvak na 21 april 2015 ten titel van huurprijs betaalde bedragen en de krachtens de beslissing hiervoor onder 4.1 voor dat tijdvak geldende huurprijs, te
vermeerderen met de wettelijke rente over dat verschil telkens vanaf de dag van betaling door de huurder tot die van voldoening door de verhuurder,
4.3
verklaart voor recht dat de huurder gerechtigd is hetgeen hem krachtens de beslissing hiervoor onder 4.2 toekomt te verrekenen met door hem verschuldigde huurpenningen,
premies opstalverzekering en onroerende- zaakbelastingen,
4.4
veroordeelt de verhuurder tot betaling aan de huurder van diens proceskosten, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 4.100,75,
4.5
verklaart dit vonnis op de onderdelen 4.2 en 4.4 uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie:
4.6
wijst de vorderingen af,
4.7
veroordeelt de verhuurder tot betaling aan de huurder van diens proceskosten, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600, en verklaart dit vonnis op dit onderdeel
uitvoerbaar bij voorraad
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en in het openbaar uitgesproken.