Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Zittingsplaats Roermond
Burgerlijk recht
Zaaknummer: 373936 \ HZ VERZ 13-8
Beschikking van de kantonrechter d.d. 28 juni 2013.
in de zaak van:
de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Bewoners Commissie Parkflat, gevestigd te Weert,
verzoekster,
gemachtigde: mr. D.M.H.R. Garé,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ASR Dutch Core Residential Custodian BV, gevestigd te 3584 BB Utrecht aan het adres Pythagoraslaan 2,
verweerster,
gemachtigde: mr. J.W.G. Oudijk.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Op 5 april 2013 is ter griffie ingekomen een verzoekschrift van de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Bewoners Commissie Parkflat, verder BCP genoemd, waarbij zij verzoekt :
voor recht te verklaren dat bij gebruikmaking van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 wel degelijk sprake is van beleidswijziging inzake huurprijzen, zodat ASR Dutch Core Residential Custodian B.V., verder ASR genoemd, gehouden is de door BCP gevraagde informatie te verstrekken alsook BCP in de gelegenheid te stellen daarover schriftelijk advies uit te brengen;
te bepalen dat een door ASR genomen besluit tot wijziging van haar huurprijzenbeleid op grond van de wetten van 14 maart 2013 niet mag worden uitgevoerd, zolang ASR ter zake haar verplichtingen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder, verder Wohv genoemd, aangaande het recht van BCP op informatie, overleg en advies in verzuim is;
te bepalen dat een door ASR genomen besluit tot wijziging van haar huurprijzenbeleid niet mag worden uitgevoerd zolang ASR de beslissing tot afwijking van het advies van BCP niet heeft onderbouwd;
ASR te veroordelen in de proceskosten.
1.2.
Bij brief van 16 mei 2013 heeft BCP haar verzoek veranderd in die zin dat het sub a. en b. verzochte thans luidt:
voor recht te verklaren dat bij gebruikmaking door ASR van haar bevoegdheid tot “extra” huurverhoging per 1 juli 2013 boven op de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, sprake is van beleidswijziging inzake huurprijzen, zodat ASR gehouden is de door BCP gevraagde informatie te verstrekken alsook BCP in de gelegenheid te stellen daarover schriftelijk advies uit te brengen;
te bepalen dat het door ASR genomen besluit tot verhoging van de huurprijs per 1 juli 2013 niet mag worden uitgevoerd, zolang ASR ter zake haar verplichtingen uit de Wohv, aangaande het recht van BCP op informatie, overleg en advies in verzuim is.
1.3.
ASR heeft op 28 mei 2013 een verweerschrift ingediend, waarbij zij zich gemotiveerd heeft verzet tegen het verzochte.
1.4.
Op 4 juni 2013 is een mondelinge behandeling van de zaak gehouden.
1.5.
Partijen hebben daarna verzocht een beschikking te geven, waarvan de uitspraak is bepaald op heden.
2.Het oordeel van de kantonrechter
2.1.
Gelet op de stukken en de ter mondelinge behandeling door partijen afgelegde verklaringen, alsmede gelet op hetgeen partijen op vragen van de kantonrechter over en weer nog hebben aangevoerd, overweegt de kantonrechter het navolgende:
2.2.
Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van een tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van 2013. Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sedert 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiecijfer als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd:
1,5 % voor huishoudens met een inkomen tot € 33.614;
2% voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000;
4% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000.
2.3.
Kort en goed gezegd komt het standpunt van BCP er op neer dat zij van mening is dat ASR afwijkt van het tot dan toe gevoerde beleid inzake de huurprijzen en op grond van de artikelen 3 en 5 van de Wohv, BCP had dienen te informeren, overleg te voeren en BCP in de gelegenheid had dienen te stellen daarover advies uit te brengen. ASR stelt zich op het standpunt dat zij conform het reeds jarenlang gevoerde beleid gebruik maakt van de mogelijkheid om de voor alle huurders toegestane maximale huurverhoging door te voeren per 1 juli 2013. Er is volgens ASR geen sprake van een beleidswijziging en de Wohv is naar de mening van ASR in deze situatie niet van toepassing.
2.4.
De kantonrechter stelt vast dat bij Wet van 14 maart 2013 onder andere aan artikel 7:253 lid 1 BW twee volzinnen zijn toegevoegd die een extra verhoging van de huurprijs op grond van het huishoudinkomen mogelijk maken. Dit laat echter onverlet het bestaan van de maximale bovengrens als bedoeld in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, verder Uhw genoemd, (het puntensysteem). Het standpunt van ASR dat de huurverhoging van 4 % (bestaande uit 2,5% inflatie en 1,5 % extra verhoging) voor huishoudinkomens van € 0 tot € 33.614 voor iedereen geldt behoeft dus enige nuancering. Immers in het geval de huur reeds per 1 juli 2013 op het maximaal ingevolge art 10 lid 2 Uhw toegestane peil staat, resulteert een huurverhoging van 4% per 1 juli 2013 erin dat de huur vervolgens, het ingevolge artikel 10 lid 2 Uhw toegestane peil, overschrijdt. De maximale huurpijsgrenzen voor zelfstandige woningen per 1 juli 2013 zijn immers slechts met de inflatiecorrectie van 2,5 % gestegen ten opzichte van 1 juli 2012.
2.5.
De wetten van 14 maart 2013 zijn voortgevloeid uit het standpunt van het kabinet dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar moeten komen voor lagere inkomensgroepen. Vanaf 1 juli 2013 aanstaande gelden hogere percentages voor maximale huurverhoging voor hogere inkomens en middeninkomens zoals hiervoor reeds is weergegeven. Daarmee wil het kabinet de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan, aldus de toelichting.
Daarbij geldt als uitgangspunt dat verhuurders niet verplicht zijn de huur extra te verhogen. Willen ze dit wel doen, dan hebben ze een verklaring nodig dat het huishoudinkomenvan de huurder(s) hoger is dan € 33.614,00 respectievelijk € 43.000,00. Voor deze huurverhoging kunnen verhuurders bij de belastingdienst een inkomensverklaring opvragen over het inkomenstoetsjaar 2011.
2.6.
Uit het voorgaande blijkt dat de doelstelling van de nieuwe wettelijke regeling - daargelaten het antwoord op de vraag of deze daarmee kan worden bereikt – een geheel andere is dan de contractueel overeengekomen en jaarlijks doorgevoerde indexering die ziet op de verwerking van de inflatie op de huurprijs.
2.7.
Nu het de verhuurder vrij staat de huur al of niet te verhogen met een extra percentage, is de kantonrechter van oordeel dat een besluit van ASR om per of ná 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, moet worden gekwalificeerd als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3 lid 2 sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Conform het bepaalde in artikel 5 van die wet kan ASR een dergelijke beleidswijziging niet doorvoeren dan nadat zij binnen een periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 4 BCP in staat heeft gesteld met haar overleg te voeren of schriftelijk advies uit te brengen.
2.8.
Hoewel hier sprake is van een verzoekschriftprocedure zal de verzochte verklaring voor recht worden toegewezen. Nu de overige verzoeken van BCP rechtstreeks voortvloeien uit de toepasselijke Wohv zullen deze worden afgewezen.
2.9.
ASR zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van deze procedure aan de zijde van BCP gevallen als hierna te bepalen.
2.10.
ASR zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van BCP worden begroot op:
- griffierecht 112,00
- gemachtigde salaris
totaal € 612,00
3.De beslissing
3.1.
Verklaart voor recht dat bij gebruikmaking door ASR van haar bevoegdheid tot doorvoering van de extra huurverhoging per 1 juli 2013 boven op de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, sprake is van een beleidswijziging inzake huurprijzen zodat ASR gehouden is de door BCP gevraagde informatie te verstrekken alsook BCP in de gelegenheid te stellen daarover schriftelijk advies uit te brengen.
3.2.
Veroordeelt ASR in de proceskosten aan de zijde van BCP gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op € 612,00.
3.3.
Wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus gegeven door mr. mr. M.P.F. van Dooren, kantonrechter, en ter openbare terechtzitting van 28 juni 2013 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
typ: hmui/mvd
mlzr: