Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Maastricht
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 2252928 CV EXPL 13-6765
Vonnis van de kantonrechter van 15 januari 2014
in de zaak van
woningstichting heemwonen,
gevestigd en kantoor houdende te Kerkrade,
eiseres,
verder ook te noemen: de verhuurder,
gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, advocaat te Best,
tegen
(1) [gedaagde 1],
(2) [gedaagde 2],
beiden wonende [adres 1],
gedaagden,
verder te noemen: (1) de huurder en (2) de huurster,
gemachtigde: mr. T.J.A. Iding, advocaat te Heerlen.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het procesverloop blijkt uit:
- het exploit van dagvaarding van 30 juli 2010 met 8 producties;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van de gemachtigde van de verhuurder met producties 9, 10 en 11;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 21 november 2013.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.De feiten
2
Omdat de ene partij het heeft gesteld en de andere het niet heeft betwist of omdat het volgt uit de in zoverre niet weersproken producties, staat het volgende vast.
2.1
De verhuurder heeft met ingang van 2 februari 2004 aan de huurder de woning Directeur van de [adres 2] (verder te noemen: “66”) verhuurd, en met ingang van 9 december 2009 aan de huurster de woning [adres 3] (verder te noemen: “14”). De verhuurder heeft bij overeenkomst ondertekend op 4 juni 2013 met ingang van 15 juni 2013 aan gedaagden gezamenlijk verhuurd de woning
[adres 1] (verder te noemen: “117”). De verhuurder heeft aan gedaagden reeds voor de ingangsdatum van deze huurovereenkomst de sleutel van 117 afgegeven.
2.2
De huurster heeft de huurovereenkomst voor 14 opgezegd met ingang van 17 juni 2013, op welke datum die huurovereenkomst is geëindigd. De huurder heeft de huurovereenkomst voor 66 in de loop van deze procedure opgezegd, welke opzegging de verhuurder heeft aanvaard zodat ook deze huurovereenkomst is geëindigd.
2.3
Op 12 juni 2013 heeft de politie geconstateerd dat 66 - de woning die de huurder huurde - was ingericht voor de kweek van hennep. De huurder had de intentie daar een hennepkwekerij te beginnen en had de daartoe benodigde materialen in de woning aangebracht. De verhuurder is hiervan op de hoogte gekomen nadat zij de huurovereenkomst met gedaagden voor 117 had ondertekend en door afgifte van de sleutels was nagekomen.
2.4
De verhuurder hanteert als beleid dat huurders in wier huurwoning een hennepkwekerij wordt ontdekt gedurende drie jaar daarop volgend niet in aanmerking komen voor een andere woning uit het bestand van de verhuurder.
3.Het geschil
3.1
De verhuurder vordert, na vermindering van eis, primair de vernietiging althans de verklaring voor recht dat is vernietigd de huurovereenkomst tussen partijen betreffende 117, met veroordeling van gedaagden deze woning te ontruimen en met hun veroordeling in de proceskosten. Aan de primaire vordering legt de verhuurder primair ten grondslag dat de huurovereenkomst voor 117 tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken - bekendheid van de verhuurder met het feit dat de huurder 66 had ingericht voor de kweek van hennep, een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit díe huurovereenkomst - niet zou zijn gesloten. Op deze grond, subsidiair op grond van bedrog, heeft de verhuurder de huurovereenkomst met gedaagden voor 117 bij brief van 14 juni 2013 buiten rechte vernietigd en gedaagden gesommeerd de sleutel in te leveren en de woning te ontruimen. Gedaagden hebben hieraan niet voldaan.
3.2
Gedaagden voeren verweer. Zij stellen dat de huurder in 66 nooit hennep heeft gekweekt en die woning niet in strijd met de bestemming heeft gebruikt. De verhuurder heeft te dien aanzien dus niet kunnen dwalen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor 117. Voor zover de kantonrechter mocht oordelen dat de huurovereenkomst voor 117 moet worden vernietigd, dient dat slechts de huurder te treffen en niet de huurster. Zij is in elk geval niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de vorige huurovereenkomst (voor 14), noch in het geven van inlichtingen bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst (voor 117).
4.De beoordeling
4.1
Vast staat, omdat hij het ter comparitie heeft erkend, dat de huurder de intentie had om in 66 een hennepkwekerij te beginnen en daarvoor benodigde materialen in de woning heeft aangebracht. In het midden kan blijven of die kwekerij ooit in werking is geweest, nu reeds de inrichting van een daartoe krachtens de huurovereenkomst niet bestemde woning als professionele hennepkwekerij een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurdersverplichtingen. Dit volgt onder andere uit het arrest HR 29 april 2011, LJN:BP4799 waarin wordt bekrachtigd het arrest Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2009, Prg. 2011/126.
4.2
Vast staat dat de verhuurder bij het tekenen van de huurovereenkomst met (onder andere) de huurder voor 117 van de inrichting van een hennepkwekerij in 66 niet op de hoogte was en dat de verhuurder, ware zij daarvan op de hoogte geweest, die laatste huurovereenkomst niet zou hebben gesloten en nagekomen. Haar vaste - door de huurder niet ter discussie gestelde - beleid is immers om geen andere woning uit haar bestand te verhuren aan een huurder in wiens huurwoning eerder een hennepkwekerij is ontdekt.
4.3
De verhuurder meende dus in de persoon van de huurder te maken te hebben met iemand die sinds 2004 probleemloos van haar had gehuurd, maar bleek te maken te hebben met iemand die kort tevoren een woning van haar had ingericht als professionele hennepkwekerij. Bij een juiste voorstelling van zaken omtrent het gedrag van de huurder in de vorige woning die hij van haar huurde (66), zou de verhuurder de huurovereenkomst voor de nieuwe woning (117) niet hebben gesloten. Deze onjuiste voorstelling van de verhuurder is (mede) veroorzaakt door een onjuist gebleken inlichting van de huurder, namelijk dat hij in 66 een goed huurder was geweest, althans door een schending door de huurder van zijn verplichting om van zijn gedrag in de vorige woning aan de verhuurder mededeling te doen alvorens de nieuwe woning van haar te huren. Aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op dwaling is hiermee voldaan, en de verhuurder heeft de overeenkomst reeds buiten rechte op die grond vernietigd. Dit betekent dat de primaire vordering (verklaring voor recht) op de primaire grondslag wordt toegewezen. Toewijsbaar is ook de nevenvordering tot ontruiming. Mede gelet op het belang van de verhuurder bij handhaving van haar beleid kan het financiële belang van de huurder (hij heeft kosten gemaakt voor inrichting van 117) niet tot een ander oordeel leiden.
4.4
De gevolgen van de vernietiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming treffen ook de huurster, ook al heeft zij de dwaling van de verhuurder niet veroorzaakt en is zij in de nakoming van haar verplichtingen onder de oude huurovereenkomst (voor 14) niet tekortgeschoten. Vernietigd is immers de (gehele) overeenkomst, die wat dat betreft niet valt te splitsen in een deel dat betrekking heeft op de huurder een deel dat betrekking heeft op de huurster. Voor de vernietiging is voorwaarde dat deze tot stand is gekomen onder invloed van dwaling, en aan die voorwaarde is gelijk hiervoor overwogen voldaan. Niet van belang is vervolgens wie van de beide personen waaruit de wederpartij bestaat de inlichting (of het achterwege laten daarvan) die de dwaling heeft veroorzaakt, heeft gegeven.
4.5
Gedaagden worden, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van de verhuurder.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1
verklaart voor recht dat bij brief van 14 juni 2013 is vernietigd de tussen de verhuurder en gedaagden gesloten huurovereenkomst betreffende de woning aan het adres [adres 1];
5.2
veroordeelt gedaagden om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis de voornoemde woning te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin vanwege gedaagden bevinden, en deze woning onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van de verhuurder te stellen;
5.3
veroordeelt gedaagden in de proceskosten van de verhuurder, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 96,08 aan verschotten, € 112 aan griffierecht € 500 aan salaris gemachtigde;
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen, kantonrechter, en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2014