Uitspraak
RECHTBANK HAARLEM
Sector kanton
Locatie Haarlem
zaak/rolnr.: 547663 / VV EXPL 12-46
datum uitspraak: 29 maart 2012
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de stichting PRÉ WONEN
te Haarlem
eiseres
hierna te noemen Pré Wonen
gemachtigde mr. D. de Vries
tegen
[gedaagde]
te [woonplaats]
gedaagde
hierna te noemen [gedaagde]
procederend in persoon
De procedure
Pré Wonen heeft [gedaagde] gedagvaard op 7 maart 2012. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 maart 2012. [gedaagde] heeft vooraf een schriftelijk antwoord ingediend. Beide partijen hebben pleitnotities en producties overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen verder naar voren hebben gebracht. Op 22 maart 2012 heeft een descente plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
De feiten
1. Sinds 1 oktober 1999 verhuurt Pré Wonen aan [gedaagde] woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). De woning is onderdeel van een rijksmonument uit 1880. Het gebouw bestaat uit 11 woningen, een gemeenschappelijke gang en een Regentenkamer.
2. Het gehuurde is blijkens artikel 1 van Pro de huurovereenkomst ‘een 2-kamer hofjeswoning’.
3. De algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, luiden - voor zover van belang - als volgt:
“(...) 7.2. Huurder (...) zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de met overige bewoners gezamenlijk te gebruiken gemeenschappelijke voorzieningen, overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen. (...)
12.1 Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurster veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Huurder zal zijn aanvraag hiertoe schriftelijk indienen bij verhuurster die hierop schriftelijk zal reageren. Onder het aanbrengen van veranderingen wordt in dit artikel onder meer verstaan : - aan-, bij- of verbouwen (...)”
4. Vanaf 2000 bestaat er een geschil tussen Pré Wonen en [gedaagde] over een door [gedaagde] geplaatste erfafscheiding.
5. Op 27 juni 2002 heeft de gemeente [woonplaats] aan de bewoners van [adres] geschreven dat de gemeenteraad had besloten de Regentenkamer aan te wijzen als Huis der Gemeente, zodat daar huwelijken kunnen worden gesloten.
6. Bij brief van 22 december 2010 heeft de gemachtigde van Pré Wonen [gedaagde] gesommeerd ‘het betreffende bouwwerk te verwijderen binnen 14 dagen na heden en het verwijderd te houden’.
7. Bij brief van 16 januari 2012 heeft de gemachtigde van Pré Wonen [gedaagde] gesommeerd zijn eigendommen en bezittingen uit de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang te verwijderen.
8. Op 3 januari 2012 heeft [gedaagde] aan Pré Wonen geschreven:
“(...) hierbij deel ik je mee dat ik de voormalige entree en de regentenkamer per 2 januari 2012 in gebruik ga nemen als galerie annex expositieruimte (...)”
De vordering
Pré Wonen vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis:
1. zijn eigendommen en bezittingen uit de Regentenkamer te verwijderen en verwijderd te houden en de Regentenkamer ter algehele en vrije beschikking van Pré Wonen te stellen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
2. zijn eigendommen en bezittingen uit de gemeenschappelijke gang te verwijderen en verwijderd te houden zodat deze niet meer is ingericht als expositie dan wel opslagruimte, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
3. de erfafscheidingen dan wel de door hem geplaatste aan- en bijgebouwen te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft.
Ook vordert Pré Wonen veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, inclusief nakosten.
Pré Wonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in januari 2012 - zonder haar toestemming - de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang in gebruik heeft genomen voor zijn schilderijen. Ondanks sommaties heeft [gedaagde] dat gebruik niet gestaakt.
De Regentenkamer behoort niet tot het gehuurde of de onroerende aanhorigheden van het gehuurde. Dat blijkt onder meer uit het feitelijk gebruik; de Regentenkamer is afgesloten voor bewoners. De sleutel is in handen van Pré Wonen en bewoners dienen toestemming te vragen aan Pré Wonen voor het gebruik van de Regentenkamer. Verder moeten alle ruimten worden gebruikt overeenkomstig hun bestemming. Een gebruik als expositie- en/of opslagruimte is in strijd met de bestemming en verdraagt zich niet met het monumentale karakter van het gebouw. Daarnaast heeft [gedaagde] - in strijd met artikel 12 van Pro de algemene bepalingen - twee erfafscheidingen geplaatst op het gemeenschappelijke pad dat direct naast
het gebouw ligt en als toegangsweg naar de woningen dient. De erfafscheidingen belemmeren de doorgang, waardoor het toegangspad zijn oorspronkelijke functie heeft verloren.
Het verweer
Op het verweer van [gedaagde] zal, voor zover relevant, bij de beoordeling van het geschil worden ingegaan.
De beoordeling
1. De kantonrechter is van oordeel dat Pré Wonen voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van de Regentenkamer. Daartoe wordt het volgende overwogen. Vast staat dat de gemeente [woonplaats] de Regentenkamer heeft aangewezen als trouwlocatie. Pré Wonen heeft onweersproken gesteld dat zij daags voor de mondelinge behandeling van 15 maart 2012 is benaderd door een aanstaand bruidspaar, dat de Regentenkamer op korte termijn wil bezichtigen als mogelijke trouwlocatie, maar dat Pré Wonen - hangende deze procedure - geen afspraak heeft kunnen maken voor een bezichtiging, omdat de handelwijze van [gedaagde] het gebruik van de Regentenkamer als trouwlocatie onmogelijk maakt. Daar komt overigens bij dat de vordering strekt tot beëindiging van een onrechtmatige toestand, hetgeen op zichzelf al spoedeisend is.
2. Om pragmatische redenen vordert Pré Wonen in dit kort geding tevens ontruiming van de gang en verwijdering van de erfafscheidingen. De kantonrechter is van oordeel dat Pré Wonen ook in deze vorderingen kan worden ontvangen, nu het spoedeisend belang bij de vordering tot ontruiming van de Regentenkamer is gegeven en de vorderingen alle betrekking hebben op het gebruik van het gehuurde door [gedaagde]. De proceseconomie is bij een gelijktijdige behandeling van alle vorderingen gediend en de vorderingen lenen zich daar ook voor.
3. De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting is gewettigd dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen. De kantonrechter is vooralsnog van oordeel dat dit het geval is.
4. Het geschil gaat in de kern over de vraag welke ruimten deel uitmaken van het gehuurde. Volgens Pré Wonen omvat het gehuurde niet de Regentenkamer, terwijl
[gedaagde] zich op het standpunt stelt dat de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang wel onderdeel zijn van het gehuurde, althans dat deze ruimten onroerende aanhorigheden van het gehuurde zijn, zodat hij gerechtigd is die ruimten te gebruiken voor het exposeren van schilderijen.
5. De kantonrechter stelt voorop dat de overeengekomen bestemming en de aard van de voorziening bepalend zijn voor het antwoord op de vraag of de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang onroerende aanhorigheden zijn. In beginsel is aanhorig de voorziening die op grond van de overeenkomst tot het gehuurde behoort, mits de huurder daarvan ook in overwegende mate het feitelijke en exclusieve gebruik heeft. Ook aanhorig is de voorziening die naar zijn aard fysiek verbonden is met het gehuurde of die op grond van de verkeersopvattingen tot de aanhorigheden behoort. Dat laatste
is het geval indien het een voorziening betreft die behoort tot het gebruikelijke uitrustingniveau van een woning, waarbij onder meer valt te denken aan een centrale verwarmingsinstallatie. Daarbij verdient opmerking dat de stichtings- en exploitatiekosten van onroerende aanhorigheden uit de huurprijs dienen te worden voldaan.
6. De kantonrechter is van oordeel dat de Regentenkamer niet behoort tot het gehuurde en evenmin is aan te merken als een onroerende aanhorigheid. Daartoe is het volgende redengevend.
7. Uit de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde een ‘2-kamer hofjeswoning’ is. In de huurovereenkomst staat niet dat de Regentenkamer en de gemeenschappelijke gang tot het gehuurde behoren. Tussen partijen is bovendien niet in geschil dat Pré Wonen met de gemeente [woonplaats] een huurovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot de Regentenkamer, aanvankelijk voor permanent gebruik door de gemeente Bennenbroek en vanaf januari 2010 op incidentele basis. [gedaagde] heeft tijdens de descente verklaard dat bewoners van het hofje in de periode tot 1 januari 2010 gebruik konden maken van de Regentenkamer en dat zij daartoe een sleutel moesten ophalen bij de gemeente [woonplaats]. Uit deze omstandigheden leidt de kantonrechter af dat Pré Wonen zeggenschap heeft over de Regentenkamer en dat [gedaagde] niet in overwegende mate het feitelijke en exclusieve gebruik daarvan heeft. Dat [gedaagde] (die lid is van de Bewonerscommissie) tegenwoordig beschikt over een sleutel van de Regentenkamer, maakt dit niet anders. Het voorgaande in aanmerking genomen kan niet worden gezegd dat de Regentenkamer op grond van de huurovereenkomst tot (de onroerende aanhorigheden van) het gehuurde behoort.
8. Evenmin kan de Regentenkamer op grond van verkeersopvattingen of fysieke verbondenheid worden aangemerkt als onderdeel of onroerende aanhorigheid van
het gehuurde. De Regentenkamer is immers geen voorziening die behoort tot het gebruikelijke uitrustingniveau van een woning. Evenmin is sprake van een fysieke verbondenheid met de woning van [gedaagde], die maakt dat de Regentenkamer als een onroerende aanhorigheid heeft te gelden. Verder blijkt uit de door Pré Wonen overgelegde en door [gedaagde] niet betwiste woningwaardering dat in de huurprijs geen component voor gebruik van de Regentenkamer is begrepen.
9. Tijdens de descente is geconstateerd dat [gedaagde] schilderijen in de Regentenkamer heeft geplaatst en dat in de gemeenschappelijke gang roerende zaken (schilderijlijsten, houten balken, gipsplaatsen en gereedschap) staan die eigendom zijn van [gedaagde]. Aangezien de Regentenkamer geen deel uitmaakt van het gehuurde en ook geen onroerende aanhorigheid is, is [gedaagde] - zonder (voorafgaande) toestemming van
Pré Wonen - niet gerechtigd tot het gebruik van de Regentenkamer. De vordering tot ontruiming van de Regentenkamer zal daarom worden toegewezen.
10. De gemeenschappelijke gang is - naar het oordeel van de kantonrechter - een verbindingsruimte die de functie heeft van verkeersruimte. [gedaagde] mag de gang op grond van artikel 7.2 van de huurovereenkomst voor dat doel gebruiken en niets aan die bestemming wijzigen. Dit betekent dat [gedaagde] niet het exclusieve gebruik heeft van de gang. Opslag van roerende zaken is hiermee niet in overeenstemming. De vordering tot ontruiming van de gemeenschappelijke gang zal daarom eveneens worden toegewezen.
11. Tijdens de descente heeft de kantonrechter verder geconstateerd dat [gedaagde] twee erfafscheidingen (bestaande uit een schutting en een houten kast) heeft geplaatst op het pad dat vlak langs de woningen rondom het gebouw loopt. Het pad is bedoeld om de woningen te bereiken. De erfafscheidingen belemmeren echter de doorgang en dat is
niet geoorloofd. Bovendien heeft [gedaagde] niet weersproken dat hij met het plaatsen van
deze bouwsels in strijd met artikel 12 van Pro de algemene huurbepalingen heeft gehandeld. Ook de vordering om de erfafscheidingen c.q. bouwsels te verwijderen is daarom toewijsbaar.
12. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsommen ambtshalve matigen tot € 100,00 per dag.
13. De door Pré Wonen gevorderde vergoeding voor nakosten zal worden afgewezen. Dat die kosten zullen worden gemaakt en tot welk niveau, staat niet vast.
14. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis:
a. zijn eigendommen en bezittingen uit de Regentenkamer te verwijderen en verwijderd te houden, de Regentenkamer ter algehele en vrije beschikking van Pré Wonen te stellen en zich nu en in de toekomst te onthouden van gedragingen en handelingen waarmee hij de Regentenkamer weer in gebruik neemt, zulks op verbeurte van een door [gedaagde] aan Pré Wonen te betalen dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt;
b. zijn eigendommen en bezittingen uit de gemeenschappelijke gang te verwijderen en verwijderd te houden, zodat deze niet meer is ingericht als expositie- of opslagruimte, en zich nu en in de toekomst te onthouden van gedragingen en handelingen waarmee hij de gemeenschappelijke gang weer in gebruik neemt,
zulks op verbeurte van een door [gedaagde] aan Pré Wonen te betalen dwangsom van
€ 100,00 voor iedere dag dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt;
c. de erfafscheidingen dan wel de door hem geplaatste aan- en bijgebouwen te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op verbeurte van een door [gedaagde] aan Pré Wonen te betalen dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt;
- veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Pré Wonen tot en met vandaag worden begroot op € 90,64 voor de dagvaarding, € 109,00 aan griffierecht en € 400,00 voor salaris gemachtigde;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Stolp en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.