Uitspraak
RECHTBANK LEEUWARDEN
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 96558 / HA ZA 09-409
Vonnis van 12 mei 2010
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. G. Machiels, kantoorhoudende te Drachten,
tegen
1. [C],
wonende te [woonplaats],
2. [D],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. S. Radovic, kantoorhoudende te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [A] c.s. en [C] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de akte overlegging producties van [A] c.s.
- het proces-verbaal van comparitie van 23 november 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten, waarbij [A] c.s. van [C] c.s. een woonhuis heeft gekocht met ondergrond en erf gelegen aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend Gemeente [woonplaats], sectie A, nummer 8720 groot 58 m2. De schriftelijke koopovereenkomst is op 31 augustus 2006 door [C] c.s. ondertekend en op 6 september 2006 door [A] c.s. De koopsom van het woonhuis bedroeg € 126.000,-.
2.2. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:
"Artikel 8 - Gebruik
De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of -indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: woonhuis.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijke zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken.
Artikel 11 - Hoedanigheid van de onroerende zaak/overdacht aanspraken
(…) De onroerende zaak wordt verkocht in de staat waarin het zich thans bevindt, met alle bestanddelen, alle rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten."
2.3. Op de door [C] c.s. ingevulde "Informatielijst verkoop woning" staat onder meer het volgende vermeld:
"1. a. Welke zichtbare of onzichtbare gebreken zijn u bekend; zowel grote als kleine zaken; (…)
houtrot: nee (…)
- vloeren:
is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloeren zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde of aangetaste vloerdelen: nee;
- algemeen:
heeft u in het recente verleden nog lekkage gehad: nee;
1. b. wanneer is het schilderwerk uitgevoerd: binnen: 2003, buiten: 2002; (…)
- heeft u bij het reguliere schilderwerk ook zwakke plekken in het houtwerk geconstateerd? nee (…)
2. e. Is er sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudende vochtige plekken op de gevels: nee;
3. a. Zijn er gebreken of bijzonderheden te vermelden over de technische installaties;
b.v. bedrading: nee; (…)
riolering: nee; (…)
7. Met welke reparaties/kosten zou de koper binnen enkele jaren geconfronteerd kunnen worden: n.v.t.; (…)
10. a. Is uw pand rechtstreeks aangesloten op de riolering? ja;
Of gaat de riolering via beerput/septictank: nee; (…)
10. b. Zijn alle afvoerleidingen van keuken, douche, wc en ook hemelwaterafvoer deugdelijk aangesloten op de riolering? ja."
2.4. Bij notariële akte is op 24 oktober 2006 het woonhuis door [C] c.s. aan
[A] c.s. geleverd ten overstaan van de notaris mr. O.G. Jelsma.
2.5. Per brief van 22 januari 2007 heeft [A] c.s. de makelaar van [C] c.s., Gros Makelaardij te Makkum, bericht dat de woning gebreken vertoonde, ondermeer bestaande uit rottende kozijnen, lekkage, een ingestorte binnenmuur en het niet aangesloten zijn van de regenwaterafvoer en het toilet op de riolering. In deze brief stelt [A] c.s. de verkoopmakelaar aansprakelijk voor de ten gevolge hiervan geleden schade.
2.6. Per brief van 26 april 2007 heeft mr. G. Machiels, namens [A] c.s., [C] c.s. bericht dat laatstgenoemde ernstig is tekortgeschoten in de uitvoering van de koopovereenkomst, omdat er ernstige lekkages zijn in de woning, waardoor deze niet geschikt is voor bewoning. [C] c.s. is in deze brief aansprakelijk gesteld voor de door [A] c.s. geleden en nog te lijden schade.
2.7. Het woonhuis is rond 1850, althans begin 20e eeuw, gebouwd.
3. De vordering
3.1. [A] c.s vordert, na eiswijziging ter comparitie, dat de rechtbank bij vonnis, voor
zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, - hoofdelijk, des dat één betalend, de ander zal zijn
bevrijd - [C] c.s. zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] c.s.
te betalen het bedrag van € 23.198,61 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit
bedrag vanaf 26 april 2007 tot aan de dag der algehele voldoening. Voorts vordert [A] c.s.
dat [C] c.s. wordt veroordeeld om aan hem te betalen een bedrag van € 1.576,80 ter
zake van buitengerechtelijke kosten en vordert [A] c.s. veroordeling van [C] c.s. in de
kosten van deze procedure.
3.2. [C] c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering van [A] c.s. met
veroordeling van [A] c.s. - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het geding.
3.3. Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover van belang,
nader ingegaan.
4. Het geschil
4.1. [A] c.s. stelt dat hij in november/december 2006 heeft geconstateerd dat de door hem gekochte woning ernstige gebreken vertoonde onder meer bestaande uit doorgerotte kozijnen, lekkage en het niet aangesloten zijn van de regenpijpen en het toilet op de riolering. De woning was volgens [A] c.s. door deze gebreken niet geschikt voor normaal gebruik (bewoning). [A] c.s. stelt dat hij onverwijld maatregelen heeft getroffen door Mesken Bouw in te schakelen voor het opheffen van de gebreken. Door [A] c.s. wordt gesteld, onder verwijzing naar een viertal verklaringen van buurtbewoners, dat in de buurt van het gekochte pand algemeen bekend was dat het gekochte woonhuis veel problemen had en in het bijzonder vochtproblemen. [C] c.s. heeft volgens [A] c.s. dan ook zijn ter zake geldende mededelingsplicht geschonden. [A] c.s. baseert zijn vordering primair op non-conformiteit en vordert vergoeding van de geleden schade. De totale schade bedraagt volgens [A] c.s. € 23.198,61. Subsidiair stelt [A] c.s. dat hij vanwege de schending van de mededelingsplicht heeft gedwaald omtrent de staat van de woning en meer subsidiair stelt [A] c.s. dat hij en [C] c.s. bij het aangaan van de overeenkomst beide van dezelfde onjuiste veronderstellingen zijn uitgegaan. Door [A] c.s. wordt op grond van dwaling gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd, welke vernietiging gelijk dient te staan aan de schade die hij ten gevolge van de dwaling heeft geleden.
4.2. [C] c.s. betwist het bestaan van de gebreken en derhalve ook zijn wetenschap aangaande de gebreken, hetgeen hij onderbouwt met een brief van de vorige eigenaar, waarin staat dat de woning in goede staat verkeerde op het moment van overdracht aan [C] c.s. Volgens [C] c.s. is slechts eenmaal, kort nadat de koopovereenkomst was gesloten, sprake geweest van wateroverlast, waarvan [A] c.s. op de hoogte is gesteld. Ook is [A] c.s. bericht dat het door [C] c.s. ingeschakelde klussenbedrijf geen oorzaak voor de wateroverlast en geen gebreken aan de woning kon ontdekken, aldus [C] c.s. Doordat [A] c.s. vervolgens geen nader onderzoek heeft ingesteld naar de oorzaak van de wateroverlast en de akte van levering desondanks wilde laten passeren, is [A] c.s. te kort geschoten in zijn onderzoeksplicht, waardoor de dwaling voor zijn rekening behoort te blijven. [C] c.s. betwist voorts de juistheid van de overgelegde verklaringen van de omwonenden. Daarnaast stelt hij dat de gestelde wateroverlast mogelijk een gevolg is van de door [A] c.s verrichte verbouwingswerkzaamheden. [C] c.s. betwist tevens dat de gestelde gebreken, voor zover hiervan sprake is, aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Voorts wijst [C] c.s. onder verwijzing naar artikel 8 van Pro de koopovereenkomst aansprakelijkheid af, omdat enkele van de gebreken [A] c.s. bekend moeten zijn geweest nu deze, zoals uit de door [A] c.s. overgelegde foto's blijkt, zichtbaar waren ten tijde van de bezichtiging. [C] c.s. voert ten slotte aan dat hij niet in de gelegenheid is gesteld de gebreken en de schade te beoordelen, omdat een groot deel van de herstelwerkzaamheden al voor de melding van de gebreken en de aansprakelijkheidsstelling hadden plaatsgevonden.
5. De beoordeling
5.1. [A] c.s. heeft tijdens de procedure zijn eis vermeerderd. Nu [C] c.s. daartegen geen bezwaar heeft gemaakt, zal de rechtbank bij haar beoordeling uitgaan van de gewijzigde eis.
5.2. Met betrekking tot het verweer van [C] c.s, inhoudende dat hij niet in de gelegenheid is gesteld om de gebreken en de schade te beoordelen, overweegt de rechtbank als volgt. Uit artikel 6:74 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) vloeit voort dat vergoeding van schade in geval van een toerekenbare tekortkoming, voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, eerst kan worden gevorderd indien sprake is van verzuim van de schuldenaar. Het verzuim treedt volgens de hoofdregel van artikel 6:82 BW Pro in wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft. De functie van een ingebrekestelling is om de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is, bij gebreke van welke nakoming de schuldenaar vanaf dat tijdstip in verzuim is (zie HR 20 september 1996, NJ 1996, 748).
5.3. Nu naar het oordeel van de rechtbank deugdelijk nakomen door [C] c.s., door de gestelde gebreken aan ondermeer de muren, kozijnen en rioleringsaansluitingen te herstellen, nog mogelijk was, was een ingebrekestelling vereist. [A] c.s. heeft immers niet gesteld, noch is gebleken, dat sprake was van gevolgschade waarvoor geldt dat nakoming reeds blijvend onmogelijk is en derhalve geen verzuim van de schuldenaar is vereist. Dat in onderhavig geval sprake was van een uitzonderingssituatie waardoor [C] c.s. zonder ingebrekestelling in verzuim is geraakt, is door [A] c.s. eveneens niet gesteld noch gebleken. De rechtbank overweegt dat de door [A] c.s. en zijn advocaat aan de makelaar van [C] c.s. en aan [C] c.s. zelf gestuurde brieven geenszins als een ingebrekestelling in de zin van de wet kunnen worden aangemerkt, omdat deze geen aanmaning bevatten om alsnog na te komen door de gebreken te herstellen, hetgeen nu juist zoals eerder overwogen de functie van een ingebrekestelling is. Met [C] c.s. is de rechtbank van oordeel dat deugdelijke nakoming ook niet meer mogelijk was, omdat uit de factuurdata blijkt dat [A] c.s. de gebreken reeds ten dele had laten herstellen voordat hij de makelaar informeerde en al grotendeels had laten herstellen voordat hij vervolgens [C] c.s. van de gebreken op de hoogte stelde. [C] c.s. is aldus de mogelijkheid ontnomen om de gestelde gebreken te beoordelen en, indien nodig, zelf te (laten) herstellen. Voor zover [A] c.s. met zijn stelling dat hij onverwijld maatregelen moest treffen, heeft bedoeld dat het sturen van een ingebrekestelling niet mogelijk of zinvol was vanwege de spoedeisendheid van het herstel en dit nalaten hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid daarom niet kan worden tegengeworpen, overweegt de rechtbank dat [A] c.s. deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Niet gesteld noch gebleken is immers dat de gebreken noopten tot onmiddellijk herstel. Bovendien had het in een spoedeisend geval op de weg van [A] c.s. gelegen het in de betrokken situatie redelijkerwijs mogelijke te doen om de schuldenaar in de gelegenheid te stellen om het gebrek in de geleverde prestatie te herstellen (zie HR 22 oktober 2004, NJ 2006, 597). Dat [A] c.s. dat heeft gepoogd is eveneens niet gesteld noch gebleken. De rechtbank is aldus van oordeel dat [C] c.s. niet gehouden is om de gestelde schade vanwege een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst te vergoeden. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden afgewezen.
5.3. De rechtbank overweegt, ten aanzien van het door [A] c.s. subsidiair gedane beroep op dwaling, dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 BW Pro vernietigbaar is. Vernietiging van de overeenkomst is mogelijk indien de dwaling te wijten is aan een mededeling van de wederpartij of indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Op grond van artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder c BW is de overeenkomst eveneens vernietigbaar indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan. Daarenboven dient in alle gevallen te zijn voldaan aan het causaal verband inhoudende dat de dwalende bij een juiste voorstelling van zaken niet – of niet op dezelfde voorwaarden – de overeenkomst zou zijn aangegaan. Bovendien moet de wederpartij duidelijk zijn geweest dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor de dwalende van beslissende betekenis was. Lid 2 van artikel 6:228 BW Pro bepaalt dat de vernietiging niet gegrond kan worden op een dwaling die uitsluitend een toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
5.3.1. Lekkage/vochtproblemen
De rechtbank is van oordeel dat, ook indien zou zijn voldaan aan de vereisten van dwaling, deze dwaling voor wat betreft de lekkage/vochtproblemen en de hiermee samenhangende gebreken voor rekening van [A] c.s. behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW Pro) op de navolgende gronden. Hoewel [C] c.s. op de "Informatielijst verkoop woning" ondermeer heeft aangegeven dat geen sprake was van vochtdoorslag en dat koper binnen enkele jaren geen rekening hoefde te houden met reparaties/kosten, is [C] c.s. op de wateroverlast later terug gekomen. [C] c.s. heeft [A] c.s. immers geïnformeerd over de wateroverlast waarmee hij na het sluiten van de koopovereenkomst werd geconfronteerd. Verder heeft [C] c.s. onweersproken gesteld dat hij voor de levering van de woning aan [A] c.s. heeft bericht, dat een door hem ingeschakeld bedrijf geen gebreken kon ontdekken aan de woning. Aldus bleef onduidelijk ten gevolge waarvan de wateroverlast was ontstaan. Dat de woning geen lekkage zou vertonen, is, gelet op voorgaande, een eigenschap die [A] c.s. behoorde te betwijfelen. De stellingen van [A] c.s. inhoudende dat [C] c.s. hem had gemeld dat er slechts sprake was van een natte naad in de vloer en dat de makelaar vermeld had dat er niets aan de hand was, doet aan voorgaande niet af, omdat van [A] c.s. verwacht mocht worden dat hij, dit wetende, nader onderzoek had verricht naar de oorzaak van de wateroverlast. Daarvoor heeft [C] c.s. aan [A] c.s. ook voldoende gelegenheid geboden, hetgeen [A] c.s. niet heeft betwist, doordat [A] c.s. de mogelijkheid heeft gekregen om de levering van de woning uit te stellen. [C] c.s. heeft bovendien onbetwist gesteld dat de lekkage bij de notaris, voor het passeren van de leveringsakte, nogmaals met [A] c.s. is besproken. Daarnaast is nog aan [A] c.s. de mogelijkheid geboden om kosteloos de koopovereenkomst te ontbinden, van welke mogelijkheid [A] c.s. geen gebruik wenste te maken.
5.3.2. Kozijnen/deur
Het beroep op dwaling betreffende de staat van kozijnen en de niet goed sluitende voordeur kan op dezelfde grond (lid 2 van artikel 6:228 BW Pro) evenmin slagen. Naar het oordeel van de rechtbank had [A] c.s. gelet op de ouderdom van de woning, die gebouwd is in 1850 (althans begin 20e eeuw), rekening moeten houden met een bepaalde mate van onderhoud. Aan de koop van een woning van een dergelijke leeftijd zijn immers risico’s verbonden, met name ten aanzien van onderdelen die aan bederf onderhevig kunnen zijn, zoals houten kozijnen en deuren. Ook indien de kozijnen met een dikke laag verf waren bedekt, had [A] c.s. naar het oordeel van de rechtbank door het doen van (eenvoudig) onderzoek nader geïnformeerd kunnen worden over de staat van de kozijnen. Dat [C] c.s. in de "Informatielijst verkoop woning" heeft aangegeven dat bij het reguliere schilderwerk in 2002/2003 geen zwakke plekken in het hout zijn geconstateerd, maakt dit niet anders, omdat deze informatie betrekking heeft op de conditie van het hout drie tot vier jaar voor het sluiten van de koopovereenkomst.
Ten aanzien van de niet goed sluitende voordeur overweegt de rechtbank voorts dat een dergelijk gebrek zichtbaar was voor [A] c.s. en ook om die reden, mede gelet op artikel 8 van Pro de koopovereenkomst, voor zijn rekening dient te blijven. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat voor vernietiging geen plaats is, omdat [C] c.s. er geen rekening mee behoefde te houden dat de staat van, althans de gestelde gebreken aan, de kozijnen en voordeur voor [A] c.s. van doorslaggevend belang waren en dat hij dus, dit wetende, de koopovereenkomst niet, althans niet onder andere voorwaarden, zou hebben gesloten.
5.3.3. Riolering
De rechtbank overweegt ten aanzien van de stelling van eiser dat hij heeft gedwaald omtrent het aangesloten zijn van het toilet en de regenpijpen op de riolering als volgt. Nu [C] c.s. op de hiervoor onder 2.3 genoemde "Informatielijst verkoop woning" heeft aangegeven dat het pand en de hemelwaterafvoer op de riolering waren aangesloten, mocht [A] c.s. naar het oordeel van de rechtbank vertrouwen op de juistheid van deze mededeling. Voor een geslaagd beroep op dwaling is, zoals hiervoor is vermeld, op basis van artikel 6:228 BW Pro echter ook vereist dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou zijn gesloten. Het is naar het oordeel van de rechtbank aan [A] c.s, als degene die zich op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde feiten en rechten beroept, om voldoende te onderbouwen dat hij een of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard indien hij niet had gedwaald. Van de dwalende wordt daarentegen niet verlangd dat hij, indien hij (algehele) vernietiging van de koopovereenkomst vordert, precies aangeeft op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zonder de dwaling zou hebben gesloten (zie HR 17 januari 1997, NJ 1997, 222). Hoewel [A] c.s. heeft gesteld dat hij gelet op zijn onjuiste voorstelling van zaken omtrent alle aangevoerde gebreken de overeenkomst niet zou zijn aangegaan, althans niet op basis van de overeengekomen prijs, is dit naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. [A] c.s. heeft immers niet gesteld dat hij de overeenkomst eveneens niet (op deze wijze) had gesloten, indien hij enkel gedwaald had omtrent de aansluiting op de riolering. Nu [A] c.s. geen algehele vernietiging vordert, maar vordert dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt vernietigd voor wat betreft de ten gevolge van de dwaling geleden schade, had hij naar het oordeel van de rechtbank ook moeten specificeren welke schade hij door de realisatie van de aansluitingen op de riolering heeft geleden. Bovendien ligt het naar oordeel van de rechtbank niet voor de hand dat het niet aangesloten zijn op de riolering, mede gelet op de leeftijd van de woning en de relatief lage koopprijs hiervan, per definitie tot een lagere koopprijs had geleid. Ook daarom had deze stelling, bij een gemotiveerde betwisting, nader onderbouwd moeten worden.
Voor zover [A] c.s. heeft bedoeld een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst (op basis van artikel 6:230 BW Pro) ter opheffing van het nadeel te vorderen, zal door de rechtbank deze vordering eveneens worden afgewezen nu het beroep op dwaling niet slaagt.
5.4. Nu de vordering van [A] c.s. om voornoemde redenen reeds zal worden afgewezen, kan hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd onbesproken blijven.
5.5. [A] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [C] c.s. worden begroot op:
- vast recht 313,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.471,00
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. wijst de vordering af,
6.2. veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [C] c.s. tot op heden begroot op EUR 1.471,00,
6.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2010.?
Fn: 557