Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB/ROE 14/1386
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 juni 2015 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigden: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Roermond, verweerder
(gemachtigden: mr. M.G.G. Hilkens en [naam]).
Procesverloop
Verweerder heeft bij besluit van 30 juni 2013 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] voor het tijdvak 1 januari 2013 tot 1 januari 2014 vastgesteld op € 3.259.000,-.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. Bij besluit van 22 maart 2014 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 maart 2015. Eiser is in persoon verschenen, vergezeld van zijn gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een hotel van bouwjaar 2011.
2. Verweerder geeft aan de waarde te hebben bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. Verweerder heeft daarbij een grondwaarde van € 648.525,- aangehouden en een herbouwwaarde van de opstallen van € 2.610.475. Verweerder acht voornoemde grondwaarde niet te hoog en verwijst daartoe naar het feit dat eiser in juni van het jaar 2008 de grond met de toen daarop aanwezige opstallen heeft gekocht voor
€ 810.000,- om daar een luxe hotel te kunnen bouwen. In deze prijs zat volgens verweerder de waarde van de opstallen, welke verweerder schat op € 160.000,-, en een bedrag aan sloopkosten om het hotel te kunnen realiseren. Verder benadrukt verweerder in verband met de gehanteerde grondwaarde dat het perceel, vanwege onder meer de nabijheid van een watersportgebied waar de vrijetijdseconomie verder uitgebreid zal gaan worden, een unieke locatie heeft.
3. Eiser betwist niet dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, maar acht die waarde in dit geval te hoog.
Eiser heeft perceel [adres 1] met opstallen, een luxe bovenwoning en parkeergarage met 17 parkeerplaatsen, in 2008 gekocht om over voldoende parkeerplaatsen te kunnen beschikken in verband met de voorgenomen aankoop van een hotel aan de [adres 2]. Laatstgenoemde aankoop is echter niet doorgegaan. Eiser heeft vervolgens besloten de opstallen op het perceel [adres 1] te slopen en op dit perceel een nieuw hotel te bouwen. De bouwkosten (volgens eiser € 2.610.000) waren, mede vanwege de ingesloten ligging van het perceel, erg hoog en de exploitatie van het hotel is verliesgevend. Eiser vindt primair dat de waarde van de onroerende zaak vanwege de hoge bouwkosten en de verliesgevende exploitatie niet hoger is dan het bedrag van de bouwkosten.
Verder stelt eiser dat de door verweerder gehanteerde grondwaarde veel te hoog is. De bovenwoning en parkeergarage vertegenwoordigden namelijk een waarde van ongeveer € 500.000, zodat voor de grond een waarde van € 310.000 resteert. Dat de grondwaarde die verweerder hanteert veel te hoog is blijkt ook uit het feit dat deze waarde neerkomt op € 1.500,-/m² en die prijs, toegepast op andere objecten in de buurt van de onroerende zaak, zou betekenen dat de opstallen van die objecten, gelet op hun WOZ-waarde, maar weinig waarde of geen waarde hebben, wat absurd zou zijn. Eiser voert subsidiair aan dat de waarde van de onroerende zaak, bij voornoemde grondwaarde van € 310.000, € 2.920.000 is. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder ten aanzien van andere objecten die eveneens zijn gelegen aan de Roerkade een lagere grondprijs hanteert en het bestreden besluit daarom in strijd is met het gelijkheidsbeginsel.
4. De rechtbank overweegt als volgt.
5. Ten aanzien van de bevoegdheid van de heer W.C.G. Fiddelaers om als heffingsambtenaar besluiten te nemen verwijst de rechtbank ambtshalve naar haar uitspraak van 2 april 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:2779). Daaruit volgt dat de heer Fiddelaers het bestreden besluit en het primaire besluit onbevoegd heeft genomen, maar de rechtbank dit gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht passeert.
6. Tussen partijen is in geschil of de door verweerder per 1 januari 2012 vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 3.259.000 te hoog is. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge het derde lid wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid.
8. Onder de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden verstaan de waarde in economische zin die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft (HR 8 juli 1992, nr. 27678, BNB 1992/298, Veendam-arrest).
9. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt volgens dit artikellid bepaald door middel van een methode van vergelijking en de waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwkosten rekening houdend met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering. Deze regels voor onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn slechts hulpmiddelen bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de gehele onroerende zaak (vgl. HR 29 november 2000, nr 35.797, LJN A8610). Zowel verweerder als eiser hebben voornoemde methode gebruikt om hun standpunten met betrekking tot de in geschil zijnde vragen te onderbouwen. De rechtbank ziet geen reden om in het onderhavige geval te oordelen dat het hanteren van een waarderingsmethodiek waarbij de optelling van de waarden van de bouwkosten en de grond leidt tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak niet aan het bepaalde in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voldoet.
10. Eiseres betwist niet de door verweerder gehanteerde hoogte van de bouwkosten, maar wel de gehanteerde grondwaarde. Verweerder heeft de gehanteerde grondwaarde onderbouwd met het gegeven dat verweerder in 2008 perceel [adres 1] met de aanwezige bovenwoning en parkeergarage heeft gekocht voor € 810.000. De genoemde opstallen hadden volgens verweerder een waarde van € 160.000,-. Volgens verweerder blijkt hieruit en uit het feit dat eiser ook nog kosten voor de sloop van de opstallen heeft moeten maken, dat de grond voor eiser een waarde vertegenwoordigde van minimaal € 650.000.
11. De rechtbank stelt vast dat eiser op enig moment na juni 2008 en vóór 1 januari 2012 heeft besloten de onroerende zaak te bouwen, zodat aangenomen kan worden dat toen volgens hem de investeringen die hij daarvoor had gedaan en nog moest doen opwogen tegen het nut dat hij van de onroerende zaak tegemoet kon zien, met andere woorden: de onroerende zaak had kennelijk voor hem minimaal de waarde van die investeringen. Deze investeringen bestonden in elk geval uit de kosten van de opstallen, welke, gelet op hetgeen partijen hebben aangevoerd, zijn te stellen op de stichtingskosten ad € 2.610.475, en de kosten die eiser in 2008 voor het perceel met opstallen heeft betaald, te weten € 810.000. Het totaal aan investeringen bedroeg dus (minimaal) € 3.420.475. Niet gebleken is van omstandigheden op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat op 1 januari 2012 deze gedane investeringen structureel verliesgevend waren en dat mogelijkerwijs sprake zou zijn van een lagere bedrijfswaarde. Aangenomen kan daarom worden dat ook op 1 januari 2012 de onroerende zaak voor eiser minimaal een waarde had van € 3.420.475. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de door verweerder vastgestelde waarde van € 3.259.000 te hoog is. Dat de grondprijs van andere percelen in de omgeving mogelijk lager is dan € 1.500,-/m² doet aan voormelde conclusie niets af en kan ook geen strijdigheid met het gelijkheidsbeginsel opleveren omdat de totale waarde van de onroerende zaak moet worden beoordeeld.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.J.J. Derks-Voncken (voorzitter), en mr. F.H. Machiels en mr. A.W. Oosterman, leden, in aanwezigheid van mr. A.G.P.M. Zweipfenning, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2015.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2015.
w.g. A. Zweipfenning,
griffier
w.g. N.J.J. Derks-Voncken,
voorzitter
Voor eensluidend afschrift:
de griffier,
Afschrift verzonden aan partijen op: 12 juni 2015
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.