Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: C/03/234147 / KG ZA 17/179
Vonnis in kort geding van 8 mei 2017
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CAMELOT BEHEER B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
eisende partij,
gemachtigde mr. M.W.R. Hoogstraten
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend [adres 1] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R. Schoonbrood
2.[gedaagde sub 2] ,
wonend [adres 1]
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. R. Schoonbrood
3.[gedaagde sub 3] ,
wonend [adres 2] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. A. [gedaagden] ,
4.[gedaagde sub 4] ,
wonend [adres 3] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. A. [gedaagden] .
Partijen zullen hierna Camelot respectievelijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] , [gedaagde sub 4] of (gedaagden gezamenlijk) [gedaagden] c.s. genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de door [gedaagden] c.s. ingediende conclusies van antwoord
- de mondelinge behandeling op 20 april 2017, waarbij Camelot een pleitnota en de producties 6 en 7 heeft overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Camelot houdt zich bezig met leegstandsbeheer. Woningcorporatie Zowonen (hierna: ZW) is eigenaar van de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] . Deze woningen en 55 andere woningen van ZW zijn gelegen in de wijk Sanderbout. ZW heeft met Camelot een “beheerovereenkomst” gesloten op grond waarvan Camelot (onder meer) voornoemde drie woningen beheert.
2.2.
Camelot heeft met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] overeenkomsten gesloten op grond waarvan zij met ingang van 1 juni 2012 de woning aan de [adres 1] bewonen. Partijen zijn bij aanvang overeengekomen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] maandelijks een vergoeding betalen van ieder € 138,00. Thans bedraagt de door hen aan Camelot te betalen maandelijkse vergoeding € 170,00 per persoon.
2.3.
Met [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] heeft Camelot soortgelijke overeenkomsten gesloten. [gedaagde sub 3] bewoont op grond van die overeenkomst sinds 7 april 2008 de woning aan de [adres 2] tegen een maandelijks aan Camelot verschuldigde vergoeding van aanvankelijk € 170,00 en thans € 201,50 per maand. [gedaagde sub 4] bewoont op grond van de overeenkomst met ingang van 1 augustus 2011 de woning aan de [adres 3] tegen een vergoeding van aanvankelijk € 150,00 en thans € 179,00 per maand.
2.4.
De met [gedaagden] c.s. gesloten overeenkomsten vermelden in de aanhef dat het bruikleenovereenkomsten zijn. Voorts staat in de preambule van de overeenkomsten het volgende:
- Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
- Dat Bruikleengever - ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder recht of titel - het pand om niet aan Bruiklener in bruikleen geeft, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden;
- Dat deze Bruikleenovereenkomst loopt voor (on)bepaalde tijd en steeds schriftelijk kan worden opgezegd met een opzegtermijn van vier weken [
- Dat Bruiklener zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst;
- Dat Bruiklener zich realiseert dat er geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik van het pand alleen van korte duur is. Een eventueel beroep op huurbescherming wordt door partijen - gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst - in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht.
2.5.
Op 16 december 2014 heeft ZW een sloopmelding ingediend bij de gemeente Sittard-Geleen van het voornemen tot sloop van de 58 woningen in de wijk Sanderbout.
De gemeente heeft bij brief van 16 december 2014 aan ZW medegedeeld dat de sloopmelding voldoet aan de indieningsvereisten van art. 1.26 lid 6 van het Bouwbesluit 2012, en dat pas met de sloop gestart mag worden nadat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend en deze onherroepelijk is. De hier bedoelde omgevingsvergunning is verleend op 5 maart 2015. Van (een nog lopend) bezwaar of beroep is niet gebleken.
2.6.
Bij e-mailbericht van 3 februari 2017 heeft ZW de beheerovereenkomst met Camelot ten aanzien van de woningen in de Resedastraat 2 tot en met 32 opgezegd en aan Camelot medegedeeld dat 3 maart 2017 de gewenste opleverdatum is.
2.7.
Bij e-mailberichten van 6 februari 2017 heeft Camelot de bruikleenovereenkomsten met [gedaagden] c.s. opgezegd tegen 6 maart 2017. [gedaagden] c.s. hebben bij brieven van 1 maart 2017 Camelot medegedeeld dat de opzegging nietig is omdat de overeenkomsten huur-overeenkomsten zijn zodat zij huurbescherming genieten.
2.8.
Camelot heeft bij brieven van 2 maart 2017 [gedaagden] c.s. gesommeerd de woningen te ontruimen en hen aansprakelijk gesteld voor alle door Camelot geleden en te lijden schade indien zij niet de woningen niet uiterlijk 6 maart 2017 ontruimd hebben.
2.9.
De te slopen woningen in de Resedastraat zijn inmiddels leeg en ontruimd op die van [gedaagden] c.s. na. ZW heeft Camelot in een brief van 28 maart 2017 gewezen op de (financiële) gevolgen van het niet-ontruimen van die woningen en Camelot meegedeeld niet uit te sluiten haar aansprakelijk te zullen stellen voor de reeds geleden schade.
3.Het geschil
3.1.
Camelot vordert [gedaagden] c.s. te veroordelen tot ontruiming van de woningen aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , binnen drie dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan, tot een maximum van € 10.000,00, met veroordeling van [gedaagden] c.s. in de proceskosten en de nakosten. [gedaagden] c.s. voeren gemotiveerd verweer.
3.2.
Op de stellingen van partijen zal hierna ingegaan worden.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of de tussen hen gesloten overeenkomsten huurovereenkomsten zijn. De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag als volgt onder 4.2 t/m 4.4.
4.2.
Artikel 7:201 lid 1 BW definieert huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.3.
In iedere overeenkomst staat dat Camelot de woning ingevolge art. 7A:1777 BW om niet in bruikleen geeft om daarin tijdelijk verblijf te houden. Verder is in iedere overeenkomst bepaald dat de kosten die met het gebruik van het pand samenhangen, zoals (onder meer maar niet uitsluitend) wegens controlewerkzaamheden, administratie, incasso, 24-uur bereikbaarheidsdienst, acquisitie en communicatie, op grond van art. 7A:1785 BW door de bruiklener gedragen dienen te worden. Voorts is bepaald dat ook de kosten van verwarming, elektriciteit en water in het pand alsmede de kosten voor riool- en reinigingsrechten, de onroerendgoedbelasting en alle andere kosten, lasten of heffingen op grond van art. 7A:1785 BW voor rekening van de bruiklener zijn.
4.4.
Hieruit blijkt niet dat [gedaagden] c.s. zich hebben verbonden tot een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Partijen zijn immers overeengekomen dat het maandelijks door [gedaagden] c.s. te betalen bedrag een kostenvergoeding is. De maandelijks door [gedaagden] c.s. aan Camelot verschuldigde vergoedingen zijn zo laag in relatie tot de gebruikelijke huurprijzen voor woningen als deze dat de voorzieningenrechter het aannemelijk acht dat reeds daarom in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat die vergoedingen niet zijn aan te merken als een tegenprestatie in de zin van art. 7:201 lid 1 BW. Aannemelijk is dat het inderdaad gaat om vergoedingen voor de kosten die Camelot maakt om woningen als deze tijdelijk, in afwachting van een definitieve bestemming zoals sloop, beschikbaar te krijgen en bewoonbaar te houden. [gedaagden] c.s. hebben betoogd dat de staat van onderhoud van de woningen zo slechts is dat (uitgaande van huurprijsvermindering wegens gebreken) de vergoedingen wel degelijk zijn aan te merken als reële huurprijsbetalingen. Dit betoog dient reeds verworpen te worden omdat niet voldoende gemotiveerd gesteld, noch gebleken is dat de woningen bij aanvang van de bruikleenovereenkomsten gebreken hadden, en/of dat thans gebreken het woongenot verminderen. Het (door [gedaagden] c.s gestelde en niet betwiste) feit dat Camelot winst genereert uit haar activiteiten duidt er niet, althans niet zonder meer, op dat de in rekening gebrachte vergoedingen als een tegenprestatie zijn aan te merken. Een professionele leegstandsbeheerder zal immers, net als een verhuurder, winst moeten maken om zijn onderneming op de lange termijn in stand te houden. Dat is niet alleen in haar eigen belang maar ook in het belang van woningzoekenden die zijn aangewezen op of kiezen voor woonruimte met een prijs ver beneden de gebruikelijke huurprijs. Zij hebben de consequentie daarvan, dat de bewoning kan eindigen op een niet door hen gekozen moment, te aan-vaarden. Eén en ander betekent op zichzelf niet dat het bestanddeel van de kostenvergoeding die de gebruikers betalen en die Camelot aanwendt voor de instandhouding van haar onderneming, van karakter verandert en een tegenprestatie voor het gebruik van de woning wordt. Ook het gegeven dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 3] niet allen dezelfde maandelijkse vergoeding aan Camelot dienen te betalen is onvoldoende om aannemelijk te achten dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat de vergoedingen tegenprestaties zijn.
4.5.
In een bodemprocedure zal dus naar alle waarschijnlijkheid geoordeeld worden dat partijen geen huurovereenkomsten maar bruikleenovereenkomsten gesloten hebben. Hierop anticiperend, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de opzegging van die overeen-komsten in een bodemprocedure stand zal houden. [gedaagden] c.s. hebben immers geen recht op huurbescherming. Daarnaast heeft Camelot de overeengekomen opzegtermijn gerespecteerd. Hieruit volgt dat [gedaagden] c.s. vanaf 6 maart 2017 zonder recht of titel in de woningen verblijven.
4.6.
Camelot heeft een spoedeisend belang bij ontruiming van de woningen. Zij is immers jegens ZW gehouden deze leeg en ontruimd op te leveren aangezien ZW de overeenkomst met Camelot heeft opgezegd op 3 februari 2017. Bij nog langere bewoning van de woningen loopt Camelot het risico dat ZW jegens haar aanspraak zal maken op vergoeding van de schade als gevolg van vertraging van het renovatie- en nieuwbouwproject in de wijk Sanderbout. Ter zitting is aannemelijk geworden dat de weigering van [gedaagden] c.s. om de woningen te verlaten tot zulke schade zal leiden. De overige woningen in de [adres 4] zijn immers inmiddels ontruimd en ter zitting is door de aanwezige medewerkers van ZW ( [naam medewerker ZW 1] en [naam medewerker ZW 2] ) overtuigend uitgelegd dat deze weigering de voortgang van het project belemmert. Dat de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw ter plaatse, anders dan voor de sloop (zie 2.5), nog niet is verleend, doet aan het recht op en spoedeisend belang van ZW bij sloop - en daarvan afgeleid van Camelot bij ontruiming - niet af. [gedaagden] c.s heeft voorts aangevoerd dat er geen noodzaak is tot spoedige ontruiming omdat het einde van het broedseizoen van de huismus en/of de gierzwaluw afgewacht dient te worden: gedurende het broedseizoen kan geen sloop plaatsvinden omdat dit een overtreding van de Flora- en Faunawet zou vormen waarvoor geen ontheffing is verleend. Dit betoog verwerpt de voorzieningenrechter. Het is aannemelijk geworden dat ZW voorafgaand aan het broedseizoen reeds voorzieningen aan de woningen heeft getroffen om te voorkomen dat ze als broedplaats zullen dienen, zodat de huismus en de gierzwaluw elders een heenkomen zullen (moeten) zoeken. Het betoog van [gedaagden] c.s. faalt dus ook op dit punt. Tot slot weegt in de te maken belangenafweging zwaar dat Camelot en ZW, ter zitting herhaald, hebben toegezegd aan [gedaagden] c.s. op zeer korte termijn zelfstandige woningen aan te kunnen bieden uit het deel van het woningbestand van ZW dat in beheer is bij Camelot. Hieruit volgt dat het woonbelang als zodanig van [gedaagden] c.s. niet wordt geschonden door een spoedige ontruiming.
4.7.
De gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid te kort. De noodzaak tot een dermate spoedige ontruiming is door Camelot onvoldoende gemotiveerd. De termijn zal daarom worden bepaald op vier weken.
4.8.
Omdat dit vonnis door de feitelijke ontruiming ten uitvoer kan worden gelegd en Camelot geen belang heeft (gesteld) om daarnaast aanspraak te hebben op een dwangsom wanneer [gedaagden] c.s. niet ontruimen, wordt de vordering in zoverre afgewezen.
4.9.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagden] c.s. worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van Camelot tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 104,17
- griffierecht € 618,00
- salaris gemachtigde
Totaal € 1.538,17
4.10.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] en [gedaagde sub 2] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, onder afgifte van de sleutels aan Camelot,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 3] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 2] te [woonplaats] te verlaten en te ontruimen met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van de sleutels aan Camelot,
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 4] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 3] te [woonplaats] te verlaten en te ontruimen met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van de sleutels aan Camelot,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] c.s. hoofdelijk, aldus dat wanneer één van hen betaalt ook de anderen tot de hoogte van die betaling zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten van Camelot, tot op heden begroot op € 1.538,17,
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] hoofdelijk, onder de voorwaarde dat niet binnen twee weken na aanschrijving aan de veroordeling onder 5.1 en 5.4 is voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, indien vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden te vermeerderen met de explootkosten daarvan,
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 3] , onder de voorwaarde dat niet binnen twee weken na aanschrijving aan de veroordeling onder 5.2 en 5.4 is voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, indien vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden te vermeerderen met de explootkosten daarvan,
5.7.
veroordeelt [gedaagde sub 4] , onder de voorwaarde dat niet binnen twee weken na aanschrijving aan de veroordeling onder 5.3 en 5.4 is voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, indien vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden te vermeerderen met de explootkosten daarvan,
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen en is in het openbaar uitgesproken.
Type: RW